臺灣桃園地方法院民事判決 106年度訴字第990號
原 告 富邦物業管理顧問有限公司
法定代理人 李育林
訴訟代理人 林詠喬
朱淑靜
被 告 黃美甄
黃進龍
翡翠天下社區管理委員會
法定代理人 陳信耀
訴訟代理人 徐紹維律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國107 年3
月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款定有明 文。本件原告起訴時聲明：㈠被告黃美甄、黃進龍應連帶給 付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀送達之翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准為 假執行宣告。嗣於民國106 年9 月21日追加翡翠天下社區管 理委員會為被告，並變更聲明為：㈠被告黃美甄、黃進龍、 翡翠天下社區管理委員會應連帶給付原告165 萬元，及自起 訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ；㈡願供擔保請准為假執行宣告（見本院卷第62頁）。核其 請求之基礎事實與原訴相同，爭點相同，原訴訟資料可以援 用，且僅為損害賠償數額之擴張，此部分追加被告及擴張請 求金額應予准許。嗣原告於102 年12月14日言詞辯論期日當 庭變更法定遲延利息起算日為106 年12月15日（見本院卷第 165 頁），核屬減縮應受判決事項，亦應准許。二、被告翡翠天下社區管理委員會之法定代理人原為黃美甄，嗣 變更為陳信耀，有被告翡翠天下社區管理委員會第17屆第16 次管理委員會會議紀錄、公告及桃園市桃園區公所備查函文 可憑（見本院卷二第219-220 、225 頁），陳信耀具狀聲明 承受訴訟（見本院卷第217 頁），核無不合，亦應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告為「翡翠天下社區」內門牌號碼桃園市○○區○○路00 0 號地上1 至3 樓（即桃園市○○區○○段000 ○號，下稱 系爭地上1 至3 樓）、門牌號碼桃園市桃園區慈文路419 、 421 、425 、427 、431 、433 號地下1 樓（即桃園市○○ 區○○段000 ○號，下稱系爭地下1 樓）及地下3 樓（即桃 園市○○區○○段000 ○號，下稱系爭地下3 樓，與系爭地 上1 至3 樓、系爭地下1 樓合稱系爭建物）之所有權人，因 「翡翠天下社區」於1 樓車道口設有鐵捲門，系爭地下3 樓 停車場之車輛須以鐵捲門遙控器控制鐵捲門，始能出入停車 場。原告為敦親睦鄰曾允諾被告翡翠天下社區管理委員會願 免費將地下2 樓至地下1 樓車道牆面重行粉刷並提供補助金 20萬元美化社區。詎原告於105 年12月1 日依約完成粉刷工 程並準備交付補助金時，時任主任委員之被告黃美甄及管理 委員之被告黃進龍，竟以社區回饋金條件尚未談妥為由，拒 絕出售控制鐵捲門之遙控器予原告，原告為系爭地下3 樓所 有權人，本得自進由進出系爭地下3 樓，被告等人之行為， 已嚴重妨礙原告往來通行之權利，且原告於105 年11月30日 與訴外人富鄰保全股份有限公司（下稱富鄰保全公司）簽訂 不動產租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定系爭地上1 至 3 樓、地下1 樓及地下3 樓自105 年12月6 日起，每月以租 金33萬元出租供富鄰保全公司營業暨停車使用，依系爭租賃 契約之約定，原告於交付租賃物時應一併交付30個遙控器供 富鄰保全公司之員工使用，因被告藉故拒絕出售遙控器，導 致原告無法依約交屋，自106 年12月16日起計算至106 年3 月16日止，受有租金損失99萬元。又富鄰保全公司因原告無 法交屋，已於106 年3 月22日依約解除契約，並請求原告賠 償66萬元違約金。是以，原告因被告無理由拒出售遙控器共 計受有165 萬元（計算式：99萬元＋66萬元＝165 萬元）之 損害。爰依民法第184 條第1 項前段及第185 條第1 項之規 定，請求被告連帶負損害賠償責任。
㈡聲明：
⒈被告黃美甄、黃進龍、翡翠天下社區管理委員會應連帶給付 原告165 萬元，及自106 年12月15日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准為假執行宣告。
二、被告抗辯：
㈠依公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第36條第3 款規定，管 理委員會就其所屬公寓大廈有管理社區住戶安全及環境維護 等基本職責及權限，原告指控被告不願出售遙控器之時點為 10 5年12月1 日，而當時原告並非翡翠天下社區之住戶，依
