臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第38號
原 告 邱千芸
訴訟代理人 高宏銘律師
胡惟翔律師
被 告 程美惠
訴訟代理人 舒正本律師
複 代理人 王俊權律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國106 年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬參仟伍佰壹拾伍元，及自民國一○五年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸萬參仟伍佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國105 年4 月24日就坐落新北市○○區○○段00 0 地號土地（應有部分19/1300 ）及其上同段1879建號建 物（即門牌新北市○○區○○路000 巷000 號2 樓房屋， 下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）簽訂買賣契約 ，價金為新臺幣（下同）1,588 萬元。詎原告於交屋後始 發現系爭房屋有瑕疵存在。
（二）原告得依民法第359 條規定減少價金並依不當得利規定請 求被告返還價金：
1.被告應負瑕疵擔保責任：
(1)系爭房屋有「陽台、露台增建占用公設」、「臥室、 浴廁拆除重建」、「客廳廚房滲漏水」、「浴廁馬桶 堵塞、糞管爆裂、汙水溢出」、「廚房流理臺排水很 慢、地板排水孔堵住」、「曾作為日租套房出租使用 」、「客廳陽台外推」等瑕疵，減少系爭房屋之契約 預定效用、通常效用及價值，被告應依民法第354 條 第1 項規定，負瑕疵擔保責任。
(2)被告於標的現況說明書就下列事項為品質之保證，惟 系爭房屋欠缺被告保證之品質，具有下列瑕疵，被告 應依民法第354 條第2 項規定，負瑕疵擔保責任： A.系爭房屋陽台、露台占用公設、露台不能使用之瑕 疵：
被告於標的現況說明書第14項備註說明僅勾選「陽 台外推」，未勾選「陽台增建」、「露台」；第16 項「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主 張權利或曾發生爭議」勾選「否」；第28項「是否 有損鄰或鄰損狀況」勾選「否」；第35項「是否有 占用他人土地之情形」勾選「否」，足見被告已就 陽台、露台非屬增建，為品質保證，惟系爭房屋露 台、陽台均為增建，欠缺被告所保證之品質。且被 告於買賣時告知原告陽台、露台可以使用（原證5 ），並隱匿與其他住戶關於占用公設之糾紛。再者 ，除被告於民事答辯狀自認：「相當於僅系爭房屋 所有權人得以使用（露台）」等語、證人即被告之 仲介人員陳淙元及證人盧禹辰證稱，並參以被告於 房屋交易網站一再張貼含有露台之格局照片（原證 5 、原證27），益徵被告確曾於買賣時告知系爭房 屋所有權人有露台之使用權限，兩造並以得以使用 露台為前提議定系爭買賣之價格。惟系爭房屋外之 露台，為區分所有建築物之共有部分而非專有部分 ，本件被告並未依民法第820 條第1 項徵得他共有 人同意，而使系爭房屋之所有權人（含繼受人即原 告）享有使用露台之權源，竟告知原告系爭房屋所 有權人可以使用系爭露台，顯然欠缺約定效用及被 告保證之品質。
B.被告於標的現況說明書第36項「是否有拆除重建或 禁建或糾紛之情事」勾選「否」，足見被告已就系 爭房屋無拆除重建之情事，為品質之保證，惟系爭 房屋主臥室、浴廁曾經拆除重建，欠缺被告所保證 之品質。
C.系爭房屋有馬桶堵塞、汙水溢出之瑕疵：
被告於標的現況說明書第43項「是否曾於產權持有 期間更新水、電管線」勾選「是」，水管線位置： 全部。足見被告就系爭房屋水管線全部更換，惟事 後卻生房屋堵塞、糞管爆裂、汙水溢出、地板排水 孔堵住等問題，難謂有被告水管線全部更換保證之 品質。且系爭房屋甫於105 年6 月15日交屋，竟於 105 年7 月初即發生馬桶堵塞、汙水溢出之情形（ 原證8 、原證9 ），衡情馬桶堵塞並非短暫期間即 可發生，參照臺灣嘉義地方法院民事判決102 年度 嘉簡字第288 號判決要旨，足見系爭房屋於交屋時 即有馬桶堵塞之瑕疵，減少系爭房屋之通常效用，
