臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3260號
原 告 陳盈楓
被 告 孫桂蘭
孫振國
兼上一人
訴訟代理人 孫桂英
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國107 年1 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示不動產分歸被告，由被告按應有部分各三分之一比例維持共有，並由被告補償原告新臺幣壹佰參拾陸萬壹仟元。
訴訟費用由兩造按附表二應有部分比例欄所示之比例負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有如附表一所示之不動產（含土地及 建物，下合稱系爭不動產，如單指其一，逕稱系爭土地或系 爭建物），應有部分如附表二應有部分比例欄所示；系爭不 動產並無不能分割情事，兩造間亦無不能分割之約定，惟兩 造無法達成分割協議，爰依民法第823 條、第824 條規定提 起本件訴訟，求為分割兩造共有系爭不動產，並聲明：系爭 不動產准予變價分割等語。
二、被告孫桂芳、孫桂蘭、孫振國（下合稱被告，單指其一，逕 稱姓名）辯稱：原告係於法拍取得系爭不動產應有部分四分 之一（下稱系爭應有部分），雖稱其於新北市有住房需求， 然依經驗法則，原告本應購買完全應有部分之房屋，以杜紛 爭，卻購入本件屋齡35年老舊國宅法拍屋之應有部分，伊等 合理可疑原告為專營不動產法拍並藉此淘金致富之工作者。 又系爭不動產原為伊等之母即訴外人陳金瑞所有，陳金瑞已 於民國100 年3 月22日因病往生，繼承人除伊等3 人外，尚 有訴外人即侄兒孫偉佑代位繼承其父即訴外人孫振華就系爭 不動產之系爭應有部分，伊等與由母撫養長大之孫偉佑久未 聯絡，直至孫偉佑之債權人向法院聲請拍賣渠之系爭應有部 分，伊等始透過管道知悉渠因犯運輸第一級毒品罪在印尼執 行無期徒刑，加上伊等經濟拮据，方由原告以約新臺幣（下 同）87萬元拍得系爭應有部分，然系爭不動產現由孫振國依 母親生前交待居住中，其餘被告等家人逢年過節亦有歸屬感 ，故伊等不論情感上、生活上均與系爭不動產有著密不可分 之依存關係，倘予變價分割，伊等勢必失去家族感情維繫之 基礎。反之原告住於嘉義市，對系爭不動產並無強烈依存情 感，其以投資方式低價取得系爭不動產應有部分四分之一，
僅意在投資獲利，故伊等請求將系爭不動產分歸伊等3 人維 持共有，而以金錢補償原告，始為允洽之分割方法，並聲明 ：原告之訴駁回等語。
三、本院整理並補充兩造不爭執事項（見本院卷第122 、123 頁 ，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內 容）：
㈠如附表一所示之系爭不動產原為被告3 人與孫偉佑於100年8 月1 日因繼承取得所有權，而登記為分別共有，應有部分各 四分之一，有土地暨建物登記第三類謄本及孫桂英之陳述可 稽（見本院調字卷第11-17 頁、訴字卷第75頁）。 ㈡孫偉佑之系爭應有部分經債權人即訴外人中國信託商業銀行 股份有限公司聲請本院民事執行處（下稱執行處）強制執行 ，本院以105 年度司執字第17451 號清償債務強制執行事件 受理在案，原告於105 年11月25日在執行處公開拍賣程序， 就系爭應有部分以867,000 元得標買受，並繳足價金，已獲 核發不動產權利移轉證書，並於106 年3 月7 日登記為系爭 應有部分所有權人，即系爭不動產共有人之一，有前述土地 暨建物登記第二類謄本、本院不動產權利移轉證書、新北市 新莊區地政事務所106 年10月25日新北莊地登字第10640219 88號函可憑（見本院訴卷第63、65、66頁）。 ㈢系爭不動產現由孫振國居住使用，系爭建物僅有一個出入口 ，三房一廳、一間衛浴及一間廚房（見本院訴字卷第75、89 頁）。
四、原告主張系爭不動產為兩造所共有，並無不能分割情事，兩 造亦無不能分割系爭不動產之約定，爰依民法第第823 條、 第824 條規定請求變價分割等語，為被告所否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」；「共有物之分割，依共有人協議之方法行之 。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一以原物分配於各共有人。但共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配 於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分 配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部 分仍維持共有。」，民法第823 條第1 項、第824 條第1 至
4 項分別定有明文。又依民法第824 條第2 項第2 款「原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」 規定意旨，足見共有物分割之方法，須先就原物分配，於原 物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，而就 原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者 ，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51 年台上第271 號判例意旨參照）。