臺灣高等法院高雄分院民事判決 106年度重上更㈠字第22號
上 訴 人 柯欐潔
邱螺蘭
陳添桂
共 同
訴訟代理人 林信宏律師
上 訴 人 陳玉瓶
訴訟代理人 林雪娟律師
上 訴 人 吳崑良
被 上訴人 楊蒼安
甘麗燕
黃進成
黃進丁
王建順
王火全
王添瑯
林麗雲
以上9人共同
訴訟代理人 陳魁元律師
被 上訴人 林玳妤
林連順
林祈福
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年12
月28日臺灣高雄地方法院98年度重訴字第132 號第一審判決各自
提起上訴（經最高法院第1 次發回更審），本院於107 年1 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭（下稱柯欐潔等三人）下列第二項之訴部分（不含變更、追加之訴），及除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
前項廢棄部分及所為變更、追加，被上訴人如附表一編號3 至9所示十一人，應將附表一「應拆除之地上物及所占用土地（甲欄）」所示之地上物拆除，返還土地予柯欐潔等三人，並應給付柯欐潔如附表二所示金額。
柯欐潔其餘之訴及其餘上訴駁回。
陳玉瓶、吳崑良上訴駁回。
關於陳玉瓶、吳崑良上訴之訴訟費用由陳玉瓶、吳崑良負擔。第一審及第二審關於柯欐潔等三人上訴部分（除確定部分外）暨發回前第三審訴訟費用負擔如附表三所示。
本判決所命金錢之給付，於柯欐潔依附表四所示金額供擔保後，
得為假執行；但附表四所示之被上訴人，如依該表所訂金額為柯欐潔供擔保，就各該部分得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人林玳妤、林連順、林祈福未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依柯欐潔等3 人 聲請由其一造辯論而為判決。
二、柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂（下稱柯欐潔等3 人）起訴主張： 柯欐潔於民國97年5 月22日向訴外人元大國際資產管理股份 有限公司購買坐落高雄市苓雅區意誠段240 、240-2 、240 -4、375 地號土地（下稱系爭土地），嗣於同月29日將土地 應有部分各4 分之1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，並均辦畢所有 權移轉登記。對造上訴人陳玉瓶、吳崑良、被上訴人林麗雲 、楊蒼安、及甘麗燕、黃進成、黃進丁（下稱甘麗燕等3 人 ）、王火全、王建順、王添瑯（下稱王火全等3 人）、林祈 福、林玳妤、林連順（下稱林祈福等3 人；以上合稱陳玉瓶 等13人）之父祖輩或前手並無向保證責任高雄市建築信用合 作社（下稱建築信合社）承租土地興建房屋，又縱認有此情 ，租賃關係亦已消滅，陳玉瓶等13人所有如附表一所示之未 辦保存登記建物（下稱系爭建物），無權占用柯欐潔等3 人 所有如附表一所示土地，柯欐潔等3 人自得請求拆屋還地。 又陳玉瓶等13人無權占用系爭土地，以占用面積及土地申報 地價年息10％計算受有相當於租金之利益，致柯欐潔等3 人 受有損害，邱螺蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔 。爰依民法第767 條第1 項、民法第179 條規定，求命陳玉 瓶等13人分別將地上如附表一所示建物拆除，將占用土地返 還予柯欐潔等3 人，並分別給付柯欐潔如附表一所示之不當 利得本息（至於柯欐潔等3 人之其餘請求，即原審判決附表 一、附表二所示「除陳玉瓶、吳崑良外」之勝訴部分及逾此 範圍之不當得利請求敗訴部分、本院前審判決附表二編號1 、2 所示勝訴部分及逾此範圍請求不當得利敗訴部分，業已 確定，不另贅述）
三、林玉瓶則以：
附表一編號1 之土地為訴外人陳福元向建築信合社承租，陳 福元建造附表一編號1 之地上物，陳福元死亡後由陳玉瓶繼 承。本件為往取債務，建築信合社未至承租人處收取租金， 承租人不負遲延責任，亦無提存義務。又該租約為不定期土 地租賃契約，縱房屋不堪使用而重建，不能解釋為出租人當 然得終止租約，況再行重建時，出租人未及時反對，且以明 示之意思表示終止租約，契約非當然消滅或失效。該地上物 僅有部分整修，並無不堪使用之情，契約仍有效存續。又受