被告自應負瑕疵擔保及不完全給付之責。
D.系爭房屋有廚房、客廳漏水之瑕疵：
被告於標的現況說明書第12項「建物現況是否有滲 漏水」勾選「否」、第28項「是否有損鄰或鄰損狀 況」勾選「否」，足見被告已就系爭房屋無滲漏水 、無鄰損之情形為品質之保證。惟系爭房屋交屋有 廚房漏水之瑕疵，此有系爭房屋廚房照片（原證7 ）、證人盧禹辰證稱點交前因為廚房有水漬痕跡， 後續交屋之後又產生漏水問題等語、蘇紘陞出具之 估價單（原證19）可證，是系爭房屋缺少被告保證 無滲漏水、鄰損之品質，被告自應負瑕疵擔保責任 及損害賠償責任。
E.系爭房屋有被告所有權持有期間出租使用之瑕疵： 被告於標的現況說明書第1 項「本標的現況用途」 勾選「住宅」；第18項「建物、車位是否有租賃情 形」勾選「否」；第45項「所有權持有期間有無居 住」勾選「是」，足見被告就系爭房屋於其所有權 持有期間係做自用住宅使用，已為品質之保證。惟 系爭房屋於廁所處貼有「衛生紙勿丟入馬桶內」之 標誌及簡體字、英文、日文、韓文之翻譯；於牆壁 上貼有「請協助垃圾分類」之標誌及英文翻譯；於 廁所處貼有禁止吸菸之圖樣（原證12）。衡情倘被 告係自住使用，應無張貼上開標誌之必要，是被告 於所有權持有期間並非自用住宅而係作出租使用。 再者，一般自用住宅與出租使用，房屋品質、使用 耗損均有不同，故房屋原供出租使用或自住使用， 自足以影響系爭房屋之品質及客觀交易價值。被告 原供出租使用卻向原告謊稱係長輩自住使用，使原 告高估系爭房屋之價值，自屬物之瑕疵。
2.原告得請求被告返還不當得利：
系爭房屋有瑕疵，被告應依民法第354 條第1 項、第2 項規定負瑕疵擔保責任，原告請求減少價金200 萬元之 意，被告於減少之範圍內，即無該價金之請求權存在， 原告依民法第179 條規定請求被告返還不當得利，即屬 有據。
（三）被告應依民法第360條規定負損害賠償責任： 系爭房屋缺少被告於標的現況說明書就「陽台、露台非屬 增建」、「無拆除重建」、「無滲漏水」、「未曾出租供 他人使用」等事項所保證之品質，原告得依民法第360 條 第1 項前段，請求被告賠償損害。
（四）被告應依民法第227條第1項規定負損害賠償責任： 被告因故意或過失，未告知系爭房屋有「陽台、露台增建 占用公設」、「臥室、浴廁拆除重建」、「客廳廚房滲漏 水」、「浴廁馬桶堵塞、糞管爆裂、汙水溢出」、「廚房 流理臺排水很慢、地板排水孔堵住」、「曾作為日租套房 出租使用」、「客廳陽台外推」等瑕疵，應負不完全給付 之損害賠償責任。
（五）原告實際損害額：
1.原告因系爭房屋有馬桶堵塞、汙水溢出之瑕疵，得依瑕 疵擔保及不完全給付法律關係，請求被告給付116,746 元：
(1)汙水溢出致裝修材料損壞，原告受有50,546元之損害 。
(2)汙水溢出清潔消毒，支付10,000元。 (3)拆除地板費用5,000元。
(4)馬桶拆除、更換費用9,200元。
(5)明管工程27,000元、明管粉刷工程5,000 元，共計 32,000元。
(6)垃圾清運共計10,000 元。
(7)以上共計116,746 元（計算式：50,546＋10,000＋5, 000 ＋9,200 ＋32,000＋10,000＝116,746 ）。故原 告因系爭房屋有馬桶堵塞、汙水溢出之瑕疵，依瑕疵 擔保及不完全給付法律關係，請求被告給付116,746 元。
2.系爭房屋客廳（浴室）、廚房、電源閘下方牆壁均有漏 水之瑕疵，原告因而支出檢查、修繕客廳（浴室）漏水 瑕疵費用4,500 元、38,000元、修繕廚房漏水瑕疵16,5 00元、修繕電源閘下方漏水瑕疵25,515元，共計受有84 ,515元之損害，故原告自得依瑕疵擔保及不完全給付法 律關係請求被告賠償84,515元。
3.原告因系爭房屋有露台不能使用、陽台外推、格局變更 、曾做日租套房使用等瑕疵受有損害，因損害數額之證 明顯有困難，請求依民事訴訟法第222 條第2 項，定損 害之數額。
