臺灣高等法院臺南分院民事裁定 106年度抗字第228號
抗 告 人
即異 議 人 侯正乙
上列抗告人因債權人蔡佳茂與債務人陳妤潔間清償債務強制執行
事件（臺灣臺南地方法院106年度司執字第29929號），不服司法
事務官所為裁定聲明異議，對於中華民國106年9月13日同院106
年度執事聲字第65號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告及異議意旨略以：伊前於105年1月28日間向債務人陳妤 潔承租坐落臺南市○○區○○段000地號土地上建號000建物 即門牌號碼臺南市○○區○○路00號00樓之00房屋（下稱系 爭房屋），並訂立租賃契約。因陳妤潔表示與其夫蔡佳茂有 多起訴訟，無工作收入急需資金，議價後伊同意預付租金新 臺幣（下同）18萬元，以民間借貸利率2分計算為每月利息3 600元，加計名義上租金3500元，實際租金應為7100元，較 陳妤潔於102年11月至103年8月收取之租金7000元高，租金 並未過低。系爭房屋所屬YES遠東大樓住戶高達300戶，進出 人數眾多，且出租房屋無需向管理員登記，大樓管理員未必 知悉出租情形。契約當事人本可自由決定收取款項之立據方 式，不拘泥於任何方式，原裁定以管理員未經具結之陳述， 及收取押租金未在租約內填寫收受金額，認定系爭房屋未出 租，與庶民生活經驗不符，況查封時衣櫥內為男性衣物，非 出租人陳妤潔女性衣物，且管理員在一樓大廳，從未知悉伊 由地下室車道進出，再司法事務官調查抗告人與債務人陳妤 潔實體法律關係，已逾越職權，原裁定駁回伊之聲明異議， 即有未洽，請求廢棄，請為適法裁定等語。
二、按「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：為 查封原因之權利。不動產之所在地、種類、實際狀況、使 用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重 漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易 之特殊情事及其應記明之事項。債權人及債務人。查封 方法及其實施之年、月、日、時。查封之不動產有保管人 者，其保管人。」為強制執行法第77條第1項所明定。 又「查封筆錄記載本法第77條第1項第2款所列事項，如為土 地，應載明其坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情 形；……如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有 者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、
住所、占有原因、占有如有正當權源者，其權利存續期間。 如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出 租約，或未訂有書面租約者，亦應詢明其租賃起訖時間、租 金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人 事後勾串第三人偽訂長期或不定期限租約，阻撓點交。」為 辦理強制執行事件應行注意事項第41點第2款所規定。 次按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為 第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承 受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。又拍賣之不 動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產 為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交， 不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響，辦理 強制執行事件應行注意事項第57點第2款亦有規定。 是查封之不動產於查封時，係由債務人或第三人占有之實際 狀況，執行法院應依職權調查，以為決定拍定後點交與否之 依據，如第三人另主張本於其他法律關係（如租賃關係）而 於查封前即占有拍賣標的物時，執行法院雖不得就第三人所 主張之法律關係（如租賃契約關係）是否實在為實體上之審 認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實，依職權斟 酌相關卷證資料為形式上審查。
三、經查，原審法院民事執行處就本件強制執行事件於106年4月 28日下午2時15分至系爭房屋現場實施查封程序時，債務人 及抗告人均未在場，經詢問系爭房屋所屬大樓管理人表示， 該址現為債務人自用，債務人偶而才會回來居住等語。嗣於 同年5月12日下午2時32分，同院民事執行處再會同朱義新建 築師事務所價鑑人員、轄區派出所警員、相對人、鎖匠等人 至系爭房屋現場勘查鑑價時，亦未發現抗告人在場，而系爭 房屋內僅擺設有簡單傢俱、電腦乙台及數件衣物，現場未有 日常生活起居常見之個人物品等情，此有上開期日之執行筆 錄、相對人提出會勘現場照片、106年5月23日朱義新建築師 事務所不動產估價報告書1份在卷可查（見執行卷第48-51、 68、76-83、90-101頁）。原審法院民事執行處據前開實施 查封及會勘時占有狀態，認系爭房屋實際為債務人占有，並 無第三人或抗告人占用之情，尚無不當。參酌相對人即債權 人蔡佳茂提出債務人陳妤潔於101年間將系爭房屋出租第三 人時，檢附於租賃契約書之系爭房屋出租前之屋內陳設照片 （見執行卷第190頁），與民事執行處於106年5月12日勘查 系爭房屋之擺設、使用狀況亦大致相符。又臺南市政府警察 局第二分局受民事執行處囑託，於106年7月20日上午9時40 分許查訪系爭房屋使用現況結果，亦回報系爭房屋現為空屋
