臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
106年度重簡字第1043號
原 告
即反訴被告 楊秀蓮
訴訟代理人 吳弘鵬律師
複代理人 陳瑩綺律師
被 告 葉光挺
即反訴原告
訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國107年3月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰肆拾玖萬陸仟陸佰柒拾元及自民國一百零六年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告如以新台幣壹佰肆拾玖萬陸仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告起訴主張：緣被告向原告承租門牌號碼為新北市○○區 ○○街000號、142之1號1樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造 於民國（下同）106年2月20日簽定房屋租賃契約（下稱系爭 契約），系爭契約載明租期自106年4月1日至111年3月31日 ，106年2月20日前原告依現況交屋給被告，至106年3月31日 均為無償裝潢期間，其後每月租金為新臺幣（下同） 103,000元，租金起算日為106年4月1日。嗣後被告為開設店 面於系爭房屋進行裝潢工程，經鄰居以破壞牆面結構為由向 新北市政府檢舉，被告遂於106年3月30接獲新北市政府工務 局（下稱工務局）來函，而認系爭房屋有未經許可擅自變更 不符建築法相關規定之情事，故委由崔駿武律師事務所向原 告發函欲解除租賃契約並拒絕給付5月份之租金，但早於被 告欲承租系爭房屋前，原告之配偶即經由仲介告知被告須向 工務局申請裝修許可，方得進行店面裝潢工程，且被告於
106年3月30日接獲工務局來函時不予理會，遲至106年4月17 日接獲工務局二次來函始停止裝修，足認係因被告未合法申 請裝修許可始生系爭房屋無法使用之情事，故被告無由解除 系爭契約。縱被告欲終止本件系爭房屋之租賃契約，被告前 因欲開設店面而更動系爭房屋內部裝潢，亦須將系爭房屋回 復原狀後交還予原告，被告返還租賃物之給付始生效力，所 謂回復原狀，應按系爭契約將改裝設施之部分以交屋原狀騰 空交還原告。因被告於106年7月6日始交還系爭房屋，故應 給付尚未給付之106年5、6、7月份租金，另加計提前解約一 個月違約金及未提前3個月告知之租金，共計721,000元(計 算式：103,000×7，起訴時請求515,000元及按月給付 515,000元，於106年11月27日減縮，另於106年7月21日撤回 遷讓房屋部分，被告並未反對)暨自106年9月30日所具民事 追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：被告承租系爭房屋時，原告僅告知21世紀仲介公 司之人員謝崢榮、林明禧：系爭房屋之142-1號房屋廚 房部分有違章建築外，有關系爭房屋之142號房屋靠近集美 街部分有上開違建情事，21世紀仲介公司之人員謝崢榮、林 明禧及原告完全未告知被告，且簽約洽談過程中，原告更從 未提及系爭房屋之142號房屋有過半以上面積原屬系爭房屋 所屬大樓地下室停車場升降梯及天井範圍而為違法增建一事 ，被告因原告違反建築法一事故意隱匿不提，致陷於錯誤而 與原告簽訂系爭契約。另據新北市政府工務局所提出之圖說 及現場勘查結果，前開違章建築應拆除不得使用，然該部分 拆除後，系爭房屋142號靠近集美街部分剩餘使用面積僅剩 不到原來承租範圍之二分之一，顯已無法達到被告承租系爭 房屋作為經營火鍋事業所欲使用之規模。換言之，系爭房屋 因可歸責於原告之事由，致不符被告當初承租系爭房屋所欲 達成之目的，屬不完全給付，已造成被告極大損害。被告因 原告故意隱匿上開違建情事，致陷於錯誤而與原告簽訂系爭 契約，又系爭房屋因原告違反建築法規定擅自增建違章建築 ，致無法交付合於被告承租使用目的房屋，自屬有可歸責之 事由致不完全給付，故被告已委託律師於106年4月20日將解 除系爭租賃契約之意思表示送達原告，則被告既因可歸責於 原告之事由而「撤銷承租系爭建物之意思表示」及「解除」 兩造簽訂之系爭契約，並非原告所主張「終止」兩造簽訂之 系爭契約，撤銷意思表示、解除契約與終止契約在法律上之 效力並不相同，此不可不辯。且參於繼續性質之租賃契約， 民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定， 但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承
