臺灣高等法院民事判決 106年度上字第790號
上 訴 人 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
上 訴 人 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師
複 代理人 李依玲律師
許榮進
被 上訴人 葉雅琳
黃群閔
共 同
訴訟代理人 簡長輝律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國
106年3月31日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1954號第一審判
決提起上訴，本院於107年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人各給付被上訴人葉雅琳超過新臺幣壹佰肆拾肆萬貳仟陸佰參拾元，及其中新臺幣玖拾壹萬玖仟伍佰捌拾元自民國一百零六年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分；各給付被上訴人黃群閔超過新臺幣壹佰肆拾捌萬玖仟肆佰伍拾柒元，及其中新臺幣玖拾陸萬參仟零柒拾貳元自民國一百零六年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分；及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分、第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。 查上訴人於本院提出相關資料(本院卷第55-70、139-145、1 63-165、199-215頁)，並聲請函查相關資料(本院卷第159-1 61頁)，被上訴人提出相關資料(本院卷第107-121、247-258 頁)，已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定(本 院卷第262頁背面），應准其提出。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人葉雅琳、黃群閔分別於民國 101年3月2日、102年1月19日，以新臺幣（下同）656萬元、 688萬元，向上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司 ）、上訴人楊碧玲購買其預售之「湯城世紀」建案戊區編號 H棟13號房屋及坐落土地、編號F棟9號房屋及坐落土地，並 分別簽定透天房屋預定買賣合約書（下分稱H13房屋契約、 F9房屋契約，合稱系爭房屋契約）及透天土地買賣合約書（ 下分稱H13土地契約、F9土地契約，下合稱系爭土地契約） 。伊已繳付全部價金，上訴人則於104年7月29日交屋，然其 逾期取得使用執照，依約應分別給付葉雅琳、黃群閔遲延利 息15萬9,650元、25萬3,670元；又其逾期交屋，依約應分別 給付葉雅琳、黃群閔遲延利息36萬3,400元、27萬2,715元； 另應賠償伊律師費各4萬元。系爭房地契約內容含「戶戶溫 泉到府」，然其迄未提供溫泉予伊使用，系爭房地顯不具契 約預定之效用，葉雅琳、黃群閔依序得請求缺少溫泉設施之 房屋價值減損89萬1,580元、93萬5,072元；並依序請求懲罰 性賠償金44萬5,790元、46萬7,536元。總計總瑩公司、楊碧 玲應依序給付葉雅琳、黃群閔190萬420元、196萬8,993元， 且應負不真正連帶債務責任，並依序就其中137萬7,370元、 144萬2,608元加計法定遲延利息。爰依系爭房屋契約第10條 第1項前段、預售屋買賣契約範本第15條第4款、系爭土地契 約第11條第1項約定及民法第359條、第179條、第184條第2 項前段、第185條前段、公平交易法第31條、第32條之規定 ，求為命㈠上訴人總瑩公司、楊碧玲各應給付葉雅琳190萬 420元，及其中137萬7,370元自民事更正訴之聲明狀繕本送 達翌日起加計法定遲延利息；如任一上訴人已履行給付，其 他上訴人於其給付範圍內免給付義務；㈡上訴人總瑩公司、 楊碧玲各應給付黃群閔196萬8,993元，及其中144萬2,608元 自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息； 如任一上訴人已履行給付，其他上訴人於其給付範圍內免給 付義務之判決。
上訴人則以：本件土地、房屋預售買賣係二個不同之獨立契 約；且楊碧玲為自然人，非消費者保護法所稱之「企業經營 者」，伊二人不負不真正連帶債務。關於逾期取得使用執照 部分，因對造於103年10月22日前繳納之款項為土地款項， 依約伊無需支付利息；縱認應付利息，亦應以房價佔總價之 比例計算。另本件工程有48天之大雨及颱風期間，不能算入 遲延期間。關於逾期交屋部分，如未繳清期款，不生遲延責 任，然葉雅琳、黃群閔分別於104年9月17日、同年10月27日 ，才繳清第16 、18、20、21各期期款、第14、16、18、19
各期期款，伊未遲延通知。且通知交屋遲延部分，僅能以「 已繳房屋價款」按房價佔總價之比例計算之。另其遲延給付 貸款金額期日部分應予展延。又其請求給付逾期取得使用執 照、交屋之遲延利息，兼有違約金之性質，應予酌減。另律 師費之負擔，僅於土地契約約定，房屋契約則無此約定，其 請求總瑩公司給付律師費，顯無理由，且應依比例計算之， 尤應比照最高法院裁定律師酬金之標準。上訴人日後開發完 成將溫泉設備交予管理委員會，被上訴人即可使用溫泉設備 ，此部分非屬瑕疵；況總瑩公司已得提供溫泉水予被上訴人 使用，亦無其所指之瑕疵存在。再楊碧玲出售之土地無此瑕 疵，計算減損價值僅得依房價計算，且其請求楊碧玲給付缺 少溫泉設施所致價值減損，亦失所據云云，資為抗辯。二、原審命(一)上訴人各給付葉雅琳145萬4,630元，及其中93萬 1,580元自106年2月24日起加計法定遲延利息；如任一上訴 人為給付時，其餘上訴人於其給付範圍內，免除其給付責任 。(二)上訴人各給付黃群閔150萬3,437元,及其中97萬7,052 元自106年2月24日起加計法定遲延利息至清償日止，按年息 百分之五計算之利息；如任一上訴人為給付時，其餘上訴人 於其給付範圍內，免除其給付責任。駁回被上訴人其餘之請 求。上訴人提起上訴，聲明：
