臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第144號
上 訴 人 吳映柔
訴訟代理人 林石猛律師
蔡琇如律師
被上訴人 邱慶玲
訴訟代理人 潘怡珍律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國106 年6 月
22日本院高雄簡易庭105 年度雄簡字第2102號第一審判決提起上
訴，本院於民國107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二樓房屋騰空返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟柒佰壹拾元，及自民國一○五年六月一日起至民國一○五年十二月三十一日止，按月給付新臺幣壹萬參仟柒佰壹拾元；並自民國一○六年一月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬參仟捌佰參拾貳元。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造為同母異父之姐妹關係，上訴人前透 過訴外人呂Ｏ聰即代銷公司房仲人員之介紹，於民國102年7 月22日向訴外人祐陞建設實業有限公司（下稱祐陞公司）購 買門牌號碼高雄市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房 屋），並於102年8月間將系爭房屋出租予被上訴人使用，原 約定租金為每月新臺幣（下同）13,000元，惟自104年10月 起調整租金為每月12,000元，另管理費由被上訴人自行負擔 ，未收取押金。詎被上訴人自105年6月1日起未給付租金及 管理費，上訴人曾於105年8月1日、105年8月4日以存證信函 催告被上訴人繳付積欠之租金及管理費，否則將依法終止兩 造間租賃契約，然被上訴人均未置理，故上訴人再於105年8 月15日以存證信函通知被上訴人終止兩造間租賃契約，並請 求遷讓返還系爭房屋，然被上訴人亦置之不理，迄今仍繼續 占用系爭房屋，爰依法提起本件訴訟等語。於原審聲明：㈠ 被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應 自105年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人 13,670元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：兩造間並未成立租賃契約，系爭房屋係兩造 共有，亦係兩造合夥關係內之資產，而被上訴人之應有部分 係借用上訴人之名義登記，故被上訴人占有使用系爭房屋係 本於兩造合夥投資基礎而管理合夥財產之關係，蓋兩造為同
母異父之姐妹，購買系爭房屋之目的係起因於兩造共同投資 不動產欲藉由轉賣賺取差價獲利，共同投資方式則係由上訴 人負責就購屋之頭期款出資，之後再由被上訴人一起分擔每 月之貸款金額，待有適當之買家售出後各自取回成本並分享 價差之利益，是以被上訴人匯入其持有上訴人申設於臺灣土 地銀行西台中分行帳號：000000000000號帳戶（下稱土銀帳 戶）之款項即為系爭房屋貸款而非租金，且就系爭房屋被上 訴人已繳付3 年貸款457,000 元、29期管理費49,590元，共 計506,590 元。又系爭房屋之購入因需以貸款方式為之，考 量被上訴人貸款條件不佳、信用不好，而上訴人之貸款條件 較優，是以被上訴人在信任上訴人情況之下，本於「有錢姐 妹一起賺，有機會一起分享」之想法，才同意就自己出資之 共有部分以上訴人之名義登記，方便本件投資獲得更多之貸 款成數，使投資壓力減少，而且可以期待轉賣的利潤效果更 優，並為了讓被上訴人有安全感，購入後由被上訴人保管系 爭房屋之所有權狀等語，資為抗辯。於原審聲明：㈠上訴人 之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審經審理結果，認系爭房屋為兩造共同投資購買，並借名 登記為上訴人名下，因而駁回上訴人之請求。上訴人不服， 提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補充：系爭房屋乃 上訴人獨資購買，因上訴人居住於彰化市，且對高雄市不動 產行情不若被上訴人熟稔，上訴人基於姐妹間之信賴而委由 被上訴人代理簽訂系爭房屋買賣契約，尚難僅憑被上訴人代 理簽約即謂兩造間有合夥投資關係。