臺灣桃園地方法院小額民事判決 106年度壢小字第926號
原 告 楊珍芳
被 告 黃正吉
吳菊妹
吳盛鈞
楊盛昌
楊盛坤
吳金蘭
黃英妹
姜瑞美
黃碧玲
黃春玲
黃金惠
黃梁滿妹
楊秀珍
黃鳳玲
黃玉玲
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107 年2 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告共有門牌號碼桃園市○○區○○街○○○巷○○○號房屋占有原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地（面積七十六點二五平方公尺），自民國一○六年六月十五日起算至前開房屋不再占有前開土地之日止，每月租金為新臺幣伍仟零叁拾叁元。
被告黃正吉、吳菊妹、楊盛坤、吳盛鈞、吳金蘭、楊盛昌、黃英妹、黃金惠、黃梁滿妹、姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲應自民國一○六年六月十五日起至第一項所示房屋不再占有第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟肆佰零肆元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告連帶負擔新臺幣伍佰肆拾壹元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者、或不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結者，不在此限，民事訴法第255 條第1 項第2 款、 第5 款及第7 款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：「
被告長期占用原告所有桃園市○○區○○段000 地號土地（ 下稱系爭土地），面積78平方公尺，每月租金以每平方公尺 新臺幣（下同）100 元計算，應給付租金予原告。又於系爭 土地上有門牌號碼桃園市○○區○○街000 巷00號之房屋（ 下稱系爭房屋）為兩造共有，被告黃正吉使用系爭房屋，其 應給付原告每月租金1,000 元。」。嗣於民國106 年9 月12 日在調解程序時更正訴之聲明為：請求返還相當於租金之不 當得利，被告應自106 年3 月16日起至拆除系爭房屋之日止 ，每月給付原告7,800 元（見本院卷第18頁正、反面）。原 告復於106 年11月21日更正訴之聲明為：「被告黃正吉應每 月給付原告9,300 元，至其不再使用系爭土地之日止，其餘 不變。」（見本院卷第34頁）。原告末於107 年1 月10日審 理時，變更訴之聲明為：「一、請求酌定系爭房屋占有系爭 土地之每月租金為9,300 元。二、請求被告自104 年度訴字 第1535號判決確定時起算至被告不再使用系爭土地為止，每 月給付原告9,300 元。」，並追加吳菊妹、楊盛坤、吳盛鈞 、吳金蘭、楊盛昌、黃英妹、姜瑞美、黃碧玲、黃春玲、黃 金惠、黃梁滿妹、楊秀珍、黃鳳玲及黃玉玲等人為被告（見 本院卷第40頁）。經核其請求之基礎事實同一，且不甚礙原 起訴被告黃正吉之防禦及訴訟之終結，又追加被告部分，與 本件訴訟標的須合一確定，揆諸上揭規定，應予准許，合先 敘明。
二、被告吳菊妹、楊盛坤、吳盛鈞、吳金蘭、黃碧玲、黃春玲、 黃金惠等人經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場 ，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為原告所有，雖系爭房屋為兩造被繼承 人楊曲妹所興建，被繼承人過世後，系爭房屋由包含兩造之 楊曲妹繼承人共有。惟坐落系爭土地之系爭房屋為被告黃正 吉所獨佔使用，是被告每月應給付原告租金，共計9,300 元 等語。爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明： （一）請求酌定系爭房屋占有系爭土地之每月租金為9,300 元。
（二）請求被告自104 年度訴字第1535號判決確定時起算至 被告不再使用系爭土地為止，每月給付原告9,300 元。二、被告答辯如下：
（一）被告黃正吉則以：系爭房屋目前仍登記在被繼承人楊曲妹 名下，現伊當戶長，管理系爭房屋，被繼承人楊曲妹牌位 還在裡面，系爭土地非完全為原告所有，而係被繼承人楊
曲妹之繼承人所有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
（二）被告楊盛昌則以：伊不認為系爭土地是原告的等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告黃英妹則以：無意見等語。
（四）被告姜瑞美則以：伊拋棄系爭房屋所有權，被告黃碧玲及 黃春玲也拋棄系爭房屋所有權等語。
（五）被告黃梁滿妹則以：系爭房屋為共有，是由被告黃正吉居 住等語。
（六）被告黃鳳玲則以：伊拋棄系爭房屋所有權等語。（七）被告黃玉玲則以：伊拋棄系爭房屋所有權等語。（八）被告黃碧玲、黃春玲未於言詞辯論期日到場，據其提出之 書狀所為之聲明及陳述略謂：伊等拋棄系爭房屋所有權等 語。
（九）被告吳菊妹、楊盛坤、吳盛鈞、吳金蘭、黃金惠等人未於 言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、本院之判斷：
