履行契約等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,106年度,738號
TPDV,106,重訴,738,20180222,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第738號
原　　　告　陳田文
訴訟代理人　劉韋廷律師
　　　　　　林于舜律師
被　　　告　德年國際股份有限公司
法定代理人　呂宵螢
訴訟代理人　張樹萱律師
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國107年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳仟捌佰捌拾萬元，及自民國九十七年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳仟捌佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年間行銷宣傳其土地將由國際知名 建築師客製化設計興建農舍，原告因此於97年7月1日與被告 簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以價金新台幣 （下同）2,880萬元，買受坐落於新北市○○區○○○段○ ○○○段00000○00000地號，面積共4,865平方公尺之土地 （下稱系爭土地），雙方約定系爭土地須持有並設籍新北市 滿2年始得興建農舍使用，復於同日簽訂土地買賣補充協議 書（下稱系爭補充協議）約定系爭土地上之房屋自買方委託 賣方興建開工日起算450天工作日內完成領取使用執照，且 於房屋交付買方同時，賣方完成社區安全管制中心、高爾夫 果嶺練習場、社區菁英會館、生態景觀湖、生態農莊、健康 養生會館、可愛生態動物園區、休閒馬場、寵物旅館，並提 供物業管理進駐服務，被告並同意系爭土地於移轉登記後4 年內如未完成農舍興建，或4年內未達成前開承諾事項，於 接獲原告通知後1個月內買回系爭土地。原告隨即選定德國 「GRAFT」建築設計團隊，並於97年6、8月間與該設計團隊 開會討論設計內容，惟嗣後即未獲聯繫。依農業發展條例第 3條第1項第10款、農業用地興建農舍辦法第2條第1項第5款 、都市計畫法台灣省施行細則第27條第1項第18款規定，劃 定為保護區之土地，需於都市計畫發布實施前，即依法實際 供農業生產，且未停止使用者，始得申請建築農舍。系爭土



地於71年3月10日即被劃入東北角海岸風景特定區計畫案之 「一般保護區」範圍，自79年9月24日起籌設作為「柏林高 爾夫球場」用地，根本未作為農業使用，該球場之設立（籌 設）許可於98年12月3日始遭行政院體育委員會廢止，系爭 土地既於都市計畫發布實施後，非持續、實際、直接從事農 業生產，不得依都市計畫法台灣省施行細則第27條第1項第 18款規定，申請作為興建農舍之基地，被告於系爭補充協議 保證事項顯然不可能達成，原告遂於105年11月30日、106年 1月11日、106年2月22日致函通知被告依系爭補充協議第3條 買回系爭土地。又系爭土地不得興建農舍，無法達成兩造間 買賣契約預定效用，且欠缺被告所保證之品質，而被告原法 定代理人呂台年、現任法定代理人呂宵螢均為訴外人柏林育 樂股份有限公司（下稱柏林公司）之股東，參與柏林高爾夫 球場開發，足見被告於售地時故意不將系爭土地因未供農業 使用不得興建農舍之瑕疵告知原告。再被告刻意隱瞞上開情 事，誆稱系爭土地得興建農舍，並於周邊土地規劃便民、休 閒設施，以該不實資訊詐欺原告，致原告陷於錯誤而承買系 爭土地，原告於106年2月間調閱地籍資料始發見受被告詐欺 ，並已依民法第92條第1項前段規定，撤銷上開意思表示。 為此，爰依系爭補充協議第3條約定請求被告買回系爭土地 ，加計自價金尾款給付日即97年7月15日起至清償日止以週 年利率5%計算之利息，及依民法第354條、第360條、第213 條第1項、第2項規定，請求被告回復原狀、賠償損害，再系 爭買賣契約業經原告撤銷買受之意思表示，依民法第114條 第1項、第113條規定，請求被告返還買賣價金，或依民法第 179條規定，請求被告返還不當得利等語。