臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度店簡字第10號
原 告 柯慧依
訴訟代理人 陽文瑜律師
被 告 黎明清境管理委員會
法定代理人 王忠誠
訴訟代理人 金軒甫
蔡志揚律師
參 加 人 李銘雪
陳麗惠
龎鳳英
林港河
邱愉玲
共 同
訴訟代理人 游仕成律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年2月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A部分面積八十七點四十二平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得各免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以 前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；但法院得 酌量情形，裁定停止其訴訟程序，民事訴訟法第170條及第173 條分別定有明文。本件被告之法定代理人於民國106年12月15 日由馬芝雯變更為王忠誠，此有新北市新店區公所107年3月1 日新北店工字第1072108894號函附卷可稽，茲由王忠誠於具狀 聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見 ，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有 明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判 效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗 訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人， 而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實 上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法
院51年台上字第3038號判例意旨參照）。本件原告向被告提起 拆屋還地事件，請求拆除黎明清境社區（下稱系爭社區）如附 圖編號A所示之社區大門警衛室（下稱系爭警衛室），參加人 為系爭社區之區分所有權人乙節，此有建物所有權狀在卷可參 （見本院卷第81頁至第89頁），參加人可能因被告就本件訴訟 之勝敗與否，其私法上之法律地位將受有不利益，故參加人為 輔助被告，於民國106年6月8日具狀聲請參加訴訟，經核於法 並無不合，應予准許。
貳、實體部分
原告主張：原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系 爭土地）之共有人，被告為系爭社區之管理委員會。系爭警衛 室未經原告或其他共有人之同意，亦無任何合法權源，卻占用 系爭土地如附圖所示編號A部分，面積87.42平方公尺；又被告 依系爭社區區分所有權人之決議指派保全人員駐守系爭警衛室 ，原告得依程序選擇權，選擇對被告起訴請求拆除系爭警衛室 ，並返還上開受占用之土地予全體共有人，爰依民法第767條 第1項前段及第821條規定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文 第1項所示。
被告則以：
㈠被告係系爭社區區分所有權人團體之代表機關，僅為非法人團 體之性質，在實體法上不能享有權利，被告無從發生占有及返 還系爭土地之事實，不具有當事人適格。退步言，系爭社區於 79年間至80年間興建完成後，由建商將建物及系爭警衛室移轉 登記及占有予系爭社區之全體區分所有權人，系爭警衛室之所 有權或事實上處分權屬於全體區分所有權人，縱認被告可占有 系爭土地，僅係基於系爭社區全體區分所有權人之指示而為管 理之占有輔助人，規約或區分所有權人會議並未賦予被告拆除 系爭建物之權限。
㈡又系爭警衛室固非供住宅使用，惟其屬具有相當經濟價值之土 地上定著物，依最高法院104年度第822號判決意旨，可類推適 用民法第425條之1規定。又民法第425條之1規定不限於「形式 上同屬一人」，系爭警衛室為漢陽建設股份有限公司（下稱漢 陽公司）擔任起造人取得所有權，而系爭土地當時之共有人之 一為漢陽公司法定代理人侯西峰，侯西峰於興建系爭警衛室時 ，應有認知並容許系爭警衛室於堪用期限內繼續使用既有基地 ，與民法第425條之1所稱「同屬一人所有」相類，應推定系爭 警衛室於使用期限內，就系爭土地上存有租賃關係，嗣受讓之 原告與受讓系爭警衛室之被告間，仍推定於系爭警衛室使用之 期限內有租賃關係存在，並非無權占有之情形。㈢退萬步言，系爭警衛室建造完成迄今近30年，供系爭社區居民
占有及通行使用，而原告於100年間經拍賣取得系爭土地之應 有部分；且系爭土地地目為林、坐落地區為山坡地、形狀狹長 ，原告縱使取回仍無從另行開發使用，對照系爭警衛室長期供 多個社區住戶每日通行，縱認原告得請求拆除系爭警衛室，此 一權利行使，係以損害他人為主要目的，顯有權利濫用情事， 違反誠信原則甚明等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。參加人陳述略以：系爭社區於79年間至80年間興建完成後，系 爭警衛室經移轉占有予系爭社區之全體區分所有權人，系爭警 衛室之所有權及事實上處分權屬於全體區分所有權人，縱認被 告可占有系爭土地，僅係基於系爭社區全體區分所有權人之指 示而為占有之占有輔助人，不具有拆除系爭建物之權限。又系 爭警衛室為漢陽公司興建，系爭土地當時之共有人之一為漢陽 公司法定代理人侯西峰，於建造時應已認知並容許系爭警衛室 於堪用之期限內繼續使用既有基地，與民法第425條之1所稱「 同屬一人所有」相類，被告於買受系爭土地時，系爭警衛室已 存在多年，應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭警衛室 於使用期限內，就系爭土地上存有租賃關係等語。原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭社區之管理委員 會，系爭警衛室占用系爭土地如附圖所示編號A部分，面積87. 42平方公尺之事實，業據其提出系爭土地之地籍圖、登記謄本 及現場照片各1份為證，並經本院履勘現場，囑託新北市新店 地政事務所（下稱新店地政所）派員會同測量，製有106年6月 19日勘驗筆錄、現場照片、新店地政所106年7月31日新北店地 測字第1064021661號函及所附複丈成果圖在卷可稽（見本院卷 第94頁至第112頁），且有新店地政所106年5月16日新北店地 資字第1064017497號函、新北市政府工務局106年5月19日新北 工寓字第1060928981號函、新北市新店區公所105年2月4日新 北店工字第1052066273號函附卷可稽（見本院卷第6頁至第9頁 、第39頁至第47頁、第55頁至第56頁、第94頁至第112頁）， 且被告對此未曾加以爭執，此部分堪信為真實。本院得心證之理由：
㈠被告為本件訴訟適格之當事人。
⒈按當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之 判決而言；此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權；判斷當 事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的 之法律關係定之；一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當 事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關 係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台 上字第1780號判決意旨參照）。次按依公寓大廈管理條例第3 條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人
