臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第113號
上 訴 人 劉燕珍
鄧錫河
共 同
訴訟代理人 劉正穆律師
被 上訴 人 劉志胤
賴美純
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國
105 年12月19日臺灣新竹地方法院104 年度重訴字第208 號第一
審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年1 月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之；但請求 之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第 1 項準用第255 條第1 項第2 款規定甚明。上訴人於本院追 加以民法第179 條規定為訴訟標的之備位訴訟，核係基於與 原訴同一之基礎事實，應予准許。
二、上訴人主張：上訴人劉燕珍於民國104 年2 月3 日與被上訴 人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受被上訴人 所共有、主要用途為商業用如附表所示房地（下稱訟爭房地 ），價金新臺幣（下同）2300萬元已支付完畢，訟爭房地並 於同年3 月20日移轉登記為伊共有。被上訴人於締約過程未 告知訟爭房地含停車位，系爭契約亦標註無停車位。詎伊於 同年7 月2 日發現附表編號1 所示房屋（下稱系爭房屋）， 室內竟含兩個停車位，可供店舖使用之面積僅8 平方公尺， 與系爭契約約定內容不符，具有物之瑕疵，伊得解除系爭契 約或請求減少價金等情。爰依民法第259條規定，求為命被 上訴人連帶給付2300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法 定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起 上訴，並於本院追加備位之訴，依民法第179條規定請求所 減少之價金）。其上訴及追加之訴聲明為：㈠原判決廢棄； ㈡先位聲明：被上訴人應連帶給付伊2300萬元，及自起訴狀 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢備位 聲明：被上訴人應連帶給付伊618萬4054元，及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣願供擔 保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約第1條第2款建物標示之主要用途
欄，已明確記載「商業用（店舖及停車空間）」。簽約時承 辦代書黃玲玉並就系爭房屋內有停車位乙情，向兩造確認無 訛。伊並無隱瞞，上訴人不得解除契約或請求減少價金等語 ，資為抗辯。
四、上訴人劉燕珍於104年2月3日與被上訴人簽訂系爭契約， 約定以2300萬元向被上訴人購買其共有之訟爭房地，該房地 於104年3月20日移轉登記為上訴人共有，買賣價金業經上訴 人付清，系爭房屋之面積內含停車空間75.5平方公尺等情， 為兩造所不爭執（見本院卷第316頁），並有土地及建物所 有權狀（見原審㈠卷第31至36頁）、系爭房屋使用執照平面 圖、面積計算表（見原審㈠卷第39至41頁）在卷可稽，堪信 為真正。上訴人主張系爭房屋內含停車空間為物之瑕疵，伊 得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金，而請求回 復原狀或返還所減少之價金等節，則為被上訴人所否認。是 本件應探究者為：㈠上訴人得否依民法第359條規定解除系 爭契約或請求減少價金？㈡上訴人依同法第259條或第179條 規定請求返還已付或所減少之價金，有無理由？茲論述如下 ：
（一）上訴人不得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金 。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於交付時，或契約 另訂危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣 因物有瑕疵，而出賣人依上開規定，應負擔保之責者，買 受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354 條 第1項本文、第359條本文、第373條所明定。惟物之瑕疵 ，係指存在於物之缺點，即依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而 言（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。若買 賣之物已符合契約之約定，而無應具備之價值、效用及品 質上之欠缺，即不能謂有物之瑕疵，買受人自不能解除契 約或請求減少價金。
⒉依系爭買賣契約書第1 條第2 款建物標示，就系爭房屋之 主要用途記載為「商業用（店舖及停車空間）」；簽約當 時之承辦代書黃玲玉證稱：系爭契約主建物標示「店舖及 停車空間」是伊所書寫，伊有告知買賣雙方，建物主要用 途是商業用，含店舖及停車空間，上訴人未就該停車空間 提出疑義等詞（見原審㈠卷第61頁背面、62、180頁背面 ）；上訴人劉燕珍對黃玲玉上開證詞，陳稱：「…我以為 這可能是來賓停車位或持分而已…」等語（見原審㈠卷第
62頁背面），參互以觀，堪認被上訴人已表明系爭房屋用 途為店鋪及停車空間，並為劉燕珍所知悉。
⒊上訴人雖謂：訟爭房地之仲介銷售資料表中，房屋現況記 載為店面、無車位；伊看屋時，屋內為辦公室裝潢，無停 車位；系爭契約簽約前，被上訴人未告知現狀與使用執照 不符，足見雙方認知系爭房屋可全部作為店舖使用云云。 然系爭契約既以書面為立證方法，並載明主建物用途含停 車空間，復經承辦代書告知訂約雙方，則買賣標的物之效 用，即應依該書面之記載。上訴人依其簽約前之主觀認知 ，而為悖於契約約定之主張，要非可採。
