臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1977號
原 告 宋明家
訴訟代理人 葉耀中律師
李志強律師
被 告 聖麒工具興業有限公司
法定代理人 王瑞霞
訴訟代理人 洪大立
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年1 月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自如附表所示之建物遷出，並將如附表所示之建物騰 空返還予原告。
二、被告應自民國一０六年二月二十日起至返還前項建物之日止 ，按月給付給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一０六年七月 十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
六、本判決第二項各到期部分，於原告每期分別以新臺幣壹仟元 為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣叁仟元 為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，先位聲明部分 原以物上請求權及不當得利法律關係為請求，嗣於民國106 年11月30日具狀追加侵權行為法律關係為請求權基礎。原告 前揭請求均係基於其主張被告占用如附表所示之建物（未辦 保存登記，下稱系爭建物）所為，應認其請求之基礎事實係 屬同一，核與首揭規定相符，自應准許。
乙、實體方面
壹、原告方面：
【先位請求部分】：
一、原告於106 年2 月16日經由本院民事執行處104 年度司執字 第52622 號清償債務強制執行事件，得標買受執行債務人即 訴外人蔡辰珠所有系爭建物，並於106 年2 月20日領得不動 產權利移轉證書，取得系爭建物所有權，僅是不能為所有權
登記而已，自屬得行使物上請求權之所有權人。依上開執行 程序拍賣公告備註欄所示，系爭建物出租予被告作為工廠使 用，租期至105 年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）3, 000 元，則於原告取得系爭建物所有權時，租期已屆滿，被 告繼續占用系爭建物，復未與原告簽立租賃契約或其他合法 占有權源，即屬無權占有；被告無權占有系爭建物，經原告 多次催告仍不願自系爭建物遷出，原告得依民法第767 條第 1 項規定，請求被告騰空並遷讓返還系爭建物予原告。若認 系爭建物為未辦保存登記建物，原告透過上開執行事件拍賣 取得者為系爭建物之事實上處分權，而非系爭建物所有權， 依事實上處分權人仍得使用、收益及處分，並具有排他之效 力，應屬民法第767 條第2 項所有權以外之物權，而準用同 條第1 項規定；或依事實上處分權實屬所有權權能之一，享 有之權利與性質均與所有權類似，與民法第767 條規定所欲 保護所有權人利益意旨相同，而得類推適用前開規定，請求 被告遷讓並返還系爭建物。又被告明知原告為系爭建物之事 實上處分權人，且其無占有系爭建物之權利，卻仍繼續占有 系爭建物，侵害原告對於系爭建物之事實上處分權，致原告 受有不能占有、使用、收益及交易系爭建物之損害，原告得 依民法第184 條第1 項前段、第213 條第1 項規定，請求被 告遷讓並返還系爭建物。而被告無法律上原因繼續占用系爭 建物，並因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，依 同法第179 條規定，以系爭建物坐落土地位置、鄰近地區工 商繁榮程度、利用價值，及參酌附近實價登錄案件，而請求 被告給付不當得利為每月3 萬元。為此，爰依物上請求權、 侵權行為及不當得利法律關係，擇一求為勝訴判決。二、至被告另以其與蔡辰珠間所為簽立日期105 年1 月1 日，租 期自簽約日起至110 年12月31日止，每月租金3,000 元之租 賃契約書（下稱系爭租賃契約）為其占有系爭建物之合法權 利，然系爭建物原由本院民事執行處以103 年8 月1 日中院 東民執103 司執菊字第79939 號函通知臺中市太平地政事務 所辦理查封登記，經該所於103 年10月5 日收件並辦理查封 登記，其後改由法務部行政執行署以101 年度房稅執字第 114139號繼續辦理執行程序，再由本院以104 年度司執字第 52622 號接續查封及辦理民事強制執行程序，而依上開法務 部行政執行署於103 年9 月29日之查封筆錄，可知被告至遲 於該日已知悉系爭建物遭查封，系爭租賃契約應是雙方基於 通謀虛偽意思表示而訂立，該租賃契約無效；縱使系爭租賃 契約非屬無效，然該契約係於系爭建物實施查封後訂立，依 強制執行法第51條第2 項規定，對包含拍定人在內之債權人