又辦理系爭房屋之銀行 貸款對保、系爭房屋之點交及確認交屋結算明細時，均由上 訴人偕同建商服務人員吳Ｏ真在祐陞公司與銀行行員對保、 當場確認屋況並交付權狀，而被上訴人於對保及點交時均不 在場。被上訴人信用不佳，並無投資購買系爭房屋之資力， 此從被上訴人猶向上訴人借款購買機車可見一斑。被上訴人 既有實際使用系爭房屋之事實，即難謂被上訴人所繳納者非 租金而係貸款。上訴人保有系爭房屋之鑰匙，系爭房屋內之 裝潢、傢俱、家電等均為上訴人所出資購買，且系爭房屋之 房屋稅、地震、火災險等均由上訴人繳納，系爭房屋之權狀 目前由上訴人保管中等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人。㈢被上訴人應給付 上訴人1,710 元，及自105 年6 月1 日起至105 年12月31日 止，按月給付13,710元；並自106 年1 月1 日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付13,832元。被上訴人則聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造為同母異父之姐妹關係。
㈡系爭房屋之買賣契約書上，其上記載賣方為祐陞公司，買方 為上訴人，由被上訴人於102 年7 月22日出面簽約，定金係 由上訴人匯給被上訴人，由被上訴人交付定金給賣方祐陞公 司。
㈢上訴人向臺灣土地銀行貸款購買系爭房屋，上訴人為系爭房 屋之所有權人，系爭房屋之權狀最初由被上訴人持有，直至 105 年7 月轉交上訴人持有。
㈣上訴人在臺灣土地銀行開戶，並自102 年7 月31日起，由被 上訴人持有使用該帳戶存摺、印鑑章、提款卡。 ㈤系爭房屋由被上訴人居住使用，其水電費用由被上訴人繳納 ；至於地價稅、房屋稅及地震及火災保險則為上訴人繳納。 ㈥被上訴人自102 年9 月起，迄105 年5 月，每月均有存入上 開土銀帳戶12,000元至30,000元不等之金額。 ㈦上訴人曾於105 年8 月13日以被上訴人積欠租金及未繳納管 理費為由，而以存證信函之方式終止兩造間之租賃契約，被 上訴人於105 年8 月15日收受。
五、本件兩造爭執之點應在於：
㈠兩造間就系爭房屋是否成立租賃契約？
㈡被上訴人占有使用系爭房屋是否為無權占有？ ㈢上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？ ㈣上訴人請求被上訴人給付租金及不當得利，有無理由？金額 為若干？
六、本院得心證之理由：
㈠兩造間就系爭房屋成立租賃契約
⒈上訴人向臺灣土地銀行貸款480 萬元，支付購買系爭房屋之 價款等情，此有住宅貸款契約在卷可佐（見原審卷㈠第341 頁）; 關於交屋、契稅、保險等，亦由上訴人分別於102 年 7 月24日自上訴人台新銀行帳戶匯款60萬元予土地出賣人羅 時源，於同年8 月5 日、12日各匯款30萬元、30萬元予祐陞 公司，此有台銀商業銀行國內匯款申請書在卷可查（見原審 卷㈠第335-336 頁），佐以系爭房屋之買受人亦為上訴人， 此土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉 契約書、交屋結算明細表在卷可查（見原審卷㈠第340 頁、 第342-343 頁），又歷年之房屋稅，亦為上訴人所繳納，此 有歷年房屋稅繳款單可查；系爭房屋內之傢俱，亦為上訴人 所購買，此有訂購單、匯款明細在卷可佐（見原審卷㈠第33 5 頁、第339 頁），再以系爭房屋亦登記為上訴人所有，點 交及確認屋況、交付權狀予上訴人等情，此亦有土地及建物 登記第一類登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第340-341 頁、
