臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第495號
原 告 王明霞
張珈瑄
詹前能
葉玉慧
黃懋璽
黃秉翔
莊馥蓁
關自忠
王建閔
朱珍媚
施富國
上十一人共
同訴訟代理
人 鄧湘全律師
複 代 理人 陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
上二人共同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
複 代 理人 許榮進
上列當事人間請求減少價金等事件，於民國107 年3 月6 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告王明霞新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、原告張珈瑄新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、原告詹前能及葉玉慧新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、原告黃懋璽及黃秉翔新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、原告莊馥蓁新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、原告關自忠新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、原告王建閔新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、原告朱珍媚新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、原告施富國新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元，及均自民國一百零四年十一月二十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告王明霞新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、原告張珈瑄新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、原告詹前能及葉玉慧新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、原告黃懋璽及黃秉翔新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、原告莊馥蓁新臺
幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、原告關自忠新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、原告王建閔新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、原告朱珍媚新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、原告施富國新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元，及均自民國一百零七年一月二十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告王明霞以新臺幣壹佰零肆萬元、原告張珈瑄以新臺幣壹佰壹拾貳萬元、原告詹前能及葉玉慧以新臺幣肆拾萬元、原告黃懋璽及黃秉翔以新臺幣伍拾壹萬元、原告莊馥蓁以新臺幣肆拾柒萬元、原告關自忠以新臺幣伍拾萬元、原告王建閔以新臺幣肆拾玖萬元、原告朱珍媚以新臺幣伍拾貳萬元、原告施富國以新臺幣伍拾陸萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各以新臺幣參佰壹拾壹萬柒仟肆佰柒拾捌元、新臺幣參佰參拾參萬零參佰肆拾柒元、新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟零參拾參元、新臺幣壹佰伍拾壹萬零玖佰玖拾參元、新臺幣壹佰參拾玖萬貳仟柒佰貳拾元、新臺幣壹佰肆拾玖萬玖仟伍佰柒拾貳元、新臺幣壹佰肆拾伍萬貳仟零肆拾壹元、新臺幣壹佰伍拾參萬參仟陸佰伍拾玖元、新臺幣壹佰陸拾陸萬玖仟陸佰陸拾壹元為原告王明霞、張珈瑄、詹前能及葉玉慧、黃懋璽及黃秉翔、莊馥蓁、關自忠、王建閔、朱珍媚、施富國預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者或請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款、第2 