臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3467號
原 告 廖建旺
訴訟代理人 林唐緯律師
被 告 高德棋
訴訟代理人 吳宜財律師
複 代 理人 謝玉山律師
上列當事人間請求懲罰性違約金事件，經本院於民國107年2月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一百零六年十月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年3月3日簽立不動產買賣契約書 （下稱系爭契約書），由伊以新臺幣（下同）700萬元代價 ，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號4樓 房屋（含坐落之基地，下合稱系爭房地），約定被告應於10 6年5月30日前交屋，並在交屋前將房屋騰空。伊已分別於10 6年3月3日、同年6月1日給付價金70萬元、140萬元，合計21 0萬元完畢。詎料，被告未於106年5月30日前將系爭房屋騰 空交屋，伊於106年6月23日以存證信函催告被告定期履行， 被告仍未履行契約交屋義務，伊遂依系爭契約書第8條第1款 約定，於106年7月10日以存證信函通知被告為解除契約之意 思表示，並依系爭契約書第8條第4款約定，訴請被告賠償與 已繳納價款同額之210萬元懲罰性違約金。為此，爰依上開 約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告210萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償止日，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊所有之系爭房地原於105年12月間出租予訴外 人劉孟郎，租期於106年12月4日屆至，嗣伊有出售系爭房地 需求，經劉孟郎承諾並同意倘伊於租約期限屆滿前出售系爭 房地者，願遷讓返還系爭房地，伊遂於106年3月1日與訴外 人禾達不動產仲介有限公司（下稱禾達公司）簽立委託銷售 契約書，並經由禾達公司居間仲介，兩造於106年3月3日就 系爭房地成立買賣契約並簽立系爭契約書，詎劉孟郎嗣後反
悔不願在106年5月30日前遷讓返還系爭房地，致伊無法依約 履行交屋義務，並非自始存有拒絕履約之惡意，是伊違約情 節非屬重大。其次，原告明知其尚無給付完稅款140萬元之 義務，仍在伊遲延交屋後之106年6月1日逕行給付完稅款140 萬元，是此部分之款項，自不得計入系爭契約書第8條第4款 之已支付價金以計算懲罰性違約金。再者，原告因伊遲延交 屋所受損害非鉅，其請求伊給付懲罰性違約金210萬元實屬 過高，請求酌減等語，資為置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於106年3月3日簽立系爭契約書，由原告以700萬元代價 ，向被告購買系爭房地。原告已於106年3月3日、同年月6月 1日分別給付簽約款70萬元、完稅款140萬元，合計210萬元 完畢。有系爭契約書、系爭房地之土地及建物登記謄本、匯 款申請書代收入收據、匯款申請書為證（見本院卷第19至53 頁）。
㈡被告於簽立系爭契約書出售系爭房地前，已將系爭房屋出租 予訴外人劉孟郎，約定租期至106年12月4日。有證人即承辦 兩造買賣系爭房地之居間仲介人員陳星宏為證（見本院卷第 196至197頁）。
㈢依系爭契約書第1條第5款、第14條約定，被告應於106年5月 30日前交屋，並在交屋前將系爭房屋騰空，惟被告並未於10 6年5月30日前將系爭房屋騰空並交付予原告。 ㈣原告於106年6月23日以龜山郵局第189號存證信函通知被告 應於文到2週內交屋，並於106年7月10日以龜山郵局第207號 存證信函為解除系爭房地買賣契約之意思表示。有上開存證 信函為證（見本院卷第57至60頁）。
㈤上開事實，為兩造所不爭執，並有上開證據可佐，是此部分 事實堪以認定，合先敘明。
四、原告主張：被告未依約於106年5月30日前將系爭房屋騰空並 交付予原告，伊已依系爭契約書第8條第1款約定解除契約， 爰依系爭契約書第8條第4款約定，請求被告按其已給付價金 給付懲罰性違約金210萬元等語，為被告否認，並以前揭情 詞置辯。是本件應審酌者在於：原告請求被告給付懲罰性違 約金210萬元，有無理由？爰析述如下：
㈠依系爭契約書第8條第1、4款約定：「一、買方（即原告） 若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五 計算違約金給付賣方（即被告）。若買方逾十日仍未配合給 付該遲延價金，再經賣方定期間催告仍不履行時，賣方有權
解除本約。反之，若賣方遲延交付房屋，亦同。」、「四、 本約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違 約情事致本約解除時，……，並同意按買方已支付價金總額 之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」（見本院卷第 27頁）。查，被告未依約於106 年5 月30日將系爭房屋騰空 並交付原告而有違約情事，致原告於106 年7 月10日解除系 爭契約書，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），是 原告依系爭契約書第8 條第4 款約定，請求被告按其已給付 之價金給付懲罰性違約金，即非無據。依系爭契約書第2 條 第2 款約定原告之付款方式，乃原告係分別給付簽約款70萬 元、完稅款70萬元及尾款560 萬元（見本院卷第24至25頁） ，兩造不爭執原告已於106 年3 月3 日給付簽約款70萬元（ 見不爭執事項㈠），是此部分價金即為系爭契約書第8 條第 4 款之支付價金，應堪認定。
