臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第596號
原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽
法定代理人 楊証傑
訴訟代理人 李志澄律師
被 告 雷谷峯
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代 理人 陳品鈞律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年2月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○地號土地上如附圖所示A部分，面積合計七十一平方公尺，門牌新北市○○區○○街○號之建物拆除，並將上開土地遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹佰陸拾元，及自民國一○六年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○六年六月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰陸拾柒元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰陸拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾玖萬壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就已到期部分，於原告按月以新臺幣肆仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣壹萬貳仟伍佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、查坐落新北市○○區○○段000○000地號土地係屬原告所有 之土地（以下合稱系爭土地），惟被告無合法權源占有系爭 土地，建有如附圖之土地複丈成果圖所示A部份，門牌為新 北市○○區○○街0號之未保存登記之房屋居住使用（下稱 系爭建物），其無法律權源而占有使用系爭土地之具體情形 及所占土地位置面積，業經本院履勘現場及囑託新北市中和 地政事務所測量完成。又有關系爭建物之房屋稅籍資料，亦 據本院函新北市稅捐稽徵處中和分處查知被告確為房屋稅納 稅人，足證系爭房屋之所有權人或實際處分權人確為被告， 被告就此亦無爭執。本件被告無法律上權源占有使用原告所 有之前開土地，原告自得依民法第767條規定，基於行使土
地所有權人之地位，請求被告拆除地上建物交還系爭土地予 原告。再者，被告無法律上權源占有使用系爭土地，受有相 當於租金之利益，而原告則受有相當於租金之損失，原告即 得依關於不當得利之規定，請求被告返還不當得利予原告。 而參照土地法第97條之規定，原告爰請求該不當得利之金額 ，以系爭房屋占有土地之歷年申報地價總額分別計算年息百 分之八相當於租金之不當得利，其計算式【000地號部分： （新臺幣（下同）1萬7440元×25平方公尺×8％÷12×7） ＋（1萬8880元×25平方公尺×8％÷12×36）＋（2萬8000 元×25平方公尺×8 ％÷12×17）＝21萬2960元；000 地號 部分：（1 萬6880元×46平方公尺×8 ％÷12×7 ）＋（1 萬8720元×46平方公尺×8 ％÷12×36）＋（2 萬5760元× 46平方公尺×8 ％÷12×17）＝37萬7200元】，合計59萬 160 元，被告並應附加法定利息給予原告；另就106 年6 月 1 日以後，每月之不當得利金額之部分，亦應按106 年度之 計算為1 萬2567元，給付至遷讓交還土地之日止，其計算式 【000 地號部分：2 萬8000元×25平方公尺×8 ％÷12＝ 4667元；000 地號部分：2 萬5760元×46平方公尺×8 ％÷ 12＝7900元，合計1 萬2567元】。參系爭房屋位置近於○○ 橋○○端及主要道路○○路2 段，周邊商家林立，交通方便 ，原告上開不當得利計算金額應屬合理。
㈡、至被告辯稱系爭土地係被告之父雷福春於民國58年間向原告 購買，對原告有合法占有權源，其基於「占有連鎖」之法理 ，亦得向原告主張合法占有權源云云。惟查，原告係屬祭祀 公業，其財產係屬祭祀公業派下公同共有，而公同共有之處 分及其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意，此有最 高法院69年度台再字第232號、69年度台上字第3758號暨72 年度台上字第3712號判決可參，亦據民法第828條第3項規定 甚明。而祭祀公業之管理人僅能就祭祀公業之財產為保管、 利用及改良之行為，而不得為處分行為，故本件被告僅提出 所謂其父與祭祀公業簽訂之土地買賣契約及價金給付收據云 云為證，非惟無法證明有經祭祀公業派下員全體同意處分之 授權，甚且根本無所謂之買賣契約存在，而僅為「定金收據 」及「暫收據」而已，自不足以證明有合法之買賣契約關係 存在。且依原告所提之所謂定金收據，其上第2條亦約明須 再定正式買賣契約，但被告卻未能提出此正式之買賣契約， 又依該所謂定金收據所稱，係買賣25坪，每坪價格為5000元 ，故合計至少應為12萬5000元，然被告卻僅提出共7萬5000 元之收據，顯見系爭買賣契約亦因不合法而未能履約完成及 移轉過戶。甚且，原告之管理人當時係登記為楊文星、楊根
旺、楊林中、楊萬、楊壽南、楊添地、楊金木、楊建發等八 人，然被告所提出之收據等，至多僅有六人，甚且多為一人 ，又屬同一筆跡，顯見該所謂之「買賣」，並未經依合法程 序由全體派下員決議同意及授權管理人簽立，是否真實亦有 可疑，其買賣行為自顯不合法而為無效，且因此之故，亦未 能辦理移轉登記，被告之房屋亦因之無法取得土地使用之合 法證明，致未能辦理登記。故被告主張其有合法占有權源及 可依據所謂占有連鎖之法理而有權源云云，均顯不可採而無 理由。
