臺灣臺北地方法院民事簡易判決
105年度北簡字第11982號
原 告 台北新站大樓管理委員會
法定代理人 郝愛玲
訴訟代理人 戴浚洋
彭國峰
廖大豐
甘錫琳
施國樑
被 告 陳水源
高懿照
黃慧貞
潘彩萍
張碩芬
藍愛珠
余敏清
潘彩霞
周友蓉
曾文智
王詩光
李長安
黃葉紅梅
陳玉葉
羅謝瑞竹
田蓮娥
陳勝義
張雪芳
萬樹貞
羅金珠
王永慶
吳振東
兼上列二十二人之訴訟代理人
周友華
被 告 李明智 原住臺北市○○區○○路0 段000 號7
李建輝
李庚洪
鄭美嬌（即鄭俊雄之繼承人）
楊秀玉
張璨彬（原名鄭清文）
呂杉栗
張敏華
王威順
汪俊良
林清淵
鄭秉宏
蘇陳瓊花
王陳秋華
上一人之法定代理人（監護人）
王麗瑀（原名王麗芬）
住新北市○○區○路○街00巷00號
被 告 林周金枝 住臺北市○○區○○○路0 段0 號3 樓
周阿滿 住新北市○○區○○路0 巷00號
上二人共同
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
葉秀山 住新北市○○區○○路0 巷00號
被 告 黃玫珠 住臺北市○○區○○路0 段000 巷00號
12樓
居臺北市○○區○○路000 號4 樓
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
魯倩文 住臺北市○○區○○路000 號4 樓
被 告 陳碧珠 住臺北市○○區○○路000 號19樓
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
劉宏隆 住臺北市○○區○○路000 號19樓
被 告 林鈴鈴 住臺北市○○區○○○路0段000 號9 樓
之2
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
張碩芬 住臺北市○○區○○路0 段000 號13樓
之5
被 告 陳秀蓮 住臺北市○○區○○○道00巷00號3 樓
居新北市○○區○○路0段0號
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
陳鍵文 住桃園市○○區○○路0 段000 巷00號
被 告 張文華 住新北市○○區○○路0段000巷00弄0
號
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
陳康禎 住新北市○○區○○路0 段000 巷00弄0
號
被 告 賴麗夫 住臺北市○○區○○路0 段00巷000 號
宋金花 住新北市○○區○○街00○0 號4 樓
居新北市○○區○○路0 段000 號12樓
之1
上二人共同
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
陳曉瑾 住臺北市○○區○○街00號
被 告 陳曉瑾 住臺北市○○區○○街00號
上 一 人
訴訟代理人 周友華 住臺中市○區○○○街00號7 樓之2
送達代收人 周友蓉
住臺北市○○區○○路00巷00號3 樓之
5
陳堅城 住臺北市○○區○○街00號
被 告 華冬雪 住臺北市○○區○○街000 巷00號6 樓
之1
上 一 人
訴訟代理人 劉雄飛 住同上
被 告 黃博偉 住高雄市○○區○○街00號7 樓之2
居高雄市○○區○○路00號4樓
洪炎秋 住臺北市○○區○○街0 巷00號
上二人共同
訴訟代理人 顏美慧 住臺北市○○區○○街000號2 樓
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年2月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法 第255 條第1 項但書第2 款、第3 款及同法第262 條第1 項 分別定有明文。本件原告於起訴後撤回對被告吳得維、劉恆 勝、劉淑芬及林玉雲等4 人之訴（見本院卷㈠第176 頁）， 此部分訴訟繫屬業已消滅，先予敘明。
