臺灣臺中地方法院民事判決 105年度重訴字第247號
原 告 林錫祿
訴訟代理人 王有民律師
複 代理人 陳瑾瑜律師
曾澤宏律師
劉上華
被 告 林淑惠
兼上一人
訴訟代理人 林張素娥
被 告 林明
上三人共同
訴訟代理人 邱寶弘律師
被 告 林啓村
林啓仲
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107 年1 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000 地號土地（地目： 建，面積：491 平方公尺），應予分割如附圖二即臺中市中 興地政事務所106 年11月21日複丈成果圖所示：編號甲部分 （面積：246 平方公尺）分歸原告取得；編號乙部分（面積 ：245 平方公尺）分歸被告取得，並按原應有部分比例維持 共有關係。
二、兩造間應互為補償之金額如附表二所示。
三、訴訟費用由兩造按附表一所示之比例負擔。 事實及理由
一、原告方面：
㈠緣坐落於臺中市○○區○○○段000 地號（地目：建、面積 491 平方公尺土地，下稱系爭土地）係兩造所共有，各共有 人之應有部分如附表一所示。兩造就系爭土地並無不分割之 約定，亦無因物之使用目的不能分割情事，兩造就分割方法 未能達成協議，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項 之規定，訴請裁判分割系爭土地。又系爭土地上有同地段16 建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○○○巷0 ○0 號 ，面積：257 平方公尺）及未辦保存登記之二個增建部分（ 面積：119 平方公尺、84平方公尺）（以下合稱系爭建物） ，均為原告與被告林張素娥之配偶林森田（已歿）共同出資 興建，嗣由被告等人繼承林森田之應有部分。系爭土地之北 側鄰地為同地段378-3 地號土地，為他人之私有土地，目前 設置有白色磚牆、三厝福德廟之招牌及金爐；東側鄰地為同
地段378-4 地號土地為黎明東街，可藉此通行對外道路；西 側鄰地為同地段385-3 、385-2 地號土地，其中385-3 土地 為財政部國有財產局中區辦事處（下稱中區辦事處）管理， 由兩造共同承租供作對外通行使用，385-2 地號土地為既有 巷道（即黎明路2 段178 巷，同「三厝東一巷」），可藉此 通行至對外道路；南側鄰地為同地段383-4 地、383 號土地 均為他人之私有道路。
㈡依據原告所提之分割方案如附圖一，即臺中市中興地政事務 所106 年11月10日土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱A 方案），兩造分得之土地均有鄰接同地段378-4 地號土地（ 即黎明東街），原告臨黎明東街之路寬雖比例較多（寬約9. 26公尺），但被告分得土地面寬亦達4 公尺，亦足供一般汽 車通行，且被告分得之土地另有鄰接同地段385-2 地號土地 （即「三厝東一巷」），對外交通尚屬便利，是兩造就對外 連接交通因素之考量，A 方案應屬公平。系爭土地經分割後 ，兩造取得之土地，因臨路情況及位置各有不同，其價值自 有差異，依照華聲科技不動產估價師事務所估價鑑定報告（ 下稱鑑定報告），若採A 方案，原告僅需補償被告共計新臺 幣（下同）87萬3,736 元，然採B 方案，原告要補償被告共 計207 萬6,858 元，顯然兩造於A 方案分配下，受分配土地 間之價值落差較小，合乎共有物公平原則。至於被告雖一再 爭執，採A 方案則被告分得土地，緊鄰同地段385-2 地號土 地上有金爐、電線桿等障礙物影響進出，然被告尚可藉同地 段378-4 地號土地（即黎明東街）出入，並無交通不便之情 ，被告分得土地部分雖屬狹長，但仍有建築二棟透天厝；至 上開障礙物並非位於系爭土地上，自非本件能審酌；且被告 所提之B 方案，亦將自己分配位置靠近上開障礙物處，B 方 案對於價差找補金額差距過大，對於原告受分配土地於建管 規劃上因土地深度有限，興建建物深受影響，至多僅能建築 一棟建物，其餘部分則均受臺中市畸零地使用自治條例之限 制。
㈢並聲明：分割方法如附圖一（即A 方案），即編號甲部分（ 面積245 平方公尺）土地由原告取得；編號乙部分（面積24 6 平方公尺）土地由被告共同取得，並按其等原應有部分比 例保持共有等語。
二、被告方面：
㈠被告林張素娥、林淑惠、林啟明部分：
均同意分割，但因系爭土地上有二層樓之系爭建物，目前由 被告林張素娥在居住，被告等人願意維持共有關係。 ㈡兩造所提方案之優劣如下：
⒈若採被告所提如附圖二即臺中市中興地政事務所106 年11月 21日土地複丈成果圖（下稱B 方案），可顧及讓被告林張素 娥繼續居住維持現有狀況以致終老，原告仍可取得臨接黎明 東街土地、店面，兩造所取得之土地，不論最小寬度、深度 ，均非所謂面積狹小基地，依據臺中市畸零地使用自治條例 第9 條規定，皆可供建築使用。兩造分得之土地地界皆較規 則、形狀較為方正，可供建築之基地面積較大、建物格局佳 ，能充分發揮系爭土地使用分區為「第二種住宅區」之經濟 效用；再者，原告單獨分得鄰接黎明東街之土地，在面寬14 公尺、面積246 平方公尺之基地條件下，可興建3 棟臨路透 天店面，對原告有所助益；又因面向黎明東街，不受前地（ 即同地段385-3 、378-3 地號土地，下稱「前地」）影響， 故地價無須調整，但採原告之A 案，會受「前地」影響，顯 見B 案能兼顧物盡其用之旨。