臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3497號
原 告 呂袖綾
訴訟代理人 林柏男律師
被 告 知森堂建設有限公司
法定代理人 吳俊村
訴訟代理人 林凱律師
詹奕聰律師
上列當事人間請求返還款項事件，本院於民國107 年3 月7 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告前與被告簽訂璞麗預售房屋土地買賣契約書（下稱系爭 契約），購買被告興建之璞麗第A6棟第3 樓房屋及其坐落基 地，暨地下第三層92號之平面式汽車停車空間乙位（下合稱 系爭不動產），並約定總買賣價金為新臺幣（下同）1,090 萬元。又於締約當時，被告之銷售經理即訴外人邱經理代被 告與原告約定，如買賣價金尾款872 萬元，無法以不動產抵 押方式貸得款項，原告得解除系爭契約。嗣原告向貸款銀行 詢問貸款乙事，經貸款銀行告知系爭不動產無法貸得尾款87 2 萬元，僅能核貸750 萬元，差額達122 萬元，因兩造間當 初締約時，有約定若原告無法貸款872 萬元時，原告得解除 系爭契約之意定解除權，則今原告既已無法貸得872 萬元， 自得行使契約解除權，而原告已於民國106 年8 月1 日委請 律師寄發律師函予被告解除系爭契約，該律師函業於106 年 8 月2 日送達被告，是系爭契約於106 年8 月2 日應已解除 。又本件原告並無系爭契約第8 條第2 項各款關於貸款可歸 責於買方之事由，而系爭契約既未約定不可歸責於原告時之 契約效果，依消費者保護法第11條規定，應為有利於消費者 之解釋，原告自得解除系爭契約，故為此爰依民法第179 條 規定，請求被告返還原告前已給付之買賣價金163 萬5,000 元。
㈡縱認原告不得解除系爭契約，被告逕以未經兩造協議之定型 化契約，約定違約金為總價之百分之15，亦難謂公平，且預 售屋係屬將來商品，賣方在商品未成形之際就在市場銷售， 對買方有一定之風險，易生糾紛，買方要承擔交易風險，又 要負擔高額違約金，益徵本件違約金以總價百分之15計算， 有過高之情，是倘本院認原告不得解除系爭契約，則依民法
第252 條規定，請求酌減違約金等語。
㈢對於被告抗辯主張之意見：
1.原告因未能從銀行以抵押貸得契約所載金額，遂同親友與被 告公司黃副理討論處理事宜，期間在場有被告公司歐協理及 黃副理，歐協理打line電話給邱經理，以擴音播放對話內容 ，邱經理承認確實曾有承諾意定約定解約事由，原告親友事 後再與黃副理討論處理事宜時，黃副理並不否認邱經理有承 諾意定解除事由一事。
2.依生活經驗，預售屋銷售成功與否，很大因素取決於銷售人 員的行銷說法或口述內容，蓋預售屋並無實際產品，而不動 產買賣契約只會記載坪數、總價、樓層等內容而已，但不動 產涉及內容細節非常多，包含且不限於周遭環境、貸款條件 、交通情況、捷運站距離、生活機能、就學、鄰居、不動產 細部設施等等，一般民眾購買不動產的考量因素，絕非僅只 於坪數或總價，是被告公司經營或銷售人員對產品之說明或 條件，乃決定是否交易的重要因素，據此，被告應類推適用 消費者保護法第22條，確保銷售案場的資訊或承諾為真實， 以符合國人購買預售屋之現況。被告公司以系爭契約預先免 除責任，依民法第247 之1 第1 項規定，顯失公平，應屬無 效。
3.任何口頭承諾或約定概不生效應係適用於商務契約談判，因 兩造來回磋商而有眾多版本，為確認雙方共識為何，故以書 面為準，然一般民眾購買預售屋，係單方接受建商銷售人員 資訊提供，與前開來回磋商情形有別，若建商可對現場銷售 人員的資訊提供不負任何責任，豈不代表銷售人員可恣意說 謊、誆騙民眾購買，事後縱有糾紛，再以主張口頭承諾或約 定概不生效來脫免責任，被告顯係權利濫用。
㈣綜上所述，並聲明：
1.被告應給付原告163 萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：
㈠兩造係於103 年10月20日簽訂璞麗預售房屋買賣契約書、璞 麗預售土地買賣契約書各乙份（下分稱房屋買賣契約、土地 買賣契約，合稱系爭契約），約定由原告向被告購買系爭不 動產，總價金為1,090 萬元（房屋價款272 萬元、停車位價 款55萬元、土地價款763 萬元）。上開璞麗建案之建物業經 被告依約興建完成，並於105 年6 月間取得使用執照，豈料 ，原告於支付被告自備款228 萬元後，即拒絕再支付任何款
項，縱經被告於105 年8 月間不斷通知原告應前往銀行辦理 對保及點交系爭不動產事宜，原告亦置之不理。嗣經被告了 解後，始知係因原告無法提供收入證明，致銀行僅能核貸75 0 萬元，未達原預期申貸之872 萬元，而後屢經雙方協商， 被告最後甚至同意以買賣總價直接折扣122 萬元之方式出售 ，原告仍堅持違約。雙方僵持1 年多後，被告見原告顯欲惡 意違約，迫於無奈，僅得於106 年8 月11日以存證信函通知 原告履約，然原告仍拒絕，是被告再於106 年8 月30日以存 證信函通知原告，其違約情節重大，被告行使契約解除權， 並沒收原告已支付價金228 萬元中之163 萬5,000 元為違約 金。