二、本件原告起訴之法定代理人為溫月珍，於訴訟中相繼變更為 李適秋、郝愛玲，並由郝愛玲具狀聲明承受訴訟（見本院卷 ㈣第46頁），應予准許。另被告鄭俊雄於起訴後之民國106 年4 月5 日死亡（見本院卷㈣第130 頁），其全體繼承人除 鄭美嬌外，其餘繼承人包括鄭皓瑋、鄭宸安、林玉玲均已依 法拋棄繼承，此經本院調取臺灣基隆地方法院106 年度司繼 字第330 號卷宗查核無誤，故原告聲請由唯一繼承人鄭美嬌 承受訴訟（見本院卷㈣第119 頁反面），亦核無不合。三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有 明文。本件原告於起訴時原以每月每坪新臺幣（下同）150 元又空屋7 折計算管理費，並聲明請求：「被告應給付原告 4,874,502 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息10% 計算之利息」（見本院卷㈠第4 頁），嗣改依每月 每坪70元計算，並按應有部分比例核算每人應負擔之數額如 附表所示（見本院卷㈠第278 頁、卷㈢第61頁）。前揭變更 核屬聲明之減縮，自應准許。
四、附表編號1至7、9、12、14、17、18、20、21、22、24 、26 、27、31、32、33、35、38、39、44、45、49、50等被告經 合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟 法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告等人均為原告所管理臺北新站大廈（下 稱臺北新站）之區分所有權人，共有地下1 樓商場（建號： 臺北市○○區○○段○○段0000號，建物門牌：臺北市○○ 區○○路0 段000 號地下樓，下稱系爭商場），應有部分各 如附表所示。83年7 月30日霸站臺北（即更名前之臺北新站 ）管理委員會第1 次籌備會議中提出之附件「管理費收支計 畫書」中即指出管理費收費對象包括地下1 樓商場275 坪在 內，嗣於83年9 月17日召開之霸站臺北管理委員會第2 次籌 備會議（下稱83年9 月17日第2 次籌備會議），復明確決議 管理費收費標準為每坪100 元計收，住家、空屋、1 樓打7 折，商場以1.5 倍計算，此項標準原告一直沿用至今，並載 明於歷來臺北新站大樓管理委員會組織管理章程（下稱組織 管理章程）中，被告等人與建商即通富建設公司簽立買賣契 約時，均有簽署霸站臺北管理委員會組織規章同意書，自應 依前揭籌備會議決議及組織管理章程之規定繳交管理費。詎 被告等人自90年6 月起至105 年6 月止均未繳管理費，期間 達180 個月，以空戶每坪70元計算，被告按其各自之應有比 例應各給付原告如附表所示之管理費等語。並聲明：被告應 各自給付原告如附表所示之管理費，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息10% 計算之利息。
二、附表編號5 、6 、20、31、38、45、49、50等被告均未曾於 言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。其餘被 告則均以：
㈠臺北新站之起造人通富建設公司與被告等人簽訂買賣契約時 ，即表明系爭商場所屬之地鐵銀座商場自行成立管理委員會 管理商場事務，並交由訴外人快好耐管理股份有限公司（下 稱快好耐公司）統籌承租店面事宜；臺北新站1 樓以上住戶 則另外成立管委會，與地鐵銀座管委會各自獨立運作。故地 鐵銀座商場管委會自84年間即成立，設有主委、財委、各區 委員，雖無完成行政核備，但有運作之實，以上均為原告所 明知，當無需再依嗣後修正公布之公寓大廈管理條例第26條 第1 項規定召開區分所有權人會議分為兩個管委會，即應承 沿兩個管委會之事實，故原告並無正當理由請求被告繳交管 理費。
㈡原告雖以籌備會議紀錄、組織管理章程等為其請求管理費之 依據，但被告從未接到任何開會通知、亦未曾委託他人出席 ，不知有上開會議紀錄或規定存在，系爭組織章程、籌備會 議紀錄對被告自無拘束力可言。此外公寓大廈管理條例已於