(一)原判決關於命上訴人給付本息部分廢棄。 (二)上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
〔被上訴人葉雅琳、黃群閔於原審請求懲罰性賠償金44萬 5,790元、46萬7,536元部分，經原審判決敗訴，未據其聲明 不服已告確定〕
三、查葉雅琳、黃群閔分別於101年3月2日、102年1月19日，以 656萬元、688萬元，向總瑩公司、楊碧玲購買「湯城世紀」 建案戊區編號H棟13號房屋及坐落土地、同區編號F棟9號房 屋及坐落土地，並分別簽定系爭房屋契約及系爭土地契約， 被上訴人已繳付全部價金，上訴人則已交屋之事實，為兩造 所不爭執，並有系爭房屋契約、系爭土地契約、使用執照、 繳款明細表、交屋通知單、交屋明細單在卷可憑（原審卷㈠ 第10-106頁），堪信為真。至被上訴人主張上訴人應依約賠 償逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、律 師費，及返還系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損，並負不真 正連帶責任等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠逾期取得使用執照之違約金部分：
⒈按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的
者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為 標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息 （最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有 違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給 付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依 民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台 上字第576號判例參照）。
⒉依系爭房屋契約第10條第1項、第2項約定：「一、本預售屋 之建築工程，自100年12月31日前開工，並於102年12月15日 以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得 使用執照……。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日 應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方」（原審卷 ㈠第14-15頁）。核總瑩公司此部分所負之債務係依約定期 限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明 ，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，具有違約金之性質 。
⒊又按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契 約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主 管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約 之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不 得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1項公 告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機 關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約 之內容」，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17 條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。查系爭房地契 約，為上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款，屬消費者保護法所稱定型化契約 。次依系爭房屋契約第21條第1款約定：「一、賣方違反第 10條第2項及第19條第1、2款規定者，買方得解除本合約… …並應同時賠償房屋總價款15％之違約金，但該賠償之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限」；系爭土地契約第8 條則約定：「倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行， 若逾期6個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合 約……並應同時賠償房地總價款15％之違約金，但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（原審卷㈠第23 、58-59頁）。對照系爭房屋、土地契約上開條款與內政部 公告「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1項、 第3項規定：「賣方違反……開工及取得使用執照期限之規 定者，買方得解除本契約」、「買方依第1款或第2款解除契
