臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴更一字第30號
106年度訴更一字第 1號
原 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 章啟明
訴訟代理人 陳宏杰律師
郭俊廷律師
江子維律師
莊慶洲律師
上1人之
複代理人 姜林青吟律師
鍾明諭律師
陳衍仲律師
被 告 林淑美
訴訟代理人 吳德春
被 告 廖欣盈
訴訟代理人 陳順文
被 告 黃家棟
陳宗鵠
陳明美
上 1 人
訴訟代理人 劉貴陽
李秀泉
被 告 張興德
賴守仁
曾秋枝
上 1 人
訴訟代理人 梁惠元
被 告 劉貴陽
蔡淑珠
上 1 人
訴訟代理人 陳陽吉
上列當事人間給付管理費等事件，經本院合併審理，並於107年2
月6日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林淑美應給付原告新臺幣陸萬陸仟柒佰捌拾伍元，及自一百零五年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳宗鵠應給付原告新臺幣玖仟參佰元，及自一百零五年八月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告張興德應給付原告新臺幣壹拾參萬陸仟貳佰柒拾壹元，及自
一百零五年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告賴守仁應給付原告新臺幣伍萬伍仟壹佰貳拾參元，及自一百零五年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告曾秋枝應給付原告新臺幣壹萬玖仟柒佰元，及自一百零五年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林淑美負擔千分之二十二；被告陳宗鵠負擔千分之三；被告張興德負擔千分之四十五；被告賴守仁負擔千分之十八；被告曾秋枝負擔千分之七，餘由原告負擔。本判決第一至五項得假執行，但被告林淑美、陳宗鵠、張興德、賴守仁、曾秋枝如分別以新臺幣陸萬陸仟柒佰捌拾伍元、新臺幣玖仟參佰元、新臺幣壹拾參萬陸仟貳佰柒拾壹元、新臺幣伍萬伍仟壹佰貳拾參元、新臺幣壹萬玖仟柒佰元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件原 告於起訴時原係本於委任契約而有所請求，嗣依被告抗辯之 情節，於民國106年8月14日提出民事訴之追加聲請暨辯論意 旨狀，表示本件原告所追加之請求權為同一建物之所衍生管 理費用問題，縱使委任契約業經終止而不存在，被告仍因原 告繼續管理而受有利益，爰追加無因管理及不當得利之請求 權基礎，核原告所為上開追加，核與首揭規定相符，應予准 許。另原告於107年1月2日庭呈民事變更聲明暨爭點整理狀 ，就對被告蔡淑珠請求金額，以被告蔡淑珠已部分清償為由 ，自新臺幣（下同）250,524元縮減為248,621元，核原告所 為縮減，亦與前揭規定相合，應予准許。
二、次按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書為之，民事訴 訟法第24條定有明文。經查，本件被告住所地雖非屬本院管 轄，惟依兩造所簽訂之「太平洋翡翠灣摘星樓D區房地預定 買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）」第21條第1項約定附 件（包含「太平洋翡翠灣摘星樓D區旅館住戶委託管理切結 書（下稱系爭切結書）」、「太平洋翡翠灣摘星樓D區旅館 住戶管理委託書（下稱系爭管理委託書，與系爭切結書合稱
『系爭管理委託契約』）」等）為契約之一部分；第23條約 定雙方約定就系爭契約涉訟時，同意以本院為第一審管轄法 院，是本院就本件訴訟應有管轄權。