㈡原告雖主張訴外人邱國富曾與其約定「倘尾款872 萬元無法 貸款貸得，則原告可解除契約」之事，然此非事實，被告否 認，且原告亦未提出任何具體事證資以證明，自無法認為真 實。況本件買賣價金甚高，解除契約誠屬重大事項，衡諸常 情，買賣雙方必會要求將解除契約之事由訂明於契約中，以 杜後續衍生爭議，此觀系爭契約第1 頁之記載即明。而細譯 系爭契約之內容，均未記載原告所主張上揭與邱國富約定之 內容，足徵原告上開主張顯與經驗法則、論理法則相悖。 ㈢一般向銀行申請貸款，銀行人員均會徵信，並會要求申貸人 提供收入來源證明等資料，以視申貸人是否符合貸款條件及 作為銀行核貸金額多寡之依據，本件銀行核貸予原告金額為 750 萬元，未達872 萬元，乃因原告無法提供收入證明，致 銀行評估核貸款風險後所作之決定，是原告是否完全不具可 歸責事由，無房屋買賣契約第8 條第2 項第6 款之適用（土 地買賣契約第5 條約定亦同），誠屬可議。遑論被告先後提 出由被告提供貸款差額122 萬元之5 年無息貸款、由被告提 供貸款差額122 萬元之30年無息貸款、買賣總價金直接折扣 122 萬元等方式解決原告無法向銀行全額申貸之困境，故本 件毫無房屋買賣契約第8 條第2 項約定之適用。 ㈣再者，細譯房屋買賣契約第8 條第2 項約定內容，明顯可知 約定內容係在規範因可歸責於買方之事由致金融貸款未能獲 准或低於預定貸款金額情形之處理，並無原告所稱契約條款 解釋有疑義之情形產生。至原告稱第8 條第2 項並未訂明不 可歸責於買方事由致金融貸款低於預定貸款金額之契約效果 ，然此屬契約約定是否缺漏或雙方有意省略之範疇，與該條 約定是否出現疑義，或具有不明確條款解釋原則適用無涉。 縱認房屋買賣契約第8 條第2 項之約定有疑義，然不論採何 種解釋方式，結果均應得出「不可歸責於買方之事由致金融 貸款低於預定貸款金額時，其未獲貸款之金額或差額，買方
不應於賣方書面通知日起7 日內付清款項，如未遵期繳納則 賣方無權依第7 條第3 項及本條第4 項約定辦理. . . 」之 結論，而非如原告起訴狀內所為主張。
㈤被告獲悉貸款銀行僅願貸款750 萬元予原告之事後，便多次 積極與原告協商，業已如前所述，是本件原告不欲履約，顯 與貸款銀行拒絕全額貸款乙事毫無任何關聯，原告惡意違約 在先，情節重大。又本件違約金計算方式完全依照內政部頒 定之制式基準為約定，而原告除親筆簽名於系爭契約外，尚 有用印於簽名之後，原告對於系爭契約既有5 日以上之審閱 期間，縱其完全不懂系爭契約之約定，亦可於審約期間內詢 問專業律師或地政士，藉以理解系爭契約之內容，是被告所 辯雙方實力懸殊、違約金條款約定無效等，皆屬推諉卸責之 詞。
㈥被告因早已與原告簽訂系爭契約，進而錯失諸多出售系爭不 動產之機會，且因本件銷售完成，被告早已支付系爭不動產 銷售價金之百分之3 予代銷公司作為報酬。此外，因該建案 於105 年6 月間即已取得使用執照，多數住戶已陸續遷入居 住，原告惡意拒絕履約1 年餘，房屋已有折舊，遑論此段期 間所生相關水電費、管理費等，均係由被告代為支付，且被 告亦仍繼續支付興建系爭不動產之融資貸款利息，況隨著我 國對於房市政策之更迭，及現今房市逐漸蕭條之趨勢，被告 是否仍得順利出售系爭不動產，實未可知，縱能出售，售價 亦勢必下修甚多，是原告主張其惡意違約對於被告毫無任何 損害，顯非正確。
㈦至原告提出其親友與被告公司黃副理之對話紀錄譯文，進而 主張被告公司邱國富經理曾與原告有口頭約定意定解除契約 之事實，惟上開對話紀錄並非原告與被告公司邱經理之對話 ，故原告得否僅憑其與被告公司未負責此案銷售、事前並未 參與原告與邱經理協商研議過程之黃副理對話紀錄，作為兩 造曾口頭約定意定解除契約事由之證據，實令人倍感存疑。 再者，細譯錄音光碟內容，黃副理之回答內容均以極為簡短 之「恩」、「是」等語回應，所有涉及兩造曾口頭約定意定 解除契約事由之內容，皆由原告親友說出，故黃副理究竟是 如原告所述承認原告可因無法完成貸款而解除契約，抑或僅 單純表示聽聞原告親友意見之語助詞，亦令人質疑。況上開 對話為原告自行竊錄，並以影音軟體進行編輯節錄，非雙方 完整對話內容，在未詳加了解原告親友與黃副理對話前因後 果及全盤內容前，自不得率爾單憑原告片面斷章取義之節錄 內容，逕認兩造有口頭約定意定解除契約事由。 ㈧綜上所述，並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如獲不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，原告於103 年10月20日與被告簽訂系爭契約，購買被 告興建之系爭不動產，並約定總買賣價金為1,090 萬元，原 告前已給付買賣價金228 萬元，嗣該228 萬元款項經被告沒 收其中之163 萬5,000 元作為違約金，其餘款項部分則已返 還原告之事實，有系爭契約、存證信函2 份及律師函1 份在 卷可稽（見本院卷第17頁、第57頁至第153 頁），復為兩造 所不爭執，堪信為真。
