臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第1281號
原 告 賴梅貞
訴訟代理人 賴梅惠
陳建勳
被 告 陳珊儀
訴訟代理人 黃建嘉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年3 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街○○○巷○○○號三樓房屋遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣壹佰玖拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告起訴時，係本於不當得利之法律關係請 求被告為訴之聲明第2 項之給付，嗣於審理中，將該項請求 所依據之法條變更為民法第184 條，核其所為訴之變更，請 求之基礎事實同一，合於首開規定，應予准許。二、原告主張：
㈠原告於民國106 年7 月8 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○○ 街00巷00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自 106 年7 月16日起至107 年7 月15日止，每月租金新臺幣（ 下同）1 萬6000元（含管理費2300元），水、電、瓦斯及廣 告刊登等費用均由被告負擔。詎被告僅交付1 個月租金及押 租金3 萬2000元，迄106 年12月15日止，被告已經積欠共4 個月之租金6 萬4000元未付；且因被告未付租金，未通知原 告已經將個人物品搬空，亦未通知原告其已拋棄系爭房屋使 用權，被告於系爭租約終止後亦不返還鑰匙，侵害原告使用 系爭房屋之權利，致原告每月受有相當於租金之損害。 ㈡至被告抗辯系爭房屋須修繕部分，就和室冷氣無法使用乙節 ，原告將房屋鑰匙交付被告時已表明不修繕，如被告不接受 應於當時即終止系爭租約；餐椅座墊下方不織布破損，不影 響其功能，且原告已購置新椅子；熱水器正常，管線纏繞膠 帶係為防鏽，溫泉部分因一般家用溫泉水質未經定期檢測，
基於安全問題不建議承租人使用，如房客不在意仍可正常使 用；烘碗機非在出租廣告提供物品範圍內；瓦斯爐開關有3 個，其中2 個可正常使用，僅其一有問題，自可正常開伙。 被告主張之修繕非必要，乃被告堅持達到個人舒適之標準， 此部分修繕並非出租人之義務。
㈢爰依民法第455 條前段請求被告遷讓返還系爭房屋，暨依民 法第184 條侵權行為之法律關係請求被告賠償損害等語。並 聲明：⒈被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。⒉被告應 給付原告6 萬4000元，並自106 年12月16日起至返還鑰匙之 日止，按月賠償原告1 萬6000元。⒊願供擔保請准宣告假執 行。
三、被告答辯略以：
㈠原告於兩造簽立系爭租約時隱匿多項房屋瑕疵，被告於106 年7 月15日交付首期租金並取得鑰匙時，始知系爭房屋和室 冷氣故障無法使用，被告即要求原告修繕，但原告並未應允 ；其後被告陸續發現餐椅座墊塌陷、熱水器瓦斯管線損壞、 烘碗機故障、瓦斯爐開關故障等缺失，與租屋廣告所稱有提 供上開物品使用情形不符，且瓦斯管線損壞有氣爆之虞，經 向原告反應，原告亦託詞不願修繕。因系爭房屋不堪居住， 被告僅得於106 年7 月21日將私人物品先行搬空，並未繼續 占有、使用系爭房屋。且因原告不願修繕系爭房屋，被告乃 於106 年7 月27日以中和宜安郵局存證號碼250 號存證信函 （下稱系爭存證信函）定期催告原告於7 日內修繕，原告於 106 年7 月28日收受後置之不理，系爭租約已於106 年8 月 4 日終止。於系爭租約終止後，被告即以拋棄占有之方式將 系爭房屋返還原告，並通知原告於106 年8 月17日辦理系爭 房屋之鑰匙、押租金及系爭房屋點交等相關事項，然原告拒 絕與被告點交，原告請求遷讓返還系爭房屋及給付租金並無 理由，且有違誠信原則。
㈡被告已以存證信函通知原告，俟原告返還押租金後，同時將 系爭房屋鑰匙交付原告，被告非為繼續使用系爭房屋而持有 系爭房屋鑰匙，實因原告遲不返還押租金，被告依法行使同 時履行抗辯權而持有該鑰匙；而原告另於106 年7 月25日在 未得被告同意的情況下，會同里長及警察擅自進入系爭房屋 內巡視，顯見原告另持有系爭房屋鑰匙，其使用系爭房屋之 權能自不因被告未返還鑰匙而受影響。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，兩造於106 年7 月8 日簽立系爭租約，由被告向原告 承租系爭房屋，嗣因被告認系爭房屋有和室房間冷氣無法使