三、再按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主 張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併 裁判，民事訴訟法第205 條第1 項、第2 項分別定有明文。 查本院受理105 年度訴更一字第30號、106 年度訴更一字第 1 號給付管理費等事件，原告均為太平洋建設股份有限公司 ，且所據之基礎事實均係原告主張與各被告間就附件所示房 地（下稱系爭房地）訂有系爭買賣契約書、切結書、管理委 託書及「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓往戶自律公約（ 下稱系爭自律公約）」、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收之管 理辦法（下稱系爭收之管理辦法）」，委託原告管理系爭不 動產，而就系爭房地委託契約存否及管理費、水電費負擔之 爭議，本院考量上開兩事件之原告相同、訴訟標的相牽連且 提出之攻擊防禦方法相近，合於前開法條所定得合併辯論、 合併裁判之情形，爰依前開規定將兩案合併辯論及裁判。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠被告等分別自83年間起至85年間，陸續與原告簽立系爭買賣 契約書、管理委託書、切結書，向原告購買太平洋翡翠灣摘 星樓D區（下稱系爭大樓）如附表所示之房地，並委託被告 管理系爭大樓原告之應有及共有部分。又原告訂有系爭自律 公約、系爭收之管理辦法，委託太福育樂股份有限公司（下 稱太福公司）、福太大樓管理顧問有限公司（下稱福太管理 公司）或負責管理系爭大樓之關係企業成立太平洋翡翠灣摘 星樓住戶服務中心，統籌一切管理事宜，對外代表系爭大樓 ，承住戶之授權與同意委託管理並辦理有關系爭大樓之各種 行政及規約執行事宜。雙方約定住戶按時繳交服務費用，及 分攤公共設施保養、零件維護、修理、清潔、檢修或更新（ 換）等費用、人事、行政、警衛、清潔、園藝、工程等服務 人員之薪津及庶務費用、清潔費、垃圾清運費、公共水電、 公共物品、性質於本大樓整體所發生之其它各項雜費及臨時 費用。並自行負擔自用水電費。詎被告等自附表所示之期間 欠繳如同表所示之各項金額，迭經原告多次通知並寄發存證 信函催討未果。被告雖辯稱已終止委託管理契約，惟系爭大 樓係由全體住戶「共有」，並透過原告為媒介使全體住戶就 系爭大樓之「使用、收益特定位置」及「管理方法」達成意 思表示合致，應可認為全體共有人已成立「分管契約」，對 外共同委託原告管理，是被告等人如欲終止分管契約有關「
管理方法」之約定，仍應得全體住戶同意，要非被告等人得 片面終止。且依民法第258條及第263條規定，應由全體所有 權人向原告為之，方生效力。又系爭管理委託書第2條規定 ，「本項委託經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止，否 則應就所生損害負一切賠償責任。」契約書所定之文義清楚 明確，依私法自治原則與維持管理所必須，不容架空本條款 之簽署效力。被告等人片面終止兩造間管理委託契約，並不 合法。又關於本件請求權時效，全體住戶係基於分管契約中 有關「管理方法」之約定，對外共同委託原告管理、授權原 告訂立自律公約，並據此向全體住戶收取管理費，運用於各 項公共支出（諸如：地下室漏水修繕、消防設備檢修等）， 則有關系爭大樓之管理維護、重大修繕支出，自應由全體住 戶分擔費用，且全體住戶應繳納之管理費本質仍屬各住戶自 身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由原告統 籌運用，管理費之所有權仍屬全體住戶所有，並非全體或各 住戶對於原告之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、 退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥不相同，實 無民法第126條適用。