再者，依B 方案，鑑定報告認 為原告僅應金錢補償被告每人41萬5,372 元，顯屬過低，蓋 依據鑑定報告就上開嫌惡設施移除費用、土地僅單面鄰接「 三厝東一巷」，巷弄甚窄，無法會車、日後建築施工難度較 高等情節並未列入審酌，難謂允洽，應將週邊環境條件之總 調整率為-18 ％，故原告應補償每人60萬1,372 元。 ⒉倘依原告之A 分割方案，原告分得之土地呈五邊形，被告方 得之土地略呈狹長之七邊形，可供建築之基地面積小，建物 格局受到嚴重制約，除妨礙被告利用地外，亦無法充分發揮 系爭土地經濟效用，依據鑑定報告，分割價值僅標準地的0. 82倍，調降率遠逾B 方案；被告固可分得緊接黎明東街之土 地，然面寬僅約4 公尺，土地形狀屬狹長、不規則狀，臨路 部分多數緊接狹長之「黎明路2 段178 巷」（註：同「三厝 東一巷」），被告人數甚多及受「前地」影響等諸因素，不 利被告日後利用，A 方案諒係原告為減少支付補償金。尤有 甚者，依A 方案，將嫌惡設施全數分給被告，如1 棵大樹、 土地公廟金爐及公佈欄、台電電線桿等設施，亦有遭既有巷 道占用面積約19平方公尺，凡此甚難移除或移除需費甚鉅， 如此均造成分得此部分土地價值減損甚鉅，估價鑑定報告並 未特於審酌；而原告固可分得鄰接黎明東街的土地，惟面寬 僅10公尺，土地亦非方正，至多僅能興建2 棟透天店面，無 法如B 方案般可興建三棟透天店面。
㈢被告林啓村、林啓仲部分：
同意分割，但原告之A 方案較被告之B 方案不合理，因A 方 案中被告分得之土地前面有樹木、金爐、電線桿、公佈欄擋 住，恐無法出入等語。
㈣均答辯聲明：原告之訴駁回，請採被告之B分割方案。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消 滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有，民法第823 條第1 項、第824 條 第2 項至第4 項分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有， 其應有部分如附表所示應有部分之比例，此有原告所提出之 地籍圖謄本、土地登記第三類謄本等附卷可查（見本院卷㈠ 第10至12頁）。又系爭土地依其使用目的並無不能分割之情 形，亦未訂有不分割之契約，兩造復無法達成分割之協議， 是原告爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項之規定， 請求分割系爭土地，應予准許。
㈡又系爭建物於67年間，由原告與林森田共同出資建築，目前 由被告林張素娥一人居住，原告與其餘被告均未居住在此； 系爭土地旁有一水利地（即同地段385-3 地號土地），目前 由兩造向中區辦事處承租，系爭建物門口面臨三厝東一巷， 對面是土地公廟，右轉可通至黎明東街等情，有兩造提出之 現況照片（見本院卷㈠第52至54、61至65頁）等在卷可稽； 且經本院囑託臺中市中興地政事務所會同兩造到場履勘測量 ，製有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第77至81頁）、現況測量 圖（本院㈠第84至85頁）附卷可參，並有系爭土地登記謄本 、地籍圖謄本（見本院卷㈠第10至12頁）在卷可憑，復為兩 造所不爭執，自屬真實。
㈢按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法 ，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體 共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但 並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院69年 度台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照） 。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有 土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為 道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土 地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地
分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法之 拘束（最高法院69年台上字第1831號判例、90年度台上字第 1378號判決意旨參照）。再分割共有物固不受分管契約之拘 束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀， 減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（ 最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。復定共有 物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當 者為限。