臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1525號
原 告 林清吉
訴訟代理人 曾志立律師
被 告 蔡鴻華
訴訟代理人 官朝永律師
上列當事人間請求履行協議事件，由臺灣臺北地方法院民事庭以
106年度訴字第2897號裁定移送前來，本院於民國107年2月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
㈠兩造於民國105年4月18日簽立不動產買賣契約書，約定被告 應將坐落新北市○○區○○段○○○段00000地號土地（下 稱系爭土地）其所有之權利範圍售予原告，其中第8條第2項 約定，如被告違約不賣或不履行本契約所定各項義務時，視 為違約，應將所收價款全部退還，並同時賠償與收受價金同 額之金額作為懲罰性違約金（下稱系爭契約），原告已於簽 約時依約給付第1期款新臺幣（下同）100萬元予被告。 ㈡詎被告嗣後表示無法履約，兩造於是進行協商，於105年7月 21日簽訂協議書，其中第1條約定，因被告無法在105年7月 17日如期履行系爭契約，願付原告100萬元違約金及系爭土 地買賣定金100萬元合計200萬元，雙方協議105年9月17日付 款完後解除系爭契約（下稱系爭協議書）。
㈢如今被告於105年9月17日過後仍未給付200萬元，爰先位依 系爭契約第8條第2項、備位依系爭協議書第1條，請求被告 給付200萬元。聲明為：
1.被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠被告曾於104年12月25日出具授權書予訴外人施雲年，將名 下系爭土地及同小段571、368-2、586、578地號土地委託施 雲年代售，每坪27,000元，另委託施雲年全權處理地上物、 一切費用、申請農業證明、其他稅金等事項。詎施雲年逾越 被告每坪27,000元之授權範圍，於105年4月18日以被告代理 人身分與原告簽訂系爭契約，將系爭土地賤價出售予原告（ 依被告授權之售價應為898萬餘元）；另被告授權施雲年買 賣之標的為單純土地持分之買賣，並未指定土地特定部分，
系爭契約卻指定特定部分，並保證共有人不行使優先承買權 ，顯已逾越授權範圍。施雲年逾越代理權所為之法律行為， 非經被告本人承認，對被告不生效力。
㈡依民法第534條規定，和解、起訴及不動產之出賣等行為， 須有特別之授權，施雲年於105年7月21日以被告代理人身份 與原告簽立系爭協議書，乃就系爭契約之和解契約，未經被 告特別授權，屬無權代理行為，非經被告本人承認，對被告 亦不生效力。
㈢聲明為：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之 先後與妥適，調整其順序、內容如下（見本院卷第68頁）： ㈠不爭執事項：
1.104年7月15日被告曾出具本院卷第45頁授權書予施雲年。 2.104年12月25日被告曾出具本院卷第46頁授權書予施雲年 。
3.105年4月18日原告與施雲年簽立系爭契約，施雲年表示是 以被告代理人身份簽該份契約書，並於當日收受原告所簽 發100萬元本票一紙（見臺灣臺北地方法院106年度訴字第 2897號卷【下稱北院卷】第18頁上方）及於付款紀錄簽名 ，另開立120萬元本票一紙（見北院卷第18頁下方）予原 告。
4.施雲年於105年7月12日寄發原證三存證信函給原告。 5.施雲年及原告於105年7月21日簽署系爭協議書。 ㈡爭執事項：
1.施雲年及原告所簽署系爭契約之效力為何？ 2.施雲年及原告所簽署系爭協議書之效力為何？ 3.原告依據系爭契約第8條第2項、系爭協議書第1條，請求 被告給付200萬元是否有理由？
四、得心證之理由：
㈠施雲年及原告所簽署系爭契約之效力為何？
按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。代理 人於代理權範圍內所為之法律行為，其效果始歸於本人；逾 越代理權範圍，則為無權代理。代理權之範圍，因法定代理 或意定代理而不同。法定代理權之範圍，依法律之規定；意 定代理權之範圍，則依本人之授權行為定之（最高法院87年 度台上字第1931號判決意旨參照）。查：
1.系爭契約第3條約定：「雙方議定本買賣總價款為新臺幣
6,000,000元整」（見北院卷第6頁），以第2條記載之「 土地面積折合332.96坪」核算，每坪價格約18,020元（計 算式：6,000,000÷332.96=18,020，元以下四捨五入）， 對照系爭契約最末所附被告104年12月25日出具予施雲年 之授權書其上記載：「委託施雲年先生代售，每坪新臺幣 貳萬柒仟元正」（見北院卷第13頁、本院卷第46頁），可 見施雲年代理被告出售系爭土地之價格，已低於被告之授 權價格，屬逾越代理權範圍甚明。