項分別定有明文。查本件原告原僅對被告總瑩建設股份有限 公司（下稱總瑩公司）聲明起訴請求減少價金等，因被告總 瑩公司將系爭價金區分為土地價金及房屋價金，又被告總瑩 公司與被告楊碧玲係分別與原告等簽立建物與土地之聯立契 約，是被告楊碧玲所涉事實部分，與起訴事實具有請求之基 礎事實同一之關係，為求紛爭一次解決，原告嗣追加被告楊 碧玲，其前後請求之基礎事實同一，且被告於訴之追加無異
議，並為本案之言詞辯論，揆諸前揭說明，應予准許。二、又原告張珈瑄主張附表所示G2、G3房屋（以下稱G2、G3房屋 ）均係原告張珈瑄向被告等人所購買，系爭契約、繳款證明 單均載明原告張珈瑄之名義，而在G2房屋過戶登記時，因考 量房屋貸款及相關稅務等事宜，經原告張珈瑄哥哥即訴外人 張順賢之同意，借用張順賢名義登記為其中G2房屋之所有權 人，並使用張順賢名義辦理房屋貸款，直至目前，系爭G2房 屋之貸款繳納者仍為原告張珈瑄，上開事實均詳實告知被告 等人，讓渡書（見本院卷㈠第193 頁）僅是斯時原告依被告 要求簽署供G2房屋過戶登記時使用，以避免地政機關登記時 有所爭執，攸關G2、G3房屋事宜，至今被告等人仍均主動與 原告張珈瑄聯繫而未曾通知過張順賢，被告等人均知悉系爭 該G2房屋實際上仍係屬原告張珈瑄所有，張順賢僅是借名登 記關係之形式上登記名義人，且訴外人張順賢並已提出聲明 書陳明其確非G2房屋之實質所有權人，G2房屋之權益義務關 係仍歸屬原告張珈瑄所有等情，業據原告張珈瑄提出與所述 相符之系爭契約、繳款證明單、張順賢出具之聲明書（見本 院卷㈠第58頁至82頁、本院卷㈢第100 頁）等為證，故本件 由原告張珈瑄主張關於G2房屋之減少價金等請求，應屬合法 且有據，亦有利紛爭一次性解決。是被告等人辯稱原告張珈 瑄不具資格進行G2房屋訴訟之請求云云，自非可取。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊等於附表所列之簽約日期與被告總瑩建設 股份有限公司（下稱總瑩公司）、楊碧玲各別簽訂湯城世紀 透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋合約）及湯城世紀 透天土地預定買賣合約書（下稱系爭土地合約），以購買坐 落於桃園市○○區○○段0 ○○○地號土地上之「湯城世紀 」建案戊區如附表所示編號G1、G2、G3、G8、G19 、H3、H1 0 、O2、O3、O13 等房屋及所坐落基地之應有部分（以下合 稱系爭不動產）。依系爭房屋合約第22條、系爭土地合約第 12條第1 項之約定，系爭房屋合約及系爭土地合約自簽訂日 起同時生效，具連帶性應共同履行，一部不履約時視為全部 違約，解除合約視為全部解除，核屬聯立契約，而被告總瑩 公司、楊碧玲雖各為系爭房屋合約、系爭土地合約當事人， 然該二合約之標的物乃房屋及所坐落基地，給付目的係屬同 一而均在使伊等取得系爭不動產，且履行上相互牽連，一人 違約即視為另一人亦違約，二人間應屬不真正連帶債務責任 關係。首依系爭房屋合約附件四第16條第3 項之約定，被告 就系爭房屋除應具有相關溫泉設備外，尚須提供溫泉水，以 供伊等在主浴室內即能享有溫泉，始符系爭房屋合約之本旨