租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約，此有最高 法院102年度台上字第1447號判決意旨可參。是以被告自得 主張依民法第347條前段：「本節規定，於買賣契約以外之 有償契約準用之。」規定準用同法第359條前段：「買賣因 物之瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金。」之規定而解除系爭 契約，自屬有據，故被告撤銷承租系爭建物之意思表示及解 除系爭契約，應排除系爭契約第5條第3項：「本租賃契約租 賃未滿時，乙方(指被告)擬提前解約，除應三個月前以書面 通知對方，並應再賠償對方新台幣103,000之金額，雙方絕 無異議。」之適用，故原告依據系爭契約第5條第3款規定承 租人終止契約應於三個月前書通知出租人之約定，被告尚應 給付未來三個月租金及尚未給付之5、6、7月份租金另加計 一個月違約金共計721,000元，自屬無據等語置辯，並聲明 ：求為判決：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。乙、得心證理由：
一、原告主張：兩造於106年2月20日就系爭房屋簽訂系爭契約， 租期自106年4月1日至111年3月31日止，每月租金103,000元 ，被告因於106年3月30接獲工務局通知，認系爭房屋有未經 許可擅自變更不符建築法相關規定之情事，故委由崔駿武律 師事務所向原告發函欲解除租賃契約並拒絕給付5月份之租 金，迄106年7月6日遷讓返還系爭房屋，因被告違約，自應 給付106年5─7月之租金及違約金一節，固據原告提出房屋 租賃契約書及律師函各乙份為證，被告雖不爭執上情，惟否 認有何債務不履行之情事，並就原告給付之請求，另以前詞 置辯，是以本件所應審究者厥為：（一）被告解除系爭契約 是否合法？（二）被告有無依系爭契約給付106年5─7月之 租金及違約金之義務？
二、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。」，民法第423條定有明文。另「本節規定，於買賣契 約以外之有償契約準用之。」、「買賣因物之瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。」，民法第347條前段及第359條前段亦 分別著有規定，是則，於租賃契約之情形，如出租人所交付 之租賃物不合於所約定之使用收益範圍，且情節重大時，承 租人非不得準用民法第359條前段規定解除租賃契約。經查 ：系爭房屋中142號房屋廚房部分有違章建築外，系爭房屋 中142號房屋靠近集美街部分也有違建，且系爭房屋中142號 房屋有過半以上面積原屬系爭房屋所屬大樓地下室停車場升
降梯及天井範圍，為違法增建一節，業經原告自承在卷（參 見本院106年9月4日言詞辯論筆錄），且系爭房屋違章建築 之部分拆除後，142號靠近集美街部分剩餘使用面積僅剩不 到原來承租範圍之二分之一一節，亦為原告所不否認，而原 告委託21世紀不動產仲介出租系爭房屋時，原告僅告知系爭 房屋有部分即後面廚房加蓋部分為違章，沒有講其他部分有 違章，亦未告知機械車昇降機及後方凹陷地方為違章一節， 業據證人林明禧、謝崢嶸於本院訊問時結證在卷（參見本院 106年10月16日言詞辯論筆錄），原告復未舉證以證明：被 告於承租時已知悉系爭房屋有上開瑕疵仍承租，則被告向原 告承租系爭房屋時既不知機械車昇降機及後方凹陷地方為違 章建築，且前開違章建築經拆除後，142號靠近集美街部分 剩餘使用面積僅剩不到原來承租範圍之二分之一，顯已無法 達到被告承租系爭房屋作為經營火鍋事業所欲使用之規模， 足認原告並未依約交付合於債之本旨之租賃物與被告甚明， 揆諸前開判決意旨及準用民法第359條前段規定結果，被告 自得解除租賃契約，而被告已委託律師於106年4月20日函知 原告，以原告隱匿上情及提供之房屋無法達到使用目的為由 解除系爭契約，該函於106年4月25日寄存在原告住所地之警 察機關，有被告提出之送達證書影本1份可佐，原告並未領 取上開寄存，亦有本院公務電話紀錄可佐，依民事訴訟法第 138條第2項規定：「寄存送達，自寄存之日起，經十日發生 效力。」，於106年5月5日生效，是故兩造間之系爭契約業 因被告合法解除在案。
三、次按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契 約同。(參閱本院二十三年上字第三九六八號判例)。換言之 ，其經解除之契約即失其存在，雙方當事人除依民法第二百 五十九條之規定，互負回復原狀之義務及同法第二百六十條 之規定，不妨礙其損害賠償之請求外，不得仍主張因原訂契 約所生之權利義務。」（最高法院86年度台上字第3545號判 決意旨參照）。則契約一經解除，雙方當事人不得仍主張因 原訂契約所生之權利義務。經查：本件系爭契約業因原告並 未依約交付合於債之本旨之租賃物與被告，經被告委託律師 於106年4月20日函知原告解除，於106年5月5日生效在案， 業經本院認定如上，則系爭契約溯及訂約時（即106年2月20 日）失其效力，原告即無從再主張原訂契約所生之權利義務 ，原告主張依系爭契約第5條第3項約定，請求被告給付提前 解約一個月違約金及未提前3個月告知之租金及未給付之106 年5、6、7月份租金，共計721,000元，難謂有據。四、綜上所述，系爭契約業因原告未依約交付合於債之本旨之租
