臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第839號
原 告 祭祀公業法人新北市游光彩
法定代理人 游易霖
訴訟代理人 林邦棟律師
被 告 游重志
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國107年1月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告臺幣柒佰捌拾玖萬零壹佰零肆元，及自民國一百零六年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰玖拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；倘被告以臺幣柒佰捌拾玖萬零壹佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為坐落新北市○○區○○段000號（下稱423號土地）、 同段424號（下稱424號土地）、同段425號（下稱425號土地 ）及同段433號（下稱433號土地）土地所有權人，被告則為 原告祭祀公業派下員。被告自民國99年8月1日起，向原告承 租423號土地其中0.039平方公尺、424號土地其中214.032平 方公尺、425號土地其中137.189平方公尺及433號土地土地 其中147.359平方公尺（下合稱系爭承租土地），約定租其 自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按系爭承租土地當 年申報地價總額7.2%（未稅）計算（下稱系爭租約）。並於 系爭租約第3條第5項約定「於租期屆滿前，雙方得協商是否 續約，惟雙方如無法於租約屆滿前就租約條款達成合意並簽 署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止。」、第7條第 1、2項約定「租賃契約終止時，被告應恢復土地原狀，將土 地返還原告，不應藉詞推諉或主張任何權利。」「被告未及 時遷出返還土地時，原告得向被告請求按照月租2倍支付違 約金至遷讓完畢，被告不得異議。」。
㈡系爭租約101年7月31日屆期後，兩造並未依系爭租約第3條 第5項約定完成續約，故而，系爭租約應已於101年7月31日 終止。系爭租約於101年7月31日終止後，被告仍繼續占有使 用系爭承租土地，自101年8月1日起迄106年7月31日，共60 個月。爰本於系爭契約第7條第2項約定，請求被告給付按約 定租約2倍計算之違約金，共789萬104元（計算方式如附表 所示）。
㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、被告抗辯：先前因為原告公業管理人一直找不到，到目前為 止訴訟亦尚未終了，於本件訴訟中依原告提出資料，始知悉 原告已依章程規定選任臨時管理人。即先前因被告不知悉何 人有權代理原告，故無法處理後續租約事宜，現希望能與原 告協談和解事宜。又原訂租約因當時申報地價並沒有如此高 ，是以計算出租金數額也沒有那麼高。惟目前以被告原承租 範圍計算，被告已無法負擔這麼多租金。另原告請求被告一 次給付如此高的金額，被告亦無能力給付。承前述，原租約 屆期時，是因為沒找到管理員，而無法決定是否繼續租賃或 換約。對於原告請求按約定租金加1倍計付違約金，被告認 為太高等語。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為423號土地、424號、425號及433號土地所有權人，被 告則為原告祭祀公業派下員等情，並有土地登記謄本4份（ 詳原證1）在卷可佐。
㈡系爭承租土地：
⑴423號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止 為每平方公尺1萬8,200元；自102月1月1日起至104年12月 31日止為每平方公尺2萬400元；自105年1月1日起為每平 方公尺2萬9,400元。
⑵424號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止 為每平方公尺2萬2,803元；自102月1月1日起至104年12月 31日止為每平方公尺2萬4,320元；自105年1月1日起為每 平方公尺3萬4,810元。
⑶425號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止 為每平方公尺2萬7,600元；自102月1月1日起至104年12月 31日止為每平方公尺2萬8,200元；自105年1月1日起為每 平方公尺4萬600元。
⑷433號土地之公告地價：自99年1月起至101年12月31日止 為每平方公尺1萬8,638元；自102月1月1日起至104年12月 31日止為每平方公尺2萬817元；自105年1月1日起為每平 方公尺2萬9,961元。
等情，並有歷年地價查詢資料（詳原證3）附卷可憑。 ㈢被告自99年8月1日起，向原告承租423號土地其中0.039平方 公尺、424號土地其中214.032平方公尺、425號土地其中137 .189平方公尺及433號土地土地其中147.359平方公尺，約定 租其自99年8月1日起至101年7月31日止，租金按系爭承租土 地當年申報地價總額7.2%（未稅）計算（即系爭租約）。另 於系爭租約第3條第5項約定「於租期屆滿前，雙方得協商是 否續約，惟雙方如無法於租約屆滿前就租約條款達成合意並
簽署書面租賃契約者，則租賃期滿即租約終止。」、第7條 第1、2項約定「租賃契約終止時，被告應恢復土地原狀，將 土地返還原告，不應藉詞推諉或主張任何權利。」「被告未 及時遷出返還土地時，原告得向被告請求按照月租2倍支付 違約金至遷讓完畢，被告不得異議。」等情，並有系爭租約 （詳原證2）在卷可稽。
四、原告主張：系爭租約屆期後，兩造並未依系爭租約第3條第5 項約定續訂書面租約，被告除尚未返還承租土地予原告外， 亦未再繳付任何金錢予原告一節，既為被告所未爭執，而可 認為真正。則原告主張系爭租約已於101年7月31日因屆期終 止，原告得依系爭租約第7條第2項約定向被告請求按照月租 2倍支付違約金至遷讓完畢，被告不得異議等情，即屬有據 。又依系爭租約第3條約定「租金係按系爭承租土地當年申 報地價（即公告地價80%）總額7.2%（未稅）計算（年租比 例7.2%，折計月租比例為0.6%( 7.2%/12)）」，則原告依前 開約定請求被告給付自101年8月1日起至106年7月31日止， 共60個月相當於租金共789萬104元（計算方法如附表所示） ，既未逾得請求金額（關於附表所示424號土地自105年1月1 日起之申報地價應為每平方公尺2萬7,848元(34,810*80%=27 ,848)，原告僅以每平方公尺2萬7,344元為請求基準；425號 土地自102年1月1日起之申報地價應為每平方公尺2萬2,560 元(28,200*80%=22,560)，原告僅以每平方公尺2萬2,500元 為請求基準，均未逾可請求基準，自無不合，附此敘明。） ，自屬有據，應予准許。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事 證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、 判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定 之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金 過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況 違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現， 雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方 違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識 及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社 會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應 予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第 909號裁判意旨參照）。關於被告抗辯：系爭租約第7條第2 項約定以租金2倍計付違約金過高應予酌減一節，並未提出
