臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2513號
原 告 李虹瑩
訴訟代理人 吳明璋
謝智潔律師
林厚成律師
被 告 森築開發有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國107年1月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於購屋時因注重優質的生活環境，亦考量社區戶數的多寡 ，如戶數增多必將影響生活品質，且出入人口相對複雜，將 生安全疑慮，如遇天然災害時（如火災、地震），人口數增 多也可能影響逃生時間，乃於民國102年7月14日將上河園房 屋、土地預定買賣契約書帶回審閱，並有至內政部營建署網 頁查詢上河園建案（下稱系爭建案）之建築執照及在廖錦盈 建築事務所（上河園建案設計人）公司網頁上也查詢上河園 的相關資訊，確認建築戶數確為335戶，伊乃於102年9月5日 向被告購買系爭建案B3棟第7樓房屋（下稱系爭房屋）及其 基地，而與被告簽立房屋及土地預訂買賣契約書（下稱系爭 契約），於簽約時，系爭契約『附件六』之建築執照（參原 證1下方編碼第47頁處）亦標示為335戶，伊已依約繳款共計 新臺幣（下同）215萬元。詎系爭建案之實際戶數為539戶， 而與伊購屋時所考量之重要因素不符。伊先後曾發函向被告 要求解除契約、另向松山區公所聲請調解、再向消保官申訴 ，被告雖出席協商，但於協商時竟堅持系爭建案係於102年8 月30日建造核准房屋由原7棟大樓更改為5棟大樓，地下三層 改為地下四層，並主張兩造係於建造核准變更後始簽約，伊 應該知道系爭建案業已變更云云，拒絕返還價金。伊以受被 告詐欺系爭建案戶數為335戶為由，撤銷系爭契約之意思表 示，並於106年5月12日委請律師發函向被告撤銷系爭契約之 意思表示，則系爭契約乃自始無效，被告收受伊所給付之21 5萬價款，即屬無法律上原因受有利益而為不當得利，伊並 另得請求損害賠償。系爭契約第5條第5項約定「前款之土地 面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者
，買方得解除契約，賣方應將買方已繳之款項無息全數退還 ，買方不得再請求任何損害賠償或補貼。」，系爭契約約定 總面積為113.89平方公尺（含停車位），惟變更後實際面積 則為120.54平方公尺，兩者誤差6.65平方公尺即5.8%，誤差 業已超過3%，伊依約自得解除系爭契約，並請求返還已給付 之買賣價金。若鈞院認伊不得解除系爭契約，惟因上開事實 所述，伊拒絕繼續繳納價款，被告乃依系爭契約第25條第2 項約定解除契約，並依約沒收買賣總價款百分之十五之金額 作為損害賠償之違約金，按系爭契約買賣總價為1,125萬元 ，其15%僅為168萬7500元，而伊業已繳納215萬元，是被告 至少仍應返還伊46萬2500元，惟伊拒絕繼續繳納價金緣由乃 為被告惡意欺瞞所致，故違約金應酌減至1%即11萬2,500元 始適當，逾此範圍，伊應得依不當得利法律關係請求返還20 3萬7,500元（計算式：2,150,000－112,500＝2,037,500） 。
㈡爰依民法第179條、第259條規定，聲明求為判決：⒈被告應 給付原告215萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
㈠系爭建案原設計之層棟戶數為地上19層、地下3層、3幢、7 棟、335戶、汽車停車位計451個（含：335個法定停車位、1 16個自設停車位），取得建照後，因鑒於房屋市場不景氣， 大坪數房屋銷售不易，伊乃著手作建照變更設計，將建照之 層棟戶數變更為地上19層、地下4層、1幢、5棟、539戶、汽 車停車位則變更為597個，並依此變更設計興建完成而取得 使用執照，伊自始即以變更設計後之建案內容對外銷售（系 爭建案之開發建商原來僅有伊一家，訴外人一福公司後來加 入共同開發，故系爭建案開發建商有伊及一福公司兩家，被 告與訴外人愛山林公司間之「行銷企劃合約書」第1條約定 ：「…委託銷售房屋戶數共計380戶；平面車位422個…」； 一福公司與愛山林公司間之「行銷企劃合約書」第1條約定 ：「…委託銷售房屋戶數共計159戶；平面車位175個…」（ 159戶＋380戶共計539戶；175個車位＋422個車位＝597個車 位）。由上開兩份行銷企劃合約書可知，伊確實自始即以變 更設計後總戶數為539戶、地下四層、停車位計597個之建案 委託代售公司對外銷售，被告從無以總戶數為335戶之建案 內容對外銷售之事實與意思）。另由系爭契約「附件二之一 至附件二之四」所檢附之系爭建案一樓至五樓之平面圖、「 附件四之一至附件四之四」所檢附之系爭建案地下一層至地
