臺灣士林地方法院民事判決 105年度消字第8號
原 告 周遠楨
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 高竹蘋
訴訟代理人 范光平
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 楊倩瑜律師
被 告 李仁杰
柯琍瀠
上列三人共同
訴訟代理人 杜中平律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國107年1月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1項本文定有明文。經查，原告與被告高竹蘋間所簽立不動 產買賣契約書第14條約定：「買賣雙方因本契約所生相關爭 議，…均由標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」 ，且買賣標的物所在地為臺北市內湖區，有不動產買賣契約 書影本在卷可稽（本院卷第20、25頁）。又原告主張被告信 義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）之受僱 人即被告李仁杰、柯琍瀠共同不法侵害其行為，其侵權行為 地亦在臺北市內湖區。故本院就本件訴訟有管轄權，合先敘 明。
二、原告起訴時其訴之聲明第一、二項為：㈠被告高竹蘋應給付 原告新臺幣（下同）265萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告信義 房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠應連帶給付原告265萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息（本院卷第10頁）。嗣於本件訴訟進行中，原 告將前揭第㈠、㈡聲明最終變更為：㈠被告高竹蘋應給付原 告325萬8,187元，及其中265萬6,000元自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並其中60萬 2,187元自106年10月25日起至清償日止，按年息之五計算之 利息；㈡被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠應連帶給
付原告325萬8,187元，及其中265萬6,000元自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並其中 60萬2,187元自106年10月25日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。（本院卷第311頁）核其所為，均係屬擴張 應受判決事項之聲明者，核與民事訴訟法第255條第1項第3 款規定相符，應予准許。
三、本件被告李仁杰、柯琍瀠均未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠伊於民國104年11月29日透過被告信義房屋仲介股份有限公 司（下稱被告信義房屋仲介公司）之受僱人即被告李仁杰、 柯琍瀠之仲介，與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不 動產買賣契約），以總價新臺幣（下同）1,328萬元之價格 ，買受被告高竹蘋所有坐落臺北市內湖區康寧段四小段542 -4地號土地暨其上同段建號2052建物即門牌號碼臺北市○○ 區○○街00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋，與土地則合稱 「系爭房地」）。被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠 本應善盡居間人之義務，然其等並未說明房屋後陽台梁柱有 裂縫與海砂屋之關聯性，亦未提及氯離子含量過高（超過標 準）建物即為海砂屋，且被告高竹蘋於房屋現況說明書項次 24「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測」勾選「否」，以 及項次25「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或 鋼筋外露、混凝土剝落之情形」勾選「否」，乃有故意不告 知系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕疵存在；復被告信義 房屋仲介公司亦未告知伊上情，亦有故意隱瞞伊氯離子檢測 即為海砂屋檢測，致伊陷於錯誤而簽署疑似高氯離子房地承 購風險聲明書（下稱系爭承購風險聲明書）。