並聲明：被告應 給付原告2,880萬元，及自97年7月15日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於97年7月1日簽訂系爭買賣契約，該契約首 段已載明買方若欲申請興建農舍，應設籍2年，且應依法令 規定提出申請辦理，雙方並無保證完成農舍興建之特約合意 。系爭土地業經列為東北角海岸風景特定區，依當時都市計 畫法台灣省施行細則規定，應不得申請為高爾夫球場設置使 用，是柏林高爾夫球場雖空有設立許可，卻從未開發使用系 爭土地，被告於93年間經台灣基隆地方法院公告拍賣購得系 爭土地時，僅部分土地有施作整地、種植草皮，且出入道路 通行不易、其上無任何建物或經濟作物，並未達可使用狀態 ，且前開整地、種植草皮行為亦可認屬農業行為，不能認非 屬原來農地使用之狀況，依95年7月21日修正公布之都市計 畫法台灣省施行細則第27條第1項第14款規定，先提供資料



申請農業使用證明書，即得申請建築農舍，系爭土地並無原 告所謂自始不能興建農舍之瑕疵。另坐落於下雙溪段坑子內 小段89-2地號土地所有人已循上開法令程序，完成農舍申請 及興建。且依系爭補充協議第3條約定，原告於取得土地登 記後委託被告興建房屋，若被告自受任進行興建起450天工 作日未完成領取使用執照，或自97年7月15日土地移轉登記 與原告起4年內，即至101年7月15日止，仍未完成農舍興建 ，原告方得請求被告買回，然原告自系爭土地移轉過戶迄約 定之101年7月15日內，均未履行請求被告買回之前提條件即 委託被告興建房屋，足見原告已喪失請求買回權利。縱依民 法第380條規定，原告至遲應於簽約後5年內即102年7月1日 前向被告請求買回，逾此期間原告已不能再主張買回請求權 。又兩造另訂之系爭補充協議，約定被告於原告委託興建房 屋情況下，應於開工日後450天工作日內完成領取使用執照 ，及在土地登記予原告後4年內完成農舍興建，否則原告可 決定通知被告買回以解決爭議，足見雙方無再依損害賠償方 法解決之意，原告不得依民法第360條請求被告為不履行之 損害賠償。再被告就系爭土地買賣之權利義務均已履行完成 ，並無詐欺行為，原告亦無陷於錯誤之可能，況原告於97年 購買系爭土地迄今已近9年，然竟聲稱係於106年2月間調閱 地籍資料始知受騙，顯有違常情，應認其撤銷權之行使已逾 1年等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張兩造於97年7月1日簽訂系爭買賣契約、系爭補 充協議，原告已支付價金2,880萬元予被告，被告於97年7月 15日將系爭土地移轉登記予原告；系爭土地於71年3月10日 劃入東北角海岸風景特定區計畫案之「一般保護區」範圍， 嗣經教育部以79年9月24日台（79）體字第47360號核准設立 （籌設）柏林高爾夫球場，復於98年12月3日遭廢止設立（ 籌設）許可等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系 爭補充協議、土地登記第二類謄本（地號全部）、新北市政 府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、行政 院體育委員會公告在卷足稽（見卷第14-18、第31-36頁）， 堪以採信。
四、本件之爭點為：㈠原告請求依系爭補充協議第3條約定被告 應買回系爭土地，有無理由？㈡原告依民法第354條、第360 條、第213條第1項、第2項規定，請求被告回復原狀、賠償 損害，有無理由？㈢原告主張受被告詐欺撤銷買受系爭土地 之意思表示，依民法第114條、第113條，請求回復原狀、賠 償損害，或依民法第179條，請求被告返還不當得利，有無



理由？茲分別論述如下：
㈠查兩造於97年7月1日簽訂系爭買賣契約、系爭補充協議，系 爭買賣契約約定：「茲雙方同意就本約不動產買賣事宜，爰 訂立各項條款如后，以茲共同信守：甲方（即原告）充份知 悉承購此土地須持有並設籍台北縣滿2年以上始得興建農舍 使用，相關程序依農業發展條例及農業用地興建農舍辦法之 規定辦理。」（見卷第14頁），雙方於同日簽訂之系爭補充 協議第1條約定：「本地塊坐落位置之房屋，賣方承諾自買 方委託賣方興建開工日起算450天工作日內完成領取使用執 照。」第2條約定：「上述房屋交付買方使用之同時，賣方 承諾社區安全管制中心、高爾夫果嶺練習場、社區菁英會館 、生態景觀湖、生態農莊、健康養生會館、可愛生態動物園 區、休閒馬場、寵物旅館全部完成，並提供物業管理進駐服 務。」