，然被告於點交房屋時隱瞞尚未合法取得水權之事實，且遲 至民國（下同）105 年間始經桃園市政府發給水權證明，系 爭房屋自交屋迄今，被告仍無法提供系爭房屋合約預定效用 之溫泉，顯為物之瑕疵，伊等依法請求被告賠償新臺幣（下 同）50萬元損害，又系爭房屋分別有起訴狀附表二瑕疵項目 欄所載之多處漏水瑕疵，具有減少市場交換價值及欠缺契約 預定效用之瑕疵，經伊等通知被告總瑩公司要求進行修繕， 被告自應負瑕疵擔保之責，依法伊等向被告請求減少價金； 次依系爭房屋合約第10條第1 、2 項之約定，被告應於102 年12月15日前完工並取得使用執照，若有逾期，每逾1 日應 按「已繳房屋價款」萬分之5 計算遲延利息，然此約款與內 政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」應記載事項第12條之規定，應以「已繳房地價款」計算不 符，被告遲至103 年10月22日才取得使用執照，伊等分別請 求遲延罰款（完工及使照遲延部分）；再依系爭房屋合約第 14條第2 項之約定，被告應於領得使用執照6 個月內，通知 伊等進行交屋，而預售屋規則第15條第1 項第4 款規定，若 有遲延，每逾1 日應按「已納房地價款」萬分之5 計算遲延 利息，並依消費者保護法（下稱消保法）第17條第5 項規定 適用前開預售屋規則之規定，被告既於103 年10月22日取得 使用執照，至遲於104 年4 月22日應通知伊等交屋，被告總 瑩公司卻遲至如附表所示交屋日期欄所載期日始分別進行交 屋，各有遲延，伊等分別依已繳房地價款、遲延日數計算， 請求交屋遲延之遲延利息；復因被告交屋遲延，伊等於貸款 核撥後無法使用房屋，惟仍須繳納房屋貸款而有交屋遲延期 間之利息損失，依系爭房屋合約第16條第5 項之約定，分別 請求貸款利息損失金額；末依預售屋規則第13點第1 項規定 ，接通水電應係被告之義務，然其竟於系爭房屋合約第18條 第4 項約定歸由伊等負擔，依消保法第17條第2 項規定，前 開約定應屬無效，被告向伊等收取之外水外電、有線電視代 辦費用自屬無法律上之原因而受有利益，被告應予返還；又 被告在正常履約進度下，應於102 年12月15日前取得使用執 照，至遲應於103 年6 月15日前通知原告王明霞進行交屋， 因被告逾期遲至104 年9 月7 日交屋，致原告王明霞需另行 租賃房屋而有每月1 萬8,000 元租金支出，被告應賠償14個 月（自103 年6 月16日起至104 年9 月7 日止）房租損失25 萬2,000 元（18,000元×14個月），基於聯立契約及不真正 連帶債務責任關係，得向被告2 人為請求，爰依系爭房屋及 土地合約提起本訴等語。並聲明：㈠被告總瑩公司應給付原 告王明霞347 萬4,675 元、原告張珈瑄478 萬7,272 元、原
告詹前能及葉玉慧188 萬1,517 元、原告黃懋璽及黃秉翔19 1 萬0,694 元、原告莊馥蓁246 萬4,062 元、原告關自忠19 5 萬8,741 元、原告王建閔202 萬2,386 元、原告朱珍媚20 9 萬8,456 元、原告施富國244 萬9,863 元，及自本訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。 ㈡被告楊碧玲應給付原告王明霞347 萬4,675 元、原告張珈 瑄478 萬7,272 元、原告詹前能及葉玉慧188 萬1,517 元、 原告黃懋璽及黃秉翔191 萬0,694 元、原告莊馥蓁246 萬4, 062 元、原告關自忠195 萬8,741 元、原告王建閔202 萬2, 386 元、原告朱珍媚209 萬8,456 元、原告施富國244 萬9, 863 元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率 5%計算之利息。㈢前2 項請求，如任1 被告為給付時，其他 被告於其給付範圍內，免除其給付責任。㈣願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：系爭房屋合約第22條與系爭土地合約第12條第1 項約定之「連帶不可分性應共同履行」係著眼於原告購買之 房屋及坐落之土地本質上無法分離使用，且為避免兩造僅就 房屋或土地買賣契約擇一履行，而造成房屋及土地成為不同 所有權人，此亦為民法第425 條之1 、第426 條之2 及公寓 大廈管理條例第4 條規定為使房屋及土地歸於同一人所使用 之目的，與不真正連帶債務尚屬有間。又系爭預售屋規則僅 於房屋與土地訂立於同一契約之情，本件係分別訂立之2 個 契約，並無該規則之適用，且被告楊碧玲乃自然人，故就系 爭土地合約部分，不適用消保法。