㈡伊已於105年3月19日以內湖郵局第401號存證信函通知被告 信義房屋仲介公司、高竹蘋，撤銷伊受詐欺而為系爭承購風 險聲明書之意思表示，並請其於文到10日內協同原告依系爭 不動產買賣契約第17條第2項第㈡點辦理混凝土氯離子含量 檢測，嗣經檢測結果，系爭房屋硬固混凝土水溶性氯離子含 量有超過標準之情形，足見原告購買系爭房屋時，系爭房屋 即存在結構安全之嚴重瑕疵，且系爭房地因氯離子含量過高 減損價值為325萬8,187元。
㈢被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠既具有專業知識， 非不能知悉系爭房屋當時氯離子含量超過標準存有結構安全 之嚴重瑕疵，應進一步檢測，卻未主動調查，而被告信義房
屋仲介公司在接受被告高竹蘋委託銷售後2天內即委託建築 師做結構調查初勘，亦足見被告信義房屋仲介公司、李仁杰 、柯琍瀠早已知悉系爭房屋為海砂屋，及系爭房屋有混凝土 剝落及鋼筋外露之情形為氯離子含量過高所致，無從修補， 被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠顯未善盡義務，而 有過失，致伊受有損害，而被告等人以正常房屋之市場價格 與伊交易，致伊受有損失，被告信義房屋仲介公司、李仁杰 、柯琍瀠亦有侵害伊之權利。
㈣為此，爰依民法第359條規定，請求被告高竹蘋負物之瑕疵 擔保責任（請求減少價金），併依不當得利請求返還減少之 價金325萬8,187元；且依不動產經紀業管理條例第26條第2 項，及民法第184條、第185條、第188條規定，對被告信義 房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠請求侵權行為損害賠償，並 依消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條、第571條規定 ，請求被告信義房屋仲介公司返還伊已支付之仲介費6萬6,4 00元，並給付加倍之懲罰性賠償金6萬6,400元等語。並聲明 ：⒈被告高竹蘋應給付原告325萬8,187元，及其中265萬6,0 00元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，並其中60萬2,187元自106年10月25日起至清償 日止，按年息之五計算之利息；⒉被告信義房屋仲介公司、 李仁杰、柯琍瀠應連帶給付原告325萬8,187元，及其中26 5 萬6,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息，並其中60萬2,187元自106年10月25日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊如第一、二項 其中一被告為給付時，在給付範圍內其他被告免給付義務； ⒋被告信義房屋仲介公司應給付原告13萬2,800元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。⒌願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告高竹蘋部分：緣伊前於99年12月26日透過被告信義房屋 仲介公司居間仲介買受系爭房地，斯時買賣契約並未提及系 爭房地或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露，混凝土剝落、氯 離子超標之情，且伊買受當時並未要求進行氯離子檢測，嗣 伊於104年11月26日委託被告信義房屋仲介公司銷售系爭房 地時，於房屋現況說明書項次24、25勾選「否」，並非故意 不告知系爭房屋氯離子含量超過標準。且伊於104年11月29 日簽立買賣簽約前亦未曾看過系爭承購風險聲明書，原告稱 伊錯誤引導、惡意欺瞞，不合時間邏輯，顯非事實。原告於 簽約及點交前有會同仲介人員至系爭房屋內查看，對於屋況 自有相當程度了解，且於簽約時亦簽署系爭承購風險聲明書
