臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 107年度南簡字第42號
原 告 黃建壬
被 告 鄧曉玲
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年3 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號六樓之一房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一○六年十一月七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟參佰伍拾元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明為：㈠被告應將門 牌號碼臺南市○○區○○路00號6 樓之1 房屋（下稱系爭房 屋）遷讓返還原告；㈡被告應自民國106 年11月6 日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）38,7 00元。嗣於本院107 年3 月5 日言詞辯論期日變更其聲明第 2 項利息起算日為106 年11月7 日，核原告上開所為訴之變 更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為原告所有，兩造於105 年4 月29日簽 訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定被告以每月租金 12,900元承租系爭房屋，租賃期間自105 年5 月7 日起至10 6 年11月6 日止，嗣租期屆滿，被告拒不搬遷，為此，爰依 租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭 契約第12條約定按月給付每月租金3 倍之違約金等語，並聲 明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自106 年 11月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告38,7 00元。
二、被告則以：租期屆滿後，兩造有合意續約，且伊上網看到租 屋契約的違約金不能超過租金2 倍等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第134頁）： ㈠兩造於105 年4 月29日簽訂系爭契約，約定被告以每月租金
12,900元承租原告所有系爭房屋，租賃期間自105 年5 月7 日起至106 年11月6 日止。
㈡被告於簽訂系爭契約時將押金23,000元交予原告收訖；兩造 復約定租金按月計算，並應於每月10日前匯入原告所有合作 金庫銀行府城分行帳號0000000000000 號帳戶。 ㈢系爭契約第5 條約定：「承租人於租賃期限屆滿，不得向出 租人請求遷移搬遷費或任何費用。（第1 項）租期屆滿本約 終止，如欲展延租期，應於租期屆滿前3 個月通知對方，雙 方應另立書面契約，否則本約屆滿以終止論。（第2 項）」 之內容。
㈣系爭契約第12條約定：「租賃契約終止時，承租人應將房屋 返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。（第1 項）承 租人未依約定遷出返還房屋時，出租人得向承租人請求按照 租金三倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異 議。（第2 項）」之內容。
㈤系爭契約第12條第2 項所指按照租金3倍支付違約金即38,7 00元（計算式：每月租金12,900元3 ＝38,700元）。四、本院得心證之理由：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有據？ ⒈按不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之， 未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；租賃定有期限者， 其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物，民法第422 條、第450 條第1 項及第455 條第1 項前段分別定有明文。查兩造簽訂之系爭契約，期限 自105 年5 月7 日起至106 年11月6 日止，已逾1 年，且系 爭契約第12條第1 項約定：「租賃契約終止時，承租人應將 房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」，顯見 兩造係訂立定有期限之租賃契約，依上開法條規定及系爭契 約之約定內容，除非兩造間合意繼續租賃系爭房屋，否則租 賃關係於期限屆滿時（即106 年11月6 日）即告消滅，被告 應於租賃關係終止後負返還系爭房屋予原告之義務，尚不得 以任何理由拒絕。據此，原告主張兩造間之租賃關係於租期 屆滿時消滅，並請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。 ⒉被告固辯稱其於106 年11月2 日有與原告聯絡，嗣與原告達 成續租半年之合意，並以卷附兩造簡訊內容為證云云，然觀 諸原告於106 年10月29日發送「不好意思，跟妳提一下。原 本11 /6 合約到期，我委託的房仲11/12 週日要帶客戶看房 子，這部分要跟您提一下，如果您沒辦法接受讓房仲帶客戶 過去看房，可能我們無法達成共識，可能要照原本合約走， 沒辦法讓您續租，再請您回覆我您的答覆，看是否要續租，
如要續租的話，請讓我委託的房仲業務帶客戶過去看房子」 內容之簡訊予被告，被告於同年11月2 日回覆「請打給我」 內容之簡訊，原告再發送「鄧小姐妳好，存證信函已寄出， 內容如下：台端向本人承租位於台南市○○區○○里0 鄰○ ○路00號6 樓之1 之房屋，租期至民國106 年11月6 日止， 本人特此聲明屆期不再續租，並於106 年11月10日前限期搬 遷，到約後請勿繳納租金，否則法院提存，謹請台端屆期按 時搬遷將房屋點交返還本人，特此通告，以免爭訟。本人已 將此事委任本人大嫂盧小姐處理，有問題請找盧小姐」內容 之簡訊予被告，則兩造間顯然並未合意繼續租賃契約關係， 被告不得以租賃關係存續而繼續占用系爭房屋，被告上開所 辯，自非可採。
⒊再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人 於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而 請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430 條 定有明文。被告雖辯稱因系爭房屋漏水嚴重，致其同居於系 爭房屋之家人身體產生病變並影響生活作息云云，但此情縱 然為真，乃出租人之修繕義務責任，依前開法條規定，被告 僅得定相當期限催告出租人即原告為修繕，如不為修繕時， 得主張終止契約或自行修繕而請求原告償還其費用或於租金 中扣除之，尚不得據此而拒絕返還系爭房屋。是被告以上開 理由予以爭執，並拒絕返還系爭房屋，洵屬無據，並無可採 。
㈡原告依系爭契約第12條第2 項約定，請求被告按月給付違約 金38,700元，是否有理由？
⒈按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同 。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定 ，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自 得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院19 年上字第1554號民事判例參照）。易言之，違約金之約定， 乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之 當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約嚴守之原則， 契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟 倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違 背契約正義之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。而違約 金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或
賠償額預定性違約金而異。違約金之約定是否過高，應依違 約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同 。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際 上所受損失為標準，酌予核減。
⒉經查，兩造間之租賃關係於106 年11月6 日租期屆滿時業已 終止，被告違反系爭契約第12條約定，未於終止時遷出，已 經本院認定如前，原告據此主張被告應依系爭契約第12條約 定按月給付3 倍租金，固屬有據，惟審酌該違約金之約定文 義，係兼具履約擔保及損害填補作用，是本院審酌被告自10 6 年11月6 日迄今仍居住系爭房屋之違約情節、違約行為之 危險性及原告可能所受損害數額等情，認本件原告得請求被 上訴人給付之違約金數額應酌減為按月給付19,350元（即每 月租金1.5 倍，計算式：每月租金12,900元1.5 ＝19,350 元），始為適當；逾此部分之請求，則無理由。五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求承租人即被告將 租賃物即系爭房屋遷讓返還原告，並自106 年11月7 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金19,350元，為有 理由，應予准許，逾上開範圍所為請求，為無理由，應予駁 回。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原 告勝訴部分，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
臺南簡易庭 法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 蘇嬿合