而就減少價金部分，系爭 房屋提供之溫泉確實可合法供原告使用，不得僅因為過程中 法律有變更即認伊交付之溫泉有瑕疵存在，且該瑕疵僅存在 於房屋，不及於土地，不得以房地總價做為計算基礎；至於 原告主張其他房屋瑕疵部分，雖有桃園市建築師公會鑑定報 告中所載之瑕疵存在，惟原告並未在各寄發之存證信函中為 瑕疵通知，且鑑定人於勘查現場時，些許瑕疵已不復存在， 業經伊修繕完畢，該部分自不能再請求減少價金。其次，就 遲延取得使用執照部分，依系爭房屋合約第10條第2 項之約 定，已明文遲延利息以已繳納之「房屋價款」為計算，而原 告所繳納者均為土地價款，並無房屋款，故伊自無須賠償遲 延取得使用執照之遲延利息，倘認伊應給付遲延利息，因本 件工程自開工起至取得使用執照止，總計有48天不可抗力或 不可歸責賣方之事由，該期間應予扣除後，再據以計算遲延 利息；就延遲通知交屋部分，原告主張之各日期均為實際交 屋日期，非伊通知交屋之日期，而依系爭房屋合約第14條第 2 項第3 款之約定，原告除交屋款外，各期期款均有先行給
付之義務，原告因均有遲延繳清各期土地款，故伊就通知交 屋部分不負遲延之責任，縱認原告可請求遲延利息，因此部 分法律性質為違約金，伊自得主張酌減。再者，依系爭房屋 合約第18條第1 項、第4 項、系爭預售屋規則第13點第1 項 、第22點第2 項，伊本得就各戶天然瓦斯申請等各項費用向 原告預先收取代辦費，並約定代書費由原告負擔，並非無法 律上原因而收取，且原告應就伊所收取之代辦費中包含有線 電視費用舉證以實其說。又貸款利息損失部分，原告繳納利 息之證明中部分均為貸款契約，並非實際已繳納利息之證明 ，計算利息之方式亦有部分違誤。至原告王明霞主張之租屋 損失，承前所述遲延通知交屋之遲延利息既然屬於損害賠償 預定性之違約金，原告王明霞自不得另外請求損害賠償，否 則即有雙重填補之疑慮，況原告王明霞亦因伊尚未交屋而受 有免除支付貸款利息之利益，此亦有民法第216 條之1 損益 相抵之適用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假 執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈢第264 頁反面、第265 頁及 反面）：
㈠原告等人分別於如附表所示之簽約日期及買賣金額，與被告 總瑩公司、楊碧玲各簽訂系爭房屋合約、系爭土地合約，買 受系爭不動產。
㈡被告總瑩公司、楊碧玲未能依合約約定於102 年12月15日前 完工並取得使用執照，迄至103 年10月22日方取得系爭建物 之使用執照。
㈢原告等人均在如附表所示之交屋日期前，多次進行系爭房屋 之驗屋程序，並填載多張關於系爭房屋瑕疵之售後服務紀錄 單，要求被告總瑩公司進行修繕。
㈣被告已於如起附表所示之交屋日期辦理交屋手續（即點交房 屋），斯時上開系爭房屋瑕疵仍未修繕完畢，原告等人均再 次填寫關於系爭房屋瑕疵之售後服務紀錄單並通知被告總瑩 公司。
㈤原告等人分別於如原告107 年1 月16日之民事追加暨爭點整 理狀附表四之日期寄發存證信函催告被告總瑩公司給付遲延 利息。被告總瑩公司分於如原告107 年1 月16日之民事追加 暨爭點整理狀附表四之日期收受上開存證信函（見本院卷㈢ 第176頁至261頁）。
㈥原告黃懋璽亦已將其持份部分讓渡給另一共有人黃秉翔。 ㈦原告繳款紀錄如被證三所示。
㈧被告總瑩公司就系爭溫泉自97年即取得水權狀，之後每二年
換發一次，最近換發時間為105 年10月14日，用水期限則為 105 年9 月16日起至107 年9 月15日止。 ㈨97年及99年水權狀之其他應行記載事項第五點載明「用水標 的：其他用途（觀光休息、社區沐浴用水）」。 ㈩101 年水權狀其他應行記載事項第五點始加註「本水權狀僅 作觀光休閒（旅館）用途，不得為住宅使用」。 105 年度水權狀其他應行記載事項第4 點記載「本水權狀僅 供登載範圍及用水標的使用（150 間觀光旅館及936 間一般 事務所），不得為其他使用……」。
本院另案曾向桃園市政府函詢系爭建案之溫泉可否合法使用 ，經桃園市政府水務局分別於105 年11月9 日以府水行字第 1050258979號函、於105 年11月11日以桃水行字第10500472 54號函覆本院，其說明第四點均明載「本案溫泉用水標的僅 為溫泉觀光飯店及一般事務所使用……另目前可合法提供予 一般事務所使用」。