，且系爭不動產契約書相關文件就系爭房屋屋況已詳實記載 ，原告主張物之瑕疵擔保責任為無理由等語，資為抗辯。並 聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
㈡被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠部分（其中被告李 仁杰、柯琍瀠雖未於最後言詞辯論期日到場，惟渠等曾於之 前言詞辯論期日委請訴訟代理人到場並提出書狀陳述）： ⒈原告稱被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠刻意欺瞞、 未明確告知原告系爭承購風險聲明書應為疑似海砂屋房地承 購風險聲明書，及被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠 已知系爭房屋為海砂屋，均未舉證以實其說。被告信義房屋 仲介公司、李仁杰、柯琍瀠並不具專業檢測能力，於原告承 購系爭房地前，被告信義房屋仲介公司曾派員調查，並就系 爭房屋結構進行初勘，做成建築物結構調查初勘表，且將該 初勘表作為不動產說明書之附件；於104年11月28日原告簽 立之信義房屋買賣斡旋金契約書，委請被告信義房屋仲介公 司代為向被告高竹蘋斡旋要約時，亦已將房屋不動產說明書 產權調查表之注意事項縮印浮貼於後，提醒原告簽約時需申 請氯離子檢測，原告業已在上方自行簽名騎縫；嗣買賣雙方 簽立系爭不動產買賣契約書前，被告信義房屋仲介公司業將 客廳浴室及主臥室有混凝土剝落及鋼筋外露之屋況告知原告 ，並將照片作為契約附件，況氯離子含量過高即俗稱海砂屋 問題，於臺灣房屋交易市場上存在已久，應為買賣房屋時買 方通常極為注意之點，此二稱呼僅係專有名稱及一般稱呼之 差異，經過相當時間之政府宣導及媒體報導，應足使社會大 眾多能明瞭氯離子含量超標之含意為何，故被告信義房屋仲 介公司、李仁杰、柯琍瀠就系爭房屋有氯離子含量超標及其 結構安全等相關風險已詳實揭露，客觀上亦無任何誤導原告 或未予說明之情。
⒉原告在已知悉上開資訊及風險下，仍同意不檢測氯離子含量 ，被告信義房屋仲介公司為免交易風險，並請陳俊宏律師於 104年11月29日到場向原告說明，且見證原告係出於自由意 願下，簽署系爭承購風險聲明書免除被告之相關責任；又不 論氯離子超標之原因為何，系爭承購風險聲明書之內容應已 包括所有因氯離子超標現象所衍生之建物結構安全或價值減 損等風險，原告自不得因系爭房屋係海砂屋，即再向被告等 人為主張或請求，且氯離子超標之屋況係屬銀行核貸之重要 評估事項，原告無可能以系爭不動產買賣契約書申請公教貸 款資格未果後，未爭執氯離子超標事項已影響其核貸，僅與 被告信義房屋仲介公司協商補貼貸款利息差額即續行承購系
爭房地，足見原告簽約前本即知悉氯離子超標所衍生之風險 並已充分考量系爭聲明書內容後，始同意免除被告等人就氯 離子超標之相關責任。再者，被告信義房屋仲介公司所處理 之方式與中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 所訂定之不動產仲介經紀業氯離子含量檢測解決方案相符， 原告經告知並知悉系爭房屋相關資訊及風險，並自行考量同 意不檢測而購買，被告信義房屋仲介公司所提供之仲介服務 ，自無安全上之危險，應被視為已善盡調查義務並符合法律 規定，服務已符合當時科技或專業水準。
⒊原告係依買賣關係主張被告高竹蘋應負瑕疵擔保之責，而瑕 疵擔保責任係基於買賣關係對價之均衡，屬法定無過失責任 ，本不以有可歸責出賣人之事由為必要，並非損害賠償責任 性質；而原告主張被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠 違反仲介調查義務，則係須有可歸責仲介之事由為前提，致 交易當事人受損害，始應負損害賠償責任，兩者給付目的、 成立要件及給付範圍均屬不同。況原告若得依瑕疵擔保、不 完全給付規定請求減少價金，則原告既基於買賣契約就減少 價金部分取得不當得利之債權，自不得再向被告信義房屋仲 介公司、李仁杰、柯琍瀠主張受有損害等語，資為抗辯。並 聲明：⑴原告之訴均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告高竹蘋與被告信義房屋仲介公司就系爭房地簽立買賣仲 介一般委託書，委由被告信義房屋仲介公司仲介出售系爭房 地。且被告李仁杰、柯琍縈為被告信義房屋仲介公司之受僱 人。