⒋上訴人又稱：被上訴人經伊多次詢問有無停車位時，一再 否認，可見系爭契約買賣標的物不含停車位云云，並以證 人即仲介人員劉宏璋之證言為據。惟上訴人既稱其看屋時 ，系爭房屋未劃設停車位，倘其仍產生屋內是否含有停車 位之疑義，並據以提出詢問，則其對系爭房屋法定用途， 顯具甚高之敏感度。基此，於系爭契約之建物標示欄載明 主要用途包含停車空間，且承辦代書已為說明之情況下， 當必提出質疑而無逕行簽約之可能。由是可見，上訴人詢 問有無停車位，乃指訟爭房地之買賣有無包含專有部分以 外之停車位而言，至為明確。是以，則被上訴人或仲介人 員縱告知不含停車位，亦與系爭房屋含有停車空間乙節， 不生矛盾，上訴人據之主張系爭契約之買賣標的物，不應 含有停車空間云云，亦非可取。
⒌上訴人復謂：被上訴人於系爭契約所附現況說明書第8 項 「是否有車位」之欄位勾選「否」，未告知系爭房屋含停 車空間云云。然觀諸上開欄位所列選項「是否有車位，如 有，請檢附使用憑證影本，如管委會車位證明，停車出入 證或最近一期繳費單據、起造人車位使用證明（附位置圖 及轉讓記錄) 、全體區分所有權人分管協議書等」；其備 註說明欄列載：「車位編號、地面層、地下層；產權；管 理費、使用方式及車位種類」等文字以察，可知該欄位係 關於共同使用部分停車位之選項，與設於專有部分內之系 爭房屋停車空間無涉。而系爭契約並無買賣配置於共同使 用部分之停車位，則被上訴人於上開欄位勾選「否」，當 係告知系爭契約不包含專有部分以外之停車位而已，尚不 能曲解為故意隱匿系爭房屋內包含停車空間之情況，要屬 明灼。
⒍上訴人另稱：被上訴人就訟爭房地之違建情形，僅於現況 說明書第16項備註欄記載「…位置於一F 上方夾層」，未 揭露系爭房屋未劃停車位之現況與使用執照有所不符云云
。然兩造就系爭買賣契約之標的物是否包含停車空間之爭 議，與上開現況說明書第16項所載之「拆除重建、改建、 禁建或糾紛」等情事，顯無關聯。而該項所列之「違建」 ，係指未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執 照，而擅自建造及使用之建物。至系爭房屋屋內之停車空 間，縱有作為店舖使用，亦僅屬「違規使用」，尚非違建 。是被上訴人於該項僅揭露違建範圍為夾層，未提及停車 空間，亦不能指為故不告知，堪予確定。
⒎系爭契約既載明系爭房屋用途包含停車空間，且為上訴人 劉燕珍所知悉，被上訴人並未隱匿該交易訊息，所交付之 主建物內含停車空間，與系爭契約之約定無不符，並非瑕 疵，上訴人自不得依民法第359 條規定解除系爭契約或減 少買賣價金。
（二）上訴人依民法第259 條、第179 條規定請求返還已付、所 減少之價金，均無理由。
上訴人不得解除系爭契約，已如前述，則被上訴人本於系 爭契約而受領該買賣價金，自非無法律上之原因。上訴人 依民法第259 條、第179 條規定，請求返還已付或所減少 之價金，均非有據。
五、從而，上訴人先位之訴依民法第259條規定，請求被上訴人 連帶給付2300萬元本息，不應准許。原審為上訴人敗訴之判 決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由。又上訴人追加備位之訴依民法第179 條規定，請 求被上訴人連帶給付618 萬4054元本息，亦無理由，應予駁 回。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項本文，判決如主文 。
中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 邱育佩
法 官 黃明發
附表：
土地部分：
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│編號│ 縣市 │鄉鎮市區│ 段 │小段│地 號│ 權利範圍 │備 註│
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│ 01 │ 新竹縣 │ 竹北市 │隘興│ │731-1 │278/10000 │ │
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建物部分：
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│編號│ 建號 │ 基 地 坐 落 │ 建物門牌 │ 權利範圍 │備 註│
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│ 1 │2133 │新竹縣竹北市隘│新竹縣竹北市興│全部 │系爭房屋 │
│ │ │興段731-1地號 │隆路5段75號 │ │ │
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│ 2 │2156 │同上 │上筆建物之共同│85/10000 │ │
│ │ │ │使用部分 │ │ │
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│ 3 │2157 │同上 │上筆建物之共同│278/10000 │ │
│ │ │ │使用部分 │ │ │
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│ 4 │2134 │同上 │新竹縣竹北市隘│1/10000 │ │
│ │ │ │口二路1 號 │ │ │
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│ 5 │2156 │同上 │上筆建物之共同│7000/10000│ │
│ │ │ │使用部分 │ │ │
└──┴───┴───────┴───────┴─────┴──────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 康翠真
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。