約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲 延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得 低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限」。可知系爭土地契約就賣方違約時之違約 金約定與中央主管機關公告之應記載事項第24條規定相同， 於賣方違約情形，應合併以「房地總價款」計算，如賠償金 額超過已繳價款者，以已繳價款為限，系爭房屋契約則顯然 違反中央主管機關公告應記載之事項。又衡諸常情，不論預 售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立， 或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售 屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時 ，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定 價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4 條第1項第16款），待推案時再分別以建設公司名義出售房 屋、以自然人名義出售土地，即達節稅之目的。然就消費者 之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之 工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。且 黃群閔所給付之買賣價款明細均記載於系爭F9房屋契約後附 之「房屋付款明細表」中，而由楊碧玲簽收（原審卷㈠第87 -88頁），倘黃群閔所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣 價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係記載於「 房屋」付款明細表中。足見上訴人意圖規避消費者保護法之 適用及脫免分散責任，將上訴人本為一體之給付巧立名目任 意拆裂。揆諸上開說明，內政部「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」第24條第1項、第3項規定，雖未記載 於系爭房地契約，仍應構成契約之內容，應一體適用，關於 上訴人逾期取得使用執照之違約金計算，應依上開內政部所 頒應記載事項規定以「房地總價款15％」計算，但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。上訴人辯稱系爭 土地契約之出賣人為楊碧玲個人，不適用消保法之規定，應 以系爭房屋價款佔總價款之比例計算被上訴人所繳納之價款 中有若干比例之房屋價款，並據以計算遲延利息云云，既與 前揭「預售屋買賣契約範本」之應記載事項規定不符，其所 辯洵無足採。
⒋查兩造約定系爭房屋應於102年12月15日取得使用執照，惟 總瑩公司直至103年10月22日始取得使用執照，有使用執照 可考（原審卷㈠第89頁），總計逾期310日，兩造對此並不 爭執。上訴人雖辯稱本件工程有48天之大雨及颱風期間，不 能算入遲延期間云云。惟此非系爭房屋契約第10條第1項但 書所列不計入工期之情形（原審卷㈠第14-15頁），上訴人
以此置辯，並不足採。再葉雅琳於102年12月15日前所繳納 款項為103萬元，黃群閔於102年12月15日前所繳納款項為 151萬元，於103年3月17日再繳納18萬，累計繳納169萬，有 客戶繳納明細表在卷可佐（原審卷㈠第144-145頁），復為 兩造所不爭執。則葉雅琳請求上訴人依上述契約，賠償遲延 利息15萬9,650元﹛計算式：〔1,030,000×5/10000×310日 （102年12月16日至103年10月21日）〕＝159,650﹜，黃群 閔請求上訴人賠償遲延利息為25萬3,670元﹛計算式：〔 1,510 ,000×5/ 10000×92日（102年12月16日至103年3月 17日）＋〔1,690,000×5/10000×218日（103年3月18日至 103年10月21日）〕＝253,670﹜，均屬有據。 ㈡逾期交屋之違約金部分：
⒈依系爭房屋契約第10條第2項約定：「賣方如逾前款期間未 完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息 予買方。若逾期6個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙 方同意依第25條第1款違約之規定辦理」；第14條第2項約定 ：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋； 於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延 完工所應付之遲延利息予買方。（二）賣方就第16條房屋之 瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本 合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手 續」等語（原審卷㈠第14頁、第17頁）；顯示兩造約定於 領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，並支付遲延完工 之遲延利息。此雖無關於遲延交屋違約金之記載。惟按內政 部公告之「預售屋買賣契約範本」應記載事項第15條第1項 第4款規定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進 行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務……4.賣方如未 於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已 繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」等語以觀 ，依消費者保護法第17條第5項規定，上開「預售屋買賣契 約範本」應記載事項第15條第1項第4款規定內容，亦應構成 兩造買賣契約之內容，且應按已繳房地價款計算。又總瑩公 司此部分所負義務係依約定交付房屋，非屬以支付金錢為標 的，依前開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事 項第15條第1項第4款規定「遲延利息」之約定，係指違約金 而言。上訴人辯稱於被上訴人繳清期款或貸款前，不生遲延 交屋責任，且僅以已繳房屋價款佔總房價比例計算云云，與 上開規定不符，亦無足取。