為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議 事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前 ，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社 會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法 已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者 ，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第 1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委 會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就 與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第 6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條 、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法 上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此 類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區 分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區 分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義 務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條 例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人 而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私 權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗 費（最高法院98年度台上字第790號、98年度台上字第792號、 98年度台上字第2248號判決意旨參照）。⒉經查，系爭社區規約第2條第3款規定：「本社區建築物周圍下 及外牆面為該建物所有權人共用部分」；管理委員會組織章程 第13條第1項前段規定：「社區共用部分，約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理委員會為之，其費用由公共基金支付 、」等語，此有上開規約及組織章程各1份在卷可考（見本院 卷第125頁至第132頁反面），系爭警衛室為系爭社區之建築物 ，為共用部分，依上開規約及組織章程規定，為被告所管理及 維護。且系爭警衛室聘雇工作人員及制定勤務規範，均由被告 辦理乙情，此有系爭社區第21屆至第25屆區分所有權人會議議 事資料存卷為憑（見本院卷第204頁至第278頁）；又被告於本 院審理中亦坦認：「系爭警衛室為被告受區分所有權人指示管 理，並聘用保全人員進行出入管制」等語（見本院卷第91頁正 反面、第94頁），足證被告基於規約及區分所有權人會議決議 ，對於系爭警衛室負有管理及維護之職務，而本件原告起訴主 張系爭警衛室無權占用系爭土地應予拆除，與被告所負上開管 理及維護系爭警衛室之職務相關，被告對本件應有訴訟實施權 ，縱其雖非屬權利義務歸屬之主體，然原告基於其程序選擇權 ，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選 擇非以區分所有權人而以被告起訴請求，自無不可，被告為本
件訴訟適格之當事人，甚為灼然。
㈡系爭警衛室無權占用系爭土地，應予拆除並返還於原告及全體 共有人。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 ；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法 第767條第1項前段及第821條分別定有明文。又以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無 權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨 參照）。
⒉經查，系爭警衛室為系爭社區之建築物，為共用部分，面積為 87.42平方公尺，坐落在系爭土地上之事實，如前所述。被告 對於原告為系爭土地之共有人未加以爭執，而僅以非無權占有 為抗辯，揆諸前揭法條及判決意旨，被告應就系爭警衛室占用 系爭土地係有正當權源之事實證明之。又被告雖辯稱系爭警衛 室於使用之期限內推定有租賃關係存在云云，惟按土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓 人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明 文。依上開規定可知，土地及房屋須同屬一人，而將土地及房 屋分開同時或先後出賣，始有該條之適用。查系爭建物於78年 間為漢陽公司擔任起造人，經登記為所有權人，建築地號為重 測前之新北市○○區○○段○○路○段000○0地號土地（下稱 重測前138之1地號土地）；又系爭土地於重測前同段車子路小 段183-8地號，原為漢陽公司法定代理人侯西峰及訴外人葉宏 基所有乙情，此有系爭土地登記謄本、土地建物查詢資料、使 用執照存根及地籍異動索引各1份存卷可佐（見本院卷第40頁 、第294頁至第295頁、第310頁），且兩造對此均未加以爭執 。侯西峰雖為漢陽公司之法定代理人，然其與漢陽公司於民法 上為不同之權利主體，系爭土地及警衛室於讓與原告與系爭社 區之區分所有權人以前，已難認同屬一人所有；又系爭社區及 警衛室原申請建築在重測前138之1地號土地，不包括系爭土地 ，縱侯西峰知悉系爭警衛室建築一事，仍無從據此推斷侯西峰 及系爭土地之其他共有人願將系爭土地供作系爭警衛室建築之 基地，不合於民法第425條之1所定要件，難謂系爭警衛室在系 爭土地上存在租賃關係。
⒊又被告雖辯稱原告請求拆除系爭警衛室，係以損害他人為主要 目的，違反誠信原則云云。惟按權利之行使，不得違反公共利 益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。 又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的 ，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他 人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。查權利之行使，是 否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之 利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量 以定之（最高法院45年台上105號判例、71年台上字第737號判 例意旨參照）。查系爭警衛室坐落在系爭土地之中央，占用面 積為87.42平方公尺之情，此有新店地政所106年7月6日複丈成 果圖在卷可按，所占面積非小，且因系爭警衛室之存在，致使 系爭土地全區開發利用均受有限制；而系爭社區之出入管制不 僅僅可以系爭警衛室實現，其拆除亦不致影響系爭社區主要建 物之結構安全，是原告因權利行使所能取得之利益，應大於被 告及系爭社區區分所有權人權利行使所受之損失，比較衡量之 下，認原告本於系爭土地共有人地位，訴請拆除並返還占有土 地，核屬權利之正當行使，並無違反誠信原則或權利濫用之可 言。是系爭警衛室無權占有系爭土地如附圖所示編號A部分， 面積為87.42平方公尺之事實，應堪認定。綜上所述，系爭警衛室無權占有系爭土地如附圖所示編號A部 分，應予拆除並返還於原告及全體共有人。從而，原告依民法 第767條第1項前段及第821條規定，請求被告應將坐落系爭土 地上如附圖所示編號A部分面積87.42平方公尺之地上物拆除， 將該部分土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。本件原告係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依第436條第2項適用同法第389條第1項第3 款規定，職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392 條第2項規定，職權宣告被告如以主文第3項所示金額為原告預 供擔保，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之 證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不 足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘 明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 洪翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
書記官 陳柏志
附圖：
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