第352-354 頁），復以被上訴人與上訴人之配偶許Ｏ儒對話 中，許Ｏ儒（以下簡稱許）：「這個房子是上訴人買的？」 ，被上訴人：「當然，你看權狀是誰的，一定是她買的」等 語，此有2 人之對話譯文在卷可查（見本院卷第97頁背面） ，綜上可見上訴人確為系爭房屋之真正所有權人無訛。 ⒉稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約。又因物權之公示原則，主張借名登記者 ，自應就其內部關係負舉證責任。查被上訴人辯以：其考量 本身貸款條件不佳、信用不好，而上訴人之貸款條件較優， 遂委由上訴人出資購買，並借名登記在上訴人名下云云，惟 既曰借名登記，實乃現在法律經濟生活往來之特例，隱藏與 出名者相左之真實法律關係，為免日後糾紛迭起，理應有一 借名登記之書面契約，以實質認定真正之權利義務關係，而 此復為上訴人所否認在卷，按諸上開說明，被上訴人未能舉 證兩造具有借名登記之法律關係，或舉出兩造間就系爭房屋 之持有比例為何，暨提出有借名登記之書面契約，單憑兩造 間通訊軟體中關於投資額各自承擔損失投資額之爭執（關於 該投資之定性，理由詳後述），及將被上訴人每月所繳納之 租金解為投資款（不可採信之理由，理由詳後述），尚難認 被上訴人所辯有理由，可見上訴人就系爭房屋應為真正所有 權人甚明。
⒊被上訴人復辯稱：兩造間未成立租賃關係，而係合夥關係云 云。查上訴人任職凱基公司，名下並有多筆不動產，反觀被 上訴人於100 年任職於華納舞廳、新世紀舞廳，名下並無任 何財產紀錄，此有兩造之財產所得明細可佐，益且被上訴人 就一市值76,000元之機車尚且向上訴人借款以購買，此見兩 造之對話記錄自明，兩造財力相差懸殊，難見上訴人有何與 被上訴人共同合夥共同投資之動機。
⒋倘被上訴人所述系爭房屋為二人共同投資者，被上訴人每月 所給付上訴人者係系爭房屋貸款為真，理應將系爭房屋之經 濟效用發揮至最大，而將系爭房屋轉租第三人，同時獲取租 金才是，何以被上訴人得以不需繳納租金而平白使用系爭房 屋？而被上訴人與上訴人之對話，在在都以承租人之身分自 居，此見兩造之line通訊軟體對話可明，復有被上訴人與上 訴人之配偶許Ｏ儒對話，許：「上訴人將系爭房屋租給妳住 ？」，被上訴人：「對對，她等於說房貸1 萬8 ，阿我繳1 萬3 」，許：「這1 萬3 是什麼錢? 」，被上訴人：「等於 住這裡的錢…」等語（見本院卷第97頁背面），益見被上訴 人每月所交付上訴人者，係租金而非系爭房屋之貸款無疑，
被上訴人辯稱：每月所給付上訴人者係系爭房屋貸款等詞， 應不可採信。
⒌被上訴人另以兩造對話中談及清算損益後平均利潤乙事，查 兩造之通訊軟體line對話「每人分29萬元」、「錢拿人，大 家分手走人」等語可知，固談及兩造將系爭房屋企圖變賣， 二人再平均分得款項，然再對照兩造前後之對話，梳理渠等 之脈絡，此僅屬被上訴人斯時以房屋仲介為業，提供上訴人 買賣交易之機會，上訴人計算投資系爭房屋可能之獲利，即 有可能給予被上訴人之居間報酬，較為合理，尚難以遽論兩 造間存在合夥及借名登記之法律關係，而認系爭房屋為兩造 之合夥財產。再以被上訴人屢以承租人自居與上訴人之對話 ，未見其提出任何共同合夥投資之書面契約或有何實際金錢 出資之證明，以實其說。被上訴人空言稱：「兩造約定投資 系爭房屋之方式，為由被上訴人找尋適當之物件，聯繫處理 購屋簽約事宜，上訴人則負責就頭期款出資並出名，系爭房 屋則由被上訴人管理，並分擔大部分貸款清償責任，待適當 出售時機，售出後各自取回成本並分享價差之利益」云云（ 見簡上字卷第77頁），然未就其付出何成本提出證明，至多 僅有搜尋不動產物件，協助提供買賣交易賣出之機會等簡易 勞務付出，何堪與上訴人具體出資系爭房屋之全部價款、裝 潢、傢俱相比，且上訴人以現今房市不景氣，再三虛以委迤 ，並未正面回應，可見變賣與否之決定，在上訴人而非被上 訴人，即無所謂共同投資之情事無疑，自難以為被上訴人有 利之認定。
⒍上訴人主張兩造成立租賃關係，租金約定自102 年9 月至10 4 年9 月間，每月租金13,000元，至104 年10月調降為每月 12,000元等語，雖兩造就租賃關係，未定有書面契約，然租 賃關係非要式行為，並未以成立書面要式行為為必要，而觀 諸被上訴人自102 年9 月起，迄105 年5 月，每月均有存入 上訴人開立之土銀帳戶12,000元至30,000元不等之金額，此 為被上訴人所不爭執，並有土銀帳戶存摺明細表在卷可查（ 見原審卷㈠第125-129 頁），被上訴人所匯入上訴人土銀帳 戶之金額，除幾筆因被上訴人挪用外，大致與上訴人所主張 之租金數額13,000元、12,000元相符（見本院卷第20-21 頁 ），再輔以兩造之line通訊軟體對話中被上訴人談及：「那 我不租你的公寓了…」（見原審卷㈠第163 頁）、「幫你顧 厝你還在發神經」（對話日期：105 年6 月2 日）、「我從 頭到尾沒說租金繳不起哦」（對話日期：105 年6 月28日） 等語，在在可見被上訴人以承租人之地位自居而與上訴人對 話，堪信上訴人所主張應屬實在。