㈢、綜上所述，本件被告確有無權占用原告土地之情形，爰依民 法第767條及不當得利之規定為請求。訴之聲明：（一）、 被告應將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上，如 附圖所示A部份，面積合計71平方公尺，門牌新北市○○區 ○○街0號之未保存登記房屋拆除，將該部份土地遷讓返還 原告。（二）、被告應給付原告59萬160元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨自1 06年6月1日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原 告1萬2567元。（三）、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：
緣訴外人即被告之父雷福春前於58年間，以每坪5000元為代 價，向原告購買當時為臺北縣○○鎮○○○○○段○○○○ 段000000○00000地號（即為本件系爭新北市○○區○○段 000○000地號土地重測前之地號），此有雷福春與原告簽訂 之系爭土地買賣契約、價金給付收據、系爭土地重測前、重 測後之登記謄本可稽，惟當時原告未將系爭土地移轉登記予 雷福春。嗣雷福春於系爭土地上興建門牌號碼新北市○○區 ○○街0號之系爭建物，並偕同被告等家人居住其內，又於7 7年5月25日將系爭建物併同其所坐落之系爭土地贈與被告， 惟因系爭建物未合法登記而無法順利辦理過戶，旋被告持續 於系爭土地建物上居住至今。查被告之父雷福春既自原告處 購得系爭土地，本得對原告主張合法占有權源，嗣後被告之 父雷福春再將系爭土地直接占有移轉予被告，參照最高法院 101年度台上字第1224號民事判決意旨，被告本於受讓自父 親雷福春之占有，得依「占有連鎖」之法理，向原告主張系 爭土地之合法占有權源，故原告不得依據民法第767條第1項 前段之規定，對被告行使所有物返還請求權。至原告固稱楊 根旺僅為公同共有人之一，且楊根旺亦非唯一管理人，故其 是否有權簽訂系爭買賣契約似有疑義，惟查系爭買賣契約受 理人之記載除楊根旺外，尚有楊文星、楊金木等人，與原證 6所有權部記載之受理人高度重疊，及價金給付收據上原告
管理人代表楊根旺已註明：「祭祀公業楊六賽管理人代表楊 根旺」，其使用之印章更刻有「祭祀公業楊六賽管理人楊根 旺印」，且在原告提起本件訴訟前歷時逾50年，原告均未曾 表示任何反對意見，考量當時風俗民情及法律素養，若謂系 爭買賣契約未經原告全體派下員及管理人同意而簽定，反而 大違常情，況原告亦自承對50年前之管理情況因相關資料滅 失而不甚清楚，反之被告尚能提出證據證明系爭買賣契約確 實存在，自應認系爭買賣契約簽立當時係於原告同意授權下 進行，是本件原告之訴即無理由等語，併為答辯聲明：請求 駁回原告之訴。
三、經查，原告為系爭土地之所有權人，系爭土地於74年6 月21 日地籍圖重測前分別登記為○○○○○段○○○○段000 之 00、000 之00地號，其中○○○○○段○○○○段000 之00 地號係於60年8 月10日自○○○○○段○○○○段000 之0 地號土地分割轉載而來；○○○○○段○○○○段000 之37 地號係於60年8 月10日自○○○○○段○○○○段000 之00 地號土地分割轉載而來。而被告自77年5 月25日起，即以系 爭建物占用系爭土地如附圖所示A 部分，面積合計71平方公 尺迄今，現為未辦理保存登記系爭建物之事實上處分權人。 另系爭土地自101 年至106 年間之申報地價分別如附表二所 示等情，有土地登記第一類謄本、現場照片、地價第二類謄 本、臺灣省臺北縣土地登記簿、房屋課稅明細表、本院勘驗 筆錄、新北市中和地政事務所土地複丈成果圖等件附卷可稽 （見卷一第21至33頁、第63至65頁、第93頁、卷二第37至 45頁、第55至57頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。四、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第 1120號判決意旨參照）。查原告為系爭土地之所有人，及 被告以系爭建物占用系爭土地之事實，業如前述，揆諸前 揭說明，自應由被告就占有系爭土地之合法權源負舉證之 責。就此被告固抗辯訴外人即被告之父雷福春曾於58年間 向原告購得○○○○○段○○○○段000 之00、000 之0
地號土地以興建系爭建物，而雷福春於77年5 月25日將系 爭建物贈與被告，是雷福春得對原告主張合法占有權源， 後雷福春將系爭土地直接占有移轉予被告，符合占有連鎖 情狀，被告得對原告主張合法占有系爭土地之權利等語， 並提出買賣契約、價金給付收據影本為證，然原告已否認 存有前開買賣情事。經查：
1.按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負 證其真正之責；民事訴訟法第358條關於私文書經本人或 其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規 定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為 之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用， 最高法院47年台上字第1784號、28年上字第10號分別著有 判例。查原告已當庭否認被告所提出定金單據等之真正（ 見卷二第22頁），是被告自應就所提出之買賣契約、價金 給付收據等文書之形式上真正負舉證責任，惟被告於本件 並未舉證證明前揭各書證確為原告管理人楊根旺等人所親 自簽立，已難逕認被告以該文書所主張之事實為可採。 2.