臺灣臺中地方法院民事判決
106年度中簡字第2674號
原 告 陳永峻
訴訟代理人 蕭宗民律師
楊孟凡律師
被 告 田玉森
訴訟代理人 宋永祥律師
複代理人 邱東泉律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年1月30日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、原告於民國一０六年五月二十七日與被告簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約)，約定原告購買被告名下門牌號碼 臺中市○區○○街○○○號九樓及其坐落基地（下稱系爭不 動產），總價金為新臺幣（下同）五百二十萬元。於系爭契 約磋商階段，訴外人李宗奕即中信房屋營業員便不斷鼓吹原 告稱系爭不動產狀況良好，應可貸得八成總價金的房貸即四 百十六萬元，兩造並於系爭契約第十六條第二項特約約定： 「買賣雙方同意，若買方（按即原告）無法順利核貸四百十 六萬元整，買賣雙方同意無條件解約，已收受價金無息退還 ，包含信用貸款（時間最遲至一０六年六月二十日前）」。 換言之，當事人間係訂定一附解除條件之買賣契約，俟解除 條件成就，契約當然失其效力。原告先於簽約時交付一萬元 ，再於一０六年六月六日交付頭期款三十三萬元，計交付三 十四萬元予被告。系爭契約簽訂後，原告遂先向臺灣土地銀 行股份有限公司（下稱土地銀行）申請辦理系爭不動產之貸 款事宜，惟因資格不符遭土地銀行退件；協助簽約之地政士 （按即丁香雲）亦代原告向中國信託商業銀行股份有限公司 （下稱中國信託銀行）申請貸款，惟中國信託銀行認原告資 力不符，拒絕收件；原告復向台北富邦商業銀行股份有限公 司（下稱富邦銀行）電話詢問貸款事宜，而富邦銀行表示以 原告之資力及房屋之狀況，僅能核准六成房貸，顯未達四百 十六萬元之貸款；原告不死心，再向三信商業銀行股份有限 公司（下稱三信銀行）遞件申請貸款，詎三信銀行認為原告 資力不足，於一０六年六月二十日通知駁回原告之申請。至 此，確認原告無法順利核貸四百十六萬元，則依前揭約定，
系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力。原告於知悉無法 貸得四百十六萬元房貸時，已於一０六年六月十二日及六月 二十一日分別寄發存證信函，作為解除契約之意思表示。原 告既已解除契約，被告依法負有回復原狀之義務即返還已收 受之價金三十四萬元。原告雖屢向被告請求返還已收受之三 十四萬元價金，詎被告竟拒不返還，原告不得已，爰依法提 起本訴，請求被告返還三十四萬元予原告。並聲明：（一） 被告應給付原告三十四萬元整及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由 被告負擔。（三）請准原告提供擔保宣告假執行。並提出不 動產買賣契約書、存證信函等件為證。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠依三信銀行一０六年十一月三十日三信銀（南屯）字第一０ 六０五六七二號函內容略以：「經查陳永峻（按即原告）非 本行南屯分行授信戶，且未曾來行申請貸款。」，此係因三 信銀行查閱電腦資料後，發見查無原告之申請資料，遂誤認 原告未至三信銀行申請貸款。實則，原告確實於一０六年六 月十九日攜帶系爭房地之買賣契約書以及收入證明等文件至 三信銀行南屯分行與該行貸款業務人員陳昭安面談申請貸款 事宜，並填寫三信銀行個人貸款認識客戶表，然經陳昭安初 步估計後，認定原告之負債比過高以及系爭不動產之狀況顯 然不足貸得四百十六萬元，便當場拒絕原告之申請，且未將 原告申請貸款之情事回報給三信銀行，則三信銀行自無從將 原告申請貸款之情事登錄於電腦中，而三信銀行於調查原告 是否有申請貸款時僅調閱銀行電腦資料，未詢問該承辦之業 務員，職是之故，三信銀行之上開回函始稱原告未曾來行申 請貸款。另對於三信銀行一０七年一月十一日三信銀（南屯 ）字第一０七００一三四號函文，初步面談認為不符合貸款 要件，原告無意見。