⒉查系爭房屋於103年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契 約第14條第2項前段約定，上訴人至遲應於104年4月22日通
知被上訴人交屋，然上訴人迄至104年8月21日始通知葉雅琳 交屋，迄至104年10月6日始通知黃群閔交屋，有交屋通知單 在卷足憑（原審卷㈠第91頁、第105頁）。而葉雅琳至104年 4月22日所繳款項為139萬，於104年4月30日再繳納500萬元 款項，累積共639萬元；黃群閔至104年4月22日所繳款項為 175萬，於104年8月18日再繳納481萬元，累積共656萬元， 有客戶繳納明細表在卷可佐（原審卷㈠第144-145頁）。依 預售屋買賣契約範本第15條第4款規定，葉雅琳請求36萬3,4 00元之違約金﹛計算式：〔1,390,000×5/10000×8日（10 4年4月23日至104年4月30日）〕＋〔6,390,000×5/10000× 112日（104年5月1日至104年8月20日）〕＝363,400﹜；黃 群閔請求27萬2,715元之違約金﹛計算式：〔1,750,000× 5/10000×113日（104年4月23日至104年8月18日）〕＋〔 6,560,000×5/ 10000×53日（104年8月19日至104年10月5 日）〕＝272,715﹜，均屬有據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條固有明文。惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查 有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除 債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自 治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素 ，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉 證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定 ，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當 數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之 拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人 於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減 ，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅 對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護 （最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查系爭 房地契約有前述上訴人逾期取得使用執照、逾期交屋，即應 計算違約金之情形，依民法第250條第2項之規定，具有損害 賠償總額預定性質。本院審酌上訴人為專業建設公司及負責 人之配偶，對於內政部公告「預售屋買賣契約範本」應記載 事項應得知之甚詳，上開違約金之規定，為上訴人簽約時得 盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，且上訴人確有逾期取得使用執照
310日，逾期交屋8日、113日之情形，違約情節實屬重大。 倘上訴人於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延利息過高而 要求核減，無異將上訴人不履行契約之不利益歸由被上訴人 分攤，不僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私 法秩序之維護，此由上開應記載事項第24條第3項規定：「 不得低於15％」等語，亦可徵之。是本件違約情節既均屬可 歸責於上訴人，並無約定違約金額過高而顯失公平之情形， 上訴人辯稱應依民法第252條之規定予以酌減云云，亦不足 採。
㈣系爭房屋缺少溫泉設施之價值減損部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及 危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定 者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金，民法第354條第1項前段、第373條及第359條前段 分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意 旨參照）。
⒉查系爭房屋契約附件四第16條第3項約定「戶戶有溫泉到主 浴室內。（並附儲存式電能加溫熱水器）」等語（原審卷㈠ 第39頁），堪認上訴人就系爭買賣契約除應具有相關溫泉設 備以外，尚須提供被上訴人享有戶戶有溫泉到主浴室內之契 約內容，始符系爭買賣契約本旨。惟被上訴人於上訴人交屋 時無法使用溫泉設備，為兩造所不爭執。上訴人雖辯稱已完 成溫泉水開發，且已領有水權狀，係因系爭建案現住戶人數 未達標準，致管理委員會無法成立，總瑩公司無法將溫泉設 施點交予管理委員會，方致被上訴人無溫泉可用云云。依總 瑩公司就系爭建案所坐落土地（即桃園市○○區○○段0○0 00地號土地）向桃園市政府申請之溫泉開發，固有水權狀（ 狀號：H960046）、溫泉開發完成證明書在卷可參（原審卷 ㈠第150-151頁），足認系爭建案之水質確為溫泉水無訛。 惟桃園市政府迄105年8月2日始以府水行字第1050184025號 函核定總瑩公司（委託訴外人源興溫泉整體開發股份有限公 司）就系爭建案所坐落土地溫泉井開發工程之開發及使用， 溫泉用水之標的為溫泉觀光飯店150間及一般事務所936間使 用，有溫泉開發及使用計畫書、桃園市政府水務局105年11