下四層之平面圖、系爭契約第9條第1項、第3項記載：「本 契約房屋地下室共四層…」、「本社區地下一、二、三、四 層所屬之防空避難室間停車位…」、系爭契約附件一「付款 明細表」第五期款約定於「地下室四層底板完成時交付」、 銷售廣告圖說等，可明顯看出系爭建案建物僅有五棟、總戶 數超出335戶【系爭建案地上5層至19層為標準層（共15層） ，每層為32戶，即可了解系爭建案之總戶數絕對超過480戶 （32戶X15層）以上（480戶＋1、2層20戶＋3層19戶＋4層20 戶＝539戶）】，故依系爭契約內文、附件平面圖及銷售廣 告圖可知，系爭建案：地下室共有四層（地下增加一層）、 建物僅有1幢（建照原設計有3幢）、建物為五棟（建照原設 計為7棟）、停車位為597位（建照原設計汽車停車位僅有45 1位）、總戶數由335戶變更為539戶，與系爭契約「附件六 」建造執照所載「地上19層、地下3層、3幢、7棟、335戶」 內容明顯不同。原告自承於簽約前102年7月14日已攜回契約 書審閱本審閱多日後，方與伊簽立系爭契約，則原告對系爭 契約內容，自已詳予審閱了解，且對於伊實際對外銷售之建 案內容與系爭契約附件六建照所示內容，明顯已有不同，伊 並非依附件六建照內容對外銷售，亦應甚為清楚。原告當不 至於僅因系爭契約附件六建照載有335戶一節，即誤認系爭 建案總戶數為335戶之可能。
㈡伊於委託銷售公司對外銷售之總戶數為539戶，並未提及335 戶，則代銷公司於對外銷售時，自不可能告知消費者系爭建 案之總戶數僅有335戶（因銷售戶數之多寡，事關銷售公司 銷售服務費之計算及銷售戶之銷售底價認定）。且依證人薛 麗婕之證詞，銷售公司所知道的系爭建案之總銷售戶數為53 9戶，而銷售現場之模型區就有500多戶的模型跟透視圖，所 有銷售資料、銷售平面圖都是以500多戶為規劃，會告知客 戶總銷售戶數為539戶，現在正在變更設計，待變更設計下 來後雙方再簽約，系爭契約書是依照變更設計後之內容所擬 定，原告於簽約前曾攜回契約審閱本，對於系爭建案之實際 銷售內容很清楚，銷售人員是統一訓練，所有之銷售流程都 一樣，不可能特對原告為不同之建案內容之介紹，否則將來 如何履約？可知，銷售人員於銷售時確實有告知原告系爭建 案之總戶數為539戶。
㈢兩造係依系爭契約所載內容完成簽約手續，今興建完成後之 房屋現狀，不論係建物棟數、戶數、樓層數、車位數量與系 爭契約所約定內容、契約書附件平面圖及銷售廣告圖所示並 無任何不同。原告所購買之系爭房屋目前完工現狀，與原告 當初所購買之當棟（即B3棟）樓層戶數及房屋面積並無任何
變動，對原告之居住安寧及居住品質，毫無影響，則原告以 伊所給付之房屋缺少當初約定之品質、給付不能、不完全給 付、應負擔物之瑕疵責任，其得解除系爭契約云云，自非有 據。另系爭契約之記載內容、附件平面圖說之說明及銷售廣 告圖之圖示，伊已將產品內容據實告知，並無欺騙原告之事 實，原告亦不致陷於錯誤，原告主張伊詐欺，亦非可信。 ㈣依系爭契約第3條可知：主建物面積為53.45平方公尺、附屬 建物（陽台）面積為5.34平方公尺、共用部分面積為27.6 0 平方公尺，房屋總面積為86.39平方公尺（即主建物53.45平 方公尺＋附屬建物5.34平方公尺＋共用部分27.60平方公尺 ），而系爭房屋興建完成之登記總面積為86.67平方公尺（ 即主建物53.45平方公尺＋附屬建物5.34平方公尺＋共用部 分27.88平方公尺），房屋登記總面積較契約約定之面積增 加0.28平方公尺，故房屋總面積增加約0.0032%，而主建物 面積則無任何變化。則原告主張依系爭契約第五條之約定， 解除系爭契約，自屬無據。又車位之買賣面積為27.5平方公 尺，登記面積則為33.84平方公尺，增加6.43平方公尺，但 依系爭契約第5條第1項，就車位面積誤差多寡，既已約定互 不找補，原告自不得以車位面積增加，而主張解除系爭契約 。