㈡依中國信託銀行一０六年十一月二十九日中信銀字第一０六 二二四八三九一五七五八一號函內容略以：「1.經查陳永峻 於本行無放款往來。」可知，原告之資力不足，故無法貸款 ，中信銀行始無放款紀錄。
㈢依富邦銀行個金作業服務部一０六年十二月一日集作字第一 ０六００一六九四八號函內容略以：「二、經查陳永峻君， 截至一０六年十一月三十日止未曾持台中市○區○○○段○ ○○○○號、同段五二九及五二九之六地號之不動產向本行 申請抵押貸款」，此係因三信銀行查閱電腦資料後，發見查 無原告之申請資料，遂誤認原告未至三信銀行申請貸款。實 則，當時原告向中國信託銀行申請貸款卻未通過，而房屋仲
介另告知原告可向富邦銀行申請貸款，原告為保險起見，先 以電話詢問富邦銀行以原告之資力（即原告已背負八十萬元 信用貸款之情形）能否貸得四百十六萬元，而經富邦銀行以 電話告知無法核貸四百十六萬元予原告，原告遂未再至富邦 銀行臨櫃申請貸款，則經富邦銀行電腦查詢結果，自查無原 告申請貸款之資料。證人即代書丁香雲稱原告未向富邦申請 ，係證人認知錯誤。原告是清潔隊員，無法請假填寫申請書 ，而是用電話詢問結果，依原告之資力等是無法核貸。 ㈣另依臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）之實務運作， 為確保債權得以獲得清償，銀行會依設定之抵押權所擔保之 債權總金額之八成計算實際給付之貸款金額，而依系爭不動 產之第一類謄本可知，被告已以系爭不動產為擔保，設定最 高限額抵押權，擔保債權總金額為四百零八萬元，則依前開 銀行實務，銀行僅願意貸與三百二十六萬四千元予被告，換 言之，依被告之資力與系爭不動產之價值，都無法貸得四百 十六萬元，遑論資力較低之原告，更是不可能貸得四百十六 萬元。
貳、被告抗辯略以：
一、依系爭契約第十六條第二款規定，原告應在包含有申請信用 貸款之情況下，均無法順利核貸到四百十六萬元整，始有解 除條件成就之適用。原告所述遭土地銀行退件、經簽約之地 政士丁香雲協助仍遭中國信託銀行拒絕收件、僅以電詢方式 詢問房屋貸款而遭富邦銀行拒絕，及遭三信銀行通知駁回房 貸之申請云云，均未提出任何證據資以證明，當無可採信， 即原告主張其有申請信用貸款乙節，迄未提出任何說明及舉 證，均無法認定原告有確實無法核貸四百十六萬元之情。原 告除僅配合雙方特約地政士丁香雲向土地銀行南屯分行填寫 申請書填寫資料外，並未配合地政士向其他銀行辦理抵押借 款及信用借款。本件買賣契約雙方委任之特約地政士丁香雲 ，一０六年十二月十九日於鈞院言詞辯論庭作證時證稱：「 （是否就系爭買賣之不動產向相關銀行辦理貸款給原告？） 我有陪原告去土銀南屯分行寫申請書，本來買方的妹妹有說 要當保證人，但後來妹妹又不願意當。…，我找第三家富邦 銀行台中分行，都還沒有寫資料，但後來原告都不配合，原 告也不願意寫申請書，我也無法幫原告辦貸款。（依本案， 若賣方即被告主張解除契約合理嗎？）要件是要保護原告， 若原告無法貸到這金額，錢要還給買方，貸款是原告原因無 法貸到這些款項，原告沒有配合貸款，就不用返還。（：就 幫原告辦理貸款的事宜，都是原告無法配合代書作業才無法 貸款是否？）第一家南屯分行有配合，但無保證人，第二家
中國信託及第三家富邦是原告不配合，他有口頭告知他有問 過銀行。（證人說有向中信銀行電話詢問，內容是什麼？） …，但是富邦台中分行是有口頭說可以貸到四百十六萬元， 但是原告不願配合填寫申請書。」