住戶規約第3 條第10項規定及停車場管理辦法，「翡翠天下 社區」停車位應由社區住戶使用，禁止外車進出，而每一車 位限停一部車輛，取得遙控器設備時應登記車號，被告翡翠 天下社區管理委員會本不得將遙控器設備出售、複製予非社 區住戶，更不可能給予原告顯不相當之38個遙控器設備，造 成社區住戶安全維護出現漏洞，並令停車場管理不易。再查 ，「翡翠天下社區」興建時所規劃之社區停車場車道為單車 道，依建築技術規則建築設計施工編第60條第6 款規定，至 多僅得設置50輛停車位，而建商當時已於地下2 樓設置43輛 停車位，系爭地下3 樓設置4 輛停車位，在未辦理使用執照 變更登記前，系爭地下3 樓僅得合法使用4 輛停車位，然原 告竟不顧建築法規限制，自行將系爭地下3 樓規劃為38輛停 車位，甚至在取得系爭地下3 樓所有權前，即大肆廣告將停 車位出售予不特定之第三人。被告翡翠天下社區管理委員會 為避免進出社區人士複雜，且原告當時要求提供遙控器之目 的僅在裝修地板及畫線工程，而系爭建物前所有權人莊麗真 、誠漢工程有限公司至少曾向被告翡翠天下社區管理委員會 聲請10個遙控器，原告進出社區應無困難之考量下，暫時無 法依提供原告要求提供38個停車位所需之遙控器。且若原告 有進出之需要，亦可透過警衛或管理人員管控開啟停車場鐵 捲門進出，被告等人並無妨礙原告通行之權利。 ㈡被告雖提出其與富鄰保全公司之系爭租賃契約，然原告與富 鄰保全公司同屬朝陽文教事業集團，原告負責人李育林及富 鄰保全公司負責人鄭一鳴分別擔任朝陽富元教育股份有限公 司之總班主任與董事長，系爭租賃契約顯係臨訟杜撰。又原 告與富鄰保全公司簽訂系爭租賃契約前，已至少出售系爭地 下3 樓3 個停車位予他人，顯見原告於系爭地下3 樓設置38 輛停車位係為出售賺取高額利益，而非出租予富鄰保全公司 獲取租金。又依原告發放之廣告傳單內容可知，預購車位之 人得免費停車到105 年底，故原告實無將停車位出租予富鄰 保全公司之可能，且原告於106 年2 月17日寄發之存證信函 亦載明「本公司因未取得遙控器無法進入停車場，而需替員 工至鄰近停車場租借停車位，每月受有數萬元之支出」等語 ，亦徵原告並未將系爭地下3 樓停車位出租予富鄰保全公司 。另依原告與莊麗真、誠漢工程有限公司簽立之買賣合約可 知，系爭建物點交之日為106 年1 月15日，而系爭建物已由 原所有權人出租予他人，原告亦表明願意繼續承受原租賃合 約，益徵系爭建物不可能出租予富鄰保全公司，此均足以證 明系爭租賃契約實際上根本不存在。又被告黃美甄、黃進龍 僅係當時之主任委員及管理委員，代為管理、處理社區日常
事務，出售車道口鐵捲門遙控器設備及出售方法、金額等相 關事務，屬被告翡翠天下社區管理委員會之職權，與被告黃 美甄、黃進龍無關，原告主張被告黃美甄、黃進龍應負損害 賠償責任，實屬無稽。
㈢聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於105 年11月6 日向訴外人莊麗真買受「翡翠天下社區 」之系爭地下3 樓，並於105 年12月13日辦理所有權移轉登 記。
㈡原告於105 年11月6 日向訴外人誠漢工程有限公司買受「翡 翠天下社區」之系爭地上1 至3 樓、系爭地下1 樓，並於10 6 年1 月4 日辦理所有權移轉登記。
㈢依使用執照所載，系爭地下3 樓用途標示為「停車場」，停 車數量為4 輛，桃園市政府於106 年7 月5 日准予變更系爭 地下三樓之使用執照，將停車位由4 輛變更為24輛。四、原告主張被告等人拒絕提供通往系爭地下3 樓停車場所需之 車道口鐵捲門遙控器30個，屬不法侵害其就系爭地下3 樓之 所有權，並致其受有租金及違約金之損害等語，為被告等人 所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按侵權行為須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件（最 高法院17年上字第35號民事判例意旨參照）。又依民法第18 4 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過 失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性， 並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行 為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證 責任（最高法院100 年度台上字第328 號民事判決意旨參照 。）。又所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益 、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條固定有 明文。惟所謂「法令限制」，係指該法令，對所有人之自由 使用、收益、處分其所有物及排除他人之干涉，設有限制者 而言。本件原告主張被告翡翠天下社區管理委員會以拒絕提 供30個車道口鐵捲門遙控器之方式，侵害原告就系爭地下3 樓停車場之使用、收益等情，業據提出105 年11月29日、10 5 年12月2 日、106 年2 月17日存證信函為證（見本院卷第 17-19 、173 頁），且證人即富鄰保全公司負責人鄭一鳴亦 到庭證稱：富鄰保全公司於105 年11月30日與原告簽訂系爭 租賃契約，但沒有使用所以沒有交付租金；我們已經準備要 搬進去了，但是去跟管理委員會買遙控器的時候，管理委員 會就一堆藉口，原告也有派人到社區去談，談了一、二個月