用、餐椅坐墊塌陷不堪使用、熱水器瓦斯管線損壞不願換修 、烘碗機不能使用、瓦斯爐開關故障等缺失，於106 年7 月 27日以系爭存證信函催告原告於7 日內修繕，否則視為依法 終止系爭租約，該函經原告於106 年7 月28日收受等情，有 系爭租約、系爭存證信函、送達執據等件在卷可稽，且為兩 造所不爭執，自堪信為真實。
五、得心證之理由：
原告主張被告積欠租金未付，迄未歸還系爭房屋鑰匙，請求 被告給付租金及賠償相當於租金之損害，被告則以上詞置辯 。從而，本件所應審究者即為：㈠系爭租約是否因原告未盡 修繕義務而經被告合法終止？㈡被告是否已遷讓返還系爭房 屋？㈢原告得否請求被告賠償損害？爰分敘如下： ㈠按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，民法第429 條第1 項、第430 條分別定有明文。經查，被告主張其於系 爭租約簽立後之106 年7 月15日向原告交付首期租金並取得 鑰匙時，始知系爭房屋和室冷氣無法使用乙節，業經原告自 承在卷，足見被告於簽立系爭租約時，確實不知系爭房屋和 室冷氣無法使用，考量冷氣乃夏日生活必需之電器，冷氣設 備之有無對承租人之承租意願有相當影響，且被告看屋及兩 造簽約時，該冷氣已裝設在系爭房屋，被告亦未於簽約前告 知無法使用之情，應可認該冷氣仍屬被告應提供之範疇，被 告對之負有修繕義務。又被告業以系爭存證信函催告原告於 7 日內修繕上開冷氣，原告於106 年7 月28日收受該信函等 情，已如前述，原告未於上開期限內完成修繕，被告於106 年8 月5 日以中和泰和街318 號存證信函向原告表示依民法 第430 條規定終止系爭租約，該函於同年月10日由原告收受 ，亦有存證信函、送達執據及查詢國內各類掛號郵件查單附 卷為憑，堪認兩造間之系爭租約係於106 年8 月10日終止。 ㈡按因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務者， 僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264 條第1 項規定 自明。復依民法第234 條、第235 條規定，債權人對於已提 出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責 任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力 ；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為 者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。 於民法第235 條但書之場合，債權人充其量僅應負遲延責任 而已；債務人所負債務既仍存在，如不履行，並不能當然免
責。經查：
⒈系爭租約第5 條約定：「乙方（指被告）應於訂約時，交 於甲方（指原告）3 萬2000元作為押租保證金，乙方如不 繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租 保證金。」依上開約定，承租人於租賃關係終止後，有先 騰空、返還租賃物之義務，該義務與出租人返還押租金義 務尚無同時履行抗辯權之適用。又被告自承自106 年7 月 15日持有系爭房屋鑰匙後，迄未歸還該鑰匙，則被告仍得 自由進出系爭房屋，對之具有完全支配力，是被告雖抗辯 其已遷離，惟其繼續持有鑰匙，即屬尚未返還系爭房屋。 ⒉至被告雖稱其以拋棄占有之方式返還系爭房屋云云。惟所 謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之 占有。依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物 之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟 有民法第241 條所定之情形，始得免其給付之義務（最高 法院73年度臺上字第4363號裁判意旨參照），而民法第24 1 條規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延 後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不 能通知者，不在此限。」