臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第3360號
原 告 沈連玉
訴訟代理人 沈永彬
被 告 黃健成
訴訟代理人 陳建勛律師
上列當事人間請求第三人異議之訴事件，本院於民國107年1月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠門牌號碼臺中市○○區○○路000號未辦保存登記房屋（下 稱系爭原始未辦保存登記房屋）坐落在臺中縣○○鄉○○○ 段000地號土地（本院89年度簡上字第212號判決分割前，簡 稱分割前184地號土地），原始未辦保存登記房屋原為第三 人所有，被繼承人沈川於民國54年9月20日以買賣方式取得 系爭原始未辦保存登記房屋之事實上處分權及分割前184地 號土地所有權應有部分12分之1，沈川並向地方稅務局申請 設立房屋稅籍（稅籍面積69平方公尺）。
㈡被繼承人沈川於64年1月22日僅將分割前184地號土地應有部 分12分之1以買賣為原因移轉登記予原告，並未將原始未辦 保存登記房屋之事實上處分權讓與原告。嗣被繼承人沈川於 64年4月5日過世，原始未辦保存登記房屋之事實上處分權， 由沈川之繼承人公同共有。被繼承人沈川過世後，原告、訴 外人沈和山一家六口均居住在系爭原始未辦保存登記房屋內 。
㈢原告之三名子女於65年、67年、69年陸續出生，因感於建物 生活空間不敷使用欲搬出，遂於72年8月1日將分割前184地 號土地應有部分12分之1以買賣為原因移轉登記予訴外人沈 文金（即原告胞兄訴外人沈和山之子），原告並搬出原始未 辦保存登記建物，由訴外人沈和山及其配偶、子女沈文金、 沈永彬、沈美玲、沈榆真六人居住。
㈣訴外人沈文金於89年7月20日過世，無配偶亦無子嗣，訴外 人沈和山為其唯一繼承人，因「繼承」取得被繼承人沈文金 之遺產（含分割前184地號土地應有部分12分之1）。經本院 89年度簡上字第212號判決後，訴外人沈和山因「判決分割 」取得編號P土地（現為五張犁段184之22地號、面積126平 方公尺、權利範圍全部土地），並與其他共有人共有編號T
之道路用地（現為五張犁段184之17地號、面積237平方公尺 、權利範圍12分之1土地）。
㈤訴外人沈和山於103年7月24日過世前，與被告黃建成訂立買 賣契約，約定以新臺幣（下同）360萬元出售本院103年度訴 字第2265號判決附圖（即臺中市○里地○○○○○○○○○ 號103年11月3日土測字第315300號複丈成果圖，下稱附圖） 所示之房屋（面積範圍包含系爭原始未辦保存登記房屋之稅 籍資料面積，門牌號碼亦為臺中市○○區○○路000號，面 積141平方公尺，仍為未辦保存登記狀態，簡稱系爭附圖房 屋）及①五張犁段184之22地號、面積126平方公尺、權利範 圍全部土地（上開P）、②五張犁段184之17地號、面積237 平方公尺、權利範圍12分之1土地（上開T）、③184之4地號 、面積40平方公尺、權利範圍12分之1土地（下稱系爭三筆 土地）。因沈和山於103年7月24日過世，經被告於103年8月 27日對沈和山之繼承人提起請求移轉所有權訴訟，經本院10 3年度訴字第2265號判決確定，現由被告就系爭附圖房屋之 全部，聲請遷讓房屋之強制執行，經本院以106年度司執字 第39518號遷讓房屋執行事件（下稱系爭執行事件）受理。 ㈥原告為系爭房屋之共有人，自得提起債務人異議之訴。聲明 ：系爭執行事件對原告公同共有（按：誤載為所有）之系爭 附圖房屋（門牌號碼臺中市○○區○○路000號）之強制執 行事件，應予撤銷。
二、被告則以：
㈠訴外人沈川為納稅名義人之門牌號碼臺中市○○區○○路 000號房屋（即系爭原始未辦保存登記房屋）之稅籍面積僅 69平方公尺，惟系爭執行事件之執行標的物即系爭附圖房屋 ，經測量後面積為141平方公尺，兩者並不相同。 ㈡退步言之，縱認系爭原始未辦保存登記房屋經增建後成為系 爭附圖房屋，兩者具同一性，惟系爭原始未辦保存登記房屋 （即交易當時已增建部分），於歷次坐落土地移轉之時，亦 與坐落土地一併移轉予後手。蓋土地之買受人知悉出賣人之 土地上同時存有建物，必然就建物一併與出賣人商討處理， 俾利土地買受人得自由使用土地，如未一併處理，顯與經驗 法則有違，訴外人沈川於64年1月將分割前284地號土地應有 部分12分之1出售予原告，原告於72年將分割前284地號土地 應有部分出售予訴外人沈文金時，未連同地上房屋出售予原 告，顯與經驗法則有違。原告自72年搬離系爭房屋後，對於 土地分割訴訟未曾參與關心，且一審分割判決後會拆到房屋 乙事，均未表示反對意見，如其共有系爭房屋之事實上處分 權，豈有放任不理之理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、得心證之理由：