相當於租金之利益，以按申報地價年息5%計算為適當等語， 資為抗辯。
四、吳崑良等其餘另造12人則以：
附表一編號2 建物係訴外人吳南山所建，由吳崑良繼承；編 號3 建物係訴外人楊生賜所建，由楊蒼安繼承；編號4 建物 係訴外人黃選所建，由甘麗燕等3 人繼承或輾轉繼承；編號 5 至7 建物係訴外人王騫所建，由王火全等3 人繼承或輾轉 繼承；編號8 建物係訴外人林明斷所建，嗣其將該建物出賣 予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲；編號9 建物係訴外 人林貴所建，由林祈福等3 人繼承後予以改建。吳南山、楊 生賜、黃選、王騫、林貴（即林登貴）、林明斷（與陳福元 合稱陳福元等7 人）均有向建築信合社承租土地興建房屋。 建築信合社雖將系爭土地輾轉讓與柯欐潔等3 人，依買賣不 破租賃之規定，伊等對之仍有基地租賃契約存在。伊等因土 地所有權轉讓，致未能確定租金繳納對象而中斷繳租，然未 受有定期催告，柯欐潔等3 人不得終止契約。伊等縱令無權 占有，然已占用土地65年，柯欐潔等3 人行使權利亦屬權利 濫用，違反誠信原則。且柯欐潔等3 人請求之不當得利金額 過高。系爭土地原為第一建築信用合作社所有，楊蒼安為該 社社員，亦為共有人之一，且為地上權人，應有優先承購權 ，該社出賣予柯欐潔等3 人，未具備土地共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意，亦未於土地權利變更登記時， 以書面通知共有人，柯欐潔等3 人取得土地所有權不合法， 不得主張伊等無權占有及受有租金損害。又吳崑良於47年間 改建地上物，王火全、黃進成分別在50、52年間部分翻修地 上物，均在定期租賃契約存續期間修建等語，資為抗辯。五、歷審判決結果及上訴、答辯聲明
⒈原審判決：原判決附表一所示之占有人應分別將土地上如 該表「占用位置欄」所示之地上物拆除，將占有之該部分 土地返還予柯欐潔等3 人及柯慧依；原判決附表二所示之 占有人應分別給付柯欐潔如該表「應給付之不當得利」欄 所示之金額；並為附條件之准、免假執行宣告，駁回其餘 之訴及假執行之聲請（按：其中之本件上訴人陳玉瓶、吳 崑良均被判命拆屋還地，及給付按地價百分之五計算之不 當利得）。
⒉柯欐潔等3 人、陳玉瓶、吳崑良均提起上訴，柯欐潔等3 人並為訴之變更、追加（即將林鴻璋變更為林連順，並追 加林祈福為被告）。本院前審（即更審前）判決：㈠原審 判決除確定部分外，廢棄關於駁回柯欐潔等3 人後開第二 項之訴部分，及廢棄命陳玉瓶、吳崑良給付部分。㈡如前
審判決附表二編號3 所示之被上訴人林麗雲應分別將該表 「占用位置欄」所示地號、面積之地上物予以拆除，將該 土地返還予柯欐潔等3 人，並給付柯欐潔如該表「應給付 之不當得利欄」所示金額。㈢駁回柯欐潔等3 人對於陳玉 瓶、吳崑良在第一審之訴，並駁回柯欐潔等3 人其餘上訴 及變更、追加之訴。
柯欐潔等3 人、王金玉、林麗雲不服上開判決，分別提起 第三審上訴，經最高法院廢棄本院該前審判決關於㈠駁回 柯欐潔等3 人請求陳玉瓶、吳崑良給付之訴，及對林連順 變更、對林祈福追加之訴㈡駁回上訴人柯欐潔等3 人其餘 之上訴㈢命上訴人林麗雲給付，暨各該訴訟費用部分；並 駁回王金玉之上訴。
⒊柯欐潔等3 人在本院為上訴聲明，請求判決：㈠原審判決 關於駁回柯欐潔等3 人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開 廢棄及變更、追加部分，楊蒼安等11人應將附表一所示「 主張無權占有土地」欄之地上物拆除，將占用土地返還柯 欐潔等3 人，及陳玉瓶等13人應給付或再給付如附表一「 請求不當得利欄」所示之金額及利息。㈢願供擔保，請准 宣告假執行。陳玉瓶等13人答辯聲明：㈠柯欐潔等3 人之 上訴、及變更、追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