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格 、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並 兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人 有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣， 以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不 能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於 變賣之一途（最高法院94中區辦事處年度台上字第1768號判 決意旨參照）。查，系爭土地之分割方案，兩造分別提出之 A 方案、B 方案，又A 、B 方案均會影響目前之系爭建物， 是本件究應採A 、B 何方案對兩造最為公平？
⒈被告主張之B 方案，是將如附圖二即臺中市中興地政事務所 106 年11月21日土地複丈成果圖所示編號甲部分，歸由原告 取得；編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林淑惠、林啓村 、林啓仲、林啟明等取得，並按原應有比例維持共有關係， 依此，原告可取得臨接黎明東街土地、店面，可由三厝東一 巷右轉至黎明東街或直接面臨黎明東街為出入，被告等人則 自三厝東一巷右轉至黎明東街出入；原告單獨分得鄰接黎明 東街之土地，在面寬14公尺、面積246 平方公尺之基地條件 下，尚可興建3 棟臨路透天店面，對原告有所助益；又因面 向黎明東街，不受前地影響，且兩造所取得之土地，不論最 小寬度、深度，均非所謂面積狹小基地，依據臺中市畸零地 使用自治條例第9 條規定，皆可供建築使用。兩造分得之土 地地界皆較規則、形狀較為方正，可供建築之基地面積較大 、建物格局佳，能充分發揮系爭土地使用分區為「第二種住 宅區」之經濟效用；足見B 案能兼顧物盡其用之旨。 ⒉而原告雖主張A 方案，即將系爭土地分割為如附圖一即臺中 市中興地政事務所106 年11月10日土地複丈成果圖所示編號 甲部分由原告取得，編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林 淑惠、林啓村、林啓仲、林啟明等取得，然原告分得之土地 呈五邊形，被告等人取得之土地略呈狹長之七邊形，可供建 築之基地面積小，建物格局受到嚴重制約，除妨礙被告等人 利用地外，亦無法充分發揮系爭土地經濟效用；被告固可分 得緊接黎明東街之土地，然面寬僅約4 公尺，土地形狀屬狹
長、不規則狀，臨路部分多數緊接狹長之「黎明路2 段178 巷」（註：同「三厝東一巷」），顯然不利於規劃使用。 ⒊綜上所述，本院綜合審酌兩造分割之意願、共有人利益、共 有物之性質、使用現況、分割後全體之通路、經濟效用等情 狀，認被告所提B 方案，即將如附圖二所示編號甲部分，歸 由原告取得；編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林淑惠、 林啓村、林啓仲、林啟明等取得，並按原應有比例維持共有 關係，應屬妥適，並符合公平，爰定其分割方法如主文第1 項所示。
㈣價金補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第 824 條第3 項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第82 5 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分 互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故 原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值 較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即 應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並 依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分 割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上 字第2676號判例意旨參照）。查系爭土地經分割，兩造分別 取得之土地，臨路情況及位置各有不同，其價值自有差異， 自應互為找補；經本院函囑華聲不動產估價師事務所鑑價在 案，而依據卷附鑑定報告書針對系爭土地鑑價之結論：「勘 估標的係坐落於臺中市○○區○○○段0000地號土地，價格 種類為限定價格，價格日期為民國106 年6 月26日，以臺中 市中興地政事務所核發之勘估標的基本資料，評估勘估標的 於現行不動產市場條件下之適當價值。經本所估價師針對勘 估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產 市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，並說明兩造 分割後所取得土地價值及互為找補金額為取得如附圖二之B 方案，編號甲部分者應補償對造共計新臺幣（下同）2,076, 858 元」，有該所不動產估價報告書在卷可按（詳見補充估 價報告書，見本院卷㈡第13至29頁），核屬客觀可採。被告 雖認上開鑑定價格過低，惟審之上開鑑定機關依其鑑定專業 審酌各種價格變動因素，運用比較法及成本法之土地開發分 析作為勘估標的土地適當價值之推估方法，並求取其適當價 格，其所為之上開鑑定結論，應為適當，則被告猶執前詞為 辯，洵無足採。是本院審酌該鑑定意見，認原告應補償被告 該金額，爰判決如主文第二項所示。