㈠按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於 強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。 如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告，強制執行 法第15條固定有明文。惟第三人異議之訴之原因，須第三人 就執行標的物有足以排除強制執行之權利，即第三人因保護 自己權利，而請求法院判決撤銷加諸於執行標的物之執行行 為。所謂足以排除強制執行之權利，乃指所有權，以及其他 足以阻止讓與或交付之權利而言。換言之，即指所有權、典 權、質權、留置權而言（最高法院44年台上字第721號判例 參照）。經查：
⒈原告自承系爭原始未辦保存登記房屋（稅籍面積69平方公尺 ），原為第三人所有，訴外人沈川係因買賣原因繼受取得（ 見本院卷一第73頁），訴外人沈川並非原始出資建築者，自 非系爭原始未辦保存登記之所有權人。惟未辦保存登記建物 之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓 與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已 將該未辦保存登記建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法 院85年度台上字第51號裁判意旨可資參照），故可認訴外人 沈川為取得系爭原始未辦保存登記房屋之事實上處分權。 ⒉被告雖抗辯：訴外人沈川為納稅名義人之門牌號碼臺中市○ ○區○○路000號房屋（即系爭原始未辦保存登記房屋）之 稅籍面積僅69平方公尺，惟系爭執行事件之執行標的物即系 爭附圖房屋，經測量後面積為141平方公尺，兩者並不相同 云云（見本院卷一第235頁背面）。然而，上開稅籍面積之 起課年月為53年1月（見本院卷一第87頁），自53年1月起迄 至訴外人沈和山103年7月交易房屋時，因歷次增建而使房屋 面積擴張，應屬事理之常，參以系爭原始未辦保存登記房屋 ，與系爭附圖房屋，門牌號碼均為臺中市○○路000號，應 係同一房屋增建後產生面積改變，佐以本院調閱系爭執行事 件卷宗後，閱覽執行卷內現場照片，系爭附圖房屋就增建部 分，並無使用上之獨立性，應為原本房屋事實上處分權之擴 張。被告抗辯兩者不具同一性，尚非可採。
⒊按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其 主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者， 則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡 上字第16號民事裁判意旨可資參照）。次按房屋與土地雖得 獨立為交易客體，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存
在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同 屬一人，如有為出售或移轉所有權之交易時，常態之事實應 為土地及地上房屋併同出售給後手，如僅出售移轉土地所有 權，而保留地上房屋（所有權或事實上處分權）為自身所有 ，乃屬變態事實，應由主張者負舉證之責。經查： ①訴外人沈川於64年1月21日以前為分割前184地號土地應有部 分12分之1所有權人，有土地登記資料在卷可參（見本院卷 一第82頁），及上開土地上系爭原始未辦保存登記之事實上 處分權人，亦為稅籍登記納稅義務人，有稅籍資料在卷可佐 （見本院卷一第87頁），其於64年1月22日將分割前184地號 土地應有部分12分之1以買賣為原因移轉登記予原告，有土 地資料在卷可查（見本院卷一第84頁），依照常情，亦應同 時將系爭原始未辦保存登記房屋之事實處分權（含當時已增 建部分，因增建部分不具使用上之獨立性，屬房屋事實上處 分權之擴張）全部一併讓與原告。原告主張訴外人沈川保留 系爭未辦保存登記房屋之事實上處分權全部，僅將坐落之分 割前184地號土地應有部分12分之1移轉登記予原告（見本院 卷一第73頁），屬變態事實，原告未能舉證以實其說，應非 可採。