㈡縱使鈞院認定被告等人合法終止與原告間之旅館住戶管理委 託關係（假設語），然被告等人仍繼續令原告為其服務、管 理該使用建物，自難謂有違反其本人明示或可得推知之意思 ，故就原告管理人為本人支出必要或有益之費用仍應支付， 是原告自得依無因管理之規定，向被告請求前開請求之金額 。又倘鈞院認定被告等已合法終止旅館住戶管理委託關係（ 假設語），則被告等即屬無法律上原因而受有原告為其服勞 務，而為管理、服務之利益，自應返還其所受之不當利益， 即相當於管理費之金額。職是，原告自得依不當得利之規定 向被告請求，核屬有據。復按系爭建物之住戶每月需繳交每 坪105元之管理費（嗣調降為每坪每月97元），乃系爭大樓 500多位共同住戶所攤提分擔之管理費金額，然被告不願繳 納，但所受利益並不因此而減少，原告自應得以原約定之每 坪應繳納管理費作為被告所受利益之基礎為計算。爰依系爭 管理委託書及自律公約第15條、不當得利、無因管理之法律 關係提起本訴，請法院擇一為有利之判決。
㈢並聲明：
⒈被告林淑美應給付原告新臺幣258,349元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告廖欣盈應給付原告新臺幣479,052元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒊被告黃家棟應給付原告新臺幣177,141元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒋被告陳宗鵠應給付原告新臺幣244,550元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒌被告陳明美應給付原告新臺幣225,419元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒍被告張興德應給付原告新臺幣647,482元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒎被告賴守仁應給付原告新臺幣215,196元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒏被告曾秋枝應給付原告新臺幣223,524元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒐被告劉貴陽應給付原告新臺幣290,282元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒑被告蔡淑珠應給付原告新臺幣248,621元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒒如獲有利之判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：
㈠被告林淑美、廖欣盈、黃家棟辯稱：
原告於86年交屋時，要求每戶要預繳30,000元管理費、5000 元水電費。86至89年間原告把住戶繳納30,000元的基金共計 25,770,000元交給福太管理公司，任意花用，業已用罄，構 成業務上之背信。原告未經過住戶同意於系爭大樓頂樓任意 讓和信電信架設基地台，已經違反受任人的責任。90年1 月 14日開住戶大會，住戶咸認每坪105元的管理費不合理，原 告當時的負責人徐福龍也無法代表原告，說要回去請示，但 是到現在也沒有再開第二次的會，所以當天開會的主席即住 戶劉貴陽就說無法得到共識，主席宣布管理費暫時不繳。我 們也有說開會要通知所有住戶，但是原告都置之不理，我們 分別於91年8月15日（廖欣盈、黃家棟）、104年3月17日（ 林淑美）以存證信函發給原告依民法第549條終止委任，因 為原告違法亂紀，沒有盡到管理人的責任。同時原告也沒有 異議，也沒有回函給被告，所以被告不用再繳納管理費。被 告於105年大樓已經召開成立管理委員會，已向新北市政府 報備。且對原告請求主張時效抗辯等語。並聲明：請求駁回 原告之訴。