月11日桃水行字第1050047254號函在卷可稽(原審卷㈠第237 -240頁、原審卷㈡第13頁）。足見上訴人遲至105年8月間始 經桃園市政府發給水權證明，然總瑩公司前於104年8月21日 通知葉雅琳交屋，於104年10月6日通知黃群閔交屋，並均完 成交屋程序，已如前述，顯見總瑩公司於交付系爭房地時， 仍未具備前開應具效用之內容，構成物之瑕疵。總瑩公司自 應就其出賣之系爭房地於危險移轉時欠缺合法溫泉可使用之 瑕疵一節，負擔保之責。又被上訴人葉雅琳及黃群閔分別於 104年9月3日及104年10月13日受領系爭房屋後，已於104年 10月30日起訴通知上訴人系爭房屋未具備契約預定溫泉之效 用及價值之瑕疵，並行使瑕疵擔保減價請求權；且被上訴人 依民法第365條第1項規定，須依第356條規定通知後6個月內 行使瑕疵擔保減價請求權，以除去權利義務關係不確定之狀 態。則縱依上訴人所稱其於105年8月間獲核發變更內容之溫 泉水權狀後已可合法提供溫泉水,仍無從變更被上訴人以104 年10月30日民事起訴狀行使減價請求權後所確定之權利義務 狀態。上訴人辯稱被上訴人不得行使瑕疵擔保減價請求權， 僅得請求遲延利息云云，亦不足採。再被上訴人係依民法第 359條規定行使瑕疵擔保減少價金請求權，並非解除全部買 賣契約，而民法第363條第2項係以買受人就買賣標的之數物 中有瑕疵之物為解除，出賣人始有可能得主張解除全部契約 ，此與本件情形不同，自無適用之餘地。上訴人以上證五存 證信函，辯稱其得依民法第363條第2項規定主張解除契約云 云，亦不足採。
⒊上訴人雖辯稱：被上訴人簽約時，已同意系爭建案之公共設 施部分，可待系爭建案後期工程完工後始為使用為由，並提 出「『湯城世紀』土地暨空地使用分管同意書」（下稱系爭 分管同意書）以及「授權書（土地使用同意書）」（下稱系 爭授權書）（原審卷㈠第152頁及背面）為證。惟系爭房屋 契約係約定應「戶戶溫泉到府」一節，已詳如前述，可見系 爭房屋之建案除有公共溫泉游泳池以外，每戶房屋尚有各自 專用之室內溫泉設備，而屬系爭房屋之專有部分。是縱認系 爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可延後使用，然系爭 房屋各自專用之室內溫泉設備既非屬系爭建案之公共設施部 分，自無從僅憑系爭房屋契約就系爭建案之公共設施約定可 延後使用等情，逕認被上訴人業已同意系爭房屋所專用之溫 泉設備，待系爭房建案後期工程全部完工後，上訴人始有提 供合法使用之義務。上訴人此部分抗辯，並不足採。 ⒋查系爭房地於危險移轉時，具有無法提供契約預定效用即專 有部分具合法溫泉使用之瑕疵存在，則其交易價值自受有減
損，而致被上訴人因此受有損害，被上訴人依民法第359條 規定，主張減少價金，自屬有據。又兩造就系爭房屋、土地 如有缺少溫泉設施之瑕疵存在，減少價值為13.62％一節， 並無爭執（原審卷㈠第290頁）。上訴人雖辯稱總瑩公司興 建系爭建案已建有溫泉井並有溫泉水水錶，各房屋中之主浴 室內亦已安裝儲存式電能加溫熱水器等設備，僅因溫泉執照 之主管機關為管制溫泉水源而設立行政管制，造成被上訴人 無法使用溫泉設備，而非指房屋有不具備溫泉設備之瑕疵存 在，故前揭鑑定報告以房地不具溫泉設備為前提之鑑定結果 ，於本案不可適用云云。然縱使總瑩公司所交付之房屋均已 安裝溫泉設備，倘無法如系爭房屋契約附件四第16條第3項 約定「戶戶有溫泉到主浴室內」之使用，則與未提供溫泉設 備無異，上訴人以此置辯，亦無足採。從而，被上訴人依民 法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定請求總 瑩公司返還系爭房地缺少溫泉設施之價值減損各89萬1,580 元（計算式：6,560,000×13.62％＝893472，葉雅琳僅請求 89 1,580元）、93萬5,072元（計算式：6,880,000×13.62 ％＝937,056，黃群閔僅請求93萬5,072元），亦屬有據。 ㈤律師費部分：
依系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而 涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗 訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」等語（原審卷㈠第 60、85頁）。查被上訴人因本件買賣約定而涉訟，已各支出 第一審律師費4萬元，提出委任契約及收據為證（原審卷㈠ 第107-108、229頁）。核該律師費用金額尚稱合理，且兩造 既約定以實際支出律師費為準，上訴人辯稱應比照最高法院 裁定律師酬金之標準，並不足採。則以被上訴人於原審敗訴 之比例為十分之三，葉雅琳、黃群閔各依系爭土地契約第11 條第1項之約定請求上訴人給付律師費2萬8千元，為有理由 ，逾此部分之請求，為無理由。上訴人雖辯稱本件為兩個獨 立契約，總瑩公司與楊碧玲間亦非連帶債務，且僅系爭土地 契約第11條第1項約定敗訴之一方負擔他方律師費，系爭房 屋契約則未有約定，被上訴人依系爭土地契約請求總瑩公司 給付律師費，為無理由云云。然依系爭房屋契約第22條、系 爭土地契約第12條第1項規定，系爭房屋、土地契約具有連 帶不可分性，應共同履行等語，總瑩公司、楊碧玲就系爭房 屋、土地契約之義務，應負不真正連帶責任（詳後述），自 不能減免楊碧玲依約負擔律師費之義務，被上訴人自得向楊 碧玲請求有關系爭預售屋買賣涉訟之全部律師費用。上訴人 以此置辯，亦無可採。
㈥總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之義務，應負不真 正連帶責任：