㈡原告與被告高竹蘋，就系爭房地於104年11月29日簽立不動 產買賣契約，約定買賣價金為1,328萬元（不動產買賣契約 詳見本院卷第20至30頁）。
㈢被告高竹蘋於標的物現況說明書，其中第24項「本標的物是 否曾做過氯離子含量檢測」，勾選「否」；第25項「是否知 悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土 剝落之情形」，勾選「否」；第28項「本標的物現況有無滲 漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）， 勾選「無」（本院卷第51頁）。
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋是否有氯離子含量超過國家標準之情事？若有，是 否構成物之瑕疵？
原告主張系爭房屋因混凝土中氯離子含量超過標準，構成物 之瑕疵等語。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文 。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 ⒉系爭不動產買賣契約第17條其他約定事項，其中關於氯離子 含量檢測約定：買方得自費並指定廠商，請求賣方配合依通 例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取三處 樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時由信義房屋 仲介公司通知買賣雙方到場，且為避免檢測樣本因天候環境 或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝 土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢驗結果 如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在 87年6月24日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤 公上；在87年6月25日到104年1月13日含當日者，約定為每 立方公尺0.3公斤以上；在104年1月14日以後者，約定為每 立方公尺0.15公斤以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商 不成，任一方皆可逕行解除契約，賣方應退還買方全部買賣 價金，已發生之費用及回復原狀之費用，均各自負擔。惟如 賣方有故意不告知之情事，應負擔全部費用。如建築完成日 期無從查知時，以建物第一次登記日期為準。原告主張系爭 房屋有氯離子超過標準等語，並提出SGS試驗報告1份為證（ 本院卷第79頁）。系爭房屋於87年以前即建築完成，參以該 試驗報告顯示，系爭房屋客廳柱㈠硬固混凝土氯離子含量每 立方公尺1.342公斤、走道柱㈡硬固混凝土氯離子含量每立 方公尺1.287公斤、主臥室樑㈢硬固混凝土氯離子含量每立 方公尺0.905公斤，平均值為每立方公尺1.178公斤。復經本 院囑託鑑定機關即台北市結構工程工業技師公會為鑑定時， 經該會派員實地鑽心取樣試體進行硬固混凝土水溶性氯子含 量試驗結果，氯離子含量分別為每立方公尺1.0198公斤、1. 4983公斤、1.0430公斤，平均值為每立方公尺1.1870公斤； 均高於83年7月22日修訂之國家標準CNS 3090 A2042第19節 所規定一般鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.6公斤，及87年6 月25日修訂之CNS 3090 A2042所規定一般鋼筋混凝土須小於
每立方公尺0.3公斤，以及104年修訂之CNS 3090 A2042所規 定一般鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.15公斤，有該會106 年5月17日北結師鑑字第2860號鑑定報告書（下稱鑑定報告 甲）可佐。原告主張系爭房屋確有氯離子含量超過標準乙情 ，堪信為真實。