㈡按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之 履行，均有其適用（參照最高法院102年度台上字第1932號 裁判）。查，原告於106年3月3日簽立系爭契約書買受系爭 房地時，即已知悉系爭房地上存有租賃契約，租期至106年 12月間，此觀系爭契約書第1條第4款約定即明，並據證人陳 星宏證述：「（你有帶買方看房屋，是否有告知買方即原告 系爭房屋有租賃存在？）有的。」等語明確（見本院卷第19 7頁）。次查，證人陳星宏證稱：兩造簽立系爭契約書後， 一開始前2個星期，承租人劉孟郎表示願意提前搬遷，但過 了2個星期後，劉孟郎似乎在拖延搬遷事宜，嗣伊至系爭房 屋與劉孟郎進行協調，表明被告願意返還押租金及補貼房租 ，但劉孟郎拒絕提前搬遷，而伊知悉劉孟郎拖延搬遷時，即 已告知原告此事，詢問原告是否願意讓劉孟郎繼續承租至租 期屆滿為止，待租期屆至後再交屋，但原告考慮2天後仍表 示希望如期交屋，伊遂向原告表示沒有辦法如期交屋等語（ 見本院卷第197至199頁）。又證人即承辦系爭房地買賣契約 之代書蘇詠倫到庭證稱：陳星宏曾向伊表示承租人不願搬遷 系爭房屋乙事，伊即向原告講先不要付款；系爭房地之土地 增值稅原本是要以自用稅率申報，但因承租人不願意提前搬 遷，且原告不願意取得有承租人的房子，伊雖可用一般稅率 申報土地增值稅，但伊擔心申報並核稅收到稅單後，賣方不 願給付，所以伊沒有申報土地增值稅，亦未通知原告應給付 完稅款等語（見本院卷第203至205頁）。依上可知本件土地 增值稅及契稅單尚未核發，且代書蘇詠倫尚未通知原告應給 付完稅款，是依系爭契約書第2條第2款約定意旨，原告給付
完稅款之期限尚未屆至，且原告於106年5月30日被告依約應 騰空交付系爭房地前，即已知悉系爭房屋承租人劉孟郎不願 搬離系爭房屋，被告已難依期限履行其交屋義務，卻在被告 顯已違約後之106年6月1日，逕行給付完稅款140萬元（見不 爭執事項㈠），則原告在知悉被告已違約，且其給付完稅款 期限尚未屆至之情形下，仍履行給付完稅款140萬元之義務 ，難認原告此際已依誠實及信用方法履行其給付價金140萬 元之義務。原告雖主張：伊為依約履行給付核貸金額與尾款 間之差額，且依交易習慣，尾款前之款項非必然應於稅單核 發後始通知匯款，故伊基於履約之意思，並配合地政士之指 示流程給付140萬元，難謂非屬已付價款云云，惟原告在知 悉被告已然違約，本件買賣契約是否依約履行抑或解除等情 尚屬未明之情形下，仍給付價金140萬元予被告，倘認該價 金140萬元得以計入已付價款計算懲罰性違約金，實有違誠 信原則，是原告以前揭情詞，主張該140萬元應計入其已付 價款計算懲罰性違約金云云，為無理由，自不足取。 ㈢又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額。民法第250條定有明文。所謂懲罰性違約金 ，依民法第250條第2項規定，必須於契約中明定，如債務人 不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金 者，始足當之（最高法院70年度台上字第4782號裁判意旨參 照）。又懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務 履行時，債權人無論損害有無，皆得請求（參照最高法院83 年度台上字第2879號裁判意旨）。查，依系爭契約書第8條 第4款約定意旨，已明定被告若有違約情事致本約解除時， 同意按原告已支付價金總額之同額，給付懲罰性違約金，則 原告據此請求被告按其已給付之價金給付懲罰性違約金70萬 元，即屬有據，應予准許。被告雖辯以：原告所受損害非鉅 ，其請求違約金金額過高，應予酌減云云。惟被告於簽立系 爭契約書之時，即已知悉系爭房屋存有租賃契約，租期係於 106年12月屆滿，仍與原告簽立系爭契約書，約明於租期屆 至前之106年5月30日騰空遷讓交付系爭房地予原告，足見被 告已預見其有可能無法依約於106年5月30日前履行騰空交屋 義務，然被告仍為此項約定，並同意如未依約履行，願按原 告已給付價款給付懲罰性違約金，則依私法自治及契約自由
原則，被告在違約時，即應依約按原告已付價金給付懲罰性 違約金，自不得於違約後，任意指摘原約定之違約金過高而 要求核減，此無疑將使被告不履行契約之不利益歸由原告分 攤，對原告難謂公平，況依前述懲罰性違約金之約定目的觀 之，其數額本不以原告有無受有損害、損害金額多寡論斷， 是被告以原告所受損害非鉅，質以原告請求懲罰性違約金過 高並請求酌減云云，實屬無稽，並不可採。
五、從而，原告依系爭契約書第8條第4款約定，請求被告給付70 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年10月4日（起訴狀 繕本於106年10月3日送達於被告，有送達證書可稽，見本院 卷第75頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
民事第四庭 法 官 陳心婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
書記官 黃炎煌
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