陳玉瓶、吳崑良在本院為上訴聲明，請求判決：㈠原審判 決不利陳玉瓶、吳崑良部分廢棄。㈡上開廢棄部分，柯欐 潔等3 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。柯欐潔等 3 人答辯聲明：請求駁回陳玉瓶、吳崑良之上訴。六、不爭執事項：
㈠柯欐潔於97年5 月22日向元大公司購買系爭土地，於同月27 日辦畢所有權移轉登記，同月29日將土地應有部分各4 分之 1 出賣予邱螺蘭、陳添桂，同年6 月6 日辦畢所有權移轉登 記。系爭土地為柯欐潔、邱螺蘭、陳添桂共有（柯欐潔應有 部分2 分之1 、邱螺蘭、陳添桂應有部分各4 分之1 ）。 ㈡陳玉瓶等13人所有之未保存登記建物，占用情形如附表一「 地上物門牌號碼（占用位置）」、「占用土地地號、面積」 所示。
㈢240 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公尺 30,765元，99年1 月起每平方公尺30,600元，102 年1 月起 每平方公尺30,554元。
㈣240-2 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公 尺18,720元，99年1 月起每平方公尺18,377元，102 年1 月 起每平方公尺18,434.4元。
㈤240-4 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公 尺19,840元，99年1 月起每平方公尺19,440元，102 年1 月 起每平方公尺19,440元。
㈥375 地號土地地目為建地，申報地價96年1 月起每平方公尺 19,566元，99年1 月起每平方公尺19,204元，102 年1 月起 每平方公尺19,243.2元。
㈦系爭土地位於三多四路巷內，步行2 分鐘可至三多四路，附 近有三多商圈，附近有八五大樓、百貨公司、戲院、商店林 立，並有高雄捷運紅線三多站可達，交通便利。 ㈧陳福元為陳玉瓶之父、吳南山為吳崑良之父、楊生賜為楊蒼 安之父；黃選為黃全連、黃進成、黃進丁之父，黃選、黃全 連業已先後死亡，甘麗燕為黃全連之妻；王騫為王火全等3 人之祖父，王騫及王火全等3 人之父王金獅、王新發、王新 拔均已死亡；林貴即為林登貴，為林祈福、林祈宏、林連順 之父，林登貴、林祈宏亦已先後死亡，林玳妤為林祈宏之女 。
㈨附表一編號8 之地上物係林明斷興建，林明斷嗣將該地上物 出賣予吳陳仙桃，吳陳仙桃再出賣予林麗雲。
㈩240-2 、240-4 地號土地於72年1 月17日由240 地號土地分 割而來，而240 、375 地號土地於67年8 月8 日重測前分別 為過田子段367-12、367-14地號土地，過田子段367-12、36 7-14地號土地係於53年8 月1 日由同段367-3 地號土地因實 施都市平均地權逕為分割登記而來。又保證責任旭建築信用 購買利用組合原為過田子段367-12、367-14地號土地共有人 之一，嗣後更名為建築信合社，復更名為保證責任高雄市第 四信用合作社（下稱第四信合社），再更名為第十信合社。 重測後240 、375 地號土地於71年12月29日更名登記為第十 信合社與他人共有，於72年3 月15日因判決分割由第十信合 社取得240 、240-2 、240-4 、375 地號土地權利範圍全部 。而過田子段367 地號、367-3 地號土地原為建築信合社與 陳啟峰、陳啟川、陳啟琛、陳啟清、陳啟安、陳啟輝、陳田 漳等人共有。
建築信合作社於52年9 月12日更名為第四信合社，於72年6 月24日又改制為第十信合社，嗣依續由泛亞銀行、寶華銀行 、星展銀行相繼概括承受。
七、本院判斷：
㈠系爭土地先前為保證責任高雄市第十信用合作社（下稱第十 信合社）所有，於87年1 月16日由寶華商業銀行股份有限公 司（下稱寶華銀行）因法人合併取得所有權，寶華銀行於97 年5 月19日以買賣為由移轉所有權登記予元大公司，元大公