二、雙方雖未約定由特約地政士即證人丁香雲代為辦理貸款，亦 未約定向哪家銀行辦理貸款，惟依買賣不動產交易習慣，若 買方有貸款需求，除買方自行尋找貸款銀行外，地政士亦會 介紹較常配合之往來銀行供買方利用。於本案，若原告不願 接受地政士之協助，何須配合地政士向土地銀行申請貸款？ 且配合地政士申請貸款僅需填寫銀行所需資料，原告捨此不 為，已違常理，空言有以電話詢問，而無積極申請行為，實 無足採。由是，原告除配合申請過一次貸款外，即故意不再 配合地政士辦理貸款，甚至連申請書都不願意填寫，以此消 極不配合之不正當行為促使條件成就，依上開法文即視為條 件不成就。而此貸款之不能順利核准，實係原告不配合申請 作業所致，可歸責於原告，復依民法第二百四十九條第二款 規定，原告即不得請求返還定金。
三、原告雖主張有向土地銀行、中國信託銀行、富邦銀行、三信 銀行申請貸款，但均遭拒。經鈞院函查三信銀行南屯分行、 中國信託銀行南屯分行、富邦銀行台中分行，所得回覆皆為 「非本行授信戶，且未曾來行申請貸款」、「於本行無放款 往來」、「未曾持向本行申請抵押借款」。復經鈞院再函查 三信銀行南屯分行，雖回覆「經業務專員依其提供之資料評 估後，予以婉拒受理該貸款案件之申請」，惟該函並未說明 原告申請之貸款是否包含信用貸款。而富邦銀行台中分行回 覆「客戶陳永峻經本分行房貸人員送件核貸結果為無法貸得 四百十六萬元。」，惟原告並未向富邦銀行台中分行送件申 請貸款，富邦銀行台中分行係依鈞院一０六年十二月二十八 日之發函回覆，該回函並非原告有向該行申請而遭拒，實不 具意義。職是，原告自始至終，均未舉證有積極向銀行申請 貸款，並證明申請貸款時除房屋貸款外，一併申辦信用貸款 ，以達貸款總額四百十六萬元之事實。原告除未積極向銀行 申請房屋貸款及信用貸款外，亦不配合特約地政士之協助尋 求貸款，原告以此消極之態度，促使條件成就，實係違反誠 信原則之不正當行為，原告請求返還定金三十四萬元為無理 由。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告 負擔。（三）願供擔保請准免於假執行。
參、得心證之理由:
一、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被
告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例及 八十三年度台上字第一０七三號判決意旨參照）。又因條件 成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻其條件之成 就者，視為條件已成就，民法第一百零一條第一項定有明文 。依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約 或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖 免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當 消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成 就，且所謂以不正當行為阻其條件之成就，不僅指作為，即 不作為亦包括在內（最高法院八十六年度台上字第二二八０ 號及八十六年度台上字第二二號判決意旨參照）。換言之， 當事人之一方，因條件之成就而受利益之當事人，依契約或 通常情形應為一定之行為，如以消極不作為方式促其成就， 則其條件視為不成就。本件兩造對於被告已收取原告交付之 系爭三十四萬元價金均不爭執，是依兩造前開主張，本件所 應審究者厥為：系爭契約第十六條第二項特約約定：「買賣 雙方同意，若買方無法順利核貸四百十六萬元整，買賣雙方 同意無條件解約，已收受價金無息退還，包含信用貸款（時 間最遲至一０六年六月二十日前）」（參本院卷第十一頁） 之解除條件是否成就？參諸前開法律規定及最高法院判例意 旨，前開解除條件之成就自應由原告負舉證責任。換言之， 原告應就其已於一０六年六月二十日前均積極向各金融機關 申請系爭不動產之貸款（含信用貸款），仍無法順利貸得四 百十六萬元之事實負舉證之責。