⒎綜上所述，可見上訴人身在外地，委託被上訴人在高雄購買 系爭房屋，並將系爭房屋租予其胞妹即被上訴人居住，用以 衡平貸款之開銷，應以上訴人前揭主張較為可採。 ㈡被上訴人占有使用系爭房屋為無權占有
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民 法第440 條定有明文。兩造既成立租賃法律關係，已如前述 ，而被上訴人遲誤2 期之租金未給付，按上揭規定，上訴人 於105 年8 月15日終止租賃關係應屬合法，此有上訴人之存 證信函在卷可查（見原審卷㈠第6 頁），是以，被上訴人於 終止租賃關係後，被上訴人占有使用系爭房屋即無合法之正 當權源。
㈢上訴人得請求被上訴人遷讓返還系爭房屋
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力 者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條、第76 7 條第1 項前段亦分別著有明文。查上訴人身為系爭房屋之 所有權人，而被上訴人占有使用系爭房屋，亦無合法權源， 其依民法第767 條第1 項前段規定，請求被上訴人遷讓返還 系爭房屋，自有理由。上訴人依民法第767 條第1 項前段規 定，請求被上訴人返還系爭房屋既有理由，則本院就其依租 賃契約之法律關係所為同一請求，即毋庸再為論述。 ㈣上訴人得請求之金額為若干？
⒈租金及管理費部分
承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明 文。被上訴人除繳納租金外，尚需繳納水電費用及系爭房屋 之大樓管理費1,710 元，此為兩造所不爭執，顯見，大樓管 理費在兩造租賃關係中，亦屬被上訴人之給付義務之一，則 上訴人依租賃契約，請求被上訴人105 年5 月之管理費1,71 0 元、105 年6 月、7 月份之租金各12,000元及管理費各1, 710 元自有理由。至105 年8 月1 日至同年月15日（租賃關 係終止前）之期間，租賃關係仍存續，依前揭說明，上訴人 請求給付租金6,000 元及管理費855 元，亦屬有理由。 ⒉不當得利部分
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照）。查：
⑴兩造於105 年8 月15日終止租賃關係，被上訴人自終止系爭 租賃契約後，迄今仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用 系爭房屋，是上訴人依民法第179 條規定，自105 年8 月16 日起至105 年12月31日止，請求每月相當於租金之不當得利 13,710元（租金12,000元＋管理費1,710 元），105 年8 月 份自16日起算（租金6,000 元＋管理費855 元），自屬有理 由。
⑵系爭房屋之管理費原為每月1,710 元，於106 年1 月1 日起 調整為每月1,832 元，此有系爭房屋管理委員會通知單1 紙 在卷可查（見本院卷第107 頁），是以，上訴人請求自106 年1 月1 日起至返還系爭房屋止，每月相當於租金之不當得 利13,832元（租金12,000元＋管理費1,832 元），亦屬有理 由。
七、綜上所述，上訴人本於民法第767 條第1 項、第439 條、第 179 條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，及應給付上訴人 1,710 元，及自105 年6 月1 日起至105 年12月31日止，按 月給付13,710元；並自106 年1 月1 日起至返還系爭房屋之 日止，按月給付13,832元，為有理由，應予准許。原審為上 訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 、3 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果並無影響，爰不逐予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
民事第五庭 審判長法官 秦慧君
法 官 鄭子文
法 官 沈宗興
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書 記 官 吳和卿
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