不生效力，故系爭租賃契約對拍定人即原告不生效力；況且 ，系爭租賃契約之租期為6 年，且未經公證，依民法第425 條第2 項規定，原告不承受被告與蔡辰珠間就系爭建物成立 之租賃關係，是以，系爭租賃契約不得作為被告占有系爭建 物之合法權源。
三、先位聲明：
⒈被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物騰空返還予原告，暨 應自106 年2 月20日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給 付原告3 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
【備位請求部分】：
一、如認原告透過上開執行事件拍賣取得者為系爭建物之事實上 處分權，依強制執行所為之拍賣本質屬於買賣，蔡辰珠仍有 將系爭建物交付予原告之義務，惟因蔡辰珠怠於行使請求被 告遷讓房屋之權利，原告得依民法第242 條規定，代位蔡辰 珠請求被告騰空並遷讓返還系爭建物，並由原告代為受領。二、備位聲明：
⒈被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物騰空返還予訴外人蔡 辰珠，且由原告代為受領。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、系爭建物係由被告公司法定代理人王瑞霞之配偶胡文恭，於 90年7 月27日出資500 萬元向訴外人魏兩春、蕭美玲所購買 ，以供家族居住及被告設廠之用，但因資金問題不便以公司 為登記名義人，乃將系爭建物借名登記於蔡辰珠名下，故蔡 辰珠並非系爭建物之實際所有權人，系爭建物原應為被告或 胡文恭所有，且於原告取得系爭建物之權利前，被告已於系 爭建物設址營業，王瑞霞夫婦及其家族亦早已有長久居住至 今之事實，依照先後之序，被告顯非無權占有系爭建物；況 且，被告與蔡辰珠訂有系爭租賃契約，而原告為系爭建物之 繼受人，依民法第425 條第1 項規定，該租賃契約對於原告 仍繼續存在，益見被告占有系爭建物並非無合法權源。再者 ，被告於系爭建物設址營業居住已有6 年餘，購買系爭建物 之價額優於原告經拍賣取得系爭建物之價額，縱使原告現已 取得系爭建物之權利，亦不得對被告原有之權利有所妨害， 即不得請求被告騰空並遷讓交還系爭建物予原告或蔡辰珠。 被告曾於本件訴訟中向原告表明買回系爭建物之意願，形式
上已針對原告所受損害為補償，原告應無民法第179 條及第 184 條第1 項前段所定之損害，而原告拒絕將系爭建物出售 予被告，影響家族安穩居住生活甚鉅，其行使權利有違民法 第148 條第1 項規定。另原告既已取得系爭建物之權利，自 應由原告自行處理拆除、騰空事宜，不得將拆除責任轉嫁被 告等語。
二、並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本 院卷第77頁反面至第78頁）：
一、本件不爭執事項：
㈠原告於106 年02月16日經本院104 年度司執字第52622 號清 償債務強制執行事件，得標買受系爭建物，並經本院106 年 2 月20日發文領得不動產權利移轉證書。
㈡105 年2 月1 日查封系爭建物時，被告公司之法定代理人表 示被告與蔡辰珠間就系爭建物之租賃契約期限至105 年12月 31日止屆滿。
㈢被告自106 年2 月20日起至今仍占有、使用系爭建物。二、本件爭執事項：
㈠被告是否有權占有系爭建物？
㈡原告得否請求被告騰空、遷讓並交還系爭建物予原告？ ㈢原告可向被告請求相當於租金不當得利之金額為何？肆、本院得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：被告是否有權占有系爭建物？ ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權 占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當 權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理 由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件 原告於106 年02月16日經本院104 年度司執字第52622 號清 償債務強制執行事件，得標買受系爭建物，並經本院106 年 2 月20日發文領得不動產權利移轉證書等情，為兩造所不爭 執（見不爭執事項㈠），則原告就其為系爭建物之所有權人 （關於原告透過強制執行程序取得系爭建物之所有權，而非 事實上處分權，詳見後述）乙節，已盡相當之舉證，而被告 既辯稱其非無權占有，自應就此部分負舉證責任。 ㈡被告雖辯稱：系爭建物由胡文恭出資購買作為被告設廠使用