⒊又依鑑定機關即台北市結構工程工業技師公會鑽心取樣試體 進行中性化指示試驗結果，中性化深度分別為6.0公分、4.1 公分、2.4公分，平均值為4.2公分。參考混凝土工程設計規 範與解說13.6節鋼筋之保護層規定，梁結構之保護層為40公 釐研判，系爭房屋鋼筋表面之鈍態保護膜已遭破壞，鋼筋有 腐蝕之虞；且系爭房屋鋼筋腐蝕率經檢測結果，版鋼筋腐蝕 機率大於90%，梁有局部位置鋼筋腐蝕機率大於90%、其餘位 置鋼筋腐蝕機率10%小於鋼筋腐蝕機率小於90%（不確定）， 參考臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊3.2.3節規定， 系爭房屋鋼筋腐蝕機率大於90%。綜上研判，系爭房屋硬固 混凝土水溶性氯離子含量超過標準之情形，對系爭房屋之結 構確有影響，有鑑定報告甲可參。系爭房屋確有氯離子含量 過高且超過國家標準之現象，且房屋鋼筋混凝土內之氯離子 含量過高時，將使混凝土產生中性化反應，失去對鋼筋的防 銹蝕功能，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房 屋外觀，並對於建物之堅固及安全性造成威脅，影響房屋之 通常效用，再衡諸一般社會通念，混凝土氯離子含量過高已 足使該房屋在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之 交易意願，致減少其經濟價值，此觀諸系爭不動產買賣契約 後附標的物現況說明書第24項亦明確將「是否曾經做過氯離 子檢測」一節列為出賣人於出賣前依約應告知之事項即明。 綜上，堪認系爭房屋確有減少其價值及通常效用之物之瑕疵 存在。
㈡被告高竹蘋是否有故意不告知原告系爭房屋混凝土氯離子含 量超過標準之瑕疵？兩造是否已約定排除系爭房屋混凝土氯 子含量超過標準在買賣物之瑕疵擔保之外？
⒈原告主張被告高竹蘋故意未告知系爭房屋混凝土氯離子含量 超過標準之瑕疵，並有詐欺行為云云；被告高竹蘋辯稱：於 簽立系爭不動產買賣契約前，原告已知系爭房屋後陽台及主 臥室之梁柱有明顯混凝土間隙裂痕、客廳及主臥室之廁所混 凝土剝落及鋼筋鏽蝕外露，且被告信義房屋仲介公司已充分 告知相關重大訊息及風險並建議原告進行檢測，原告仍自行 決意不做氯離子含量檢測，而簽立系爭不動產買賣契約，故 原告於訂立買賣契約時已知氯離子含量超過標準或有重大過 失而不知情事，其無須負物之瑕疵擔保責任，且依系爭承購
風險說明書，原告已不得再對被告主張物之瑕庛擔保責任云 云，亦為原告否認。經查：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條 規定有明文。復按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。民法第359條亦定有明文。再買賣之物，缺少出賣人 所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同 ，民法第360條亦定有明文。且按以特約免除或限制出賣人 關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕 疵，其特約為無效，同法第366條亦定有明文。 ⑵買受人即原告主張出賣人即被告高竹蘋有故意不告知系爭房 屋氯離子含量超過標準之瑕疵等情，依民事訴訟法第277條 本文規定，應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。查： ①原告主張被告高竹蘋於房屋現況說明書其中第25項「是否知 悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土 剝落之情形」，勾選「否」；第28項「本標的物現況有無滲 漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）， 勾選「無」（本院卷第51頁），並提出房屋現況說明書1紙 為憑。惟系爭不動產買賣契約第19條已明確約定：「本案件 客廳浴室及主臥浴室有混泥土剝落及鋼筋外露情況，賣方就 該瑕疵不負民法瑕疵擔保責任」；以及第20條約定：「雙方 確已知悉：本合約標的物因所在社區曾發現氯離子含量檢測 之平均值在每立方公尺0.6公斤以上，故本標的物亦有超過 標準之虞，經信義房屋充分告知相關重大訊息及風險，並建 議買方進行檢測，惟經買方深思熟慮後，決意不作氯離子含 量檢測並願意承購〈其申明書詳如附件〉…」，有系爭不動 產買賣契約書可參（本院卷第27頁）及系爭房屋照片（本院 卷第149頁至第151頁）。又被告於104年11月29日亦有簽立 「疑似高氯離子房地承購風險說明書」（以下簡稱「系爭承 購風險說明書」）予被告信義房屋仲介公司及被告高竹蘋， 內容亦載有「…，現該標的物所屬社區其他房屋曾發現氯離 子含量超過下列第一條所示標準情事，故本標的物亦有超過 標準之虞，經信義房屋充分告知相關重大訊息及風險，並建 議本人進行檢測，惟經本人深思熟慮後，決意不作氯離子檢 測並願意承購」等字樣，有疑似高氯離子房地承購風險說明