又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約 權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定 之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價 金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因 此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號 判例參照）。另按物之出賣人負交付其物於買受人，並使 其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂 交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依 民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條 之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、 占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。是在土地買 賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，倘買受人之占有 土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交 付抑簡易交付，固均具正當權源，原出賣人不得認係無權 占有而請求返還，惟仍須原出賣人係基於買賣契約而交付 為必要（最高法院99年度台上字第626號民事裁判意旨參 照）。
3.觀諸被告所提出58年間之買賣契約記載「茲收到定金2萬5 000元正，該款係台端向本公業承買坐落台北縣○○鎮○ ○○○○段○○○○段000○00○000○0地號內約25坪之 定金，買賣條件如右：一、過戶所需稅金及費用概由買主 負擔與賣主無干（每坪價款為5000元正）。二、限于定金 支票兌現時再定正式買賣契約。三、付款辦法：自正式契
約日起每1個月交付2萬元付清為止」（見卷一第55頁）， 是立約雙方既約明仍須再訂立正式買賣契約，且就買賣土 地位置並未具體特定，雷福春復僅交付擔保本約成立之立 約定金支票，則前揭所謂買賣契約實僅為雙方之買賣預約 甚明。另被告所提出之收據標題均僅係「暫收據」，且除 3 張收據僅分別單獨記載為000 之00或000 之0 地號之價 款（見卷一第57、59、61頁），加計前揭定金2 萬5000元 合計數額亦僅達7 萬5000元，尚與前揭買賣預約合意之標 的、價金不一致外，最後一筆支票款項亦係遲至63年1 月 14日始交付，顯與前揭買賣預約所定之付款辦法不合，故 雷福春所交付之各支票是否均已如期兌現，或雷福春與原 告間嗣後是否再定有買賣契約，同均有疑義而未見被告提 出證據證明，自難認雷福春與原告間就系爭土地確具有買 賣本約之法律關係。
4.另依卷附房屋課稅明細表顯示，系爭建物至106年間之經 歷年數為36年，故應係70年間建成（見卷一第93頁），而 為被告所不爭執（見卷二第22頁），是被告既僅能舉證證 明雷福春於70年間起，自行興建系爭建物開始占有系爭土 地，顯距前揭58年間買賣預約已有相當期間，縱認被告所 提出之買賣契約、價金給付收據等文書為真正，如前述至 多僅能認定原告與雷福春間曾存有買賣之預約關係，及雷 福春曾交付部分定金或價金款項之支票，並未能證明雷福 春就系爭土地確已與原告成立買賣契約並履行價金給付義 務完竣，或原告係基於買賣契約而同意交付系爭土地予雷 福春，是雷福春所為占有既尚難認得對原告主張合法權源 ，則被告自雷福春承受占有，自亦無從對原告主張正當權 利。
5.綜上所述，被告未能舉證有占有使用系爭土地之正當權源 ，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告 應將系爭建物拆除，並將所占用之系爭土地遷讓返還予原 告，自屬有據。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不 當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益 更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有 明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律 上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請 求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所 受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租