㈡被告劉貴陽、曾淑枝、陳明美、陳宗鵠則以： 原告於86年間交屋後，片面訂定之管理費率（90年1 月前為 105 元/ 坪，90年1 月後為97元/ 坪），全體住戶咸認與實 際執行系爭大樓管理方式及提供服務之內容、品質，根本不 成對價關係，費率較市場行情高得離譜，且與買賣契約所約
定及售屋廣告所標榜之附屬休閒設施與管理服務內容諸多不 合，爰再三催促原告依公寓大廈管理條例第20、25、28條等 規定召開區分所有權人會議檢討改善。原告對住戶之訴求一 概拒理，完全漠視區分所有權人權益及違背善良管理人之誠 信責任，迭經抗議，嗣於90年1月14日召開第一次住戶大會 ，會議主席最後依會議決議宣布：「90年1月起之管理費暫 以住戶提議之50元/坪為標準，並應儘快依法成立管理委員 會，未成立前暫緩繳納管理費。」惟原告代表就上述決議， 表示無權決定，會議主席乃裁決由原告再另行召開住戶大會 議決，在未獲取共識前暫緩繳納管理費。原告放任逕自指定 之關係企業樓管公司於大樓完成，未確實辦理所有公共設施 及產權登記資料驗收造冊移管，管理費（每年約20,000,000 元）之收費辦法及收支明細帳目從未依法定程序提送住戶大 會審查議暨經住戶代表監督管控，依原告自行訂定系爭自律 公約（未經全體住戶審議程序通過）規定：由區權人交屋時 每間套房繳交30,000元之公共管理基金共25,770,000元，除 了大樓需有大宗費用需求時才准動用外，應專款專戶儲存， 但原告卻未經區權人同意，私下挪用管理基金來購買怡富債 券基金、大樓樓頂出租予電信公司架設基地台以及採購、會 計、結算報告等重大事項，均未曾召開區分所有權人會議依 法定程序通過。原告前揭黑箱作業、浮報費用圖利利害關係 人等，足認原告已不能善盡受任人責任，履行契約狀況下， 被告劉貴陽、曾淑枝、陳明美迫不得已，為確保自身權益， 業於91年8月15日與摘星樓住戶合計30人連署、被告陳宗鵠 則於93年12月10日，分別以郵局雙掛號存證信函送達原告依 民法第549條終止委任關係，原告收件迄今並無任何異議， 亦從未再與被告重新協議樓管事宜，自該終止日起，該管理 費債權依法消滅，原告已無權再向被告收取任何管理費用。 又被告遵照90年1月14日住戶大會之決議，自90年1月1日起 即暫緩繳納管理費，且分別於91年8月15日、93年12月10日 已終止委任關係，況該段期間之管理費債權，迄今早已超過 5年之消滅時效，原告亦已無權再向被告收取等語，而為置 辯。並聲明：請求判決駁回原告之訴。
㈢被告張興德則以：
被告於83年9 月15日向原告購買系爭大樓房地A0311 室、A0 511 室共2 戶，被告迄今未曾居住使用，持有期間也無收到 原告任何有關被告系爭2 戶不動產委任報告及文件等費用請 求，直到於103年8月25日原告函文通知，稱被告自90年1月 至今未繳納管理費及水電費，然一般水電費用，如二期未繳 納時該單位將逕行斷水斷電拆錶處理，費用會依拆錶當時之
費用停止計算，而原告卻未經被告授權自行繳納前述費用， 且系爭大樓全體住戶，並無授權該服務中心代為代付、代繳 及管理，原告強制要求被告付費，實為維護太平洋飯店持續 經營，103年10月間被告張興德曾函請原告交付委任管理期 間之一切會計相關帳薄及財務報表，另管理費用之使用辦法 等文件報告委任事務顛末，原告至今尚未詳實說明及提供財 務帳冊，全體住戶公共基金使用流向不明，另原告20年間都 未曾通知被告繳費，颱風玻璃破了也沒有修，大樓多已荒廢 ，住戶也不到5%，當初簽系爭切結書時，均無人帶回審閱， 單據上面蓋章也沒有原告經辦人印章，105年之後才有管理 委員等，難認原告已盡民法第540條之報告義務。原告長達 20年不聞不問，顯未善盡管理之責，卻於105年5月12日以請 求支付命令請求自89年至今之水電費，及自89年8月1日至 105年3月31日止之管理費，全屬無據，且依民法第126條請 求權時效亦已消滅等語，而為置辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利之判決，願供擔保免予假執行。 ㈣被告賴守仁、蔡淑珠辯以：