司再於同月22日出賣予柯欐潔，於同月27日完成所有權移轉 登記，柯欐潔於同月29日將土地應有部分各4 分之1 出賣予 邱螺蘭、陳添桂，於97年6 月6 日完成所有權移轉登記，有 土地登記謄本及異動索引可稽（原審卷一第6 至10、265 至 274 頁）。被上訴人楊蒼安抗辯其為系爭土地之共有人，有 優先承買權，系爭土地未經共有人同意而出賣，柯欐潔等3 人未取得土地所有權云云。然依土地法所為之登記有絕對真 實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未 提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不 失其效力。柯欐潔等3 人因買賣關係完成所有權移轉登記， 取得系爭土地所有權。依前開說明，在未經提起塗銷登記之 訴並獲勝訴確定判決以前，其登記不失其效力，柯欐潔等3 人確為系爭土地之所有權人，楊蒼安徒執上情抗辯，核屬無 稽。按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權 第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有 拆除之權限。附表一所示地上物，為各該占用人欄所列之人 所有，為兩造所不爭執（本院前審卷三第551 至552 頁）， 是柯欐潔等3 人主張各該占用人就其地上物有事實上處分權 ，並以之為被告據為請求，即屬有據。
㈡陳玉瓶等13人先前與建築信合社間，有無租地建屋之租賃關 係存在？如有，該租地建屋契約嗣有無因房屋不堪使用而消 滅？
⒈陳玉瓶等13人與建築信合社有租地建屋之租賃關係存在： ⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在， 民法第425 條第1 項定有明文。又共有人出租分管土地 後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人 取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民 法第425 條規定，對於受讓人仍繼續存在（最高法院87 年度台上字第711 號裁判意旨參照）。租用基地建築房 屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃物契約，對 於房屋受讓人，仍繼續存在（民法第426 條之1 ），陳 福元等7 人有向建築信合社承租占用之土地，提出地稅 領收手摺、地租金表、地租繳款收據、土地租金入金單 、土地租用租單、地租往來簿摺、聲請調解狀、調解程 序筆錄為證（原審卷一第75至76、248 至249 頁、卷三 第100 至105 、117 至119 頁、卷八第19至21、38至40 頁、重上卷一第29至33、41至42頁、卷二第373 至381 、405 頁），上開租單係民國41年至52年間所製作，年 代久遠，紙質泛黃陳舊，呈現早年之外觀格式，經核顯
非臨訟偽造，堪信真正。則陳玉瓶等13人之父祖輩或前 手（不爭執事項㈧、㈨）即陳福元等7 人曾有向建築信 合社承租土地之事實，足堪認定。
⑵依上揭土地租用租單記載，建築信合社將過田子段367 地號之部分面積土地出租的繳租期間為41至52年間，當 時即已有367-3 地號土地存在。柯欐潔等3 人主張租約 明載承租地號為367 地號，而系爭土地當時地號為同段 367-3 地號，可見二者為不同土地等語。就此陳玉瓶等 13人則以租約所載地號僅係大略之寫法等語為辯。查， 惟林明斷於47年間出賣附表一編號8 所示地上物，當時 之土地為367-3 地號，該買賣契約記載林明斷住址為該 地上物門牌號碼（原審卷八第28至29頁），以及陳福元 、吳南山、楊生賜、黃選、王騫、林貴之戶籍謄本均於 35年即在系爭土地設籍（重上卷二第451 、458 、467 、472 、卷三第504 、507 頁），甚至對造等人所提出 陳福元等承租人之租單、聲請調解狀、房捐查定通知等 ，記載承租人地址即為其等繼承人目前占用如附圖一所 載地址（原審卷一第83頁、卷三第105 、119 頁、卷八 第19頁、重上卷一第31、42頁），可知陳福元等7 人自 承租起占用系爭土地。