四、至原告主張依兩造間口頭約定之意定解除契約事由及系爭契 約之約定，解除系爭契約，並依民法第179 條規定，請求被 告返還163 萬5,000 元，又若不能解除系爭契約，則依民法 第252 條，請求酌減違約金云云，則為被告所否認，並以前 詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：原告得否解除系爭 契約，並依民法第179 條請求被告返還163 萬5,000 元？又 原告依民法第252 條請求酌減違約金，有無理由？茲論述如 下：
㈠解除契約部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條規定甚明。是以民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例意旨參照）。故主張法律關係存在之 當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 責任（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。查本 件原告固提出對話紀錄光碟暨譯文1 份欲證明兩造當初締約 時，有約定若原告無法貸款872 萬元時，原告得解除系爭契 約之意定解除契約事由，然原告既係主張當初締約時係與被 告公司之邱經理洽談，而其所提出之對話紀錄卻係事後其親 友與被告公司黃副理間之對話，對話內容亦經節錄，並非完 整之對話內容，且細譯該對話紀錄譯文，所有涉及兩造曾口 頭約定意定解除契約事由之內容，皆係由原告親友主動表示 ，被告公司黃副理僅以極為簡短之「恩」、「是」等語被動 回應，而黃副理當初既未參與原告與邱經理間洽談之過程， 自難以該項證據逕認被告公司邱國富經理曾與原告口頭約定 若原告無法順利貸款得解除系爭契之事實。是以，原告既未 能舉證證明其與被告間有上開意定解除契約事由存在，自無
從據以解除契約。
2.次按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 ，為消費者保護法第11條第2 項所明定，惟消費者保護法前 開規定係於定型化契約條款內容不明確致生疑義時始有適用 之餘地，而非買賣雙方就條款解釋一發生爭議時即可適用， 否則於定型化契約條款內容清楚，而雙方各執一詞之情形下 ，即須作有利於消費者之解釋，顯然架空雙方合意簽署之契 約條款，亦與契約履行應本諸之誠信原則有違。查原告主張 原告並無房屋買賣契約第8 條第2 項約定所載各款可歸責事 由，而系爭契約並未就非可歸責於買方致貸款核撥低於預定 貸款金額時雙方權利義務關係為約定，是系爭契約即應依消 費者保護法第11條第2 項規定，為有利於原告之解釋云云。 然觀之房屋買賣契約第8 條第2 項約定「買方向賣方洽定之 金融機構辦理貸款，獲准之貸款金額若少於本契約約定買方 預定貸款金額者，因可歸責於買方之下列事項致金融貸款未 能獲准核撥或低於預定貸款金額時，其未獲貸款之金額或差 額，視為買方不辦理貸款或減少貸款，買方應於賣方書面通 知日起7 天內付清款項. . . 」（土地買賣契約第5 條第2 項約定亦同），就該條款約定本身，不論是規範主體、規範 事由或契約效果之文義均甚明確，應無消費者保護法第11條 第2 項規定適用之餘地；且即便認該條款並未就不可歸責於 買方之事由致金融貸款未能獲准核撥或低於預定貸款金額之 契約效果為約定，而認契約條款有疑義，應為有利於消費者 之解釋，亦無從得出原告所主張其得解除契約之結論，是原 告主張解除系爭契約，顯然無據。
㈡違約金酌減部分：
1.再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過 高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟 是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比 照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又按約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，為民法第252 所明定，惟此規定乃係賦與法 院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩 造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集 、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負 之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、 私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之