②原告於72年8月1日將分割前184地號土地應有部分12分之1以 買賣為原因移轉登記予訴外人沈文金，有土地登記資料在卷 可參（見本院卷一第89頁），原告亦自承其搬出系爭原始未 辦保存登記房屋，訴外人沈和山及其配偶、子女沈文金、沈 永彬、沈美玲、沈榆真繼續居住在系爭原始未辦保存登記房 屋內，依照常情，原告於72年8月1日將分割前184地號土地 應有部分12分之1以買賣為原因移轉登記予訴外人沈文金時 ，依照常情，亦應同時將系爭原始未辦保存登記房屋（含當 時已增建部分）之事實處分權全部一併讓與訴外人沈文金， 且由原告所述，原告亦自承將上開房屋交付予訴外人沈文金 ，故訴外人沈文金於72年間即取得系爭未辦保存登記房屋（ 含當時已增建部分）之事實上處分權全部。
③訴外人沈文金於89年7月20日過世，無配偶亦無子嗣，訴外 人沈和山為其唯一繼承人，有其家族之戶籍資料、繼承系統 表在卷可參（見本院卷一第48至68頁），故訴外人沈和山於 89年間因「繼承」取得被繼承人沈文金之遺產【含①分割前 184地號土地應有部分12分之1、②系爭未辦保存登記房屋（ 含當時已增建部分）】。此外，本院89年度簡上字第212號 判決後，訴外人沈和山因「判決分割」取得編號P土地（現 為五張犁段184之22地號、面積126平方公尺、權利範圍全部 土地），並與其他共有人共有編號T之道路用地（現為五張
犁段184之17地號、面積237平方公尺、權利範圍12分之1土 地），此為上開分割前184地號土地應有部分12分之1轉化而 來，業經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛，堪信為真。 ④承前所述，訴外人沈和山於103年7月1日當時，為系爭附圖 房屋（即系爭未辦保存登記房屋含當時已增建部分）之事實 上處分權人及系爭三筆土地之所有權人，故其方以自己個人 之名義，與被告訂立買賣契約，約定以360萬元出售系爭附 圖房屋（門牌號碼亦為臺中市○○區○○路000號）及系爭 三筆土地之所有權。原告主張系爭附圖房屋，仍為訴外人沈 川之繼承人公同共有，顯非可採。
⑤被告因已給付買賣價金簽約款25萬元予訴外人沈和山，尚欠 尾款335萬元未給付，因沈和山於103年7月24日過世，未能 辦理過戶移轉，訴外人沈永彬、沈美鈴、沈榆真、李巧珍為 訴外人沈和山之法定繼承人，因繼承而取得系爭附圖房屋之 事實上處分權及系爭三筆土地之所有權，並繼承訴外人沈和 山依照買賣契約對被告負有交付系爭附圖房屋予被告之義務 ，及交付系爭三筆土地並移轉系爭三筆土地所有權予被告之 義務。經被告於103年8月27日對沈和山之繼承人提起請求移 轉所有權訴訟，經本院103年度訴字第2265號判命：「⒈訴 外人沈永彬、沈美鈴、沈榆真、李巧珍（即沈和山之繼承人 ）應將系爭三筆土地辦理繼承登記。⒉訴外人沈永彬、沈美 鈴、沈榆真、李巧珍應於黃健成（即本案被告）給付335萬 元之同時，將系爭三筆土地及系爭附圖房屋交付原告」確定 ，被告遂持確定判決為執行名義，聲請就系爭附圖房屋聲請 強制執行，經本院以系爭執行事件受理等情，業經本院調取 系爭執行事件卷宗核閱無誤，堪信為真。
⒋基上所述，訴外人沈和山於103年7月1日當時，擁有系爭附 圖房屋（即系爭未辦保存登記房屋含當時已增建部分）之全 部事實上處分權，自屬有權處分系爭附圖房屋之事實上處分 權予被告，依約亦負有交付系爭附圖房屋予被告之義務。原 告未能舉證證明其為系爭附圖房屋之共有人，其依強制執行 法第15條規定，提起第三人異議之訴，訴請撤銷系爭執行事 件對門牌號碼臺中市○○區○○路000號之未辦保存登記房 屋（即系爭附圖房屋）之強制執行事件，應屬無據。四、綜上所述，本件原告主張與上述第三人異議之訴要件不符， 其主張為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 2 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 2 日
書記官 陳麗靜