第3條約定：「乙方同意本宗土地於移轉登記後4年內 如未完成農舍興建、或4年內未達成前2條承諾事項，乙方同 意於甲方通知後1個月內，依本契約所訂之買賣價金加計年 利率5%之利息並負擔登記規費、印花稅、代書費等相關費用 買回本宗土地。」且系爭補充協議並無其他條文，有系爭補 充協議在卷可憑（見卷第18頁），又被告銷售系爭土地予原 告時，提出「捷年台北一莊」客製化流程資料、「NEXT GENE20國際建築博覽會」、GRAFT設計團隊「Bei-lin／貝霖 」建築介紹、GENE20國際建築博覽會圖面等資料（見卷第87 -92頁），並於98年6月5日、98年7月25日間在台北市敦化南 路、忠孝東路路口刊登廣告「捷年GENE21+」、「胡志強先 生，捷年幫你邀請到Zaha Hadid」、「千坪大莊園專線」， 及「一千坪私人土地」、「帝寶級莊園生活」、「遊艇美食 海水湯」、「全台灣唯一的遊艇俱樂部」、「龍洞四季灣」 ，有照片2紙在卷足憑（見卷第167-168頁），堪認被告銷售 系爭土地並非單純出售土地，而是以在該處由被告興建農舍 方式建造國際知名建築團隊設計之高級莊園別墅為號召。被 告既承諾於系爭土地上之農舍交付原告之同時，在該社區興 建完成社區安全管制中心、高爾夫果嶺練習場、社區菁英會 館、生態景觀湖、生態農莊、健康養生會館、可愛生態動物 園區、休閒馬場、寵物旅館，足見系爭土地若無法興建農舍 ，即不能達系爭買賣契約之目的。且系爭買賣契約第10條約 定：「甲方同意本宗土地產權範圍內臨道路之地界線退縮貳 米，作為供社區住戶使用之綠化景觀空間，並由乙方統一負 責施作，其設計與施工費用由乙方負擔」（見卷第16頁）， 益見被告係居於建商之身分，以系爭土地得以興建農舍，且 有國際知名建築設計團隊設計建築，又有各項社區機能設施



，招徠消費者購買「捷年GENE21+」建案土地。消費者當係 受上開特點始受吸引而買受該建案土地，如被告未以社區生 活機能完善、建築設計特出等要素吸引消費者購買系爭建案 土地，當無需承諾系爭補充協議第2條之約定。而觀被告銷 售系爭土地時提出之銷售廣告資料，該等國際知名建築設計 團隊均係被告募集而來，是系爭補充協議第1條所稱「本地 塊坐落位置之房屋，賣方承諾自買方委託賣方興建開工日起 算450天工作日內完成領取使用執照」等語，應係雙方均合 意於原告選定被告提供之建築設計團隊之一後，由被告興建 房屋。此觀被告之「捷年台北一莊客製化流程」所載：「2 年：購地→農業產銷輔導→客製化服務說明→客戶生活與居 住需求訪談→簽立客製化建築設計與營造委辦意向書→確認 建築風格與建築師人選→進行設計與討論（建築設計、室內 空間設計、景觀設計等）→確認設計內容與預算→簽立委建 契約與其它設計合約→申請建築執造〈應係執照之誤〉→進 行施工」、「1年：申領使用執照→產權登記完成→竣工驗 收交屋」等情（見卷第87頁），益臻明確。再被告之GENE20 國際建築博覽會圖面資料（見卷第92頁）顯示「聯合國○○ 區建築師設計編號」之GRAFT、MVRDV、森俊子、陳瑞憲、黃 宏輝、張永和、隈研吾、IAN+、姚仁喜、劉育東、FERNADO 、邱文傑、平田晃久、徐惠林、龔書章、曾成德、楊家凱、 黃聲遠、簡學義、JDS，均係知名之建築公司或建築師，甚 至被告所設置之捷年台北一莊網站亦臚列上開知名建築公司 或建築師（http://nex tgene20.com/page.php?sn=4），足 見上開知名建築團隊係被告用以吸引買家之重要因素。又系 爭土地於97年間之公告地價為0元，公告土地現值為每平方 公尺250元，有系爭土地公告地價、公告土地現值資料在卷 可憑（見卷第93-94頁），原告則係以每平方公尺5,920元（ 計算式：28,800,000÷4,865＝5,920，元以下四捨五入）購 買系爭土地，自屬高價購入，原告既以2,880萬元之高價買 受系爭土地，自無不選任被告臚列之建築團隊設計系爭土地 上之建物之理，堪認原告主張其選定「GRAFT」設計團隊後 ，被告即無下文一節，係屬真實。被告抗辯因本件原告未委 託被告興建農舍，不符合系爭補充協議第1條約定之前提要 件云云，為無可採。