二、經查，原告雖主張有向土地銀行、中國信託銀行、富邦銀行 、三信銀行申請貸款均遭拒絕，惟為被告否認。經本院依原 告主張，函詢三信銀行南屯分行、中國信託銀行南屯分行、 富邦銀行台中分行，經三信銀行回覆「陳永峻非本行授信戶 ，且未曾來行申請貸款」（參本院卷第九十頁）；中國信託 銀行南屯分行回覆「陳永峻於本行無放款往來」（參本院卷 第九十一頁）；富邦銀行回覆「經查陳永峻君，截至一０六 年十一月三十日止未曾持台中市○區○○○段○○○○○號 、同段五二九及五二九之六地號之不動產向本行申請抵押貸 款」（參本院卷第九十二頁），有三信銀行一０六年十一月 三十日三信銀（南屯）字第一０六０五六七二號函、中國信 託銀行一０六年十一月二十九日、富邦銀行個金作業服務部 一０六年十二月一日函附卷可稽。由上開函文可知，原告未 曾至三信銀行南屯分行申請貸款，而與中國信託銀行南屯分 行亦無放款往來，且截至一０六年十一月三十日止亦未曾持
系爭不動產相關資料向富邦銀行申請抵押貸款（按三信銀行 南屯分行部分，其後經該行函覆原告曾向該行申請貸款遭拒 ，此部分詳後述）。
三、又證人即負責系爭不動買賣相關事宜、契約簽立及系爭契約 第十六條特約條款擬定人之特約地政士丁香雲，於一０六年 十二月十九日到庭結證稱略以：「（是否為兩造系爭不動產 買賣之特約地政士？）是。（是否就系爭買賣之不動產向相 關銀行辦理貸款給原告？）有，簽完約之後買方即原告要貸 款，會帶原告配合寫申請書，銀行才能根據申請書核准貸款 金額，我有陪原告去土銀南屯分行寫申請書而已，有寫完成 ，本來買方的妹妹有說要當保證人，但後來她妹妹又不願意 當；土銀就跟我說這個案子無法過關，不符合貸款要件，就 沒有徵信。有跟中國信託科博館分行電話聯絡，該分行告知 資力問題，無法核貸，也不寫申請書。我找第三家富邦銀行 台中分行，都還沒有寫資料，但後來原告都不配合，原告也 不願意寫申請書，我也無法幫原告辦貸款。（這三家銀行有 無說若貸款可貸款多少？）銀行沒有徵信，無法告知金額， 這三家銀行都還未作業，也沒有徵信。（系爭買賣契約第十 六條「其他約定條款」第二項，即以手寫之特別約定內容， 是何意？）是我寫的，是雙方合意，寫這條是如果原告買方 沒有辦法貸款到四百十六萬元，雙方同意解除契約。（依本 案，若賣方即被告主張解除契約合理嗎？）要件是要保護原 告，若原告無法貸款到這金額，錢要還給買方，貸款是原告 原因無法貸到這些款項，原告沒有配合貸款，就不用返還。 （當初在寫特約條款時是雙方都完全合意嗎？還是原告被代 書或被告逼迫的？）這條款是仲介為了保護買方，代書寫完 資料會朗誦一次，兩造才會簽名，是兩造有合意才簽立，沒 有任何脅迫，這條款對被告即賣方比較不利的。（就幫原告 辦理貸款的事宜，都是原告無法配合代書作業才無法貸款是 否？）第一家土地銀行南屯分行有配合，但無保證人，第二 家中國信託及第三家富邦是原告不配合，他有口頭告知他有 問過銀行。（第一家土銀原告妹妹是一開始願意擔任保證人 ，是申請以後才說不要當保證人，還是一開始他妹妹就不願 意當保證人？）一０六年五月二十七日簽約，當天是晚上簽 約，買方的妹妹沒有到場，隔天是週日原告妹妹一起來協商 ，有提到她願意當保證人，在寫申請書時原告的妹妹就當下 表示因為個人因素，家人有出了狀況，就不願擔任保證人。 （原告有無口頭告知有問過哪家銀行？）原告只有說三信銀 行而已，原告說因為無法貸款到四百十六萬元，但能貸款多 少要聯徵下來才知道。（證人說有向中信銀行電話詢問，內