賃物與被告，經被告委託律師於106年4月20日函知原告解除 ，於106年5月5日生效在案，被告即無再依租賃契約約定給 付106年5─7月之租金及提前解約之違約金之義務。從而， 原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付721,000元及 法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
貳、反訴部分：
甲、兩造聲明及陳述要旨：
一、反訴原告主張：本件系爭契約業因反訴被告並未依約交付合 於債之本旨之租賃物與反訴原告，經反訴原告委託律師於 106年4月20日函知反訴被告解除在案，則系爭契約溯及訂約 時（即106年2月20日）失其效力，依民法第259條回復原狀 請求權規定，自得請求反訴被告償還反訴原告已支付之106 年4月份租金103,000元及反訴原告依系爭契約第3條約定給 付之押金206,000元。另因可歸責反訴被告之不完全給付， 致反訴原告於系爭房屋施作相關瓦斯工程支出費用28,685元 、廚房設備工程支出費用150,950元、空調設備工程支出費 用322,035元、室內裝潢及設計支出費用650,000元、客製化 製作之桌椅、廚房用具支出費用36,000元及反訴原告因將系 爭房屋回復原狀所支出之費用265,000元，合計1,452,670元 ，均得依民法第227條第2項規定請求反訴被告賠償。並聲明 ：求為判決：反訴被告應給付1,761,670元及自反訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，反訴訴訟費 用由反訴被告負擔，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告於承租系爭房屋前已多次前往現場 及仲介公司了解系爭房屋之情形，且原證一租賃契約亦已載 明加蓋部分為「無償使用」，故本件系爭房屋乃反訴原告於 承租前通盤了解房屋狀況後復出於自由意志同意承租，並無 反訴原告所稱：「反訴被告未按租賃契約交付合於債之本旨 之租賃物等」不完全給付事由。且本件乃係出於房屋仲介人 員之過失，未經向反訴被告查證，便擅自認為前半部凹陷部 分即為門牌號碼新北市○○區○○街00000號，因而如此向 反訴原告告知，故本案乃系可歸責於不動產經紀業之事由， 自應由該經紀業負賠償責任，且房屋仲介人員過失致交易當 事人受有損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任， 因此本案反訴原告實應依民法第184條第一項、第188條、不 動產經紀業管理條例第26條，請求損害賠償。故反訴原告誤 向反訴被告請求並無理由。至就反訴原告提出之證物所示之 費用數額部分，就匯款單據之形式真正不爭執，即對反訴原
告有支出這些費用不爭執，惟爭執請款單、報價單、明細表 、合約之形式真正請款單(反原證5、6號)、報價單(反原證7 號)、明細表(反原證8、10號)、合約之形式真正，另查反訴 原告為經營火鍋店亦向其他業者訂購火鍋餐廳所需之各項家 具及用品，客製化製作之桌椅、廚房用具共計3萬6000元(反 原證9號)，而稱無法再作其他用途云云，惟上述物品皆得作 經二手拍賣處理，如yahoo奇摩拍賣、露天拍賣等，非如反 訴原告所言已無再利用價值而得請求反訴被告賠償等語置辯 ，並聲明：求為判決：駁回反訴原告原告之訴，訴訟費用由 反訴原告負擔。
乙、得心證理由：
一、反訴原告主張：本件系爭契約業因反訴原告以：反訴被告並 未依約交付合於債之本旨之租賃物與反訴原告，經反訴原告 委託律師於106年4月20日函知反訴被告解除在案，故反訴被 告有償還反訴原告已支付之106年4月份租金103,000元及押 金206,000元之義務，另因可歸責反訴被告之不完全給付， 致反訴原告於系爭房屋施作相關工程及訂購客製化製作之桌 椅、廚房用具、將系爭房屋回復原狀等所支出之費用合計 1,452,670元，反訴被告應予賠償一節，業據提出租賃議價 委託書、房屋租賃契約書、新北市政府工務局106年3月30日 函及測量成果圖、臺灣士林地方法院送達證書及崔駿武律師 事務所106年4月20日律師函、請款單、匯款單、報價單、明 細表、合約單等件影本為證，反訴被告則否認反訴原告已合 法解除契約，並爭執請款單、報價單、明細表、合約之形式 真正，並就反訴原告給付之請求，另以前詞置辯，是以本件 所應審究者厥為：（一）反訴原告解除系爭契約是否合法？ （二）反訴被告有無給付或賠償之義務？
二、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1款、第2款定 有明文。經查：反訴被告已收受反訴原告支付之106年4月份 租金103,000元及依系爭契約第3條約定給付之押金206,000 元一節，此為反訴被告所不爭，而系爭契約業因反訴被告未 依約交付合於債之本旨之租賃物與反訴原告，經反訴原告委 託律師於106年4月20日函知反訴被告解除，於106年5月5日 生效在案，業經本院認定如上（參見壹、本訴部分：乙、得 心證理由：二所載），則反訴原告依上開規定，自得請求反 訴被告返還所受領之106年4月份租金103,000元及押金 206,000元，反訴原告此部分之請求，應予准許。