㈡系爭土地係東北角海岸風景特定計畫區計劃案指定之一般保 護區，有新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用 地）證明書在卷可憑（見卷第31頁），依內政部營建署於99 年6月14日召開之會議結論（見卷第37-40頁），系爭土地所 位於之東北角海岸風景特定區土地能否興建農舍使用，係原



則上不可，例外為於都市計畫發布實施前，經認定符合修正 前99年2月1日發布之都市計畫法台灣省施行細則第27條第1 項第15款規定之「原有作農業使用」，始得申請興建農舍。 又系爭土地位於柏林高爾夫球場預定地，該球場預定地部分 土地完成整地工程，部分已完成排水設施並種植草皮，有系 爭土地登記第二類謄本、台灣基隆地方法院特別變價拍賣公 告在卷可憑（卷第33-34頁、第131-137），足認系爭土地因 非原有作農業使用而無法取得政府機關核准建照興建農舍。 被告抗辯柏林高爾夫球場尚未達可使用狀態，不能認非屬原 來農地使用之狀況，且整地、種植草皮行為亦可認屬農業行 為云云，違背一般經驗法則，並不可採。
㈢被告另抗辯李榮南所有、坐落貢寮鄉下雙溪段坑子內小段89 -2地號土地已建有農舍，該土地亦位於柏林高爾夫球場用地 ，足見柏林高爾夫球場預定地並非不能申請興建農舍云云。 惟查，李榮南上開土地係於98年8月4日已興建農舍並取得建 物所有權狀，有台北縣瑞芳地政事務所建物所有權狀1紙在 卷可稽（見卷第77頁），觀諸內政部前開會議紀錄及台灣基 隆地方法院特別變價拍賣公告，柏林高爾夫球場預定地本即 僅有部分土地完成整地工程、排水設施及種植草皮，則於上 開範圍以外之土地，當非不得申請興建農舍。況李榮南於被 告購買柏林高爾夫球場預定地之過程中，出名向台灣基隆地 方法院標購土地，實際資金係由捷年公司所支付，捷年公司 並以柏林高爾夫球場預定地作價投資德年國際開發股份有限 公司等情，業據台北高等行政法院100年度訴字第1627號判 決查明認定在案（見卷第160頁），足認李榮南與被告公司 關係匪淺，自難認李榮南於上開土地上建有農舍即得推論證 明柏林高爾夫球場預定地均屬得建造農舍之土地。另李榮南 該地坐落位置距系爭土地約1公里，有內政部地籍圖資網路 便民服務系統查詢資料在卷可佐（見卷第95頁），兩者相距 非近，自難以彼類此。況比對被告銷售時提供之GENE20國際 建築博覽會圖面資料（見卷第92頁）與前開內政部地籍圖資 資料，可知李榮南所有之上開土地並非在被告銷售捷年台北 一莊農舍土地建案範圍內，被告以李榮南前開土地上得以興 建農舍一節，主張系爭土地並非不得興建農舍，自無可採。 被告另舉出廖溫細嬌所有、坐落於貢寮區長潭段326地號土 地上已蓋有農舍，並提出建物所有權狀為憑（見卷第78頁） ，惟查長潭段土地距離貢寮鄉下雙溪段坑子內小段甚遠，有 內政部地籍圖資網路便民服務系統查詢資料在卷可佐（見卷 第96頁），被告上開抗辯核無可採。
㈣系爭補充協議第3條所稱「乙方同意本宗土地於移轉登記後4



年內如未完成農舍興建、或4年內未達成前2條承諾事項，乙 方同意於甲方通知後1個月內，依本契約所訂之買賣價金加 計年利率5%之利息並負擔登記規費、印花稅、代書費等相關 費用買回本宗土地。」應係指被告未於土地移轉登記後4年 內達成其承諾事項，原告即取得請求被告買回權利，非限制 原告僅得於取得土地所有權後4年內行使請求被告買回之權 利，此理甚明。
㈤綜上，被告抗辯均無理由。又原告係97年7月15日給付尾款 ，則其請求利息之起算日應自翌日起算，是原告主張依系爭 補充協議第3條約定，被告應以2,880萬元買回系爭土地，並 加計自價金尾款給付日即97年7月15日之翌日至清償日止， 以週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求為無 理由。原告依系爭買賣契約、系爭補充協議請求被告買回系 爭土地既有理由，本院毋庸再就原告其餘請求權有無理由予 以審酌，併此敘明。
五、從而，原告依系爭補充協議第3條，請求被告給付2,880萬元 及自97年7月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核符 合規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
民事第八庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
書記官 黃巧吟