倘陳福元等7 人係承租367 地號 ，而非367-3 地號，衡情應無於租用367 地號土地後， 卻反而一致占用非其所租用之367-3 地號土地建屋居住 之理，足認租約誤載承租367 地號，實係承租367-3 地 號土地，始符事實。上開租約距今年代久遠，而星展銀 行並無留存其前身建築信合作社（不爭執事項）於40 、50年間有關同段367 地號土地租約資料，有該行100 年12月5 日星銀（100 ）字第100568號函可佐（另案一 審卷二第292 頁），自難期待陳玉瓶等13人再行另提出 其他記載承租系爭土地正確地號之文書。參酌建築信合 社確為過田子段36 7及367-3 地號土地共有人，以及陳 玉瓶等13人長期占用土地，先前均未曾經系爭任一土地 共有人提出異議等情綜合判斷，足認租約所載過田子段 367 地號係367-3 地號土地之誤載或略載，建築信合社 確有將367-3 地號土地出租予陳福元等人，上揭租約實 質確係針對系爭土地為之。按土地共有人未經其他共有 人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生 效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不 以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地 出租，該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有效 （最高法院83年度台上字第1139號判決參照）。柯欐潔
等3 人主張建築信合社在民國41至52年長期間將系爭土 地出租、收租，未得陳啟峰等其他共有人同意，兩造不 生租賃關係云云，揆諸上揭說明，自屬無據。
⒉陳玉瓶等13人之租地建屋契約，嗣後有無因房屋已不堪使 用或已拆除重建而消滅？
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契 約，民法第451 條定有明文。祇須出租人於租期屆滿後 ，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而不即進而 積極的表示反對續租，即生視為不定期限繼續契約之效 果（最高法院70年台上字第4636號判決參照）。又民法 第451 條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示 之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一 種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最 高法院46年台上字第1828號判例參照）。柯欐潔等3 人 主張上開租約之租期僅有1 年，租期屆滿後，租賃契約 應已消滅云云。惟陳福元等7 人及其繼承人、後手於租 賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，建築信合社及 土地之受讓人無即表示反對之意思，且長期任由承租人 為租賃物之使用，依上開說明，各該租約因默示更新， 而視為以不定期限繼續契約，且租賃契約繼續有效存在 ，不因承租人有無中斷繳租而受影響。至柯欐潔等3 人 又以：依卷附之租借契約第2 條定有租借期間，應屬定 期租賃，該第3 條約定期滿應由雙方另定新約，始生繼 續租借之效力，是該租約於租期屆滿時，即當然消滅， 不生默示更新而成立不定期租賃契約之餘地云云，並提 出土地租借契約書為據（原審卷八第154 、157 頁）。 惟查，觀其所提出之土地租借契約係建築信合社與訴外 人林銀生於50年5 月26日所簽訂，該約第2 條規定租借 期限僅6 個月，且契約內容與陳福元等承租人之租約顯 不相同，況建築信合社於51年1 月1 日即與林銀生另訂 租期1 年之租約，該約已無與上該租借契約第3 條相同 之規定，有土地租金入金單可憑（原審卷八第162 頁） ，是柯欐潔等人所提上該林銀生之土地租借契約與另造 等人無關，柯欐潔等3 人以另造等人所提出租單格式相 同，各占用人占有過程雷同，另造等人應有與林銀生相 同之土地租借契約書云云，核屬個人所為臆斷，不足採 信，不得因此認為本件無民法第451 條之適用。按民法 第449 條第1 項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之 該條項所定「逾20年者縮短為20年」，可以瞭然（最高