四、本件原告主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告請求減少 價金、逾期完工及取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲 延利息、返還代辦費、貸款利息損失及給付遲延損害賠償（ 原告王明霞部分），且被告2 人應負不真正連帶責任等情， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點厥 為（見本院卷㈢第265 頁反面）：㈠被告二人是否應負不真 正連帶責任？㈡原告等人因房屋瑕疵、欠缺溫泉使用等緣由 ，請求減少價金，是否有理由？㈢原告等人請求被告給付其 等取得使用執照之遲延利息，是否有理由？㈣原告等人請求 被告給付逾期通知進行交屋之遲延利息，是否有理由？㈤原 告等人請求被告返還代辦費，是否有理由？㈥原告等人請求 被告給付遲延交屋之貸款利息損失，是否有理由？㈦原告王 明霞請求被告負擔遲延交屋之租屋費用，是否有理由？㈧被 告二人請求違金酌減，是否有理由？茲就原告請求被告給付 之項目及金額，是否有理由，分述如下：
㈠被告二人是否應負不真正連帶責任？
⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照 ），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為 全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體 情事，並本於誠信原則，為斷定之標準，即依當事人之意思 ，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在， 其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其 中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約 亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。又「上訴人
雖分別與被上訴人成立房屋及其基地二契約，然該二契約互 相依附而併存，任一契約不成立，另一契約即無存在之必要 ，二者應屬不可分離之聯立契約，同其命運，違反其一，無 從期待可能單獨履行另一契約」（最高法院104 年度台上字 第878 號、102 年度台上字第917 號判決意旨參照）。再按 不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發 生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高法院10 0 年度台上字第848 號判決意旨參照）。
⒉次按系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一 部分，與本約具有同等效力，並與土地預定買賣合約書具連 帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。」（見本 院卷㈠第46頁）；系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約 之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約 坐落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應 共同履行，並且自簽訂日起同時生效。」等內容（見本院卷 ㈠第33頁），足見兩造於締約時除已約定系爭2 契約屬聯立 契約，應同時生效、同時解除外，並約定系爭2 契約間具連 帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契 約之目的，任一契約之違反，另一契約亦視為違反，亦即， 系爭2 契約之給付目的係屬同一，在使原告等人同時取得系 爭房屋及坐落土地之所有權，如有任一契約無法履約時，系 爭2 契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履 行義務上，有明顯之牽連關係。是被告2 人對原告等人就系 爭2 契約所約定之全部給付義務負履行之責，被告2 人中任 1 人之違約，均可視為另1 人違約，被告2 人間就系爭2 契 約之履行，應屬不真正連帶債務責任，就不履約之違約責任 亦然。