意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主 張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律 之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減 至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金 約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘 債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要 求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤 ，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序 之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。 2.經查，依內政部頒布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」（下稱應記載及不得記載事項），壹、應記載事 項第24條第4 項，及內政部頒布預售屋買賣契約書範本第25 條第4 項均規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定 者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分 之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」，而系爭契約就 違約處理之約定係以房地買賣總價之百分之15為違約金（參 房屋買賣契約第20條及土地買賣契約第11條），並未逾前揭 應記載事項及不得記載事項及預售屋買賣契約書範本之規定 ，是被告既遵循主關機關頒布之標準而為約定，實難遽認系 爭契約關於違約金之計算方式有何過高之情事。又系爭契約 第1 頁關於契約審閱即載明「本契約於簽訂前已經買方攜回 審閱5 天以上；本契約全部事項雙方確已詳細審閱，買賣雙 方了解並同意本契約一切權利義務均以本約之約定為準. . . 」，並經原告於後列空欄處簽名蓋章表示確認（見本院卷 第59頁、第123 頁），由此可知，被告確有給予原告合理審 閱系爭契約之期間，倘原告簽約時對於系爭契約之任何條款 仍有疑義或尚未審閱完畢，則原告本可拒絕於斯時簽約，不 得事後主張系爭契約未經兩造磋商協議，而不受系爭契約之 拘束。從而，原告未依系爭契約之約定支付買賣價款，經被 告於106 年8 月11日以蘆洲民族路郵局存證號碼114 號存證 信函催告原告於10日內履約，惟原告仍未依約履行，被告復 於106 年8 月30日以蘆洲民族路郵局存證號碼122 號存證信 函向原告主張解除系爭契約，並沒收原告已付之價款163 萬 5,000 元作為違約金等情，有上開存證信函為證（見本院卷 第143 頁至第153 頁），而被告所沒收之違約金163 萬5,00 0 元乃係以系爭不動產總買賣價金1,090 萬元之百分之15計 算，並未超過系爭契約約定之違約金上限；且本院衡酌原告 並不否認被告曾提出由被告提供貸款差額122 萬元之5 年無
息貸款、由被告提供貸款差額122 萬元之30年無息貸款等方 案與原告進行協商，原告仍不履約，又被告業已支付代銷公 司系爭不動產之代銷費用，及因原告違反系爭契約，尚須額 外負擔系爭不動產之水電費、管理費、融資貸款利息等費用 ，縱日後被告仍得出售系爭不動產，亦可能受有價差損失， 顯見被告確實因原告之違約而受有損害等情，堪認本件被告 充作違約金予以沒收之金額，並無過高之情。是以，原告既 係本諸自由意志簽訂系爭契約，自應受系爭契約內容之拘束 ，其事後任意指謫系爭契約約定之違約金過高，而要求核減 ，並無足採。
五、綜上所述，本件原告未能舉證證明其與被告間存有上開意定 解除系爭契約之約定，則其主張依該約定解除系爭契約，並 依民法第179 條，請求被告返還其已給付之價金163 萬5,00 0 元，自無理由，應予駁回；另其依民法第252 條規定，請 求酌減違約金部分，依上開說明，亦難認有理，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 王唯怡
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 4 月 2 日
書記官 劉鴻傑
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