㈤原告遲延繳交期款，伊雖有催告原告儘快繳款，否則伊得主 張解除契約及其他契約約定之權利，但伊並無向原告為解除 系爭契約之意思表示，系爭契約仍屬有效。自無沒收已繳價 款以充作違約金、違約金約定是否過高、及伊是否應返還已 繳價金等問題之存在，原告備位訴訟顯無理由，請求駁回之 等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲 請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
㈠原告於102年7月14日給付訂金35萬元，並將上河園房屋、土 地預定買賣契約書之審閱本帶回審閱；復於102年9月5日向 被告購買系爭房屋及其基地，而與被告簽立系爭契約（附件 六建造執照之層棟戶數欄記載「地上19層、地下3層、7棟、 335戶」）。原告已依約分期繳款共計215萬元。此有房地買 賣預約單、系爭契約審閱本、系爭契約附卷可稽（見本院卷 第251頁、第275-369頁、第23-117頁）。 ㈡系爭建案原設計之層棟戶數為地上19層、地下3層、3幢、7 棟、335戶、汽車停車位計451個（含：335個法定停車位、1 16個自設停車位），並取得建照執照。嗣經變更設計，並取 得變更後建照執照之層棟戶數為地上19層、地下4層、1幢、
5棟、539戶、汽車停車位則變更為597個，並依此變更設計 興建完成而取得使用執照。此有建造執照、使用執照附卷可 稽（見本院卷第191-193頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠原告是否受被告詐欺系爭建案戶數為33 5戶？㈡系爭房屋主建物或系爭房屋之登記總面積是否有誤 差超過百分之三？㈢被告是否依系爭契約第25條第2項約定 解除契約，並沒收買賣總價款15%作為損害賠償之違約金？ 茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠原告是否受被告詐欺系爭建案戶數為335戶？ ⒈查原告固於102年7月14日將上河園房屋、土地預定買賣契約 書帶回審閱，復於102年9月5日向被告購買系爭房屋及其基 地，而與被告簽立系爭契約（附件六建照執照之層棟戶數欄 記載「地上19層、地下3層、7棟、335戶」）。惟查： ⑴系爭建案原設計之層棟戶數為地上19層、地下3層、3幢、7 棟、335戶、汽車停車位計451個（含：335個法定停車位、1 16個自設停車位），並取得建照執照。嗣經變更設計，並取 得變更後建照執照之層棟戶數為地上19層、地下4層、1幢、 5棟、539戶、汽車停車位則變更為597個，並依此變更設計 興建完成而取得使用執照，已如前述。
⑵依系爭契約附件四之一至附件四之四之地下壹至肆層之平面 圖及停車位空間尺寸圖（見本院卷第68-71頁、第215-221頁 ）所示，可知原告所購買之系爭房屋，為地下4層，並非附 件六建照執照所記載之「地下3層」，且系爭房屋有法定車 位539個、自設車位58（即540-597）個，亦與附件六建照執 照所記載之「法定停車輛數335輛、自設停車輛數116輛」不 同；依系爭契約第9條第1、3項記載：「本契約房屋地下室 共四層…」、「本社區地下一、二、三、四層所屬之防空避 難室間停車位…」、系爭契約附件一「付款明細表」第五期 款約定於「地下室四層底板完成時交付」（見本院卷第33-3 4頁、第58頁）、被告、一福公司與愛山林公司間之「行銷 企劃合約書」（見本院卷第195-206頁）、銷售廣告圖（即 被證六，外放），可知系爭建案之建物於被告、一福公司委 託愛山林公司對外銷售時，依系爭契約之審閱本及系爭契約 內容，均僅有1幢（建照原設計有3幢）、五棟（建照原設計 為7棟）、地上19層、地下4層（建照原設計為地下3層）、 停車位為597位（建照原設計汽車停車位僅有451位）、總戶 數539戶，遠遠超過建照原設計之335戶【按系爭建案地上5 層至19層為標準層（共15層），每層為32戶，可見系爭建案 之總戶數絕對超過480戶（32戶×15層）以上，實際上該480 戶＋1、2層20戶＋3層19戶＋4層20戶＝539戶】，故尚不得