任何事證以供本院審酌，被告前開抗辯，已有可議。加以， 被告自承其承租系爭土地係供商業使用，則本件約定按承租 土地當年申報地價總額7.2%之2倍計付違約金（即申報地價 總額年息14.4%），客觀上亦難認高於市場出租行情，而有 顯失公平該當民法第252條應予酌減之構成要件。六、綜上所述，原告本於系爭租約第7條第2項約定提起本訴，請 求被告給付原告789萬104元，及自起訴狀繕本送達翌日（即 106年10月1日）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息 ，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告 預供擔保後，得免為假執行。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰 不逐一論列說明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 8 日
書記官 傅淑芳
附表：
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│地號│期間 │申報地│面積（平│違約金（元│計算式申報地價* 面積│
│ │ │價（平│方公尺）│） │* 月租金比率* 月數* │
│ │ │方公尺│ │ │違約金倍數 │
│ │ │/ 元）│ │ │ │
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│新北│101/8/1 至 │14,560│0.039 │34 │14,560*0.039*0.6%*5*│
│市中│101/12/31 （│ │ │ │2=34 │
│和區│共計5 個月）│ │ │ │ │
│景華├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│段42│102/1/1 至 │16,320│ │275 │16,320*0.039*0.6%*36│
│3號 │104/12/31（ │ │ │ │*2=275 │
│ │共計36個月）│ │ │ │ │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │105/1/1 至 │23,520│ │209 │23,520*0.039*0.6%*19│
│ │106/7/31 │ │ │ │*2=209 │
│ │(共計19個月)│ │ │ │ │
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│同上│101/8/ 1 至 │18,242│214.032 │234,262 │18,242*214.032*0.6%*│
│段4 │101/12/31（ │ │ │ │5*2 │
│24號│共計5 個月）│ │ │ │=234,262 │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │102/1/1 至 │19,456│ │1,798,937 │19,456*214.032*0.6%*│
│ │104/12/31（ │ │ │ │*36*2 │
│ │共計36個月）│ │ │ │=1,798,937 │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │105/1/1 至 │27,344│ │1,334,368 │27,344*214.032*0.6%*│
│ │106/7/31（ │(未逾 │ │ │*19*2 │
│ │共計19個月）│27,848│ │ │=1,334,368 │
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│同上│101/8/ 1 至 │22,080│137.189 │181,748 │22,080*137.189*0.6%*│
│段4 │101/12/31 │ │ │ │5*2 │
│25號│(共計5個月）│ │ │ │=181,748 │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │102/1/1 至 │22,500│ │1,333,477 │22,500*137.189*0.6%*│
│ │104/12/31 │(未逾 │ │ │*36*2 │
│ │（共計36個月│22,560│ │ │=1,333,477 │
│ │） │) │ │ │ │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │105/1/1 至 │32,480│ │1,015,945 │32,480*137.189*0.6%*│
│ │106/7/31（ │ │ │ │*19*2 │
│ │共計19個月）│ │ │ │=1,015,945 │
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│同上│101/8/ 1 至 │14,190│147.359 │125,461 │14,190*147.359*0.6%*│
│段43│101/12/31 │ │ │ │5*2 │
│3號 │(共計5個月）│ │ │ │=125,461 │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │102/1/1 至 │16,653│ │1,060,115 │16,653*147.359*0.6%*│
│ │104/12/31（ │ │ │ │*36*2 │
│ │共計36個月）│ │ │ │=1,060,115 │
│ ├──────┼───┤ ├─────┼──────────┤
│ │105/1/1 至 │23,968│ │805,273 │23,968*147.359*0.6%*│
│ │106/7/31（ │ │ │ │*19*2 │
│ │共計19個月）│ │ │ │=805,273 │
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│ 違約金共計 │ 7,890,104 │
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│備註1 :申報地價以公告地價80%計算 │
│備註2 :年租金比例為7.2%，換算月租金比例為0.6%(7.2%/12=0.6%) │
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