⒈系爭大樓所有管理規章及管理辦法，全部由原告自行訂定， 非但未與住戶們協商，事後亦未經住戶大會覆議或授權，逕 自施行，不僅違法，亦違反公寓大廈管理條例相關規範。住 戶們對原告自訂之規章本已不滿，怨言不斷，曾建議盡早依 法召開住戶大會，研擬如何有效改進，況許多規定事項雖係 原告自訂，卻不依章執行，情況相當嚴重。尚有①住戶繳交 之公共基金有25,770,000萬元，惟原告竟私自挪用公共基金 ，對外購買怡富債券型基金。②住戶對每坪105元偏高管理 費，一直抗議不斷。況且原告建造如此龐大容納586戶之18 層大樓，事先竟未規畫有會客室、閱覽室或任何休閒娛樂設 施，原告嗣另於大樓100公尺外蓋一棟俱樂部以為搪塞。惟 俱樂部非隸屬大樓，由原告另設公司經營，住戶每戶每月尚 須繳納2,500元始准進入使用，巧立名目增加住戶負擔。該 俱樂部因管理營運不善，業已於105年11月歇業。③管理公 司全由原告指定掌控，管理公司名稱，負責人姓名，聯絡電 話及聯絡平台，均未曾明確公佈周知。而且管理人員僅對原 告負責，態度蠻橫無禮，許多措施自作主張，不理會住戶意 見及感受，住戶們乃群起抗爭，並再三主張召開住戶大會。 ④系爭大樓以住戶名義銷售，水電費竟以旅館商業用費率計 收。而每一住戶之水電錶由原告私自裝設，以鐵門深鎖。使 用金額由原告人員填表催繳，正確與否，有無溢收，無人知 曉。⑤原告自訂規章內，明白規定大樓之收支明細，應於每 月10日前詳實公布周知，並於同時間另外分別寄發各住戶。
惟大樓使用迄今已近20年，財務明細報表未曾依規定詳實公 布。住戶亦未曾接獲任何財務報告等侵害住戶們權益重大事 項，原告並未盡善良管理人責任。
⒉系爭大樓住戶於90年1 月14日召開住戶大會，會議主席最後 當場裁決，自90年1 月起，管理費暫以住戶提議每坪50元為 標準，並應盡速成立管理委員會，未成立前管理費暫緩繳納 。原告之與會代表因無權承諾，會議主席裁決：應由原告盡 速另行召開住戶大會，就各相關議案包括管理費等提交議決 ，在未獲共識前暫緩繳納管理費。又原告因無法善盡受託人 契約責任，被告為確保自身權益，業於91年8月15日與系爭 大樓住戶合計30人連署，以郵局雙掛號存證信函送達原告， 依民法549條規定聲明終止雙方委任關係。被告之終止委任 意思表示，已明確送達原告，委任關係自終止日起，依法消 滅。原告已無、權再向被告收取任何管理費用等語。並聲明 ：請求判決駁回原告之訴。
㈤被告林淑美、廖欣盈、黃家棟、曾淑枝、陳明美、陳宗鵠、 張興德、賴守仁、蔡淑珠除前詞所辯之外，尚於本院107 年 1 月2 日言詞辯論期日，均表示引用被告劉貴陽之答辯。三、兩造不爭執事項：
㈠被告林淑美、廖欣盈、黃家棟、陳宗鵠、陳明美、張興德、 賴守仁、曾秋枝、劉貴楊、蔡淑珠等，分別自83年至85年間 與原告簽定系爭契約書、切結書、委託書分別承購附表門牌 所示之建物及土地之持分。此有系爭買賣契約書、切結書、 委託書在卷可稽（見高院105抗1806號卷第18至147頁、本院 106訴更一1卷㈠第23至48頁）。
㈡系爭大樓由原告訂有系爭自律公約、系爭收支管理辦法，有 系爭自律公約及經費收支管理辦法在卷為憑（見本院105北 司調990號卷第40至43頁背面）。
㈢被告於附表所示之期間、未繳予原告如附表所示水電費及管 理費之金額。
㈣系爭大樓之管理服務費原依據住戶自律公約、經費收支管理 辦法係以每月每坪105 元計收，嗣自90年4 月1 日起改以每 月每坪97元計收迄今。
㈤被告黃家棟、廖欣盈、陳明美、劉貴陽、蔡淑珠、曾秋枝於 91年8 月15日通知原告終止系爭切結書及委託書之委任關係 ，原告於91年8 月16日（爭點整理筆錄誤植為9 年10月16日 ）收受送達，有中研院郵局91年8 月15日第175 號存證信函 、回執、終止委任契約委任人名冊在卷可佐（見本院105 訴 更一30號卷㈠第90至94頁） 。
㈥被告張興德於103 年10月8 日通知原告終止委任關係，原告
於翌日收受送達。此有桃園慈文郵局103 年10月8 日存證號 碼第1505號存證信函及回執在卷可證（見本院105訴更一30 號卷㈠第193至198頁）。