四、末按，分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方
法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主 張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適 當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益 ，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束， 亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為 有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促 使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之 訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分 割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟 費用，顯失公允；本件上訴人之請求雖有理由，惟兩造均可 因本件分割共有物而獲得相同之利益，是如由被告負擔全部 費用，顯有失公平，是本院酌量兩造情形，認訴訟費用宜由 兩造共有人各按系爭土地原應有部分之比例負擔訴訟費用方 不致失衡，爰判決如主文第三項所示。
五、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經 審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項但書、第80條之1 ，判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度， 及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44 1 條第1 項第3 款、第4 款），提出於第一審法院。中 華 民 國 107 年 2 月 22 日
書記官 許國慶
附圖一：即臺中市中興地政事務所106 年11月10日土地複丈成 果圖所示之分割方案（A 方案）
附圖二：即臺中市中興地政事務所106 年11月21日土地複丈成 果圖所示之分割方案（B 方案）
附表一：
┌──┬──────┬──────────────┐
│編號│共有人姓名 │應有部分及訴訟費用應負擔比例│
├──┼──────┼──────────────┤
│1 │林錫祿 │ 1/2 │
├──┼──────┼──────────────┤
│2 │林張素娥 │ 1/10 │
├──┼──────┼──────────────┤
│3 │林淑惠 │ 1/10 │
├──┼──────┼──────────────┤
│4 │林啓村 │ 1/10 │
├──┼──────┼──────────────┤
│5 │林啓仲 │ 1/10 │
├──┼──────┼──────────────┤
│6 │林啟明 │ 1/10 │
└──┴──────┴──────────────┘
附表二：系爭土地之共有人增減差額分析表（單位：新臺幣）┌────┬──────┬──────┬──────┐
│共有人 │ 分割價值 │ 持分價值 │ 增減差額 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林錫祿 │3110萬5470元│2902萬8612元│+207萬6858元│
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林張素娥│539 萬0350元│580 萬5722元│-41萬5372元 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林淑惠 │539 萬0350元│580 萬5722元│-41萬5372元 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林啓村 │539 萬0350元│580 萬5722元│-41萬5372元 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林啓仲 │539 萬0351元│580 萬5722元│-41萬5372元 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│林啟明 │539 萬0351元│580 萬5722元│-41萬5372元 │
├────┼──────┼──────┼──────┤
│ 合 計 │5805萬7222元│5805萬7222元│ 0 │
└────┴──────┴──────┴──────┘
註："+"表示分割價值大於持分價值應付補償 "-"表示分割價值小於持分價值應受補償