⒊又系爭房屋合約及系爭土地合約既屬聯立契約，具連帶不可 分性，又觀系爭土地契約內附之「房屋付款明細表」之工程 期付款欄記載之各時程（參「透天土地預定買賣合約書」， 本院卷㈠第34頁、35頁），均係房屋建築之各個階段，與被 告之房屋履約進度有直接且密切之關聯，亦均是由被告總瑩 公司通知且收受原告等人繳納之各建築階段款項。而被告等 人既將上開房屋建築時程記載在系爭土地契約內，且價金均 由被告總瑩公司收受之，顯見被告等人係將房屋、土地契約 混合並用，且未區分價金性質。再論一般社會交易常情，不 論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂 立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響 預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質；且依系爭房屋
、土地之性質，其等在交易上既不能相互割裂、各別處分， 則原告等人繳納價金之行為，即使被告等人均受有此等利益 。準此，被告總瑩公司與楊碧玲自應負不真正連帶責任，應 堪認定。
㈡原告等人因房屋瑕疵、欠缺溫泉使用等緣由，請求減少價金， 是否有理由？
⒈系爭房屋因滲漏等瑕疵致價值減損，請求減少價金部分： ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373 條之規定危險 移轉於買受人時無減失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及 危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定 者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354 條至35 8 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第373 條及第359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事 判例意旨參照）。
⑵本件原告主張系爭房屋因滲漏等瑕疵及欠缺系爭契約預定效 用之瑕疵，經原告先後以售後服務紀錄單、存證信函通知被 告，復104 年11月13日共同以律師函將瑕疵通知被告，請求 依前開規定減少價金，並依民法第179 條規定，請求被告返 還此部分價金等語，並提出售後務單、存證信函等件為證（ 本院卷㈠第237 頁至296 頁），而原告所主張之系爭房屋因 滲漏瑕疵部分，經囑託桃園市建築師公會鑑定系爭房屋各項 瑕疵發生之原因、修復之方式及修復所需之費用等，各戶之 滲漏瑕疵修復費用如下（各戶鑑定項目、瑕疵敘述、研判原 因及修復方式等內容，詳外放桃園市建築師公會鑑定報告書 第2 頁至18頁）：
①原告王明霞（G1戶）部分：合計53萬5,500 元，見鑑定報 告書第6 頁至8頁）。
②原告張珈瑄（G2戶）部分：合計42萬3,200 元，見鑑定報 告書第8 頁、9頁）。
③原告張珈瑄（G3戶）部分：合計30萬7,000 元，見鑑定報 告書第9頁、10頁）。
④原告詹前能、葉玉慧（G8戶）部分：合計45萬8,400 元， 見鑑定報告書第10頁、11頁）。
⑤原告黃懋璽、黃秉翔（G19 戶）部分：合計44萬6,900 元 ，見鑑定報告書第13頁、14頁）。
⑥原告莊馥蓁（H3戶）部分：合計32萬3,000 元，見鑑定報 告書第12頁）。
⑦原告關自忠（H10 戶）部分：合計43萬2,800 元，見鑑定 報告書第12頁、13頁）。
⑧原告王建閔（O2戶）部分：合計42萬2,500 元，見鑑定報 告書第15頁）。
⑨原告朱珍媚（O3戶）部分：合計40萬2,200 元，見鑑定報 告書第16頁）。
⑩原告施富國（O13 戶）部分：合計41萬4,100 元，見鑑定 報告書第16頁、17頁）。