㈦被告賴守仁於103 年8 月18日通知原告終止委任關係，此亦 有台北吳興郵局103 年8 月18日存證號碼第1045號存證信函 在卷可查（見本院105訴更一30號卷㈠第145至147頁）。 ㈧被告陳宗鵠於93年12月10日以存證信函向原告終止系爭切結 書及委託書之委任關係，原告於93年12月13日收受送達。此 有台北信維郵局第10606 號存證信函及回執在卷可稽（見本 院106 訴更一1 號卷㈠第95至105 頁）。 ㈨被告林淑美於委任吳德春，再由吳德春委託胡坤佑律師於10 4 年3 月18日以存證信函向原告終止系爭切結書及委託書之 委任關係，原告於104 年3 月19日收受送達，此有古亭郵局 第333號存證信函及回執、委任狀在卷足佐（見本院106訴更 一1號卷㈠第106至116頁）。
四、本院之判斷：
原告主張被告等與其就系爭大樓之應有及共有部分成立委託 管理契約，依約被告應給付管理費及水電費，詎被告分別積 欠如附表所示之管理費及水電費未繳，爰依系爭管理委託契 約、自律公約第15條；不當得利、無因管理等法律關係請求 被告給付等語，被告固不爭執其等為系爭大樓住戶並與原告 簽訂系爭管理委託書及切結書，惟否認應繳納管理費及水電 費，並以前開情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭大樓之全體 住戶分別與原告簽訂系爭管理委託契約及附約，是否造成全 體住戶間形成委託原告管理系爭大樓之分管契約？被告未經 全體共有人同意，得否終止分管約定？㈡被告是否已合法終 止委託原告管理系爭大樓之委任契約？㈢原告請求被告給付 管理費及水電費，是否適用民法第126條關於請求權時效5年 之規定？㈣原告依據系爭管理委託契約、自律公約第15條； 或依不當得利、無因管理請求被告給付如附表所示之金額， 有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭大樓之全體住戶間不存在分管契約，被告終止系爭管理 委託契約無需經全體共有人決議：
按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議 ，依（修正前）民法第820條第1項規定，應由共有人全體共 同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參 照）。雖分管契約之成立，不以明示為必要，且得透過第三 人居中為意思表示之聯繫，達成默示之合意，惟分管契約乃 為保護共有人之公共利益，實現集體意識之契約方法，法院 審查共有人之間是否成立分管契約，仍須就共有人間之共識
程度、決議方法、是否預見將來就共有物為相同方法之使用 、收益、管理，且有意識地排其他共有人以其他方法之使用 、收益、管理等要素，作為契約當事人協議是否合法有效之 基準。經查：
⒈被告分自83年至85年間，各自與原告簽定系爭契約書，承購 附表所示房屋及土地，並簽立切結書、管理委託書（以下合 稱系爭管理委託契約，見本院106訴更一1號卷㈠第44至48頁 、臺灣高等法院105抗1806號卷第37至147頁）。系爭管理委 託書第1條後段：「受託人（乙方，按指原告）為管理之必 要得指定委託大樓管理顧問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕 無異議。」、第2條：「本項委託係經雙方同意，非經雙方 書面同意不得終止，否則應就所生損害負一切賠償責任。」 等語；另系爭切結書第1條亦約定：「為本人瞭解太平洋翡 翠灣摘星樓D區係濱海休閒旅館渡假大樓，與一般住宅大樓 使用性質不同，故同意不成立住戶管理委員會。為保持本大 樓之持續性並維護本大樓之整體觀瞻、品質、清潔及安全， 保證不私設外牆招牌（及其他招牌）、私換門面（含走道牆 面）、對外營業、製造噪音、非法使用、堆積雜物、違禁品 、佔據公共空間、陽台不得掛曬衣物、及影響觀瞻之植栽… …等，並全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管理顧 問公司進行管理服務事宜，絕無異議」等語。