84年6 月28日公布施行，第25條規定公共基金應由區分所有 權人會議決議繳納，原告自行提出90年修正版本之組織管理 章程第6 條第2 項亦明定區分所有權人依區分所有權人會議 決議繳交管理費，故原告自應舉證其所主張之收費標準有經 區分所有權人（包括被告）決議通過，否則請求即屬無據。 ㈢又系爭商場於90年間納莉風災期間遭大雨及污泥淹損因此荒 廢封閉至今，迄今仍停水、停電無法使用，原告始終未對系 爭商場行管理服務之實，卻要求被告繳納管理費，顯然違反 使用者付費原則，被告主張同時履行抗辯拒絕給付。 ㈣系爭商場有獨立出入口，20年來均封閉未使用臺北新站之公 共設施例如水塔、供電系統、發電機、公共管道，甚至遭原 告以維護1 樓以上住戶安全為由，限制地鐵銀座商場之所有 權人及顧客不得使用臺北新站大樓之電梯出入，則原告竟以 與樓上住戶相同之標準收費，實違反比例原則。 ㈤縱認原告得向被告收取管理費，依其自行提出之105 年度第 1 次臨時區分所有權人會議議案記載為「大樓地下1 樓商場 管理費自105 年7 月1 日起比照樓上辦公的公司行號收費標 準，管理費每月每坪新臺幣100 元整」等語，則其至多僅能 請求自105 年7 月1 日起之管理費，無回溯自90年起算之理 。
㈥再退步言，若本院認原告之請求有理由，則原告請求超過5 年時效部分之債權請求權亦不存在，被告主張時效抗辯拒絕 給付該部分管理費等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：
㈠本件被告均為門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號地下 1 樓建物之共有人，應有部分各如附表所示。上開建物位於 臺北新站大廈地下1 樓，與臺北新站大廈建築於同一地號之 基地，並由主管機關核發同一字號之建築執照及使用執照， 而各有其專有部分及共用部分。又被告自90年6 月起至105 年6 月止均未繳交管理費等情，為被告所不爭，並有建物謄 本、使用執照存根等物附卷可稽（見本院卷㈠第81至100 頁 、卷㈢第139 頁反面至第140 頁) ，堪予認定。 ㈡臺北新站大廈興建完成、取得使用執照日期為82年12月30日 （見本院卷㈢第139 頁反面），係在公寓大廈管理條例公布 施行前。依當時即98年1 月23日修正施行前之民法第820 條 第1 項「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 」、第822 條第1 項「共有物之管理費，及其他擔負，除契 約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之」之規 定，及內政部為管理公寓大廈之安寧及安全，在制定公寓大 廈管理條例之前，已於81年1 月3 日制定公寓大廈及社區安
全管理辦法，上開辦法第14條規定：「公寓大廈及社區建築 物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理 員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同 遵守」。可知依當時之法令，公寓大廈之管理維護及經費負 擔，經住戶之同意而訂立規約者，可施行並拘束該住戶，若 無特別約定，即應由各共有人按其應有部分分擔之。而公寓 大廈管理條例於84年6 月28日修正施行後，共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人 或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，此為 該條例第10條第2 項所明定。又所謂公寓大廈，係指構造上 或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數 部分之建築物及其基地。而所謂區分所有，乃指數人區分一 建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有 所有權。此觀諸公寓條例第3 條第1 款、第2 款等規定自明 。
㈢被告均為臺北新站大廈之區分所有權人，不因自行成立管理 委員會而當然免除繳交管理費予原告之義務：
1.查系爭商場位於臺北新站大廈地下1 樓，均建築於同一地號 之基地，並由主管機關核發同一字號之建築執照及使用執照 ，而各有其專有部分及共用部分，已如前述，足認被告均為 臺北新站大廈之區分所有權人無誤。被告復自陳地下1 樓與 樓上層住戶係共用污水設備、消防設備、水塔、發電機等公 共設施（見本院卷㈢第256 頁），益徵系爭商場係屬臺北新 站之一部分，與該建物具有不可分離之關聯性，故被告對於 臺北新站大廈共用部分因管理所生之費用，自應依前揭規定 所定方式共同分擔。
