臺灣士林地方法院民事判決 106年度湖簡字第845號
原 告 楊金山
被 告 台北奇蹟大廈管理委員會
法定代理人 陳楊月秀
訴訟代理人 伍朝陽
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國107年1月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號八樓房屋頂層平台修復至無漏水狀態。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬玖仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為台北奇蹟大廈（下稱系爭社區）內、門牌 號碼新北市○○區○○○路000巷00號8樓房屋（下稱系爭房 屋）之所有權人，被告則為系爭社區共用部分之管理人。被 告任令系爭房屋頂層平台未妥善修繕致系爭房屋長期漏水， 雖曾經於102年、103年間作過修繕，但迄今無法改善，惟被 告表示不再修繕，要求原告自行負責。而系爭房屋因漏水問 題不適居住而閒置，自105年3月10日承租人因漏水退租，亦 使原告受有每月12,000元之租金損失。為此，依公寓大廈管 理條例第10條第2項規定，訴請被告將系爭房屋平台修復至 無漏水狀態，並自105年3月10日起賠償每月租金之損失等語 。並聲明：⒈如主文第一項所示；⒉被告應自105年3月10日 起至前項修繕完成之日止，按月給付原告12,000元。二、被告則以：被告曾於102年8月26日委託工程公司進行頂樓平 台防水工程，至103年6月間進行多次改善工程，仍無法符合 原告需求，103年6月26日原告未經被告同意，自行委請高清 標進行改善工程，完工後向被告請款，在原告簽署切結書及 工程保固書之條件下，被告同意支付，原告承諾爾後若再發 生漏水由其自行負責，被告已善盡修繕義務。且被告亦一再 協調由高清標負保固責任，進行屋頂防漏工程，原告復請求 被告修繕並無理由。另原告並無租金損失，其漏水問題亦非 被告造成，其請求租金損失亦無理由等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又 所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬 專有之附屬建築物，而供共同使用者，觀諸同法第3條第4款 規定自明。
㈡經查，原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋乃系爭社區最 頂層之區分所有建物，為兩造所不爭執。原告復主張系爭房 屋系爭房屋因頂層平台未妥善修繕致長期漏水，迄今無法改 善等情，並提出系爭房屋及頂層平台歷年之照片、103年6月 6日存證信函(含102年9月7日工程保固保證書)、通訊軟體訊 息、103年1月21日爭滕興業有限公司報價單、105年9月22日 躍進步實業股份有限公司(下稱躍進步公司)估價單、宇豪工 程企業社(下稱宇豪企業社)估價單、被告106年7月4日通知 原告函文、被告103年7月14日管委會會議記錄、系爭社區 106年度區分所有權人會議記錄等影本為證。依上述原告所 提出躍進步公司出具之估價單所載勘查說明「主因房屋年久 失修屋頂版面裂縫，防水(潛變期)損壞所導致滲水，產生室 內版面壁鹽侵蝕，建議施工：必須重新施作防水方可截斷滲 水源頭，達到阻絕滲水之目的。」，及所載施工項目則包含 屋頂交接處及版面局部(增生防水)處理工程，及8樓屋頂版 面及女兒牆防水處理工程。」等內容，並參酌原告所提出10 5年4月及106年3月屋內屋況剝落暨水痕照片、105年7月間系 爭房屋頂層平台水漬、潮濕之照片，可知縱經之前修繕後， 系爭房屋頂層平台漏水導致系爭房屋屋內版面受損之問題仍 然存在。
㈢被告雖抗辯103年6月26日原告係未經被告同意，自行委請高 清標進行改善工程，在原告簽署切結書及工程保固書條件下 ，被告同意支付工程款，原告承諾爾後若再發生漏水由其自 行負責云云，並提出同上103年7月14日管委會會議記錄、兩 造間103年7月21日簽署之屋頂地面防水工程完工和解同意書 （下稱系爭103年和解)及高清標於103年7月10日出具之工程 保固切結書等影本為憑。然檢視該和解同意書所載保固期限 為103年7月11日至105年7月10日，並工程保固切結書之初具 對象係被告，可知此和解效力僅限於保固期限，而毋論委任 高清標施作修繕工程者係何人，高清標保固責任之對象亦係 就系爭頂層平台具有管理維護權義之被告為是。如前所述， 參酌原告所提出105年7月間系爭房屋頂層平台水漬、潮濕之 照片及106年3月系爭房屋屋內屋況剝落暨水痕照片，並105
年9月22日躍進步公司出具之估價單所載勘查說明可知，於 系爭103年和解效力期限之後，系爭房屋頂層平台復發生滲 漏水之狀況，此已非原有系爭103年和解之效力所及，就之 後發生滲漏水之狀況，原告自不受系爭103年和解所拘束， 其復行請求就系爭房屋頂層平台復有管理維護義務之被告進 行修繕至無漏水狀態，尚非無據。系爭103年和解，當無從 永久免除被告之管理維護及修繕責任，是被告此部分抗辯， 自非可採。
㈣至於原告另主張系爭房屋因漏水不適居住而閒置，自105年3 月10日承租人因漏水退租，使原告受有每月12,000元之租金 損失，而請求被告賠償乙節，為被告所否認。查，姑不論原 告主張105年7月以前之租金損失乙情是否屬實，縱認屬實， 亦為系爭103年和解效力所及，不得另行請求賠償。另觀諸 原告所提出之不動產租賃契約書首頁，所載租期為105年8月 1日起至106年7月31日，其手寫部分係書寫雙方同意於106年 10月2日終止租約，顯然系爭房屋於約定一年之租期屆滿後 ，仍持續出租，至少持續出租一年以上，自難認原告確有租 金之損失，且無從認定原告與承租人於106年10月終止租約 與系爭房屋漏水問題確有相當因果關係。準此，原告此部分 請求，自非有據。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被 告將系爭房屋頂層平台修復至無漏水狀態，為有理由，應予 准許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額， 為被告得免假執行之宣告。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
書記官 王玉雙
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