過去，原告才拿1 個遙控器給我，還是社區借給原告，但地 下室這麼大，一個遙控器怎麼會夠；我後來要去買的時候就 1 個也買不到，管理委員會1 個也不賣給我等語（見本院卷 第210 頁反面、第211 頁反面），堪信被告翡翠天下社區管 理委員會確有未依原告請求交付30個車道口鐵門遙控器之情 事。然被告等人應否負侵權行為之損害賠償責任，則應先審 究被告等人拒絕交付30個遙控器之行為，是否屬不法行為， 及被告等人有無不法侵害原告權利之故意或過失。 ㈡查系爭地下3 樓為「翡翠天下社區」之專有部分，此為兩造 所不爭執，堪認系爭地下3 樓並非「翡翠天下社區」之共用 部分，原告既為系爭地下3 樓所有人，除法令限制外，固得 自由使用及收益。而依使用執照（使用執照字號為80桃縣工 建使字第136 號）所載，系爭地下3 樓興建時之用途為停車 場，有系爭地下3 樓第一次建物登記資料及桃園市政府106 年10月27日府都建使字第1060238023號函（下稱系爭桃園市 政府106 年10月27日函）在卷可參（見本院卷第86-104頁） ，則原告就系爭地下3 樓為使用、收益時，自不能違反相關 建築法令之限制。參諸「翡翠天下社區」之使用執照所載， 該社區大樓地下2 樓（下稱系爭地下2 樓）及系爭地下3 樓 用途分別標示為防空避難室兼停車場及停車場，系爭地下2 樓停車位數量為17輛，系爭地下3 樓停車位數量為4 輛，有 系爭桃園市政府106 年10月27日函及所附系爭地下2 樓、3 樓平面圖在卷可佐（見本院卷第126 、134-135 頁），可知 起造人就「翡翠天下社區」請領使用執照時，其所設置之停 車位數量總計為21輛（計算式：17輛＋4 輛＝21輛），另參 諸被告於本院陳稱：建商當時已於地下2 樓設置43輛停車位 等語，且依被告所提「翡翠天下大樓B2停車場管理辦法」所 附之B2停車空間所載（見本院卷第49頁反面至第50頁反面） ，確已標明設置43輛停車位，堪信系爭地下2 樓於建商取得 使用執照後即自行增設停車車位。再參諸內政部98年6 月23 日內授營建管字第0980100952號函釋謂：「……二、按92年 6 月5 日建築法修正公布之第73條第2 項及第3 項規定：『 建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消 防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申 請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不 在此限。前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定 ，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。』另關於92年6 月5 日建築法修正前建築物之附設停車空間增加劃設停車位 之規定，查本部99年10月18日台八八內營字第8809121 號函
及86年7 月31日台（86）營字第8673356 號函（諒達）業有 明釋在案」（見本院卷第136 頁），而內政部86年7 月31日 台（86）內營字第8673356 號函釋謂：「㈠建築物依法附設 之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車 位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無須辦理變更使用 。……㈢前二項增加之停車位如係作為法定停車空間、鼓勵 增設停車空間、自行增設停車空間，……且該等停車空間數 總計因而達五十輛者，另應適用建設計施工編第六十條第三 款後段規定，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為 雙車道寬度。其建築物屬公寓大廈者，並應符合公寓大廈管 理條例有關法令之規定」（見本院卷第137 頁反面至第138 頁）。可知於92年6 月6 日建築法第73條修正發布施行前， 於原核准之停車空間範圍內劃設增加停車位數量者，無須辦 理變更使用執照，如為92年6 月7 日後所為，其變更停車位 數量之行為，則應辦理變更使用執照，此亦有桃園市政府10 7 年1 月12日府都建使字第1060313810號函在卷可參（見本 院卷第191 頁），則系爭地下2 樓設置之前揭43輛停車位既 為建商於92年6 月7 日前所增設，自無庸另行辦理變更使用 執照。