2.被告雖抗辯：其等於83、84年間向建商買受系爭商場時，建 商告知商場與樓上住戶會分設管理委員會分開管理，其等據 此即自行成立地鐵銀座商場管理委員會及繳納管理基金，不 受原告管理，自無庸向原告繳納管理費云云，然依前揭規定 及說明，不論係於公寓大廈管理條例施行前後，除共有人另 有約定外，原則上各共有人均有按其應有部分分擔管理費之 責任，被告抗辯上情，自應證明其等與其他共有人間已有免 除繳交管理費之合意存在，始克成立。而被告就其主張之事 實，固據提出地鐵銀座商場管理委員會組織章程、地鐵銀座 地下街屋主84年11月11日自救會議紀錄、地下商場委員會議 紀錄、84年9 月至85年6 月之地鐵銀座商場管委會收支明細
報告及地鐵銀座商場水電管理基金收據等物以佐其說（見本 院卷㈢第9 至22頁），但此至多僅能證明被告等人有自行成 立地鐵銀座管理委員會之事實。依卷附霸站臺北（後更名為 臺北新站）管理委員會83年7 月30日第1 次籌備會議紀錄附 件「管理費收支計畫書」將系爭商場納入管理費收支範圍（ 見本院卷㈢第213 頁），及霸站臺北管理委員會83年9 月17 日第2 次籌備會議決議通過之「霸站臺北大廈管理委員會組 織章程」第2 條載明：「. . . 本會以坐落臺北市○○區○ ○路0 段000 號、674 號、676 號、678 號、678 號、680 號、682 號共60戶，連地下1 樓商場40戶. . . 範圍為組織 區（本大廈基地）」等情，可知其他共有人於成立臺北新站 管理委員會時，即未將系爭商場排除於管理範圍外，更無同 意被告得免繳管理費，此參建商代表許鴻基於上開籌備會議 決議成立後，曾代繳地下1 樓共4 期之管理費，有其繳費收 據共4 紙附卷可考（見本院卷㈢第230 至232 頁），益徵其 明。況且被告繳交管理基金予快好耐公司，委託快好耐公司 統籌承租店面及管理事宜，範圍限於系爭商場，而此部分乃 被告之專有部分，相關費用之支出本非其他住戶所應負擔， 故其等繳交管理基金維護地下商場之清潔、安全及其他事項 ，與大樓共用部分之管理支出本屬二事，更可見其他共有人 應無可能因被告自行成立管理委員會即同意被告免除繳交大 樓管理費。至於原告事隔多年始提起本訴，僅係其未能積極 行使權利之問題，無從推論為原告已知被告免繳管理費始多 年未予請求，被告前揭抗辯，顯屬無據。基上所述，縱使被 告自行成立地鐵銀座管理委員會並繳納管理基金予快好耐公 司，且為原告所明知，亦不能解為全體共有人就管理費之負 擔方式已有此合意。又建商於銷售時之陳述是否涉及不實而 致被告受有損害等節，則屬另一法律關係，與本案原告得否 請求管理費無關，附此敘明。
3.從而，被告均為臺北新站大廈之區分所有權人，不因自行成 立管理委員會而當然免除繳交管理費予原告之義務（至於原 告依據83年9 月17日第2 次籌備會議及組織管理章程請求被 告給付管理費有無理由，則參下述）。
㈣然原告依83年9 月17日第2 次籌備會議及組織管理章程為其 收費標準，對被告無拘束力：
1.霸站臺北管理委員會於83年9 月17日召開第2 次籌備會議， 出席人數共35戶（含委託出席），當場推舉訴外人許鴻基為 地下1 樓之代表人，隨即召開第1 次管理委員會議，並作成 ：「三、④. . . 暫以每坪收100 元管理費為原則，住家、 空屋、1 樓打7 折，商場、證券、期貨、補習班以1.5 倍計
收費，俟半年或1 年後再依實際收支調整收費標準」之決議 等情，有上開籌備會議紀錄附卷可參（見本院卷㈢第218 至 221 頁）。惟查許鴻基為通富建設公司負責人，而通富建設 公司於83年8 月24日前即已將系爭商場之應有部分移轉登記 與本件多名被告（見本院卷㈠第81至100 頁之建物謄本）， 故於上開會議召開時，本件多數被告均已取得區分所有權人 資格。原告自陳其僅通知許鴻基作為第2 次籌備會議中地下 1 樓共有人之代表人原因，無非為通富公司當時本身仍有部 分持分，且原告不認識地下1 樓其他共有人，故前揭籌備會 議之主席即通知建商負責人許鴻基為地下1 樓住戶之代表人 開會，至於被告等人事前有無推舉許鴻基，原告並不清楚等 語（見本院卷㈣第119 頁反面），顯見原告係為便宜行事， 而未合法通知當時已取得應有部分之被告等人出席前揭籌備 會議，亦無法證明許鴻基有權代理該等被告，依契約自治之 法理，該等被告既未親自參與，復未授權他人出席，則該次 籌備會議所作成之所有決議，即屬未經被告同意，不具有契 約之性質，被告自不應受其拘束。