原告主張系爭土地為其所有，系爭房屋坐落在系爭土地上， 並為被告使用等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本附 卷為證（見本院卷第30頁），惟此遭被告黃正吉、楊盛昌否 認，並以前詞置辯。是本件應審酌點厥為：（一）系爭土地 為何人所有？（二）原告請求酌定系爭房屋占有系爭土地之 每月租金9,300 元，有無理由？（三）原告向被告請求自10 4 年度訴字第1535號判決確定時起算至被告不再使用系爭土 地為止，每月給付原告9,300 元，有無理由？茲分述如下：（一）原告為系爭土地之所有權人：
法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或 抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果， 除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原 判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之 他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷 ，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避 免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決 效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容 許（最高法院96年度台上字第1782號判決參照）。本件系 爭土地為何人所有等節，前為本院104 年度訴字第1535號 事件審理之重要爭點，且業經本院認定系爭土地之所有權 人為原告單獨所有，嗣該判決於原告上訴，復撤回上訴後 確定等情，經本院調閱本院104 年度訴字第1535號及臺灣 高等法院106 年度上字第625 號全卷（下稱前案）核閱無
誤，揆諸前揭判決意旨，除非被告得以提出新訴訟資料足 以推翻原判斷，本院自不得就此再為相異之判斷，且當事 人皆亦不得為相異之主張，方合乎訴訟上之誠信原則及當 事人公平之訴訟法理。而本件被告黃正吉、楊盛昌就其所 辯，並未提出其他新卷證資料以供本院審認，是依上開所 述，系爭土地之所有權人為原告等節，堪以認定。（二）系爭房屋占有系爭土地之租金，應以每月5,033 元為當： 1、土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係。其期限不受第449 條第1 一項規定之限制。民法第 425 條之1 定有明文。揆諸上開立法意旨，應係認土地房 屋原同屬一人，後分屬不同人所有之情形，雖房屋占有土 地仍具有正當權源，然此係著眼於私益及公益間之衡平， 以避免造成拆屋還地之情形造成有害公益之結果，然此非 謂房屋之所有權人無須償付使用土地之對價。是房屋使用 土地之正當權源應認係基於租賃，當不致對土地所有權人 產生過度權利侵害。本件系爭房屋及土地原為被繼承人楊 曲妹所有，被繼承人楊曲妹嗣於63年12月18日以贈與為原 因，將系爭土地登記為原告所有，是系爭土地及系爭房屋 原屬同一人即被繼承人楊曲妹所有，被繼承人楊曲妹嗣將 系爭土地贈與原告，揆諸前揭條文意旨，應可推斷系爭土 地之所有權人即原告默許系爭房屋之所有權人即被繼承人 楊曲妹繼續使用系爭土地，亦即被繼承人楊曲妹對系爭土 地有占有使用之正當權源，被繼承人楊曲妹66年2 月12日 過世後，被告均為楊曲妹之繼承人，當得繼受系爭房屋對 系爭土地之法律關係，是被告共有之系爭房屋有占有使用 系爭土地之正當權源，而此業經前案認定在案，且為前案 之重要爭點，依前揭說明，同有爭點效之適用，本院亦無 從為相反之認定，先予敘明。是就本件而言，雖原告與系 爭房屋之共有人間並無成立意定之租賃關係，然依上開說 明，應認兩造間就系爭房屋與土地間仍經推定成立不定期 限之法定租賃關係（下稱系爭租賃權），原告當得向被告 請求因系爭房屋占有系爭土地之使用對價（即租金）。 2、城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文，而土 地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地 法施行法第25條所明定；又土地法第148 條規定，土地所 有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第105
條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用 之，是建築基地之租金，亦按土地申報地價年息百分之10 為限。再所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而 言，並非必須依照申報價額年息百分之10計算，尚須斟酌 房屋位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、 所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。本院審 酌系爭土地106 年1 月公告土地現值每平方公尺47,100元 、105 年1 月申報地價7,920 元，有系爭土地登記第一類 謄本在卷可稽（見本院卷第30頁），二者差距甚大，且量 以土地申報地價常未能反應不動產實際價額，是本院認應 以系爭土地申報總價之百分之10計算被告使用系爭房屋占 有系爭土地期間之租金為適當。基此，系爭房屋占有系爭 土地面積為76.25 平方公尺，有桃園市大溪地政事務所土 地複丈成果圖存卷可參（見本院104 年度訴字第1535號卷 第241 頁），則本院核定系爭房屋之每月租金應以5,033 元為當（計算式：7,920 元76.25 平方公尺10％12 月＝5,033 元）。