書在卷可稽（本院卷第70頁）。且系爭承購風險說明書係在 買賣雙方簽立系爭不動產買賣契約前簽名，並與原告確認是 否了解內容意思後，始由原告簽名等情，業經證人陳俊宏證 述明確（本院卷第234頁背面）。
堪認原告及被告高竹蘋於訂立系爭房地之不動產買賣契約前 ，業經被告信義房屋仲介公司告知系爭房屋所在社區曾有房 屋氯離子含量檢測超過標準，且系爭房屋恐有氯離子超過標 準之虞。惟系爭房屋氯離子含量是否確實超過標準，出賣人 即被告高竹蘋未曾為檢測，於訂立系爭不動產買賣契約前或 當時，其並未提出任何系爭房屋氯離子之檢驗報告，原告亦 未聲請檢測，經被告高竹蘋陳明在卷，並經證人陳俊宏證述 明確（本院卷第235頁）；再者，氯離子含量是否超過標準 ，無法僅以房屋有混泥土剝落及鋼筋外露之外觀為判定，尚 須由專業人員以專業儀器鑽取試體檢測始得確定，亦非一般 人得以感官目視、觸覺、嗅覺、聽覺得以認定，故尚難以此 遽認原告或被告高竹蘋於訂立系爭不動產買賣契約時，原告 或被告高竹蘋已明知系爭房屋有氯離子含量超過標準之瑕疵 情事。故原告主張被告高竹蘋明知系爭房屋有氯離子含量超 過標準，而故意隱匿不告知該瑕疵云云，顯不足採；至被告 高竹蘋抗辯原告明知系爭房屋有氯離子含量超過標準云云， 亦不足採。
②依前揭不動產買賣契約及系爭承購風險說明書內容可知，居 間人即被告信義房屋仲介公司已告知買賣雙方即原告及被告 高竹蘋系爭房屋所在社區之房屋曾有檢測出氯離子含量超過 標準，且系爭房屋亦有超過標準之虞，並建議原告為氯離子 檢測等情。復證人陳俊宏亦到庭具結證稱：系爭承購風險聲 明書係由伊見證，伊見證時都會與買方簽名之人確認了解系 爭承購風險說明書之意義，即伊會依照書面內容，朗讀全部 內容，並加以一定解說，最後問買方對內容是否尚有疑問， 如沒有疑問，再請其簽名；且系爭承購風險說明書係由原告 親自簽名；又系爭房地之買賣過程，是先簽系爭承購風險聲 明書，再簽立買賣契約，因為被告信義房屋仲介公司當初跟 伊約定伊做系爭承購風險說明書之見證，一定要在不動產買 賣書簽立之前；如果買賣雙方於訂立買賣契約前有做氯離子 檢測，就不需要簽立系爭承購風險說明書等語綦詳（本院卷 第233頁反面至第235頁）。再者，被告所簽立之系爭承購風 險聲明書上既已明確載有：「本人經由信義房屋仲介…，現 該標的物所屬社區其他房屋曾發現氯離子含量超過下列第一 條所示標準情事，故本標的物亦有超過標準之虞，經信義房 屋充分告知相關重大訊息及風險，並建議本人進行檢測，惟
經本人深思熟慮後，決意不作氯離子含量檢測並願意承購， 下列為信義房屋告知本人之重大訊息：一、依據CNS3090規 範，預伴混凝土氯離子含量83/7/22第一次修訂公佈鋼筋混 凝土【一般】為0.6kg/m3以下，87/6/25第二次修訂公佈為 0.3kg/m3以下。氯離子檢測係確認混凝土中氯離子含量是否 超過本規範標準之唯一方法。二、本標的物日後檢測極可能 會出現氯離子含量超過前條標準情形，因此買賣須承受風險 ：㈠房地價值減損或日後轉售不易。㈡建築結構耐震能力不 足。㈢建物使用年限縮短或提前拆除改建。㈣影響銀行貸款 成數或銀行不願承貸。㈤本標的物之鋼筋混凝土結構被裝潢 包覆部分可能已經出現混凝土開裂、剝落；鋼筋外露、鏽蝕 、斷裂等情形，日後買方恐須另行自費修繕補強。㈥除上述 外，其他對買方及居住者人身或財產可能造成之任何危害或 損害。經本人仔細閱讀本聲明書面，及見證律師針對本書面 內容的詳細說明，業已充分理解上述訊息以及相關風險，仍 決定不做檢測繼續承買，故本人願意承諾如下：於前述告 知之範圍內，日後皆由買方自行負擔風險，買方不得向賣方 及信義房屋提出法律上主張，亦不得有影響信義房屋商譽之 行為，如有違背願負損賠責任。本標的物不適用信義房屋 高氯離子建物保障制度，交屋前不得再為氯離子含量檢測。 本聲明書為買賣契約之一部分，並具有優先於買賣契約條 款之效力。」，有系爭承購風險說明書可佐。