（六）綜上，原告就系爭房屋買賣契約請求減少價金或損害賠償 200 萬元，應屬有據，爰依民法第359 條及第179 條不當 得利、或民法第360 條、或民法第227 條規定，擇一請求 如訴之聲明等語。
（七）聲明：
1.被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息5%計算之利息。
2.原告願供擔保，請准為宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張陽台、露台增建占用公設、陽台外推之瑕疵： 原告所稱陽台外推部分，實係系爭房屋原有陽台；又陽台 增建部分，即為標的物現況說明書第14項所指陽台外推之 增建部分，依民法第355 條第1 項及系爭買賣契約書第11 條第2 項約定，為買賣契約成立時原告即已知悉之事項， 被告當不負物之瑕疵擔保責任；至露台增建部分，則係1 樓之樓頂，並非增建之露台，且該部為公共區域，非買賣 標的之一部，惟須自系爭房屋內進出始得到達，相當於僅 系爭房屋所有人得以使用，被告絕無告知係被告專用部分 。況且，於標的物現況說明書第4 項「本標的物及社區是 否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經 約定為本戶專用）」，被告係勾選「否」；且系爭買賣契 約之特別約定事項，亦未有「露台係專用部分」之記載， 可知原告係故意曲解為專用部分云云，殊無足採。（二）原告主張臥室、浴廁拆除重建之瑕疵：
兩造既依系爭買賣契約書第11條第2 項約定原狀移交，以 原告所指主臥室浴廁拆除重建之格局，係原告簽約前即知 悉之狀況，被告既已原狀移交，自無庸負瑕疵擔保責任。（三）原告主張客廳滲漏水、廚房滲漏水之瑕疵： 1.客廳壁癌部分，係原告於交屋後3 個月之105 年9 月始 發現，非於交屋時已發生，故係於系爭房屋危險移轉後 即交屋後始生瑕疵，被告無庸負瑕疵擔保責任。 2.關於原告主張客廳漏水之損害42,500元之部分，實係客 廳壁癌所致。以本件買賣係中古屋買賣，依民法第354 條規定，客廳壁癌係在系爭房屋危險移轉後即交屋後始 發生，被告無庸負瑕疵擔保責任。
3.關於原告主張廚房漏水之損害16,500元之部分，係因樓 上3 樓管線破裂導致，此有原告所提原證19之估價單上 記載「3F逆滲水與熱水管滲水修復」等語可稽。亦有證 人盧禹辰亦證稱「廚房漏水，經師傅判斷原因是樓上即 三樓的廚房漏水」等語可證，故此部分並非系爭房屋原 有瑕疵，與被告無關。
4.關於原告主張電源閘下方牆壁漏水瑕疵，並提出原證28 、原證29云云。惟本件買賣係中古屋買賣，依民法第37 3 條之規定，前揭原告主張電源閘下方牆壁漏水瑕疵， 並非交付前即存在之瑕疵，故應由原告自行負擔該房屋 老化之風險。退步言之，縱前揭原告主張該瑕疵係存在
於交屋前，惟按民法第356 條規定，本件原告未從速檢 查並即時通知，應視為承認其所受領之物。
（四）原告主張浴廁馬桶堵塞、糞管爆裂、汙水溢出等瑕疵： 1.關於原告主張馬桶堵塞、汙水溢出之損害116,746 元之 部分，原告於簽約前即已多次至系爭房屋查看，當時廁 所馬桶並無堵塞情形。且原告亦不爭執兩造交屋時有測 試馬桶。則原告所主張馬桶堵塞之情形，既發生在系爭 房屋交屋1 個月之後，應係原告或承攬裝潢工人使用不 當所造成之堵塞，誠與被告無關。以原告所提原證9 之 建材估價單，無從以證明該材料曾在現場或曾遭污染之 事實，並且原告是否有支出此項款項？是被告否認原證 9 、原證16估價單之證明力，並主張縱有該支出，亦無 可歸責於被告。
2.依原告提出之馬桶照片及陳琮元在知悉馬桶堵塞後立即 以通訊軟體Line傳給被告之照片，當時並無發生原告所 稱糞管爆裂之狀況云云，均係原告自行創造之情境。退 步言之，縱有原告所稱糞管爆裂之狀況，亦無更換馬桶 之必要。且縱使有更換馬桶之必要，亦應以同品質或中 等品質之馬桶為更換。原告所提估價單9,200 元、泰嘉 公司所附之發票18,775元，均屬過高。