施雲年雖到院證稱：被 告授權給伊之價格係一坪15,000元，104年12月25日授權 書係多的，為了給買方看，可以賣比較高的價格云云（見 本院卷第55頁），惟施雲年因本件土地買賣糾紛遭兩造提 出刑事告訴（見本院卷第53-54頁），其就此筆土地買賣 之合法性所為證述是否真實客觀，已屬有疑；又觀以104 年7月15日授權書所列授權條件係「368-2等14筆土地」、 「持分約2000坪」、「買賣總價新臺幣23,000萬元」（見 本院卷第45頁），互核104年12月25日授權書所列授權條 件係「571-1、571、368-2、586、578等5筆土地」、「每 坪新臺幣27,000元」（見本院卷第46頁），就買賣標的、 價格計算等授權內容明顯不符，施雲年所證104年12月25 日授權書係多的云云，難以採信；再者，104年12月25日 授權書既附於系爭契約最末（見北院卷第6-18頁），系爭 契約自應符合104年12月25日所列授權範圍，故施雲年臨 訟證稱104年12月25日授權書無參考意義，顯不足採。施 雲年固復證稱：104年12月25日授權書所稱每坪27,000元 ，係指伊幫買方申請蓋鐵皮屋、機械除草、整地、農業證 明，全部價錢除以每坪後等於每坪27,000元云云（見本院 卷第55頁），然其此部分所證與上開證述（104年12月25 日授權書為多的，只是拿給買方看，可以賣高一點的價錢 ）已不相符；亦與系爭契約承辦地政士即證人曹光華證述 ：「（當時施雲年有沒有跟原告林清吉說，第4條第3項加 註條款要負擔的鐵皮屋費用，當時有無說到是多少？）我 沒有印象。應該沒有提」、「（買賣契約的價金是多少？ ）600萬」、「（契約第4條第3項後方，鐵皮屋的搭建， 費用由甲方就是原告負擔，甲方應負擔的金額是要如何給 付？）當時說由證人施雲年處理，費用由原告負擔」、「 （此部分費用是在第三期款450萬裡面？還是以外？）以 外」等語（見本院卷第63-64、65、67-68頁）相悖，故其 證述並不足採，不得執為對原告有利之認定。
2.再觀以系爭契約第2條最末記載：「第二條買賣標的：... 土地位置如附件A區（黑色斜線區域）」（見北院卷第6頁
），所附附件A圖面上以黑色斜線框出左方部分土地並加 註「分管土地300坪」（見北院卷第17頁），惟訊之施雲 年證稱：「（提示原證一，北院卷第17頁，當初買賣土地 有無提到是要那個位置？）代書已經打好了，所以已經有 指定是那一塊。（這部分被告是否可以處理？）因為是共 有土地，但沒有辦過戶就不能分割，位置是代書畫出來的 。（位置是誰指定？是你還是原告還是代書？）我指定的 ，原告也不知道土地從哪裡開始，是我畫出來的。（你是 畫出地號土地範圍，還是畫出要賣的300坪的範圍？）300 坪的範圍，在571之1地號裡面。（被告只有持分，是否能 決定是土地那個特定部分？）不能。但是賣不賣的成是被 告的事情。（被告授權給你的時候有說他要賣是那個土地 特定部分？）沒有。就是持分部分。（你為何在跟原告簽 約時候，指定要賣這個300坪部分？）因為原告去現場看 ，因為地號有7000多坪，原告說要靠路邊的特定300坪。 （原告說要這300坪，你就同意要這300坪的位置，並且請 代書畫在契約書上面？）是。」（見本院卷第60-61頁） ，可見被告僅授權施雲年出售土地之應有部分，並非出售 特定位置，故施雲年代理被告出售系爭土地之標的，亦已 逾越代理權範圍甚明。
3.承上，施雲年代理被告簽訂系爭契約出售系爭土地，就標 的及價金部分均已逾越代理權範圍，屬無權代理，且其中 價金部分與系爭契約最末所附104年12月25日授權書所載 內容明顯不符，標的部分亦與系爭契約第3條第1項前段所 載「本買賣係為持分買賣」（見北院卷第6頁）等文有違 ，當均為原告所明知，無民法第107條之適用。又依民法 第111條規定：法律行為之一部分無效者，全部皆為無效 ，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，本 件系爭契約因無權代理而無效部分，屬買賣契約之重要基 礎即必要之點，故其他部分無除去亦可成立之情況，自均 屬無效。
㈡施雲年及原告所簽署系爭協議書之效力為何？ 再按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為和 解行為，須有特別之授權，民法第534條第4款定有明文。查 系爭協議書係因系爭契約無法履行而由原告、施雲年就系爭 契約再行協商而簽訂，此為原告所自承（見北院卷第4頁反 面），並經施雲年證述在卷（見本院卷第59頁），其性質當 屬和解。故施雲年雖已得被告出售系爭土地之概括授權，就 其後之和解即系爭協議書之簽訂仍需獲得被告之特別授權始 可為之。惟訊之施雲年證稱：「（被告蔡鴻華有沒有看過原
證4協議書？）沒有，被告氣得要死就不管了。（被告蔡鴻 華是否知道你要簽原證4協議書？）不知道，被告根本不理 我，沒有拿到450萬他不要。（被告蔡鴻華有沒有同意原證4 協議書的內容？）沒有。當初他已經授權給我全權處理」等 語在卷（見本院卷第59頁），可見其並未得到被告特別之授 權，故其無權而與原告所簽署之系爭協議書，亦屬無效。 ㈢原告依據系爭契約第8條第2項、系爭協議書第1條，請求被 告給付200萬元是否有理由？
系爭契約及系爭協議書均為無效，已如前述，則原告依據系 爭契約第8條第2項、系爭協議書第1條，請求被告給付200萬 元，自無理由。
五、從而，原告先位依系爭契約第8條第2項，備位依系爭協議書 第1條，請求被告給付200萬元及法定遲延利息，均無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
書記官 鄭伊汝