至於其餘在前揭籌備會議 召開後始自通富建設公司取得所有權之被告，因於受讓時無 從知悉其他住戶先前協議之內容，故亦不應受前手與他人所 為債權協議之拘束。從而，83年9 月17日第2 次籌備會議決 議對被告均無拘束力，原告以此為其收費標準，應屬無效。 2.原告又主張前揭籌備會議所決議之管理費收費標準，經原告 一直沿襲至今等語。惟縱認屬實，上開籌備會議決議並無拘 束被告之效果，已如前述，且被告均抗辯其等自買受系爭商 場後即未曾繳納管理費，即難認為其等事後有追認上開決議 之意思。故縱使原告沿用該次決議至今，亦不能視為被告默 示同意上開收費標準。
3.再以公寓大廈管理條例於84年6 月30日公布施行後，區分所 有權人固非不得另以區分所有權人決議或規約定管理費收費 標準，而無須得全體區分所有權人同意。然依原告自己之主 張，其自83年9 月17日第2 次籌備會議後，即援引上開標準 收費迄今，故並未作成任何區分所有權人會議決議明定管理 費之收取標準（見本院卷㈢第255 頁反面）。另查原告歷來 組織章程（除原告所謂105 年修正版本外），其內第6 條有 關管理費之來源，均載明：「. . . 二、區分所有人依區分 所有權人會議決議繳款」，而未為特定收費標準之記載（見 本院卷㈢第223 至229 頁、第157 頁反面至第160 頁、第16 0 頁反面至第163 頁、第175 至177 頁、第185 頁反面至第 190 頁），足認上開組織管理章程亦非收費標準之依據，此 仍應依區分所有權人會議決議或規約定之。至於原告提出所
謂105 年間修訂之組織管理章程其中第6 條第2 項、第4 項 固分別明定：「區分所有人依區分所有權人會議決議繳款， 1 樓住戶每坪70元管理費，其餘樓層住戶每坪100 元管理費 」、「本大樓內出入頻繁之住戶，如證券公司、補習班等之 管理費每坪每月以1.5 倍計，空戶以7 折計」等語（見本院 卷㈠第18頁），惟查同章程第27條已明定：「本章程經區分 所有權大會會議通過後實施，修訂亦同」，而上開修訂版本 之組織管理章程迄未經區分所有權人會議決議通過等情，則 為原告所自陳（見本院卷㈢第255 頁反面），因此上開組織 管理章程尚未生效，無足佐為有利於原告之認定。此外本院 復依職權向臺北市建築管理工程處函調原告歷來報備資料卷 宗，並逐一細查，仍未見有何次區分所有權人會議曾就管理 費之具體收費標準進行決議，或有制訂規約承認上開收費標 準之紀錄，此有臺北市建管處105 年12月29日北市都建寓字 第10570592600 號函、106 年1 月18日北市都建寓字第1063 5802200 號函在卷可稽（見本院卷㈢第132 至194 頁、第19 8 至203 頁）。據上，則原告請求被告依每坪100 元空戶打 7 折之標準給付管理費，即屬無據。
4.原告又主張被告向建商買受系爭商場時，不動產買賣契約附 件即包括霸站臺北管理委員會組織章程1 份，故被告簽署買 賣契約時，即已同意上開組織章程內之相關約定等語。然綜 觀原告提出之上開組織章程全文（見本院卷㈢第121 至124 頁），除第5 條記載「用戶按月繳交經常管理費，其收費標 準，按其所持有之建物坪數計算分擔費用並自通知交屋日起 ，不論遷入與否一律收取」等語外，即別無其他與管理費相 關之約定。是不論被告於簽署買賣契約時有無同意上開組織 章程，均不影響本院前揭認定之結果，併此指明。 ㈤又原告主張之管理費收費標準既對被告不生拘束力，則本院 就被告其餘抗辯包括同時履行抗辯、時效抗辯及收費標準有 無顯失公平等主張，即均無庸予以論述。
四、綜上所述，原告依83年9 月17日管理委員會第2 次籌備會議 決議及組織管理章程為據，請求被告給付90年6 月起至105 年6 月止按每坪100 元又空戶7 折之標準計算之管理費，經 查對被告均無拘束力，被告自無庸據此給付上開管理費予原 告。從而，原告請求被告應分別給付如附表所示之管理費， 及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10% 計算 之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 吳若萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 賴敏慧