（三）原告得向被告請求自104 年度訴字第1535號判決確定時起 算至被告不再使用系爭土地為止，每月給付原告4,404 元 ：
1、請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之。民事訴訟法第246 條定有明文。是關於將來給付之訴 ，原告須有私法上之請求權存在，且其請求權在言詞辯論 終結時未屆履行期者為限。本件於言詞辯論終結前，可確 定系爭房屋仍持續占有系爭土地，且因被告黃正吉、楊盛 昌等人否認原告為本件之租金請求，可見渠等亦將拒付未 到期之租金，堪認原告確有預為請求之必要，自應准許。 2、數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務 之規定，民法第292 條定有明文。又連帶債務之債權人， 得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求 全部或一部之給付，同法第273 條第1 項亦有明文。查系 爭房屋於被繼承人死亡後，係由兩造共同繼承等情，前經 本院104 年度訴字第1535號判決理由認定在案（見本院10 4 年度訴字第1535號卷第238 頁反面），而系爭房屋係屬 未辦保存登記建物，而尚未為分割登記等節，有桃園市政 府地方稅務局房屋稅籍證明書附卷存參（見104 年度訴字 第1535號卷第38頁），且為兩造所不爭執，可知系爭租賃 權於被繼承人死亡後，係由兩造所共同繼承，堪認系爭租 賃權所生之租金債務即為系爭房屋共有人之公同共有債務 ，依上開條文規定，原告自得向公同共有人全體請求給付
系爭房屋全部之租金債務。惟原告亦為系爭房屋之共有人 之一，是其所得向被告等人請求之租金，應扣除其內部應 分擔額為當。原告與訴外人楊阿生、黃英妹、黃松夫、被 告黃正吉、黃金惠、黃梁滿妹及楊秀珍原為被繼承人楊曲 妹之子，是原告就系爭房屋之潛在應有部分為1/8 ，從而 ，原告得向被告等人請求連帶給付之金額為4,404 元（計 算式：5,033 元×7/8 ＝4,404 元，元以下四捨五入）。 而原告此部分未為連帶給付之請求為其處分權主義之行使 ，自應准予，一併敘明。
3、判決，於上訴期間屆滿時確定。但於上訴期間內有合法之 上訴者，阻其確定；撤回上訴者，喪失其上訴權。民事訴 訟法第398 條第1 項及第459 條第3 項分別定有明文。又 當事人於第一審判決上訴期間屆滿後撤回其上訴者，該判 決於撤回上訴生效時確定（最高法院104 年度台抗字第73 2 號裁定意旨參照）。而民事訴訟法第398 條第1 項規定 ：「判決，於上訴期間屆滿時確定。但於上訴期間內有合 法之上訴者，阻其確定。」第一審判決既經當事人於上訴 期間內提起合法之上訴，依上開規定，即阻其確定，其訴 訟並因而繫屬於第二審法院。嗣當事人於上訴期間屆滿後 撤回其上訴者，第一審判決應於撤回上訴生效時始確定（ 最高法院96年度第6 次民事庭會議意旨參照）。另雖有認 當事人對於第一審判決提起上訴，嗣於上訴期間屆滿以後 撤回第二審上訴者，因原來提起上訴之訴訟行為，已因在 後之撤回行為而不存在，第二審訴訟繫屬因撤回上訴而溯 及的消滅，其結果與未提起上訴之情形相同，第一審判決 之確定日期應與未上訴同，第一審判決應溯及於上訴期間 屆滿時確定（最高法院96年台抗字第206 號裁定意旨參照 ）。然揆諸民事訴訟法第398 條第1 項之規定，於當事人 合法上訴之情形，案件即遭阻確定，再依同法第459 條第 3 項之規定，上訴人於撤回上訴始喪失其上訴權，是既判 決確定之效力為所有人不得再聲明不服，則於上訴人合法 上訴後，於上訴期間屆滿後始撤回上訴之情形，上訴人最 後不得在上訴之時點，即為其撤回上訴之時點，是應認於 該情形，原審判決當以上訴人撤回上訴生效時始確定，方 符合判決確定效力之旨趣。查本件前案即本院104 年度訴 字第1535號案件係於106 年3 月16日宣判，而原告於106 年6 月15日撤回上訴，是前案判決確定日應為原告撤回上 訴日即106 年6 月15日確定，是原告請求自106 年6 月15 日起至系爭房屋不再占有系爭土地之日止，按月給付原告 4,404 元，即屬有據。
4、公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外 ，應得公同共有人全體之同意。民法第828 條第3 項。又 民法第819 條第1 項所謂各共有人得自由處分其應有部分 云云，係指分別共有，即同法第817 條規定數人按其應有 部分，對於一物有所有權者而言，其依同法第827 條第1 項基於公同關係而共有一物者，依同條第2 項之規定，各 公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該 共有人自無所謂有其應有部分，從而公同共有人中之一人 如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意， 而就公同共有物為處分，自屬全部無效（最高法院37年上 字第6419號判例意旨可資參照）。再參繼承人有數人時， 在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法 第1151條定有明文。而依同法第827 條第2 項規定，各公 同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各共有人無 所謂有其應有部分。