法院65年台上字第2722號判例意旨參照），訟爭租約前 因默示更新而成立不定期租賃契約，已如前述，柯欐潔 等3 人主張租地建屋契約未定租賃期限者，其租賃期間 應受民法第449 條第1 項所定不得逾20年之限制云云， 自非足取。
⑵按不動產定期租賃契約之當事人，不得聲請法院增減租 金，此觀民法第442 條規定自明。租賃期間之長短雖係 由當事人自由約定，倘當事人訂立長期租約，期間內不 動產之價值有無昇降，當事人有時難以正確預料，出租 人出於利害考量，因而形式上改與承租人訂立短期租約 ，租期屆滿再行續約，以利租金調整，該契約之定性仍 應依租賃目的探究兩造真意而為判斷，不得徒以期限甚 短，無法達長期居住之目的，逕認非租地建屋契約。考 諸陳玉瓶提出其父親陳福元承租之地租往來簿摺、聲請 調解狀，顯示45年1 月起每月租金16.2元，50年7 月10 日聲請調解狀記載：46年1 月起未繳納每月租金42.9元 等語（重上卷一第29至32頁）；楊蒼安提出其父親楊生 賜之地租往來簿摺、土地租金入金單，顯示43年1 月起 每月租金7.00元，44年1 月起每月租金11.20 元、51年 1 月起每月租金18.2元（原審卷一第75至76頁）；林香 伶（註：係柯欐潔等3 人於101 年7 月17日當庭撤回之 原審被告）提出林銀生之土地租金入金單，48年7 月起 每月租金8.5 元、50年9 月起每月租金21.3元；林明斷 部分，50年9 月至51年10月每月租金23.5元，56年5 月 至57年6 月每月租金25元、57年7 月至12月每月租金80 元，58年1 至6 月每月租金70元（原審卷八第27頁、第 159 至160 、162 至頁），可見租金日後多逐漸調高， 各該契約租期所以暫定一年，出租人之目的應係為適時 反應租金市場行情及承租人經濟條件，不欲受民法第44 2 條所限制，且契約租用期間既記載「暫定」為一年， 實際上雙方亦非確實以一年一約方式每年換約，而係屢 見以一年租約卻向承租人收取數年租金之入金記載，待 入金表格填載完畢或一定數量後，再轉入新租約，此見 建築信合社以51年9 月租約向吳南山收取自50年9 月起 至52年3 月份之租金，記載「轉入52年入金單」（重上 卷一第41頁）、向楊生賜自50年12月持續收取至52年12 月份之租金（原審卷一第76頁）、建築信合社向黃選收 取自50年9 月至52年2 月份之租金，記載「轉入52年入 金單」（原審卷三第104 頁）、建築信合社向林貴收取 自48年6 月至52年3 月份之租金（原審卷一第248 、24
9 頁）等記載即明，足見租期僅為形式上之記載，雙方 寓意有長期租用基地之意。再佐以上開租單、入金單、 聲請調解狀內載房屋地址係坐落在租賃基地，以及林明 斷之收據記載「建屋一間」或「建屋一間，空地10坪」 等情形（原審卷八第31至36頁），可知訟爭基地係用以 建屋，租金收據等亦有建物之相關記載，各該租賃契約 應係以建屋為目的而訂立，核其性質屬基地租賃建屋契 約，而非一般土地租賃契約。
⑶按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前 手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為 目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明 定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應 解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪 使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常 使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所 造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則， 在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可 抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當 事人租地建屋之原始目的，而失情理之平（最高法院95 年台上字第388 號判決參照）。經查：
