臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第84號
原 告 李崑炎
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代 理人 劉明璋律師
被 告 李書瑜
訴訟代理人 林見軍律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107年3月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟零貳拾萬元，及自民國一○六年二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰柒拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟零貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告經由群義不動產經紀股份有限公司（下稱群義公司）仲 介，於民國104年4月24日以價金新臺幣（下同）2020萬元， 向被告買受坐落臺中巿北屯區北屯段554之11地號土地，暨 其上門牌號碼臺中巿北屯區太原路3段320巷16號（即同段51 1建號建物）房屋（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約）。原告已依約給付被告全部價款 ，被告亦於104年6月23日辦理系爭房地所有權移轉登記，並 點交予原告。因原告經鄰人告知系爭房屋有占用他人土地之 情事，乃於105年8月31日向中正地政事務所申請複丈測量， 於105年10月6日測量後發現系爭房屋確有占用鄰地即同段 551之42地號土地（起訴狀誤繕為554之42，下稱系爭鄰地） 之情事，原告發覺上情後旋與被告連繫，然被告置之不理。 ㈡民法第354條第1項前段及民法第359條前段規定，出賣人應 擔保其物無滅失或減少通常效用之瑕疵，如買賣之物有瑕疵 ，買受人得解除契約或請求減少價金。系爭買賣契約範圍除 系爭土地面積136平方公尺、權利範圍全部外，尚包括其上 建物即系爭房屋。然系爭房屋經臺中市中正地政事務所測量 ，如臺中市中正地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示A
面積1.3平方公尺、B面積4.1平方公尺、C面積3.9平方公尺 、D面積12.7平方公尺，均坐落在他人所有系爭鄰地。系爭 房屋上開越界部分如經拆除，將影響建物安全，且附圖B面 積4.1方公尺為系爭房屋主牆、樓梯、樑柱所在位置，拆除 會使系爭房屋傾倒，應屬重大瑕疵，原告自得依民法第354 條第1項前段及民法第359條前段規定，以系爭房屋具有重大 瑕疵為由解除系爭買賣契約。另依不動產現況說明書，被告 在系爭房屋是否占用他人土地一欄勾選「否」，應認被告有 可歸責事由。又建物與土地無法分離，系爭房屋既有重大瑕 疵，依民法第363條規定，原告得主張解除全部買賣契約。 被告雖表示系爭鄰地所有權人已不能請求拆除系爭房屋，但 原告對系爭鄰地所有人於系爭房屋建築時知情而未異議等情 ，並未舉證證明，難認屬實。
㈢倘認為原告解除契約顯失公平，拆除系爭房屋占用系爭鄰地 面積部分，除造成建物本身價值減損外，更需支出重建圍牆 之損失，故原告就系爭房屋占用系爭鄰地拆除之損害，建物 價值減損至少為500萬元，原告依民法第359條但書規定請求 減少價金500萬元。並聲明：被告應給付原告2020萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計 算之利息；原告願供擔保請求准予宣告假執行。二、被告答辯：依系爭房屋登記時建物平面圖所示，系爭房屋並 無越界，後來縱因地政或其他測量技術呈現系爭房屋有越界 之狀態，該越界部分僅有如附圖所示A、B、C部分，然此不 可歸責於被告。又系爭買賣契約標的物係依所有權狀所示， 兩造買賣範圍不包含系爭房屋如附圖A、C之增建部分，縱系 爭房屋有越界，亦僅止於附圖B部分。自原告起訴迄今，系 爭鄰地所有權人並未向原告或被告請求拆除系爭房屋，另原 告主張系爭鄰地所有權人於106年1月25日起訴前已知系爭房 屋越界，依民法第796條第1項或第796條之1之規定，系爭鄰 地所有權人已喪失請求拆除系爭房屋之權利，只能請求占用 人支付償金或價購占用土地。故系爭房屋縱有瑕疵，僅係原 告將來可能需就系爭房屋如附圖B部分占用土地為補償或價 購，此屬金錢損害賠償，並非拆除系爭房屋之瑕疵，且縱拆 除系爭房屋如附圖B部分，亦不會影響系爭房屋之結構安全 ，原告主張解除系爭買賣契約為無理由。並聲明：原告之訴 駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於104年4月24日簽訂系爭買賣契約，由原告以 價金2020萬元向被告買受系爭房地，原告已給付全部買賣價 金，此為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書在卷可證（見
本院卷第8至14頁），原告此部分主張堪信為真實。 ㈡原告得否解除系爭買賣契約：
⒈原告主張被告於不動產說明書保證系爭房屋未占用他人土 地，然系爭房屋主結構部分越界占用系爭鄰地，系爭房屋 有重大瑕疵，為被告所否認，應由原告舉證證明。查被告 於系爭買賣契約不動產現況說明暨確認書中，就系爭房屋 是否有占用他人土地部分勾填「否」，有該確認書在卷可 證（見本院卷第21頁），足見被告確有保證系爭房屋無占 用他人土地之情形。又系爭房屋坐落基地位置，經本院會 同兩造及臺中市中正地政事務所（下稱中正地政）測量人 員現場履勘後，囑託中正地政測量人員將系爭房屋坐落基 地測繪於複丈成果圖，中正地政於106年12月15日以中正 地所二字第1060012940號函檢附複丈成果圖（即附圖）， 系爭房屋如附圖所示A、B、C部分均坐落在他人所有系爭 鄰地，系爭房屋主結構B部分越界面積達4.1平方公尺（見 本院卷第91頁），且B部分包括系爭房屋主要牆壁、柱子 及樓梯所在位置，有履勘現場照片在卷可證（見本院卷第 68、69頁），該越界建築部分若遭拆除，系爭房屋將無法 居住，致喪失其通常效用。是被告確未依其所保證之內容 提供未占用他人土地之房屋予原告。且原告購買系爭房地 ，係基於被告於不動產現況說明暨確認書保證系爭房屋全 部坐落於其所購買之土地上，而有合法使用基地之權源， 然系爭房屋卻有部分範圍越界建築，可能遭受系爭鄰地土 地所有權人對其請求拆除而遭受房屋權利之不完整，且需 承受額外之土地使用對價等法律上風險，此雖非買賣標的 物所有權全部遭剝奪，但客觀上存有可能須為拆除或需另 支付相當對價始可使用基地之不預期負擔，應已構成通常 效用之瑕疵；且依一般不動產交易市場，就有法律上瑕疵 風險之物件，願意買受之人較少，此時該買賣標的之市價 必然受影響，蓋買受人既需承受額外之土地使用對價之法 律上風險，故該買賣標的之交易上價值將受影響，自亦構 成價值之瑕疵，自屬物之瑕疵範疇。