復按分割共有物以消滅共 有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土地內，有 部分土地因使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍 願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地 保持公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最 高法院76年度台上字第2549號判決參照）。再裁判分割共有 物，屬形成判決，定共有物之分割方法時，固應斟酌當事人 之聲明、共有物之性質、經濟效用，依衡平法理，審酌公共 利益及共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分 配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。 ㈡本件原告因於執行處強制執行程序之拍賣取得系爭應有部分 ，而與被告共有系爭不動產，業如前揭三、㈡所述，而系爭 不動產復查無因使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 ，則不論被告辯稱原告拍賣取得系爭應有部分是為投資獲利 云云是否可採，原告既自執行處依法定程序合法取得系爭不 動產之系爭應有部分，而成為系爭不動產共有人之一，自得 本於前述民法第823 條第1 項規定，隨時請求分割共有物， 不因其取得系爭應有部分之動機為何有異，是被告以前揭情 詞辯稱應駁回原告分割共有物之請求云云，核與上開規定相 違，並非可取，原告請求裁判分割系爭不動產，要屬有據。 ㈢次查，系爭建物為鋼筋混凝土造房屋7 樓中之2 樓，系爭土 地則為其坐落土地，有前述土地暨建物登記謄本可稽（見本 院調字卷第11-17 頁），是系爭不動產（含系爭建物、土地 ）有整體使用上之不可分關係，應予合併分割。又系爭建物 僅有一個出入口，三房一廳、一間衛浴及一間廚房乙節，則 如前述三、㈢所示，如採原物分割，以兩造應有部分各四分 之一計算，兩造各得分配之建物、土地面積甚小，分配位置 亦有不同，若為日後使用需求，尚須重新整修，且系爭建物 僅有單一之出入口，若採原物分割，需再行分割共有通道以 利出入，勢必削減兩造所得分配面積，顯非合乎經濟效益之 使用，且原告於本件主張變價分割，被告則請求將系爭不動 產分歸其等維持共有，並以金錢補償原告（見本院訴字卷第 88、89、123 頁），足見兩造於客觀、理性上亦明知原物分 割上有其困難及不可行之處，堪認系爭不動產按兩造應有部
分比例為原物分割，並非可取之分割方式。
㈣再者，被告辯稱其等繼承系爭不動產後，現由孫振國依母親 之交待居住中，逢年過節可藉此凝聚家族情感，如變價分割 將致孫振國流離失所，其等頓失情感依附，而原告則居住嘉 義市，與系爭不動產並無強烈情感附著等語，為原告所未爭 執，參諸系爭不動產之使用現況，及系爭應有部分之拍賣條 件為不點交乙情，為兩造所不爭執（見本院訴字卷第124 頁 ），堪信被告上開所辯為可採。按「定共有物分割之方法， 固可由法院自由裁量，但須以其方法適當者為限。又法院裁 判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共 有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割 方法始得謂為適當。共有人若就共有物在生活上有密不可分 之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割或分歸未使用 之他共有人單獨所有，其所定分割方法，是否符合公平原則 ？即值推求。」（最高法院103 年度台上字第1539號判決意 旨供參）。是依被告辯稱其等長期居住系爭不動產，現由孫 振國居住使用，其姊妹不希望打零工之小弟弟沒有房子住， 所以希望3 姊弟向原告將系爭應有部分買回等語（見上開卷 第88頁），顯見被告與系爭不動產確有較原告強烈之依附關 係，若將系爭房地原物分割予被告，由被告按應有部分各三 分之一之比例維持共有關係，並以金錢補償予未受原物分配 之原告，除符合原告訴請變價分割系爭不動產以取得金錢之 原意，且顯然較符使用現況，亦較兼顧被告長期居住系爭不 動產所生之依存關係。
㈤至金錢補償部分，兩造均同意以系爭不動產於鑑定時之合理 市價為依據（見本院訴字卷第89頁），是本院依兩造合意選 擇「永大不動產估價師事務所」為鑑定機關，經該事務所針 對系爭不動產進行產權、一般因素、不動產市場概況、區域 因素、個別因素分析，及估價師專業意見分析後，並蒐集近 鄰地區不動產之交易價格，採用比較法及收益法評估系爭不 動產於106 年12月14日之正常市價價格，鑑定結果系爭不動 產總價為544 萬4,000 元，有該事務所106 年12月21日106 年永估字第10612113號函暨估價報告書可參（見上開卷第89 、103 頁及外放之估價報告書），考諸上開鑑定方法，應認 上述總價足以正確反應系爭不動產之價值，且該鑑定結果為 兩造所不爭執（見上開卷第123 頁），自可作為被告補償原 告金錢之計算依據。準此，原告就系爭不動產之應有部分四 分之一既分歸被告平均取得，則被告因此應補償原告之金額 為136 萬1,000 元（計算式：544 萬4,000 元÷4 ＝136 萬 1,000 元）。
五、從而，原告依民法第823 條第1 項、第824 條規定請求本件 裁判分割，為有理由，准將系爭不動產分歸被告3 人按應有 部分各三分之一比例維持共有關係，並由被告3 人以136 萬 1,000 元補償原告，如主文第1 項所示。