，依管理員稱僅債務人陳妤潔偶爾回來拿信件等語，此有臺 南市政府警察局第二分局106年7月31日南市警二偵字第1060 000000號函暨房屋現況調查表在卷可佐（見執行卷第309、3 10頁），益證民事執行處認定系爭房屋仍為債務人占有，並 無第三人或抗告人占用之事實，並無違誤。
四、執行法院雖不得就抗告人所主張之租賃關係是否實在為實體 上之審認，然仍應就抗告人是否於查封前即占有系爭房屋之 事實，依職權斟酌相關卷證資料為形式上審查、調查明確後 而為認定。抗告人雖提出系爭房屋租賃契約書及租金收據各 1紙，主張自105年1月27日即向債務人承租系爭房屋使用迄 今云云。惟查，抗告人所提出之租賃契約，關於承租人住居 所資料乙欄，並未記載抗告人之戶籍地，或其他可資識別之 資料，而逕以系爭房屋之地址為抗告人之住居所地，與一般 簽立租賃契約書記載方式有異。又債務人於101年至103年間 ，就系爭房屋出租他人，係約定每月租金為7000至7500元， 然抗告人與債務人約定每月租金3500元，非僅為前開租金之 一半，且為同棟大樓其他房屋租金行情之半數。其約定每月 租金3500元，租金給付方式係以：一次給付18萬元，每月扣 減應付租金，於該18萬元不足扣減時，承租人須按月補足繳 納。押租金或擔保金7000元（見執行卷第71頁）。在租賃初 期，或有如抗告人所稱，債務人獲得期前利息，以民間利率 2分（年息24%）核算每月3600元利息，然在該18萬元每月扣 減3500元漸減後，其後何能謂：「加計名義上租金3500元， 實際租金應為7100元，並無過低」，是依該租賃契約及收據 即值堪疑。再縱抗告人與債務人陳妤潔簽有該租賃契約，然 尚不能即謂陳妤潔已將系爭房屋交付承租人侯正乙。據此， 原審法院民事執行處因實施查封及會勘結果，系爭房屋實際 為債務人占有，而非抗告人占有狀態，則民事執行處依辦理 強制執行事件應行注意事項第41點第2款規定，通知抗告人 另提出租賃契約之公證書、或使用系爭房屋期間曾收受文件 、包裹等函件，以資證明抗告人確因租賃關係占用系爭房屋 乙節，依法有據，並無違誤之處。
五、綜上所述，抗告人未於查封日前承租占有使用系爭房屋，系 爭房屋仍為債務人占有。從而，原裁定維持司法事務官裁定 駁回抗告人之聲請及聲明異議之見解，駁回抗告人之異議， 即無違誤，抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定為不當，求予廢棄 ，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 丁振昌
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提再抗告，應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 107 年 2 月 2 日
書記官 凌昇裕
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┐ │編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤
│1 │臺南市│○○區 │○○ │ │000 │空│1755.37 │10萬分之293 │800,000元 │
│ │ │ │ │ │ │白│ │ │ │
│ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤
│ │備考 │重測前：○○段○○段000地號。 │
└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘
┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │
├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤
│1 │274 │臺南市○○區○│20層樓│11層：37.04 │陽台4.20 │ 全部 │1,700,000元 │
│ │ │○段000地號 │房、鋼│合計：37.04 │ │ │ │
│ │ │--------------│筋混凝│ │ │ │ │
│ │ │臺南市○○區○│土造、│ │ │ │ │
│ │ │○路00號00樓之│住家用│ │ │ │ │
│ │ │00 │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤
│ │備考│包括共同使用部分000、000、000建號之持分。 │
└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