，並借名登記於蔡辰珠名下，實際所有權人應為被告或胡文 恭，故被告占有系爭建物具有合法權利等語，並提出不動產 買賣契約書為證（見本院卷第45至47頁）；然查，原告於10 6 年02月16日經本院104 年度司執字第52622 號清償債務強 制執行事件，得標買受系爭建物，並經本院106 年2 月20日 發文領得不動產權利移轉證書乙節，為兩造所不爭執（見不 爭執事項第㈠項），應堪信實。足證原告確實為系爭建物之 所有權人；至被告抗辯系爭建物是由訴外人胡文恭出資購買 ，並借名登記在蔡辰珠名下，而為蔡辰珠所有乙節，係屬執 行財產範圍之認定，自應在該強制事件拍賣程序終結前，由 蔡辰珠或自任具有足以排除強制執行程序之第三人於強制執 行程序終結前提起異議之訴，或於強制執行程序終結後另提 起確認訴訟或回復原狀訴訟，然被告或訴外人胡文恭就此並 未提供事證足資證明，是被告此部分所辯，尚難憑採。 ㈢被告復辯稱：其與蔡辰珠間有系爭租賃契約，而原告為系爭 建物之繼受人，該租賃契約對於原告仍繼續存在，故其占有 系爭建物具有合法權源等語，並提出系爭租賃契約書為證（ 見本院卷第71至74頁）。按出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約， 其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。蓋出租人於租賃物交付後，將其所有 權讓與第三人時，依民法第425 條第1 項之規定，其租賃契 約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位， 而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。此時，承租人依 租賃契約占有房屋，自非無權占有。然而，在長期或未定期 限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證 ，以求其權利義務內容合法明確，此乃同法第2 項之立法理 由。經查，觀以系爭租賃契約書，該租賃契約係被告與蔡辰 珠於105 年1 月1 日所簽立，約定租期自105 年1 月1 日起 至110 年12月31日止，共6 年，而被告迄未舉證系爭租賃契 約已經公證，揆諸上開說明，本件自無民法第425 條第1 項 買賣不破租賃之適用，即被告與蔡辰珠間之系爭租賃契約無 從繼續存在於兩造之間，被告不得以系爭租賃契約對抗原告 。
㈣從而，被告既未能舉證證明有何正當權源占有系爭建物，自 難對原告主張為有權占有。
二、爭點事項第㈡項：原告得否請求被告騰空、遷讓並交還系爭 建物予原告？
㈠按強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執
行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權 ，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利 移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法 登記，但依民法第759 條，亦僅不能處分其物權，不能否認 其已取得之所有權（司法院78年3 月16日廳民二字第261 號函，見民事法律問題研究彙編第7 緝708 頁）。經查，系 爭建物為未辦保存登記建物，而原告於106 年02月16日經本 院104 年度司執字第52622 號清償債務強制執行事件，得標 買受系爭建物，並經本院106 年2 月20日發文領得不動產權 利移轉證書等情，為兩造所不爭執，則依上開說明，原告依 取得系爭建物之所有權，僅因系爭建物未辦保存登記，原告 仍無法登記為所有權人而已，不影響原告已取得之權利。 ㈡再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。本件 原告為系爭建物之所有權人乙節，業經本院認定如前，被告 自106 年2 月20日（即原告領得系爭建物權利移轉證書之日 ）起至今仍占有、使用系爭建物之事實，亦為兩造所不爭執 （見不爭執事項㈢），而被告未能證明其具有合法占有權源 ，原告請求被告遷讓並返還系爭建物，即屬有據。三、爭點事項第㈢項：原告可向被告請求相當於租金不當得利之 金額為何？
㈠按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件原告為系 爭建物之所有權人，被告又無合法權源占有使用系爭建物， 致原告受有無從使用系爭建物之損害，是原告依民法第179 條規定，請求被告返還因占用所受之不當得利，即屬有據。 至於被告辯以欲向原告買回系爭建物，然遭原告拒絕，其形 式上已補償原告之損害等語，僅屬被告事後能否取得系爭建 物占有權源之問題，不影響原告所得行使之不當得利返還請 求權，是被告此部分所辯，即無足取。