①陳玉瓶、吳崑良、楊蒼安、王添瑯、林麗雲及林祈福 等3 人占用附表一1 至3 、7 至9 之地上物，甘麗燕 等3 人占用附表一編號4 其中門牌號碼為35、37號之 地上物、王火全占用附表一編號5 其中門牌號碼為35 -1號之地上物，屋齡均逾60年，屬構造別為代號「E 雜木」或「D 雜木以外」，有房屋稅課稅資料可稽（ 原審卷一第343 、349 、365 、371 至372 、395 至 397 頁），楊蒼安自承該屋破損，目前作為堆放雜物 之用，並有照片可考（重上卷一第175 、179 、203 頁）。上該地上建物於民國3 、40年間原為雜木或雜 木以外構造之建築物，參考行政院頒佈之固定資產耐 用年數表，耐用年數分別為30年、35年，迄今已超過 耐用年限甚久，堪認該等房屋早在民國97年以前即已 不堪使用，是以先前原有租地建屋之法律關係，已因 房屋不堪使用而消滅。
②甘麗燕等3 人所占用附表一編號4 其中門牌號碼為34 -1、34-3、34-4號之地上建物、王火全占用附表一編 號5 其中門牌號碼為29-1、35-2號之地上建物、王建 順占用附表一編號6 地上建物，屋齡至多30餘年，目 前分別屬構造別代號「F 磚石造」、「J 鋼鐵規格未
達90×90×6 公厘」，有房屋稅籍資料可證（原審卷 一第373 、375 、378-379 、383 、387 頁），可見 上開地上建物為渠等嗣於民國70年後，因先前原有建 物不堪使用，始故而拆除所重建，更新材質結構，渠 等未能證明係經出租人同意而改造，揆諸前開說明， 原租賃關係已於當時因房屋不堪使用而當然消滅。 ③本院前審曾到場勘驗，附表一所示地上建物，除編號 3 楊蒼安部分仍為從來之木造結構外，其餘現狀均已 改變為磚造建物，有勘驗筆錄及照片為憑（重上卷一 第175 至176 、179-180 、183 至186 、202-204 、 208-217 頁）。吳崑良固辯稱吳南山於47年經建築信 合社同意而改建等語。然觀諸吳南山向高雄市政府申 請修繕說明記載：「竊氏所有木造平房乙棟因年久失 修，部分材料腐損、屋頂破漏亟待修理，爰擬不變更 原形尺寸、不增加面積、不加高為原則，抽換腐損料 ，並修水泥瓦. . . . . 。」，經高雄市政府核准「 照原形不增加面積及高度，並不變質為原則修繕。」 （重上卷一第43、45頁），則吳南山於47年既僅抽換 腐損料，並修水泥瓦，可見附表一編號2 房屋經該修 繕後，仍為雜木構造房屋，依上說明，已逾耐用年限 甚久，吳崑良辯稱該屋無不堪使用之情形，自屬無據 。至於王火全、黃進成空言其分別在50、52年間定期 租賃之存續期間內翻修地上建物，未提出證據證明， 不足採信。至於陳玉瓶等人援引最高法院51年台上字 第2987號判例，以：「租用建築房屋之基地，非有土 地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回， 縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要 未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之 屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀 相符，出租人均負有同意重建之義務」等語為辯。惟 上該判旨之基礎事實，係針對租地建屋契約之房屋尚 未達不堪使用之程度，然因不可歸責於承租人之事由 致房屋滅失時，所為之闡釋，與訟爭房屋事實上已達 不堪使用程度者兩者事實不同，於本件情形，自無適 用之餘地（最高法院104 年度台上字第559 號判決參 照）。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。經查， 柯欐潔等3 人為系爭土地所有權人，陳玉瓶等13人各為附表