金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；前開規定 於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第1 05條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述 土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。 又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68 年台上字第3071號判例意旨參照）。查被告無權占用系爭 土地如附圖所示A部分，面積合計71平方公尺，業如前述 ，則被告因無權占有系爭土地而受有利益，致原告受有相 當於租金之損害，且依其性質屬不能返還，是原告依不當 得利之法律關係，請求被告給付自101年6月1日起至返還 占用土地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。（三）本院審酌系爭土地之地目為建、使用分區為空白；系爭建 物為3層樓建物，另頂樓加蓋屋頂使用，1樓大門面對博愛 街作為店面使用，該址位置近○○橋○○端及主要道路○ ○路0 段，週邊商家林立等情，有臺灣省臺北縣土地登記 簿、土地登記第一類謄本、本院勘驗筆錄、地圖資料及系 爭建物現場照片在卷可參，是依系爭土地之位置、工商繁 榮程度、利用基地之經濟價值及被告所得利益等，本院認 原告請求相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價總 額年息8%計算，尚屬適當。從而，本件原告自得請求被告 給付59萬160 元，並自106 年6 月1 日起至返還占用系爭 土地之日止，按月給付1 萬2567元（計算式詳如附表一所 載）。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第2 33條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告於起訴 前對被告已存在之不當得利請求權，核屬無確定期限之給 付，經原告以起訴狀送達為催告，被告迄未給付，當應負 遲延責任，而本件起訴狀繕本係於106年6月12日送達予被
告，有本院送達證書在卷可查（見卷一第39頁），是原告 就前揭請求不當得利59萬160元部分，併予請求自起訴狀 繕本送達翌日即106年6月13日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依據民法第767條第1項、第179條規定，訴請被 告應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分，面積合計71平方 公尺，門牌新北市○○區○○街0號之建物拆除，並將上開 土地遷讓返還原告，並給付原告59萬160元，及自106年6月1 3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另自10 6年6月1日起至返還前開土地之日止，按月給付1萬2567元， 為有理由，應予准許。
六、再原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰 分別酌定相當擔保金額准許之；另併依職權酌定相當擔保金 額，准被告分別預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 5 日
民事第三庭 法 官 張兆光
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 5 日
書記官 何嘉倫
附表一：
一、被告應給付5年不當得利部分：
（一）新北市○○區○○段000地號土地
⑴101年6月1日至101年12月31日： 申報地價新臺幣（下同）1萬7440元×占用面積25平方公尺 ×年息8％÷12×7＝2萬347元（元以下四捨五入，下同） ⑵102年1月1日至104年12月31日： 申報地價1萬8880元×占用面積25平方公尺×年息8％÷12 ×36＝11萬3280元
⑶105年1月1日至106年5月31日：
申報地價2萬8000元×占用面積25平方公尺×年息8％÷12 ×17＝7萬9333元
⑷合計：21萬2960元
（二）新北市○○區○○段000地號土地
⑴101年6月1日至101年12月31日：
申報地價1萬6880元×占用面積46平方公尺×年息8％÷12 ×7＝3萬6236元
⑵102年1月1日至104年12月31日： 申報地價1萬8720元×占用面積46平方公尺×年息8％÷12 ×36＝20萬6669元
⑶105年1月1日至106年5月31日：
申報地價2萬5760元×占用面積46平方公尺×年息8％÷12 ×17＝13萬4295元
⑷合計：37萬7200元
（三）以上共計：59萬160元（計算式：21萬2960元＋37萬7200 元＝59萬160元）
二、被告應按月給付部分：
（一）新北市○○區○○段000地號土地
申報地價2萬8000元×占用面積25平方公尺×年息8％÷12 ＝4667元
（二）新北市○○區○○段000地號土地
申報地價2萬5760元×占用面積46平方公尺×年息8％÷12 ＝7900元
（三）以上共計：1萬2567元（計算式：4667元＋7900元＝1萬25 67元）
附表二：系爭土地歷年申報地價
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│坐落土地 │101年申報 │102年申報 │103年申報 │104年申報 │105年申報 │106年申報 │
│ │地價（新臺│地價（新臺│地價（新臺│地價（新臺│地價（新臺│地價（新臺│
│ │幣/㎡） │幣/㎡） │幣/㎡） │幣/㎡） │幣/㎡） │幣/㎡） │
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│新北市○○區○○│17440元 │18880元 │18880元 │18880元 │28000元 │28000元 │
│段000地號土地 │ │ │ │ │ │ │
├────────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│新北市○○區○○│16880元 │18720元 │18720元 │18720元 │25760元 │25760元 │
│段000地號土地 │ │ │ │ │ │ │
└────────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