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結 合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照） ，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情 事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思， 一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其 個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中 之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。依系爭房屋契 約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具 有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性 ，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約 時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契 約第12條第1項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分， 與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋 預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日 起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約 時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（原審卷㈠第23- 24、60頁）。足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具 有連帶不可分性，應共同履行，且房屋或土地單獨給付，不 能達契約之目的，應認系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具 有連帶不可分性。
⒉按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之 發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人 為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年 度台上字第367號判決意旨參照）。查被上訴人與總瑩公司 、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物 ，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第 22條前段、系爭土地契約第12條第1項約定，此2份契約「具 連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「 任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2份聯立契約 ，給付目的係屬同一，在使被上訴人同時取得系爭預售屋及 其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2份聯立 契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義 務上，有明顯之牽連關係。即上訴人對被上訴人應負系爭房 屋、土地契約所約定之全部給付義務，上訴人其中1人之違 約，均可視為另一上訴人違約，其等就系爭房屋及土地契約 之履行，屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然，
是如有違約情事，應各對被上訴人負全部賠償責任，惟如其 中一人為給付，其餘上訴人即可免給付義務，故上訴人應成 立不真正連帶債務關係。被上訴人請求上訴人各應給付上述 逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息、缺少 溫泉設施之價值減損、律師費，但如其中一人為給付，其餘 上訴人即可免給付義務，自屬有據。
㈦以上，被上訴人請求總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律 關係，給付葉雅琳逾期取得使用執照之違約金15萬9,650元 、逾期交屋之違約金36萬3,400元、缺少溫泉設施之價值減 損89萬1,580元、律師費2萬8千元，共計144萬2,630元；給 付黃群閔逾期取得使用執照之違約金25萬3,670元、逾期交 屋之違約金27萬2,715元、缺少溫泉設施之價值減損93萬 5,072元、律師費2萬8千元，共計148萬9,457元，為有理由 。逾此部分之請求，為無理由。
四、綜上所述，被上訴人依系爭房屋契約第21條約定、系爭土地 契約第11條第1項約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事 項第12條、第15條第1項第4款、第24條第1項、第3項規定， 請求(一)上訴人各給付葉雅琳144萬2,630元，及其中91萬 9,580元自106年2月24日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；如任一上訴人為給付時，其餘上訴人於其給付範圍內， 免除其給付責任；(二)上訴人各給付黃群閔148萬9,457元， 及其中96萬3,072元自106年2月24日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；如任一上訴人為給付時，其餘上訴人於其給 付範圍內，免除其給付責任；均屬有據，應予准許。逾此部 分之請求（除確定部分外），則屬無據，應予駁回；被上訴 人敗訴部分（除確定部分外），其假執行之聲請亦失所依據 ，應併予駁回。原審（除確定部分外）就超過上開應予准許 部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人 敗訴之判決，及依兩造聲明為供擔保後准、免假執行之諭知 ，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 6 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 謝永昌
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 12 日
書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
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