⑶又原告王明霞（G1戶）部分，經囑託昇揚不動產估價師聯合 事務所鑑定結果，系爭G1房屋有建築師公會報告所載瑕疵下 ，房屋因瑕疵減損之金額為661,000 元，瑕疵修復後較未曾 有此瑕疵之減損金額為103,000 元；系爭G1房屋具有與不具 有屋前、屋側土地專用權（1,587,000 元）及隔戶圍牆（18 ,000元）之差異金額合計1,605,000 元（見外放昇揚不動產 估價師聯合事務所不動產估價報告書第49頁）。原告王明霞 得請求被告系爭房屋因滲漏等瑕疵致價值減損，請求減少價 金部分，合計為214 萬0,500 元（計算式：53萬5,500 元＋ 1,605,000 元＝214 萬0,500 元），惟原告王明霞已當庭表 明此部分請求金額以170 萬元為上限等語（見本院卷㈣第94 頁反面），是其此項目請求於170 萬元範圍內，為有理由， 應准許之。
⒉系爭房屋缺少溫泉供應之價值減損部分：
⑴按依系爭房屋契約附件四「建材設備」第16條第3 項約定： 「⒊戶戶有溫泉到主浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器 ）」等語（見本院卷㈠第52頁），是被告等人就系爭房地買 賣契約除應具有相關溫泉設備以外，尚須提供溫泉水，以供 原告等人在其等主浴室內即能享有契約內容之溫泉，始符系 爭買賣契約本旨。次按企業經營者應確保廣告內容之真實， 其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法 第22條第1 項定有明文。此一規定係為保護消費者而課企業 經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否 則即無從確保廣告內容之真實；預售屋之購買人與建商訂定 買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告， 建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與 購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契 約內容之一部（最高法院93年度台上字第2103號判決意旨參 照）。
⑵查被告係以住宅開發租售及不動產買賣為營業之企業經營者
，其斯時出售系爭房屋時對外廣告文宣載有：「發現溫泉！ 養生不用上山下海」、「就在市區地段，北台灣最珍貴的溫 泉，可以養生、可以享受……『湯臣世紀』首創南洋風尚露 天風呂泳池SPA ，還有溫泉戶戶到府，不必出遠門就能天天 養生做美容！」、「戶戶天然溫泉到府。別讓舒服的溫泉洗 禮因為回程的勞累又讓您疲憊了！源自地底11 25M美人湯， 戶戶專業引導讓您天天享受，另贈受專業溫泉加熱器」等語 （見本院卷㈠第159 頁至163 頁）。被告等人自應確保前開 廣告內容之真實，履約時對原告等人所負之給付義務，不得 低於上開廣告內容。準此，被告就系爭房屋合約所負之責任 應及於系爭不動產上開廣告內容，即所交付之系爭房屋除應 具有相關溫泉設備外，尚須提供合法溫泉水源，以供原告等 人於住家即可享有溫泉，始符系爭契約本旨。惟查，系爭房 屋自交屋迄今，被告仍無法提供系爭買賣契約預定效用之溫 泉供原告等人使用，系爭房屋係於附表一所示之104 年5 月 至10月間分別點交予原告等人，惟被告遲至105 年10月14日 始取得主管機關核發「可供一般事務所使用」之水權狀（見 本院卷㈣第25頁），足認原告等人在交屋，甚至於104 年11 月13日本件起訴之時，被告確尚未取得系爭溫泉水權，並未 提供溫泉水予原告等人使用，顯屬物之瑕疵，應堪認定。縱 被告嗣已取得合法水權且具備提供溫泉之設備，亦無法改變 交付系爭房屋之時存在物之瑕疵之事實，況原告等人迄今仍 無法享有溫泉內容，故被告自應就其等出賣之系爭房屋具有 欠缺合法溫泉可使用之瑕疵乙節，負瑕疵擔保之責。 ⑶徵諸本院另案100 年度訴字第1489號關於系爭建案房屋有無 供溫泉價值差異之不動產估價報告書內容：「經勘估具備相 同條件情形下，認由無提供溫泉『戶戶到府』之影響率為13 .62 ％，故於提供溫泉『戶戶到府」建案住宅若無提供該等 設施，應進行減價修正13.62 ％」等語（見本院卷㈣第40頁 至70頁）；又參以本院104 年度訴字第1817號民事判決（與 本件同屬戊區房屋之爭訟，見本院卷㈣第71頁至77頁）載明 ：「……兩造就系爭房屋、土地如有缺少溫泉提供之瑕疵存 在，經送鑑定減少價值為13.62%……」等情，以及本院105 年度訴字第1645號（亦為戊區之房屋爭訟），關於缺少溫泉 設施部分，判決載明：「……依本院104 年度訴字第18 17 號民事案件就相同建案有無提供溫泉供應使用，委請誠立不 動產估價師聯合事務所進行鑑價結果，若無該等溫泉設施， 應進行減價修正13.62%……」乙節。故依上開13.62 ％之減 損比例計算，系爭房地因有前開瑕疵情事，將致系爭房屋分 別減損價值達：