僅以系爭契約附件六建照執照之層棟戶數欄記載「地上19層 、地下3層、7棟、335戶」，即認系爭建案之總戶數為335戶 。又原告既於102年7月14日將上河園房屋、土地預定買賣契 約書帶回審閱，迄至102年9月5日始向被告購買系爭房屋及 其基地，而與被告簽立系爭契約（附件六建照執照之層棟戶 數欄記載「地上19層、地下3層、7棟、335戶」），則原告 應知上情，且原告亦陳明其甚為在乎系爭房屋所在建案之總 戶數多寡，乃原告非但於簽立系爭契約時未提出質疑，復於 簽約後依約分期繳款共計215萬元，是原告是否甚為在乎系 爭房屋所在建案之總戶數多寡，即非無疑。
⑶證人即愛山林公司現場銷售主管薛麗婕結證稱：「102年7.8 月上河園這個建案很熱銷，我是案場主管，很多客人怕買不 到，所有客人幾乎都一樣，都來付定、保留。銷售流程都是 一樣的，因為很多業務跟客戶都是一起訓練的，‧‧‧，客 戶很多人都會付定保留。我們會跟客戶說變更建照還沒下來 ，下來之後，變更完後才做簽約的動作。‧‧‧建案總銷售 戶是539當然有告訴客戶，我們一樓模型區就有500多戶的模 型跟透視圖，不然怎麼履約給客戶，基本資料一定，所有銷 售資料銷售平面圖通通都是五百多戶。因為執照變更中，我 們不知何時變照下來，有跟客戶說變更照下來之後三天內要 完成簽約，不然視同放棄購買。這段時間客人幾乎每個都超 過五日的審閱期。‧‧‧變照執照於102年8月底下來。只要 付定，我們就會給客戶審閱合約書，我們只給客戶看未來會 簽約的審閱本，基本上通常我們都會跟客人說還在變照，所 以我們給客戶看得審閱本內容就是變照執照下來的最新版本 ，都是五百多戶的平面圖跟配置圖，並非原來建造執照底版 本。客戶付定的那天就拿到審閱本，一直算到他跟我們正式 簽買賣契約，這樣會超過五天。被證九有提到原告有拿到契 約審閱本，被證九附帶約定欄第三點，本人攜合約審閱本NO ：BS S6 102，簽章：「李虹瑩」。客戶就會簽名。」等語 （見本院卷第259-262頁），並有系爭契約審閱本、系爭契 約附卷可稽（見本院卷第275-369頁、第23-117頁），足見 系爭建案之建物於被告、一福公司委託愛山林公司對外銷售 時，僅有1幢（建照原設計有3幢）、五棟（建照原設計為7 棟）、地上19層、地下4層（建照原設計為地下3層）、停車 位為597位（建照原設計汽車停車位僅有451位）、總戶數53 9戶，遠遠超過建照原設計之335戶。且銷售現場之模型區就 有500多戶的模型跟透視圖，所有銷售資料、銷售平面圖都 是以500多戶為規劃，銷售人員會告知客戶（即原告）總銷 售戶數為539戶，現在正在變更設計，待變更設計下來後雙
方再簽約，系爭契約是依變更設計後之內容所擬定，原告於 簽約前曾攜回契約審閱本，對於系爭建案之實際銷售內容很 清楚，銷售人員是統一訓練，所有之銷售流程都一樣，不可 能特對原告為不同之建案內容之介紹。
⒉基上，原告雖於102年9月5日向被告購買系爭房屋及其基地 ，而與被告簽立系爭契約（附件六建照執照之層棟戶數欄記 載「地上19層、地下3層、7棟、335戶、汽車停車位計451個 」）。惟系爭建案之建物於被告、一福公司委託愛山林公司 對外銷售時，依系爭契約之審閱本及系爭契約內容，均僅有 1幢（建照原設計有3幢）、五棟（建照原設計為7棟）、地 上19層、地下4層（建照原設計為地下3層）、停車位為597 位（建照原設計汽車停車位僅有451位）、總戶數539戶，遠 遠超過建照原設計之335戶，原告於簽約前既曾攜回契約審 閱本，則原告對於系爭建案之實際銷售內容應知悉，且銷售 現場之模型區就有500多戶的模型跟透視圖，所有銷售資料 、銷售平面圖都是以500多戶為規劃，銷售人員會告知客戶 （即原告）總銷售戶數為539戶，現在正在變更設計，待變 更設計下來後雙方再簽約，系爭契約是依變更設計後之內容 所擬定，銷售人員是統一訓練，所有之銷售流程都一樣，不 可能特對原告為不同之建案內容之介紹。此外，原告復未能 提出其他積極之證據供本院審酌。足見原告就爭房屋所在建 案之總戶數為539戶，應係明知或可得而知，被告並未以系 爭契約（附件六建照執照之層棟戶數欄記載「335戶」）對 原告施行詐術，致原告陷於錯誤而向被告購買系爭房屋及其 基地。是原告並無受被告詐欺系爭建案戶數為335戶。 ㈡系爭房屋主建物或系爭房屋之登記總面積是否有誤差超過百 分之三？