⒉系爭契約第9條第4項約定：「有關本買賣標的物之瑕疵擔 保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」，故被告即 應依民法相關規定，就系爭房屋負瑕疵擔保責任。按買賣 因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之 情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買 受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣 人先行修補瑕疵，即得行使（最高法院99年度台上字第24 43號判決參照）。買賣因物有瑕疵，出賣人依民法第354
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平 ，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡 量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較 小，進而謂買受人解除契約有失公平。且依民法第359條 規定，出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人本有權選 擇解除契約或請求減少價金，惟例外因解除契約將造成出 賣人重大損失而顯失公平者，方限制買受人僅得請求減少 價金，是解除契約對出賣人有顯失公平情形，自應由出賣 人負舉證之責。系爭房屋存有占用他人土地之瑕疵，已如 前述，雖系爭房屋所占用他人土地之面積非鉅，然附圖B 越界部分為系爭房屋主牆壁、柱子及樓梯所在位置，該處 拆除後系爭房屋顯無法再供居住使用，實難認此屬損害輕 微之瑕疵，原告依民法第359條特殊法定解除權之規定， 主張解除系爭買賣契約，核屬有據。
⒊又前項情形，當事人之任何一方，如因有瑕疵之物，與他 物分離而顯受損害者，得解除全部契約，民法第363條第2 項定有明文。另系爭房地雖分屬上訴人所有，然兩造真意 乃就同一房地而為不可分離之一個買賣性質。依民法第 363條第2項規定，買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買 受人如因有瑕疵之物與他物分離，而顯受有損害者，得解 除全部契約（最高法院83年度台上第57號判決參照）。查 系爭土地為系爭房屋之基地，原告係為供居住使用而向被 告購入系爭房地，若系爭房屋遭拆除，系爭土地使用效益 顯受有損害，且系爭買賣契約第10條亦約定，兩造若有違 約他方得解除全部買賣契約，是兩造真意乃就系爭房地為 不可分離之一個買賣契約，是系爭買賣契約雖僅系爭房屋 有瑕疵，原告依民法第363條第2項規定解除系爭買賣契約 ，亦屬有據。
⒋至被告辯稱依民法第796條、第796之1規定，551之42地號 土地所有權人不得請求拆除系爭房屋，房屋所占用之他人 土地為道路用地，應不致遭他人訴請拆除，且依民法第79 6條第1項但書規定，該被占用鄰地之土地所有人僅得請求 支付償金，不得請求拆除該部分建物，然民法第796條係 以「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界」 及「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議」為前提要件 ，此應由被告舉證證明，被告雖聲請通知鄰地所有權人到 庭作證，並聲請本院發函予被告提出系爭鄰地第一類登記 謄本，以利其確認證人姓名地址，然事後被告僅陳報系爭
鄰地自53年起即登記為臺灣臺中農田水利會所有，並未陳 明證人姓名及住址，本院自無從調查，被告此部分抗辯既 未舉證證明，難認為真實。且被告未舉證證明解除系爭買 賣契約有何顯失公平，原告依前揭規定解除系爭買賣契約 ，自屬有據。
㈢契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給 付物，應返還之；二、受領之給付為金錢者，應附加自受領 時起之利息償還之，第259條第1款及第2款分別定有明文。 原告主張已交付系爭買賣契約之價金2020萬元予被告，為被 告所未爭執，而系爭買賣契約既經原告合法解除，依民法第 259條第2款規定，原告請求被告返還已付價金2020萬元，自 屬有據。
㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。為民法第229條第1項 、第2項所明定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者 ，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項 、第203條亦有明文。原告依解除契約請求被告返還買賣價 金，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，且起 訴狀繕本已於106年2月3日送達被告，有送達證書在卷為憑 （見本院卷第25頁），被告迄未給付，自應負遲延責任。是 原告請求自起訴狀繕本送達翌日即106年2月4日起至清償日 止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核屬有據。四、綜上，系爭買賣契約既經原告合法解除，原告依民法第259 條規定，請求被告返還價金2020萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日即106年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 的法定遲延利息，為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供 擔保請准宣告執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定 相當之擔保金額併准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
民事第七庭 法 官 吳國聖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
書記官 黃鴻鑑
附圖：臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖。
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