㈡又原告雖主張依系爭建物附近實價登錄案件，系爭建物當地 租金行情為每月3 萬元等語，並提出內政部不動產交易實價 查詢網頁影本為證（見本院卷第64頁）；惟查，上開不動產 交易實價查詢所示鄰近不動產租金之結果，將受租賃標的是 否為建物及其基地、租賃期間、建物面積、型態及現況等條 件之影響，即涉及租金高低之因素多端，尚難據以認定為系 爭建物之租金行情。而本院審酌系爭建物之前手蔡辰珠與被
告間約定之租金為每月3,000 元，有特別變賣公告及系爭租 賃契約書可佐（見本院卷第13、71至74頁），此金額乃就系 爭建物之實際市場承租金額，以每月3,000 元作為系爭建物 相當於租金之不當得利金額，尚屬合理允當。是原告依民法 第179 條規定，請求被告自106 年2 月20日起至騰空返還系 爭建物之日止，按月給付原告3,000 元，應予准許，逾此範 圍之請求，則屬無據。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達書狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為百分之 五，民法第233 條第1 項前段、第203 條定有明文。本件原 告對被告之不當得利債權，屬無確定期限之給付，既經原告 提起本訴，並以民事起訴狀繕本於106 年7 月14日送達被告 （見本院卷第16頁），而生催告給付之效力，故被告遲未給 付，自應依上開規定負遲延責任。是原告併請求自民事訴訟 起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月15日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。五、又原告依前開規定既已可獲有利判決，則原告主張之其餘請 求權基礎，即無再予審究之必要，併予敘明。
伍、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段及第179 條之規 定，請求被告自系爭建物遷出，並騰空返還系爭建物予原告 ，暨自106 年2 月20日起至騰空返還系爭建物之日止，按月 給付原告3,000 元，及自106 年7 月15日起至清償日止，按 年息百分之5 計算利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍 所為之請求，即屬無據，應予駁回。又本件原告先位之訴既 屬有理由（僅係准許金額多寡），即無庸就其所提備位之訴 予以審究，附此敘明。
陸、原告陳明願供擔保，聲請宣告准予假執行，經核並無不合， 爰就原告勝訴部分，各依原告聲請及依本院職權，分別酌定 相當之擔保金額准許原告得假執行及被告得免予假執行。至 於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁 回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度， 及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44 1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
書記官 許國慶
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│附表： │
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│編號│建號│ 基地坐落 │ 門牌號碼 │主要用途、主│ 建物面積 │權利範圍│
│ │ │ │ │要建材及層數│ （㎡） │ │
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│ 1 │957 │臺中市太平區│臺中市太平區│鐵架、烤漆板│1 層：962.56│ 全部 │
│ │ │和平段484-1 │鵬儀路214 巷│ │夾層：314.74│ │
│ │ │、484-3 、48│6 弄8 之1 號│ │合計：1277.3│ │
│ │ │5 、486-1 、│ │ │ │ │
│ │ │491 地號 │ │ │ │ │
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│ │備考│本建物係未辦保存登記之建物。 │
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