又原告買受系爭地下3 樓時，系爭地下2 樓實際已設 置43輛停車位，再加計使用執照所標示之系爭地下3 樓設置 之4 輛停車位，合計已達46輛（計算式：43輛＋4 輛＝47輛 ）停車位。而觀諸系爭地下2 樓及地下3 樓平面圖所示（見 本院卷第134-135 頁），系爭地下3 樓並無獨立之對外聯繫 車道，而需通過系爭地下2 樓車道始得對外聯繫，依建築技 術規則建築設計施工編第60條第1 項第6 款規定：「停車空 間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：……六、車 道供雙向通行且服務車位數未達五十輛者，得為單車道寬度 ；五十輛以上者，自第五十輛車位至汽車進出口及汽車進出 口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度」、第61條規定： 「……一、車道之寬度：㈠單車道寬度應為三點五公尺以上 。㈡雙車道寬度應為五點五公尺以上」，可知原告若就系爭 地下3 樓增設4 輛以上停車位，將使「翡翠天下社區」所設 置之停車位達50輛以上，系爭地下2 樓及系爭地下1 樓之車 道依規定即應變更為雙車道寬度，否則即有違上開建築法規 。是以，系爭地下3 樓雖屬原告專有部分，惟其用途係作為 停車場使用，原告應在法令限制範圍內始得自由使用、收益 ，依上所述，原告若自行在系爭地下3 樓劃設逾6 輛停車位 （含使用執照記載之4 輛停車位），將使「翡翠天下社區」 停車位車道寬度不符法令規定，在未合法變更使用執照前， 不得劃設逾6 輛停車位。
㈢按管理委員會之職務包括公寓大廈及其周圍之安全及環境維 護，此為公寓大廈管理條例第36條第3 款所明定，被告翡翠 天下社區管理委員會為維護社區安全，自得就住戶持有車道 口鐵捲門遙控器數量為必要之管制。本院衡酌系爭地下3 樓 之用途既為停車場，且系爭地下3 樓亦無獨立對外聯繫車道 ，出入系爭地下3 樓停車位之人與社區安全之維護確有關聯 等情，認被告翡翠天下社區管理委員會若依合法設置之停車 位數量交付同等遙控器予於原告使用，即無不法侵害原告使 用系爭地下3 樓之權利。系爭地下3 樓在未合法取得變更使 用執照前，所得劃設之停車位至多為6 輛，業如前述，則被 告等人並無依原告請求交付高出合法停車位數量甚多之30個 遙控器之義務。另參諸106 年2 月17日原告寄發被告翡翠天 下社區管理委員會之存證信函載有：「二、台端多次以本公 司地下3 層停車場之合法停車格僅有4 格為由表示至多僅能 出售1 停車位2 個合計共8 個遙控器……」等語（見本院卷 第174 頁），可見被告等人並非全然拒絕提供原告遙控器， 而係同意依合法設置之停車位數量交付2 倍數量之遙控器， 自難認被告等人有何不法侵害原告權利之行為。至原告雖主 張其前手於系爭地下3 樓即已自行劃設38輛停車位，且至少 已出租16輛停車位云云，並提出誠漢工程有限公司出租資料 為證（見本院卷第242 頁），惟不論原告前手莊麗真或誠漢 工程有限公司是否確曾於系爭地下3 樓停車位自行劃設38輛 停車位並自被告翡翠天下社區管理委員會取得遙控器，系爭 地下3 樓劃設逾6 輛停車位即屬違反前揭建築法規，在未合 法取得變更使用執照前，被告等人實無交付多於合法停車數 量之遙控器予原告之義務，此不因原告買受系爭地下3 樓前 之使用狀態而有所不同，原告此部分主張，難認有據。 ㈣綜上，原告就系爭地下3 樓之使用權限，受限於建築技術規 則建築設計施工編第60條第1 項第6 款及第61條規定，僅得 劃設6 輛停車位，而被告翡翠天下社區管理委員會基於維護 社區安全，就各區分所有權人持有地下室車道鐵門遙控器之 數量，應有一定之管制權限，衡諸系爭地下3 樓係供作停車 場使用，在原告未合法取得變更使用執照前，應認被告翡翠 天下社區管理委員會提供6 個遙控器予原告即可滿足原告對 系爭地下3 樓停車位之使用目的，並無依原告請求交付30個 遙控器之義務，被告等人既未拒絕依系爭地下3 樓合法設置 之停車數量交付遙控器予原告，縱被告等人未依原告請求交 付30個遙控器，亦不能認被告等人有違反何作為義務而具有 違法性，自不構成侵權行為，則原告因而未能履行系爭租賃 契約並受有租金及賠償違約金之損害，即非被告等人所應負
之損害賠償責任。
五、綜上所述，原告依民第184 條第1 項前段、第185 條規定， 請求被告應連帶付165 萬元，及自106 年12月15日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，非屬正當，不應准許。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
民事第一庭 法 官 郭俊德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 26 日
書記官 駱亦豪
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