（五）原告主張廚房流理台排水很慢、地板排水孔堵住之瑕疵： 1.原告於簽約前已多次至系爭房屋查看，當時廚房並無堵 塞或排水不良情形。退步言，縱當時確有排水不良情形 ，原告依通常檢查方式應可發現，惟原告竟怠於檢查及 通知，依民法356 條規定，應視為承認所受領之物。 2.另廚房地板排水孔堵住之部分，原告僅須將被告當初為 防蟑螂出入而暫以矽利康封黏之部分移除即可。（六）原告主張系爭房屋曾作為日租套房出租使用之瑕疵： 現況說明係呈現當時系爭房屋簽立時之現況，並非說明其 歷來狀況，因此兩造於簽立系爭買賣契約時，系爭房屋並 無出租他人狀態，被告即無隱匿現況說明，原告不得以系 爭房屋曾出租他人進而主張物之瑕疵。
（七）標的物現況書內容僅屬現況之告知，性質並非保證有某種 品質，原告自不得依民法第360 條第1 項前段規定請求被 告賠償損害。被告依兩造約定之現狀為交付，且原告主張 前揭瑕疵係於契約成立前存在，則原告不得請求被告賠償 因不完全給付所生之損害賠償。
（八）原告所提出之估價單、報價單，均不足證明原告是否有支 出相關款項，且因原告迄未能證明是否為民法第354 條第 1 項所規定之瑕疵、以及修繕之關聯性及必要性，亦無法
以函詢結果遽採為減少價金之依據。另就本院函詢之回函 、黃志欽收據、高婕公司報價單、公務電話紀錄等，被告 不爭執其形式真正，惟就其內容之證明力有爭執，該款項 之支出，亦無法以之證明即有民法第354 條第1 項所規定 之瑕疵，並就該款項之支出與原告所主張瑕疵間是否具有 關聯性、必要性，被告均有爭執。
（九）縱有原告所稱此部分之瑕疵，惟以本件買賣係中古屋買賣 ，依民法第354 條規定，係在系爭房屋危險負擔移轉後即 交屋後始發生，被告無庸負瑕疵擔保責任等語，以資抗辯 。
（十）答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：
（一）原告與被告分別為買受人及出賣人，經訴外人永慶房屋仲 介股份有限公司居間，兩造於105 年4 月24日簽訂坐落新 北市○○區○○段000 地號土地（應有部分19/1300 ）及 其上同區段1879建號建物即門牌新北市○○區○○路000 巷000 號2 樓房屋之買賣契約，買賣價金1,588 萬元。（二）系爭房地於105 年5 月31日以買賣為原因登記於原告名下 ，並於105年6月15日交付原告。
四、爭執事項：
（一）系爭房屋是否有原告所稱「陽台、露台增建占用公設」、 「臥室、浴廁拆除重建」、「客廳廚房滲漏水」、「浴廁 馬桶堵塞、糞管爆裂、汙水溢出」、「廚房流理臺排水很 慢、地板排水孔堵住」、「曾作為日租套房出租使用」、 「客廳陽台外推」之情事？若有，則上開情事是否係於交 屋前即存在？是否均為物之瑕疵？
（二）被告就系爭房屋是否有缺少其所保證之品質或故意不告知 瑕疵之情事？
（三）原告請求被告給付200萬元之損害賠償，是否有理由？五、得心證之理由：
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並系爭買賣契約書 在卷可稽（見本院卷一第25至72頁），自堪信為真實。（二）原告主張客廳陽台外推、陽台、露台增建占用公設瑕疵部 分：
1.被告於系爭現況說明書第14項「是否有增建部分」勾選 「否」，並於備註說明欄勾選「陽台外推」（見本院卷 一第63頁），故被告已告知系爭房屋有陽台外推之情形 。至原告所提出之建物複丈成果圖、格局圖（見本院卷
一第61、87頁），尚無法證明原告主張系爭房屋有陽台 增建占用公設之情形。又依原告所提出之建物複丈成果 圖、格局圖（見本院卷一第61、87頁）雖可見系爭房屋 本無露台，然系爭買賣契約書所標示買賣之建物亦未含 露台（見本院卷一第28頁），故原告於購買系爭房屋時 ，本得知悉系爭房屋本無露台。是以，原告主張系爭房 屋之露台占用公設，亦非可採。
2.準此，原告主張系爭房屋有陽台、露台增建占用公設之 瑕疵，難認可採。