六、按分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不 能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之 分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之 分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並 兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不 因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理 由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法 院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟 程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共 有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用 ，顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相 同之利益，故以兩造共有人按應有部分比例負擔訴訟費用方 不致失衡，爰諭知如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第二庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 21 日
書記官 蘇哲男
附表一：系爭不動產
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│土地 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ │
│ ├───┬────┬────┬────┬────────┤ ├──┬──┬──────┤ 權 利 範 圍 │備 考│
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 小 段 │ 地 號 │目│公頃│公畝│ 平方公尺 │ │ │
├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤
│1 │新北市│林口區 │國宅段 │ │0000-0000 │ │ │ │1,920.00 │40000分之476 │ │
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│建物 │
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│ │ │ │ │建築式樣│ 建物面積 （單位：平方公尺） │附 屬 建 物│ │ │
│編│建│ │ │ ├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┼────┬─┬─┤權 利│ │
│ │ │ │ │主要建築│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │合│ 主要建 │面│面│ │ │
│ │ │ 建物門牌 │基地坐落│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │積│ │備 考│
│ │ │ │ │材 料 及│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 築材料 │ │ │ │ │
│號│號│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │單│範 圍│ │
│ │ │ │ │房屋層數│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │計│ 及用途 │積│位│ │ │
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│1 │57│新北市林口區│新北市林│鋼筋混凝│二│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │70│陽台 │9.│平│全部 │含共有│
│ │8 │麗園二街1巷6│口區國宅│土造7層 │層│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │.5│ │19│方│ │部分50│
│ │ │號2樓之3 │段0052-0│樓 │:7│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │8 │ │ │公│ │3、506│
│ │ │ │002地號 │ │0.│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │尺│ │建號 │
│ │ │ │ │ │58│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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附表二：兩造就系爭不動產之應有部分比例
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│編號│共 有 人│應有部分比例│
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│1 │原告陳盈楓│四分之一 │
├──┼─────┼──────┤
│2 │被告孫桂芳│四分之一 │
├──┼─────┼──────┤
│3 │被告孫桂蘭│四分之一 │
├──┼─────┼──────┤
│4 │被告孫振國│四分之一 │
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