且於簽立系爭 不動產買賣契約前，買賣雙方已知客廳浴室及主臥浴室有混 泥土剝落及鋼筋外露、主臥室及後陽台有明顯間隙裂痕等情 ，且於系爭不動產買賣契約中明確揭露約定，有系爭不動產 買賣契約第16條、第19條可佐；又被告信義房屋仲介公司既 已告知原告氯離子含量檢測是確定系爭房屋氯離子含量是否 過高之唯一方法等情，且房屋混泥土剝落及鋼筋外露、間隙 裂痕之造成原因並非一定是氯離子含量超過標準所致，且檢 測氯離子含量，需對系爭房屋之梁、柱等處鑽取試體，並需 支付費用，而被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠僅為 仲介公司，並非系爭房屋所有權人或買賣雙方並無權利自行 為氯離子檢測，故尚難認信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍 瀠明知系爭房屋有氯離子含量過高而故意不告知原告之情事 。
⒉兩造是否已約定買賣雙方將系爭房屋氯離子含量超過標準之 瑕疵排除在買賣物之瑕疵擔保之外？
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條亦有明定。而解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表
示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。 ⑵依系爭不動產買賣契約第17條其他約定事項，其中檢氯離子 檢測約定第3項約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各 項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」；惟依前揭原告 所簽立系爭承購風險說明書內容（見前揭②），已明確約定 系爭承購風險聲明書為買賣契約之一部，並具有優先於系爭 不動產買賣契約條款之效力，故系爭承購風險說明書就氯離 子含量超過標準之瑕疵擔保責任部分，應優先於系爭不動產 買賣契約前揭第17條其他事項中第3項之約定。雖原告主張 其係受詐欺而簽立系爭承購風險說明書，因其並未被告知氯 離子含量超過標準或過高即為海砂屋云云，惟海砂屋係造成 氯離子含量超過標準原因之一，但氯離子含量超過標準並非 即為海砂屋，況被告信義房屋仲介公司已告知原告正式名稱 即氯離子含量超過標準及可能之風險，縱未告知原告俗稱「 海砂屋」，且被告並無明知系爭房屋氯離子含量超過標準， 故尚難謂被告有何故意隱瞞原告之詐欺行為，則原告自不得 主張撤銷其簽立系爭風險承購說明書所為之意思表示，故系 爭承購風險說明書仍有效（至關於信義房屋仲介公司、李仁 杰、柯琍瀠有無未盡告知調查部分，詳后述）。 ⑶依前揭系爭承購風險聲明書之約定，系爭房屋若於買賣契約 成立後，嗣經買受人即原告為氯離子檢測結果若超過標準， 原告同意不就因氯離子含量超標造成之瑕疵對出賣人即被告 高竹蘋及被告信義房屋仲介公司行使權利，故原告自不得向 被告高竹蘋主張系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵擔保責任。 ⒊綜上，系爭房屋於原告為前揭氯離子檢測前，被告高竹蘋並 未曾為氯離子檢測，亦未取得系爭房屋之任何氯離子檢測報 告；且如前所述，原告及被告高竹蘋於簽立系爭不動產買賣 契約時，業經被告信義房屋仲介公司告知系爭房屋所在社區 之房屋曾發現氯離子含量超過標準，系爭房屋亦有超過標準 之虞等情，再由原告簽立系爭承購風險聲明書，衡諸常情常 理，尚難認被告高竹蘋有向原告保證系爭房屋無氯離子超過 標準或有故意不告知之情事。此外，原告復未提出其他證據 足資證明被告高竹蘋有保證系爭房屋無氯離子含量超過標準 及故意不告知之情事。故原告主張被告高竹蘋故意不告知， 要求被告負物之瑕疵擔保責任，減少價金325萬8,187元，請 求其給付325萬8,187元，洵屬無據。
㈤原告主張被告信義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠須負損害 賠償責任部分：
原告主張被告信義房屋仲介公司未盡居間人之義務，被告信