（三）原告主張「臥室、浴廁拆除重建」瑕疵部分 系爭現況說明書第36項「是否有拆除重建或禁建或糾紛之 情事」雖勾選「否」（見本院卷一第64頁），然現況說明 書該欄之標的應係指系爭房屋，而非系爭房屋內部之狀況 ，是難認被告係保證系爭房屋無臥室、浴廁拆除重建之情 形。又系爭買賣契約第11條第2 項約定：「本買賣標的物 未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（ 含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方（即被告） 自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予 甲方（即原告），現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持 正常使用狀態」（見本院卷一第31頁），已約定係依原狀 移交原告。是原告此部分主張，難認可採。
（四）原告主張「客廳廚房滲漏水」瑕疵部分
1.被告雖辯稱：廚漏水部分係因樓上3 樓管線破裂導致， 非系爭買賣契約原有之瑕疵，且已請3 樓屋主修繕完畢 ，已無漏水云云（見本院卷一第205 頁）。然查，證人 盧禹辰證稱：驗屋時，我有確認水、電及漏水的狀況， 系爭房屋漏水的狀況是在廚房處有疑似水漬的痕跡，但 沒有濕。因為有水漬痕跡，所以有問過賣方，經陳琮元 跟被告確認後，陳琮元跟我回覆說廚房水漬是之前漏水 的痕跡，現在已經沒有。但交屋後，同樣的位置又產生 漏水的問題等語（見本院卷一第270 、271 頁），且系 爭房屋內確有明顯之漏水痕跡，有系爭房屋之客廳照片 、廚房牆壁照片可稽（見本院卷一第88、89頁、第91至 95頁），與證人陳琮元上開證述相符。故被告辯稱漏水 已經請3 樓屋主修好云云，難認可採。又被告於系爭現 況說明書第12項「建物現況是否有滲漏水情形」、「是 否曾在最近1 年內修復滲漏水」，均勾選「否」（見本 院卷一第63頁），堪認被告已就系爭房屋無漏水之情形 保證。且如有漏水之客觀情事，將影響居住之品質，故 於買賣房屋時，買賣雙方所在意者乃系爭房屋實際上有
無漏水之情形，與漏水原因為系爭房屋本身或相鄰房屋 之無關，被告辯稱係因樓上管線破裂云云，洵屬無稽。 2.原告提出38,000元之恆宇防水材料有限公司報價單（見 本院卷一第252 頁），然經本院函詢該公司，該公司稱 此非該公司之報價單，亦無承作此工程，故無需收取此 工程款等語，有該公司函為憑（見本院卷二第129 頁） 。惟原告另提出黃志欽出具之38,000元收據、報價單（ 見本院卷二第126 、127 頁），堪認原告確有支出上開 38,000元漏水整修費用。原告又提出益助企業有限公司 出具之25,515元漏水、防水估價單、統一發票（見本院 卷二第75、76頁）。是原告就系爭房屋漏水情形共計支 出63,515元（計算式：38,000＋25,515＝63,515）。 3.至原告雖提出蘇紘陞出具之4,500 元、16,500元估價單 （見本院卷一第251 、253 頁），然此僅為估價單，尚 無從證明原告有此部分支出。經本院函詢蘇紘陞是否已 完成該等估價單之工作內容，原告是否已支付估價單之 款項（見本院卷二第105 、114 頁），然蘇紘陞未回覆 本院函文，難認原告有此部分之損失。
4.準此，原告主張系爭房屋滲漏水情形瑕疵部分，得向被 告請求63,515元。逾此部分之請求，即難認有據。（五）原告主張「浴廁馬桶堵塞、糞管爆裂、汙水溢出」瑕疵部 分：
證人即永慶房屋仲介陳琮元證稱：系爭房屋是我接來賣的 ，我沒有帶原告去看過系爭房屋，是另一方的仲介帶原告 去看屋。點交當下我不在現場，是買方的仲介業務員帶買 方看系爭房屋，所以點交時不是由我確認系爭房屋的狀態 。我最後一次到系爭房屋約是在點交前1 個月，當時系爭 房屋的設備是正常的，我有打開水，也有沖過馬桶，馬桶 沒有阻塞的情形等語（見本院卷一第266 頁）。另證人即 永慶房屋仲介盧禹辰證稱：我仲介原告向被告購買系爭房 屋，我在系爭房屋買賣簽約前曾帶原告看過1 次系爭房屋 ，簽約後點交前印象中帶原告看過系爭房屋2 次。帶看系 爭房屋時都沒有異常，馬桶沒有阻塞的情形。點交時驗屋 時，我有沖過馬桶，當時沒有問題，也就是沒有阻塞的情 形等語（見本院卷一第270 頁）。由上開證人陳琮元、盧 禹辰之證述，難認系爭房屋於交付時，浴廁有馬桶堵塞、 糞管爆裂、汙水溢出之情，故原告主張系爭房屋有此部分 之瑕疵，難認可採。是原告此部分之請求，亦難認有理由 。
（六）原告主張廚房流理臺排水很慢、地板排水孔堵住瑕疵部分
：