三、次按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態。」，民法第423條亦有明文。據此，出租人除應以合 於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。故租賃物在租 賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不 問其妨害係因出於出租人之事由或由於第三人之行為而生， 出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收 益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害 ，即屬可歸責於出租人之事由，出租人自應負債務不履行之 責任。（最高法院77年度台上字第2369號、86年度台上字第 3490號民事判決要旨參照）。又「因可歸責於債務人之事由 ，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能 之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者， 債權人並得請求賠償。」，民法第227條亦著有規定。本件 系爭契約業因反訴被告未依約交付合於債之本旨之租賃物與 反訴原告，經反訴原告於106年4月20日函知反訴被告解除， 於106年5月5日生效在案，已如上述，則反訴被告自有違反 民法第423條所定出租人之保持義務之情事，且屬可歸責於 出租人之事由，出租人自應就承租人即反訴原告所受損害負 債務不履行之損害賠償責任。茲就反訴原告主張所受損害部 分，分述如下：
（一）反訴原告主張：支出系爭房屋施作相關瓦斯工程費用 28,685元、廚房設備工程費用150,950元、空調設備工程 費用322,035元、室內裝潢及設計費用650,000元、客製化 製作之桌椅、廚房用具之費用36,000元，合計1,187,670 元部分，業據提出匯款單、請款單、報價單、明細表、合 約等件影本為證，且反訴原告確實支出上開費用一節，並 據證人朱威達、鄭閎森、蔡巧芳於本院訊問時結證在卷（ 參見本院107年1月22日言詞辯論筆錄），且就反訴原告所 裝設之瓦斯工程、廚房設備及空調設備等業經反訴被告全 數拆除，另桌椅、廚房用具等，反訴原告於106年7月6日 遷離時並未帶走，由反訴被告自行當成廢棄物處理一節， 復經反訴被告自承在卷（參見本院106年11月13日、106年 11月22日言詞辯論筆錄），自無從再做為二手傢俱上網拍 賣，難認反訴原告獲有利益而有損益相抵規定之適用。反 訴原告此部分之請求，自屬有據。
（二）反訴原告主張：因將系爭房屋回復原狀所支出之費用共計 265, 000元部分，固據提出明細表真正等件影本為證，惟 兩造簽訂之系爭契約第6條約定：「租賃契約期滿…或租
約終止時，乙方（即反訴原告）應即將租賃房屋誠信按照 原狀遷空交還甲方（即反訴被告），不得藉詞推諉或主張 任何權利，…」，有系爭契約可按，則若系爭契約期滿或 終止時，反訴原告均負有將系爭房屋遷空回復原狀返還反 訴被告之義務，此一費用，即為反訴原告必需支出者，難 謂係因反訴被告債務不履行所受之損害，即無從請求反訴 被告賠償，是反訴原告此部分之請求，不能准許。四、綜上所述，系爭契約業因反訴被告未依約交付合於債之本旨 之租賃物與反訴原告而經反訴原告解除在案，反訴原告自得 依解除契約回復原狀之規定，請求反訴被告返還所受領之 106年4月份租金103,000元及押金206,000元，併依不完全給 付損害賠償之規定，請求反訴被告賠償已支出之裝修費用合 計1,187,670元，至回復原狀之費用265,000元部分，為反 訴原告必需支出者，難謂係因反訴被告債務不履行所受之損 害，即無從請求反訴被告賠償。從而，反訴原告本於契約之 法律關係，請求反訴被告給付1,761,670元及自反訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於上開 1,496,670元及自106年7月18日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，難謂有據， 應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為判決，就反訴被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及 反訴被告得供相當擔保金額而免為假執行。至反訴原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條（本訴）、79條（反訴）。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日
書記官 王品媛