足認原告分別 與各被告間於買賣共有之系爭大樓應有部分及共有部分同時 ，簽訂系爭管理委託書及切結書，就各被告之應有及共有部 分之管理事宜成立委任契約，授權原告得指定管理顧問公司 管理相關服務事宜，被告並同意不成立管理委員會，且存有 未經雙方書面同意，不得終止上開委任關係之特約。 ⒉原告雖主張：系爭大樓係由全體住戶「共有」，並透過原告 為媒介使全體住戶就系爭大樓之「使用、收益特定位置」及 「管理方法」達成意思表示合致，應可認為全體共有人間已 成立「分管契約」。惟系爭大樓共有人間除均屬獨立分別與 原告簽訂契約外，被告等無從自系爭管理委託契約查知是否 其他多數共有人均為同意委託原告為共有物管理之訊息，及 就委託管理之內容，亦無可知其他共有人是否不得以其他方 法為共有物之使用、收益、管理，原告更未能對此提出有利 之證據。況系爭管理委託契約，係原告一方預定用於同類契 約之條款而訂定之契約，被告之契約協商能力業遭高度壓抑 。此外，縱雙方簽有相關約款，被告亦未必能有能力自契約 文字輕易預見各共有人對共有物為相同方法之使用、收益及 管理之情形，既被告無法查知系爭約款與其他共有人形成何 團體性之決議，並將受其決議拘束之前提下，任令其形成分
管契約，限制各共有人對其所有權之行使，要與憲法保障人 民財產權之意旨，及分管契約維護團體利益，實現集體意識 之本旨不符。是系爭大樓共有人間並未就共有物之管理形成 集體意識，系爭管理委託契約僅分別於原告與各被告間基於 債之相對性發生法律效果，無由基於團體性成立分管契約。 又共有人間既無分管契約存在，被告終止系爭管理委託契約 無需經全體共有人決議，自屬當然。
㈡、被告已分別合法終止委託原告管理系爭大樓之委任契約： 按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549 條 第1 項定有明文。終止契約不失為當事人之權利，雖非不得 由當事人就終止權之行使另行特約，然按委任契約，係以當 事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖 ，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本 宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第 549 條第1 項之適用（最高法院75年度台上字第1175號判決 意旨參照）。又債務人之代理人或使用人，關於債之履行有 故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任， 民法第224 條前段亦有明文。經查：
⒈系爭大樓全體住戶之間並無分管契約存在已如前述，惟此並 無礙原告與各被告間就系爭大樓應有及共有部分成立管理委 託契約。惟被告等認原告委託之人，就系爭大樓管理不善、 未經區分所有權人同意，私下挪用管理基金來購買怡富債券 基金、大樓樓頂出租予電信公司架設基地台以及採購、會計 、結算報告等重大事項，均未曾召開區分所有權人會議依法 定程序通過等情，並以雙方無信賴基礎，分別以存證信函向 原告表示終止管理委託之契約。茲就被告終止系爭管理委託 契約（信賴關係動搖）事由分述如下：
⑴被告抗辯原告所委託管理公司未按期公布管理之財務收支報 表等資料一節：原告雖訂有系爭自律公約及系爭管理辦法。 且依系爭自律公約第6條規定「太福公司或負責管理系爭大 樓之關係企業或所屬財務單位應於每月10日前將上月份之管 理服務費、水電費或相關費用收之情形公佈之。」第15條規 定：系爭大樓住戶應按每坪105元繳納經常服務費，服務費 係用以分攤公共設施保養維修、人事、行政、警衛、清潔、 園藝、工程等服務人員薪津及庶務費用、清潔垃圾清運費用 、公共水電、物品及屬系爭大樓整體發生其他各項雜費等。 住戶自用之水電費則由各該住戶負擔。臨時分擔之公共設施 大型修繕、更新、增設等所需大宗費用由全體住戶共同分擔 。管理基金採專款、專戶、專用方式辦理；各項服務費用於 每月底結算，翌月10日前公佈財務收支狀況，各住戶如有疑