查被告係於系爭存證信函內表示 ：「俟台端（指原告）返還本人押金與租金，並完成相關 之手續後，交還台端鑰匙」等語，嗣又於106 年8 月10日 以臺北北門郵局2999號存證信函向原告表示「今邀台端於 106 年8 月17日上午11時整於海天社區租屋處辦理房屋點 交，及租金、押金、鑰匙返還相關事宜」等語，並於106 年8 月22日再以文山萬芳郵局128 號存證信函向原告稱「 台端於106 年8 月17日不願返還本人剩餘租金與押金，致 無法完成點交並返還鑰匙」等語；兩造於106 年8 月17日 在竹圍派出所內之對話錄音中，被告亦表示原告應返還租 金及押金，始同時返還系爭房屋鑰匙。觀諸上情，被告雖 多次通知原告返還鑰匙，然均係表示原告應先返還租金及 押金，始交還鑰匙，惟被告有先返還房屋之義務，業經說 明如上，其以上開存證信函所為之通知，即難認為係依債 務本旨所為拋棄占有之通知。被告雖已遷出系爭房屋，然 其未為拋棄占有之通知，且以原告應先返還租金及押金， 始願踐行交還鑰匙，其此部分抗辯與系爭租約第5 條約定 未合，自不能認為已依債之本旨提出全部給付，難認被告 已遷讓返還系爭房屋，原告本於租賃物返還請求權訴請被 告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按依民法第184
條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過 失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性 ，並不法行為與損害間有因果關係，依民法第184 條第1 項後段規定成立侵權行為，則須行為人故意以背於善良風 俗之方法加損害於他人，民法第184 條第2 項之侵權行為 ，須有違反保護他人之法律，並致生損害於他人者，始能 成立；且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行 為之成立要件應負舉證責任；若原告先不能舉證以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例參照）。查被告雖持有系爭房屋之 鑰匙迄未返還，惟其於106 年7 月18日遷入系爭房屋後， 隨即於106 年7 月21日晚間遷出，原告亦曾於106 年7 月 25日至系爭房屋查看現況，有監視系統翻拍畫面可稽，原 告訴訟代理人亦於警局對被告訴訟代理人稱「基本上你們 根本沒有東西在裡面」等語，有錄音譯文附卷可憑，原告 書狀中亦載明其於該日進入屋內所見屋內各項物品皆屬屋 主所有等語；再參以被告於發現和室冷氣無法使用之後， 即積極以LINE通訊軟體、存證信函請求原告修繕，在原告 於106 年7 月20日表明不願修繕後，被告隨即以多封存證 信函主張終止租約及點交房屋，堪認被告確自106 年7 月 22日以後即未再使用系爭房屋，僅未將系爭房屋之鑰匙返 還原告。觀諸兩造爭訟始末，兩造實係因系爭租約終止後 就租金及押金如何計算迭有歧見，致迄未完成點交房屋、 返還鑰匙等事宜，被告並無繼續占有、使用系爭房屋之意 ，亦無繼續占有、使用系爭房屋之事實，而被告係本於其 個人法律見解，認得以返還鑰匙與原告返還押租金為同時 履行抗辯，始未返還該鑰匙，而原告亦不否認其有其他鑰 匙得進出系爭房屋，是原告使用系爭房屋之權能並未因被 告未返還鑰匙而受有影響，尚難認被告有故意或過失不法 侵害原告權利之行為，或有何背於善良風俗加害他人、違 反保護他人法律之行為，是原告依侵權行為之法律關係請 求被告賠償損害，尚屬無據。
六、從而，系爭租約已於106 年8 月10日終止，原告本於租賃物 返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予 准許。其逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。七、本件判決基礎已臻明確，原告請求調查兩造警詢筆錄部分， 本院認無再予調查之必要。另兩造其餘攻擊防禦方法，核不 影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項 第3 款規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准 宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以 准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
士林簡易庭法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
書記官 黃啓銓