又應繼分係各繼承人對於遺產上之一 切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利 比例。本件訟爭土地於李西彬死亡後，既由上訴人及李磚 等共同繼承，自屬上訴人及李磚等公同共有，上訴人就該 土地即難謂有應有部分或應繼分。另參共同繼承之遺產在 分割之前，為各繼承人公同共有，而民法第827 條第1項 基於公同關係而共有一物者，依同條第2 項之規定，各公 同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各該共有人 並無應有部分存在，通說亦認為公同共有人之應有部分係 屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同，如繼 承人就繼承財產之應繼分，此項潛在之應有部分，在公同 關係存續期間內，不得自由處分。公同共有人將其繼承之 權利讓與於第三人，乃以此為契約之標的，係以不能之給 付為標的，自有民法第246 條第1 項前段規定之適用。（ 最高法院70年度台上字第3395號、81年度台上字第1555號 及89年度台再字第81號民事判決意旨參照）。經查，被告 姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲雖於107 年2 月13日當庭為拋棄 系爭房屋所有權之意思表示（見本院卷第57頁反面），而 被告黃碧玲及黃春玲亦於107 年2 月13日具狀拋棄繼承系 爭房屋等情，有陳報狀在卷可查，然被告等係因繼承關係 而繼承該法定租賃契約，縱其拋棄對系爭房屋之公同共有 關係，仍為該租賃契約之共同承租人，是在上開法定租賃 契約未經合法終止前，渠等縱非系爭房屋之公同共有人， 仍應依法定租賃契約給付租金，遑論被告姜瑞美、黃鳳玲 、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲與其他被告即黃正吉、吳菊妹 、楊盛坤、吳盛鈞、吳金蘭、楊盛昌、黃英妹、黃金惠、
黃梁滿妹及原告既係公同共有系爭房屋，則依上開條文規 定及判例、判決旨趣，被告姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲、黃 碧玲及黃春玲對系爭房屋並無所謂之應有部分，渠等自無 拋棄公同共有之應有部分之權利。另民法第1164條所定之 遺產分割，係以遺產為一體，整個的為分割，而非以遺產 中個個財產之分割為對象，亦即遺產分割之目的，在遺產 公同共有關係全部之廢止，而非個個財產公同共有關係之 消滅（最高法院86年度台上字第1436號判決意止參照）。 是縱被告黃碧玲及黃春玲係具狀表明拋棄繼承系爭房屋等 語，惟本件姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲既 係因繼承而公同共有系爭房屋，如欲消滅系爭房屋之公同 共有關係，則須依民法第1174條或1164條之規定，以另案 請求拋棄繼承或分割遺產，來消滅對繼承遺產之公同共有 關係，當無僅消滅就系爭房屋之公同共有關係之權利。從 而，被告姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲具狀 或當庭拋棄系爭房屋之共有權，亦不生效力。又本件雖系 爭房屋雖由被告黃正吉1 人占有中，然被告黃正吉占有者 為系爭房屋而非系爭土地，系爭土地乃由系爭房屋占有， 被告等人既為法定租賃契約之共同承租人，又為系爭房屋 之公同共同人，系爭房屋縱係由被告黃正吉1 人占有使用 中，亦不影響其他被告因前述租賃關係所生給付租金之義 務，併附敘明。
5、綜上，原告得向被告黃正吉、吳菊妹、楊盛坤、吳盛鈞、 吳金蘭、楊盛昌、黃英妹、黃金惠、黃梁滿妹、姜瑞美、 黃鳳玲、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲請求自106 年6 月15日 起至系爭房屋不再占有系爭土地之日止，按月給付4,404 元。
四、綜上所述，原告依租賃及共有之法律關係，請求核定系爭房 屋占有系爭土地之租金為5,033 元；並請求被告黃正吉、吳 菊妹、楊盛坤、吳盛鈞、吳金蘭、楊盛昌、黃英妹、黃金惠 、黃梁滿妹、姜瑞美、黃鳳玲、黃玉玲、黃碧玲及黃春玲請 求自106 年6 月15日至系爭房屋不再占有系爭土地之日止， 按月給付4,404 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴 訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，爰 依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。
本件訴訟費用額，依職權確定如主文第4項所示之金額。中 華 民 國 107 年 3 月 7 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 3 月 7 日
書記官 陳鴻明
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436 條之32第2 項規 定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由 者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審 法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁 回之。