問請向服務中心查詢，若有異議公佈後10日內提出查詢，超 出時效則無法受理並視同認同；系爭管理辦法第7條規定「 經費收入及支出，應按帳務規定，每月結算一次，每年總結 一次。」第13條規定「服務中心應於每月10日前公布系爭大 樓上月份之財務報表，明列收入、支出及結餘情形，以昭公 信。」另依原告提出之系爭管理辦法所附經費收繳流程圖（ 見本院105北司調990號卷第44頁、105北司調1051號卷第52 頁）所載，其中最下方最後一個流程「公告財務報表」旁並 載明：「(1)每月公佈於公告欄。(2)每月寄發各用戶」等語 ，是依系爭自律公約及管理辦法，系爭大樓住戶應按期繳納 管理服務費用。上開自律公約及管理辦法，除規定相關費用 範圍、負擔及分攤外，並載明按月公布相關財務收支明細並 寄發各住戶，且得由各該住戶向服務中心查詢財務狀況。經 查，原告除提出104年至106年系爭大樓住戶管理費收支報表 、收支額絀表等影本（本院106訴更一1號卷㈣第18至67頁反 面），卻未能提出被告對原告為終止系爭管理委託書意思表 示前，曾有依系爭自律公約及管理辦法公告相關之其他財務 報表、管理費之收支結餘等明細資料並寄發住戶，且供住戶 查詢之資料。原告固提出89年3月11日系爭大樓住戶聯誼會 住戶意見彙整答覆，提及太福公司將系爭大樓每月管理費按 月、按季公告住戶，並依服務手冊第15條第8款就各項服務 費用於每月底結算，翌月10日前公佈財務收支狀況，各住戶 如有疑問請向服務中心查詢，若有異議公佈後10日內提出查 詢，超出時效則無法受理並視同認同（本院106訴更一1號卷 ㈢第143、144頁反面）；惟此等書面資料係由斯時原告委託 之管理人福太公司單方公告之意見彙整，原告並無提出相關 之財務報表、收支結餘明細資料以資佐證，尚難認原告確已 依住戶意見製作並公告上開資料。又被告張興德於本院106 年6月27日言詞辯論期日表示：「我20年間都沒有收到原告 的任何資料，請原告提供資料都不理，也有打電話給原告， 也都沒有回應...也有跟原告索取台電、水費的通知，但是 都沒有，20年來我沒有簽收過任何一樣東西...原告卻隻手 遮天，也沒有提出財報，錢都都收到自己專戶。」、同日被 告蔡淑珠訴訟代理人稱：「財務報表也都沒有給我們，會計 、出納都統包，也不告訴我們，也沒有辦法問，原告與管理 公司都互推責任，每次問都沒有下文。」、被告劉貴陽於本 院107年1月2日言詞辯論期日表示：「財務報表方面原告根 本是亂七八糟，沒有依照法定程序，也沒有讓我們知道。」 足認被告辯稱原告及其指定之管理人並未前開規定公告系爭 大樓管理收支等財物明細乙節，應堪採信。
⑵又被告抗辯關於原告委託之管理公司私下挪用管理基金來購 買怡富債券基金之情，依原告於106年10月24日提出之言詞 辯論意旨（一）暨陳報狀，原告表示公共基金挪用一事，純 係太福公司擅做主張，斯時原告毫不知情等語，並由福太公 司將挪用金額如數補回原告專戶，此有福太公司開立到期日 89年12月10日支票（支票號碼AK2675448）及原告公司收據 （見本院106訴更一1號卷㈡第137頁）在卷為憑。可見福太 公司確有未經系爭大樓全體共有人決議，挪用公共基金之事 實。原告固稱遭太福公司挪用部分事後業已取回，然原告就 有關調查結果及移交事宜均未提出相關調查結果，且關於公 共基金及管理費，依系爭管理辦法第1條第1款第2目及第8條 規定，除零用金外應儲存於金融機構保管，其利息收入作為 服務之收入來源，相關遭挪用基金之利息是否有確實取回， 均無從得知，原告亦未就此提出有利之證明，堪認原告及其 指定之人太福公司就此部分之管理，確未依系爭自律公約及 管理辦法辦理而有所缺失。
⑶另被告以原告所委託管理公司未經系爭大樓住戶同意，將頂 樓出租電訊公司架設基地台一節：依福太公司89年9月22日 翡翠字第025號函所示：太福工程部李金龍主任未經戶代表 許可，私自與和信電訊公司簽約，將本大樓18樓樓頂私自租
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