①原告王明霞部分：1,08萬9,600 元（計算式：800 萬元x1 3.62%=1,089,600 元）。
②原告張珈瑄G2 部分：87萬1,680 元（計算式：640 萬元 x13.62 %= 87萬1,680 元） 。
③原告張珈瑄G3部分：87萬8,490 元（計算式：645 萬元x1 3.62% = 878,490 元） 。
④原告詹前能、葉玉慧部分：83萬0,820 元（計算式：610 萬元x 13.62% = 83 萬0,820 元） 。 ⑤原告黃懋璽、黃秉翔部分：84萬4,440 元（計算式：620 萬元x13. 62% =84萬4,440 元）。 ⑥原告莊馥蓁部分：84萬1,716 元（計算式：618 萬元x13. 62% =84萬1,716元）。
⑦原告關自忠部分：86萬4,870 元（計算式：635 萬元x13. 62%=86萬4,870 元)。
⑧原告王建閔部分：92萬6,160 元（計算式：680 萬元x13. 62% =92萬6,160元）。
⑨原告朱珍媚部分：85萬1,250 元（計算式：625 萬元x13. 62%=851,250元）
⑩原告施富國部分：83萬2,182 元（計算式：611 萬元x13. 62%=832,182元）。
而本件原告等人各僅請求房屋價值減損50萬元之價額，未逾 上開金額，又被告業已受領此部分之價金，即屬無法律上原 因而受有利益，原告等人依不當得利法則，請求被告返還該 部分之價金，並加計法定遲延利息，於法有據，應准許之。 ⑷被告辯稱已通過系爭建案之溫泉開發及使用計畫變更計畫案 ，並提出桃園縣政府水務局105 年11月11日桃水行字第0000 000000號、106 年9 月18日桃水行字第1060042648號函為證 。惟查，系爭房屋交屋迄今已多年，被告本應在交付系爭房 屋之際即完成債之本旨提供原告等人可資使用之溫泉及溫泉 設備，被告等人遲延給付甚久，況縱認系爭溫泉水權現已合 法取得，但事實上原告等人至今仍無溫泉水可使用，打開溫 泉水龍頭仍然無水，顯見被告仍然無法依契約約定交付溫泉 供原告等人使用。至被告又辯稱其已完成溫泉設備即已符合 債之本旨，僅因管委會尚未成立，無法點交溫泉設施，故不 可歸責於被告等人云云。然查，被告於推出系爭建案之廣告 文宣上即載有「溫泉戶戶到府─養生、煥膚美人浴、長壽健 康不用遠求」等語，業詳述如前，足認系爭房屋之建案除有 公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚應附有各自專用之室內溫 泉設備，即屬系爭房屋之專有部分。被告既以廣告內容誘發 消費者預購房屋之動機，原告等人亦因此與被告簽訂系爭房
屋買賣契約，被告自應就廣告內容所載之溫泉設施負給付義 務。查因被告等人整體工程遲延嚴重，系爭建案延宕至日前 105 年6 月27日才剛剛取得系爭溫泉開發及水權，遲延責任 顯係歸咎於被告，且系爭建案迄今仍有百餘戶尚未交屋，社 區管委會成立之日遙遙無期，被告仍無法將其等取用之溫泉 供原告使用乃為事實，準此，堪認系爭房屋不具契約預定之 效用，其有瑕疵至明，被告所辯前詞，自非可取。 ⑸被告另辯稱依其所提出之授權書（土地使用同意書）及土地 暨空地使用分管同意書（見本院卷㈠第208 頁）約定，系爭 房屋之溫泉設施須待系爭建案後期工程完工後始能使用云云 。惟查，前揭資料僅係約明系爭建案雖為單一建築執照，但 分為八區分期開發且分別請領使用執照等情，並非約定系爭 房屋之溫泉設施須待系爭建案後期工程完工後始能使用，二 者實屬有間。再者，縱認系爭買賣契約就系爭建案之公共設 施約定可延後使用，然系爭房屋各自專用之室內溫泉設備非 屬系爭建案之公共設施部分，自無從僅憑系爭買賣契約就系 爭建案之公共設施約定可延後使用乙節，即可認定原告等人 業已同意系爭房屋所專用之溫泉設備，應待系爭房屋建案後 期工程全部完工後，被告等人始有提供合法使用之義務亦明 。是被告此部分辯詞，亦非可採。
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