原告雖主張系爭房屋有廚房流理臺排水很慢、地板排水孔 堵住之瑕疵，並提出照片等為證（見本院卷一第136 至14 3 頁）。然廚房流理臺之照片，僅係流理臺內有水之狀況 ，無從證明水流速率。陽台排水孔照片雖可見排水孔以磁 磚或水管封起（見本院卷一第138 、143 頁），然原告所 提出之照片可知廚房內之排水孔不止1 個（見本院卷一第 142 頁），且原告未證明其他排水孔無從順利排水。故原 告之舉證尚不足以證明系爭房屋有此部分瑕疵。（七）原告主張「曾作為日租套房出租使用」瑕疵部分 被告於系爭現況說明書第18項出租，雖均勾選「否」，然 依該項備註說明欄可知，原告如有出租，需於備註說明欄 勾選「□有公證□無公證□租賃之權利義務隨同移轉（□ 承租方可配合換約□不可換約）□騰空交屋。現況每月租 金﹍元，押租保證金﹍元租期至﹍年﹍月﹍日止」，堪認 系爭現況說明書第18項係針對系爭房屋於買賣時有無出租 情形。又被告於系爭現況說明書第19項「現況是否有出借 情形？」亦勾選「否」，然依該項文義可見亦僅係表示系 爭房屋於買賣時有無出借情形。且原告雖提出「衛生用品 勿丟入馬桶內」、「垃圾分類」及用電紀錄（見本院卷一 第144 至148 頁），然該等用語及用電紀錄，與是否曾供 日租套房無關，故不足以證明系爭房屋確曾供日租套房使 用。況房屋使用者之日常生活習慣不同，故難認房屋是否 曾供日租套房使用，與房屋之市場價值有何直接關連。是 原告主張此部分瑕疵，亦難認可採。
（八）按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重 大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額， 民事訴訟法第222 條定有明文。依該法律規定，仍需原告 先證明其受有損害，且需損害數額證明有重大困難。原告 上開主張，除漏水部分外，尚不足以證明其有損害。且原 告就損害數額之證明，尚非無法依其他客觀方式（如鑑定 ）舉證，惟原告表明撤回鑑定（見本院卷二第146 頁）。 是本院仍難依上開規定定損害之數額，附此敘明。（九）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227 條定有明文。系爭房屋有漏水之瑕疵，原告依上 開民法之規定，請求被告給付63,515元為有理由。至原告 其餘主張之瑕疵，尚無足夠之證據認定有瑕疵及原告所受 之損害，故其餘部分，原告依民法第359 條及第179 條不
當得利、或民法第360 條或民法第227 條規定請求被告給 付，均難認有據。
六、從而，原告依系爭買賣契約不完全給付之法律關係，請求被 告給付63,515元，及自105 年12月31日（本件起訴狀繕本係 於105 年12月20日寄存於被告住所地之警察機關，並於105 年12月30日生送達效力，見本院卷一第173 頁送達證書）起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
七、按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權 宣告假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保， 或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第 1 項第5 款、第392 條第2 項分別定有明文。查本件本院所 命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行及酌定相當 之擔保金額宣告免為假執行。至於原告敗訴部分，其訴既經 駁回，則其假執行之聲請亦失所依從，應併予駁回，附此敘 明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要 ，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 3 月 6 日
書記官 張芝婷
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