容是什麼？）電話詢問內容是說如果依照買方的狀態是因為 買方有信貸，口頭的詢問無法貸款到四百十六萬元，需要徵 信，銀行會根據貸款人之債務比，無法核貸到四百十六萬元 ，是因為原告有信貸，但是富邦台中分行是有口頭說可以貸 款到四百十六萬元，但是原告不願配合填寫申請書。（如果 辦理聯徵需要何要件？）需要寫申請書、貸款金額、還款年 限、謄本、契約書等相關資料，但申請書要買方自己去填寫 。」等語（參本院一０六年十二月十九日言詞辯論筆錄）綜 上證人所述，原告欲向申請金融機關貸款，需具備申請書、 貸款金額、還款年限、相關不動產謄本、契約書及保證人等 相關資料。換言之，原告辦理貸款依其情形，須有一定之作 為始能完成。且證人有與原告先後向土地銀行南屯分行、中 國信託銀行科博館分行、富邦銀行台中分行等三家銀行申請 貸款，惟均因可歸責於原告之消極不作為之事由致未完成申 請貸款手續（如未覓得保證人、未備申請書等），甚且其中 富邦銀行台中分行已口頭同意可貸得四百十六萬元，然因原 告不願填寫申請書致未能順利完成申請貸款之手續。是依證 人所述，原告無法順利貸得四百十六萬元係因可歸責於原告 消極不作為事由所致，應為灼然。
四、又本院再依原告申請函查三信銀行南屯分行，依該行函覆意 旨，原告固確於一０六年六月十五日至該行洽談貸款事宜， 經該行評估後拒絕受理貸款之申請（參本院卷第一三四頁） 。惟三信銀行南屯分行當時縱未受理原告之貸款申請，然該 行僅係可申請貸款之銀行之一，尚難以此推論其他銀行亦拒 絕原告之貸款申請，況原告僅由其個人而未配合特約地政士 之協助申辦貸款。再富邦銀行台中分行其後固於一０七年一 月十九日以北富銀台中字第一０七００００００八號函稱依 本院檢送之系爭不動產相關證明、系爭買賣契約書及原告個 人綜合信用報告等資料評估後，認為原告無法貸得四百十六 萬元（參本院卷第一三三頁及第一三六頁），惟此係因本院 審理中依原告請求始檢送相關資料函請富邦銀行台中分行進 行評估之結果，縱其後證明原告確未能貸得四百十六萬元， 然已逾系爭契約第十六條所載之最後期限即一０六年六月二 十日。況依證人丁香雲前開所證，系爭契約簽立後，證人即 與原告向該富邦銀行台中分行申請貸款，惟當時因原告不願 配合填寫貸款申請書等事由，致當時未能進行申請貸款手續 及進行評估，證人丁香雲亦證述當時富邦銀行台中分行已口 同意得款四百十六萬元，已如前述。是富邦銀行台中分行其 後於逾兩造約定之最後期限即一０六年六月二十日之後始依 本院檢送之相關資料核認系爭不動產無法貸得四百十六萬元
，仍無從為原告有利之認定。
五、綜上所述，系爭契約簽立後，證人即特約地政士丁香雲已與 原告先後向土地銀行南屯分行、中國信託銀行科博館分行、 富邦銀行台中分行進行貸款申請事宜，其中富邦銀行台中分 行甚且口頭同意四百十六萬元之貸款，惟均因可歸責於原告 消極不作為之事由，致未能完成貸款之手續及進行評估。是 系爭契約第十六條第二項所載系爭不動產無法於一０六年六 月二十日前順利貸款四百十六萬元，既因可歸責於原告之消 極不作為事由所致，揆諸前開法律規定及最高法院判決意旨 ，原告依契約第十六條第二項約定請求被告返還系爭三十四 萬元，即屬無據。
六、從而，原告依系爭契約第十六條第二項約定，請求被告給付 三十四萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即一０六年七月 十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 107 年 3 月 13 日
書記官 錢 燕