義房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠應有能力判斷系爭房屋為 海砂屋，確未告知原告氯離子含量過高與海砂屋同義，且其 僱用人即被告李仁杰、柯琍瀠明知系爭房屋為海砂屋，卻故 意不告知，而有不法侵權行為；且被告李仁杰、柯琍瀠、信 義房屋仲介公司違反居間告知及調查義務云云，為被告信義 房屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠所否認。而查： ⒈按居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品質 、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間為 營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567條 第1項、第2項規定自明。而在房地產仲介業務，涉及房地買 賣之專業知識，而仲介業者針對其所為之仲介行為，收取高 額酬金，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義 務，並就其所知依民法第567條之規定，據實報告於各當事 人。如有違反致委託人因此受損害者，固應負債務不履行責 任（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨參照）。且按 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易 當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任， 不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。惟仲介業 者即使為不動產交易之專家，仍非專業之鑑定人，關於不動 產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，例如是否 為混凝土中氯離子濃度過高之建築物等，亦應具有專業調查 、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物的性狀，以通 常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢 測隱性瑕疵之存在，即認其有違居間人之調查及報告義務（ 最高法院105年度台上字第65號判決意旨參照）。 ⒉原告與被告高竹蘋就系爭房屋訂立買賣契約前，兩造均未曾 就系爭房屋為氯離子含量之檢測，亦未曾提出任何系爭房屋 氯離子檢測報告，而被告信義房屋仲介公司係基於其為房屋 仲介業務而知悉系爭房屋所在之社區曾有房屋經檢測出氯離 子含量超過標準，並於系爭承購風險說明書及買賣契約簽立 前，告知原告系爭房屋所在之社區房屋曾有檢測出氯離子含 量超過標準，且系爭房屋亦有超過標準之虞等情，並建議原 告做氯離子含量檢測，業經證人陳俊宏證述明確，並有系爭 不動產買賣契約書、系爭承購風險說明書在卷可稽。且於系 爭不動產買賣契約及前揭系爭承購風險說明書簽立前，信義 房屋仲介公司委託俞聖衡建築師事務所就系爭房屋之結構為 調查，經調查結果，系爭房屋後陽台樑底、樑側及一間臥室 樑側處，發生局部表面粉刷層（厚度約1至1.5公分）水平裂 縫情形，目視判斷寬度約於0.5公分左右，長度分別約為2公 尺及1公尺，惟現場無法以目視判斷內部混凝土結構體是否
於相對應位置亦已產生結構體裂縫，建議可適時擴大敲除表 面裂縫周邊寬度約10公分之水泥粉刷層後觀察內部混凝土結 構體表面，若有寬度約0.3公釐以上之裂縫，建議可採取環 氧脂樹低壓灌注方式填補裂縫，完成以上修復補強作業後， 表面再一以一般泥作及油漆方式復原即可；又公共樓梯間於 同一結構柱表面，數個樓層於相同位置產生類似之垂直裂縫 ，建議可適時採同上述方式修補；經檢視系爭房屋屋況除上 述二處結構樑表面裂縫較明顯外，未發現其他結構性破壞（ 室內因天花板裝修而隱蔽不可見者除外），現況應無立即性 危害，依該大樓整體結構系統、構造方式、屋齡及目前之裂 縫程度等狀況綜合判斷，建議應適時完成該數處裂縫之修復 或補強作業，避免影響居住品質，評估現況若無特殊外力（ 如地震）作用下，適宜供一般住宅正常使用等情，有建築物 結構調查初勘表1份可佐（本院卷第121頁）。而被告信義房 屋仲介公司、李仁杰、柯琍瀠縱具有不動產交易之專業，但 並非就建物混凝土氯離子含量亦有調查檢查檢測能力之專業 鑑定人，且其並非系爭房屋所有權人、出賣人或買受人，其 本無權或義務自行為系爭房屋做氯離子檢測或強迫買賣雙方 須就系爭房屋為氯離子檢測，更何況系爭不動產買賣契約第 16條約定約定「本物件經經紀人員比對現況，發現主臥室及
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