⒈系爭契約第5條第1、5項約定：「汽車停車位係按政府主管 機關核准之停車數量設計，其平面汽車停車位應有之持分面 積，以地政機關登記為準，因此雙方特別約定不論汽車停車 位登記之持分面積誤差多寡，雙方同意均不找補。」、「前 款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百 分之三者，買方得解除契約，賣方應將買方已繳之款項無息 全數退還，買方不得再請求任何損害賠償或補貼。」（見本 院卷第29-30頁）。
⒉依系爭契約第3條（見本院卷第27頁）可知：主建物面積為5 3.45平方公尺、附屬建物（陽台）面積為5.34平方公尺、共 用部分面積為27.60平方公尺，故系爭房屋總面積為86.39平 方公尺（即主建物53.45平方公尺＋附屬建物5.34平方公尺 ＋共用部分27.60平方公尺），而依系爭房屋建物登記謄本
、系爭房屋權狀及面積計算說明書（見本院卷第127頁、第 408-410頁）所示，系爭房屋興建完成之登記總面積為86.67 平方公尺（即主建物53.45平方公尺＋附屬建物5.34平方公 尺＋共用部分27.88平方公尺），系爭房屋登記總面積較契 約約定之面積增加0.28平方公尺，約0.0032%，而主建物面 積則無任何變化，顯與系爭契約第5條第5項之約定不符。又 依系爭契約第3條（見本院卷第27頁）及系爭房屋建物登記 謄本、系爭房屋權狀及面積計算說明書（見本院卷第127頁 、第408-410頁）所示，車位之買賣面積為27.5平方公尺， 登記面積則為33.84平方公尺，增加6.43平方公尺，但依系 爭契約第5條第1項，就車位面積誤差多寡，已約定互不找補 。是原告主張系爭契約約定總面積為113.89平方公尺（含停 車位），惟變更後實際面積則為120.54平方公尺，兩者誤差 6.65平方公尺即5.8%，誤差業已超過3%，自得依系爭契約第 5條第5項約定解除系爭契約，並請求返還已給付之買賣價金 等語，即屬無據。是系爭房屋主建物或系爭房屋之登記總面 積並無誤差超過百分之三。
㈢被告是否依系爭契約第25條第2項約定解除契約，並沒收買 賣總價款15%作為損害賠償之違約金？
⒈依系爭契約第25條第2項第1款約定（見本院卷第51-52頁） ，倘買方（即原告）有違約不依照契約約定之日期付款之情 事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方（即被告） 催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後 ，賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約買賣總價款百分之 十五為違約金。
⒉按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」，民事訴訟法第277條前段定有明文。查被告辯稱原告 遲延繳交期款，被告雖有催告原告儘快繳款，否則被告得主 張解除契約及其他契約約定之權利。但被告並無向原告為解 除系爭契約之意思表示，系爭契約仍屬有效等語，而依台北 台塑郵局第000682號存證信函（見本院卷第129-131頁）所 示，被告僅向原告催告繳納價款，及告知原告，被告依系爭 契約第25條第2項約定得解除契約及沒收價款金額，作為損 害賠償之違約金，但被告並未向原告為解除兩造間系爭契約 之意思表示。此外，原告就其主張因原告拒絕繼續繳納價款 ，被告乃依系爭契約第25條第2項約定解除契約，並依約沒 收買賣總價款百分之十五之金額作為損害賠償之違約金等情 ，復未能提出其他積極之證據供本院審酌，自屬無據。是本 件被告並無依系爭契約第25條第2項約定解除契約，並沒收 買賣總價款15%作為損害賠償之違約金。則原告主張因原告
拒絕繼續繳納價款，被告乃依系爭契約第25條第2項約定解 除契約，並依約沒收買賣總價款1,125萬元百分之十五之金 額即1,687,500元作為損害賠償之違約金，而原告業已繳納 215萬元，是被告至少仍應返還原告462,500元，惟伊拒絕繼 續繳納價金緣由乃為被告惡意欺瞞所致，故違約金應酌減至 1%即112,500元始適當，逾此範圍，原告應得依不當得利法 律關係請求返還2,037,500元等語，亦屬無據。五、從而，原告依民法第179條、第259條規定，請求被告給付如 訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
書記官 謝冠華
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