一所示地上物之事實上處分權人，渠等分別無權占用系爭土 地，柯欐潔等3 人本於所有權妨害除去請求權、所有物返還 請求權，請求陳玉瓶等13人將附表一「占用位置欄」所示地 上建物拆除，將所占有土地返還柯欐潔等3 人，洵屬有據， 應予准許。
㈣陳玉瓶等13 人應返還不當利得
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通念。次按城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10% 為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第 1 項、第105 條定有明文。又土地法第97條所謂土地之價 額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，而法定 地價，依土地法第148 條規定，為土地所有人依該法規定 所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則指土地所有 人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告 申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政 機關公告之地價而言（平均地權條例第16條參照）。再基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，非 必達申報總地價年息10% 最高額。陳玉瓶等13人無法律上 原因占用如附表一占用位置欄所示，面積各如該表占用面 積欄所示土地，渠等因而受有利益，妨害柯欐潔等人對於 該部分土地之使用收益，致受有相當於租金之損害。邱螺 蘭、陳添桂已將不當得利請求權讓與柯欐潔（債權讓與書 見原審卷二第38頁），則柯欐潔依據不當得利之規定，請 求附表二所示他造各當事人返還相當於租金之利益，洵屬 有據。系爭土地位於高雄市三多四路巷內，步行2 分鐘可 至三多四路，附近有三多商圈、八五層大樓、百貨公司、 戲院、商店林立，並有高雄捷運紅線（三多站）可達，經 原審於98年6 月10日勘驗明確，有勘驗筆錄可參（原審卷 一第259 、260 頁），並為陳玉瓶等13人所不爭執。審酌 土地所在位置鄰近三多商圈，然位於三多商圈邊緣，所處 位置在巷內，並參酌鄰近其他無權占有者（原審共同被告 ）應返還柯欐潔相當租金之不當利得，業經原審判決認以 按申報地價年息5%計算業已確定等情，認陳玉瓶等13人就 占用土地之利益，以按申報地價年息5%計算為適當。又陳 玉瓶等13人占有附表一所示土地地號、面積、申報地價， 並有高雄市政府地政處新興地政事務所土地複丈成果圖、
地價謄本、土地登記謄本等可稽（原審卷一第301 至304 頁，原審卷七第108 至113 、193 至196 頁、重上卷一第 254 頁），則柯欐潔得請求陳玉瓶等13人給付不當利得之 金額，就陳玉瓶、吳崑良2 人即准如原審判決附表二編號 7 、編號16所示，其他11人准如本判決附表二所示，逾此 金額範圍之請求，不應准許。柯欐潔請求陳玉瓶、吳崑良 再給付如本判決附表一編號1 、2 乙欄所示之不當得利， 不應准許。
八、綜上，柯欐潔等3 人本於土地所有權人地位，請求陳玉瓶等 13人將附表1 所示地上建物拆除，返還占用之土地，洵屬正 當，及柯欐潔依不當得利請求權，請求陳玉瓶等13人，返還 不當利得，在前述應准許範圍內，亦屬有據，均應予准許， 逾此金額之請求，則不應准許。原審判命陳玉瓶、吳崑良拆 屋還地及給付按地價年息百分之5 計算不當利得，核無違誤 。陳玉瓶、吳崑良上訴求為廢棄，為無理由。柯欐潔上訴請 求陳玉瓶、吳崑良2 人應再給付不當利得，亦無理由。至於 原審駁回柯欐潔等3 人請求楊蒼安等11人拆屋還地，既有未 當，則柯欐潔等3 人上訴請求廢棄原審就此部分之判決，為 有理由，應由本院將該部分之判決廢棄，改判如主文第2 項 所示。又柯欐潔請求楊蒼安等11人給付不當利得部分，經其