臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度北簡字第4158號
原 告 劉導沅
訴訟代理人 葉子瑋律師
被 告 張晋溪
訴訟代理人 簡靖峰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月17日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告起訴聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○ 區○○街0 ○段000 地號即如附圖1 所示門牌編號臺北市○ ○區○○街000 巷0 號房屋2 樓房屋（面積54.3平方公尺） 、如附圖2 所示樓梯下房間（面積約10平方公尺）騰空遷出 並返還予原告；㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段 ○000 地號即門牌編號臺北市○○區○○街000 巷0 號2 樓 房屋如附圖3 所示加蓋之鐵皮違建（面積約為40平方公尺） 全部拆除，搬移清除堆積地上物並修復應拆除部分之牆面後 回復原狀返還予原告；㈢被告應自民國105 年7 月1 日起至 騰空遷讓返還第1 項如附圖1 所示2 樓房屋之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）34,602元；㈣被告應自105 年11月8 日起至騰空返還第1 項如附圖2 所示樓梯下房間之日止，按 月給付原告3,000 元；㈤被告應給付原告12,600元，及自 105 年11月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈥ 原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於106 年12月21日具狀更 正聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○街0 ○段000 地 號即門牌編號臺北市○○區○○街000 巷0 號房屋（含樓梯 下房間及庭院）騰空遷出返還予原告；㈡被告應將坐落臺北 市○○區○○段0 ○段○000 地號即門牌編號臺北市○○區 ○○街000 巷0 號房屋中如附圖七所示A 部分鐵皮違建部分 （面積39平方公尺）全部拆除，並將圍牆回復原狀；㈢被告 應自民國105 年7 月1 日起至騰空遷讓返還訴之聲明第1 項 所示房屋之日止，按月給付原告34,602元；㈣被告應自105 年11月8 日起至騰空返還訴之聲明第1 項所示樓梯下房間之 日止，按月給付原告3,000 元；㈤被告應給付原告12,600元 ，及自105 年11月8 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息；㈥原告願供擔保請准宣告假執行。此係請求之基礎事實
同一，核前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：訴外人即原告伯父劉鍾珏生前為電信管理局員工 並出資購買坐落臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地 上即門牌編號臺北市○○區○○街000 巷0 號1 樓庭院、樓 梯下房間及2 樓房屋（下合稱系爭房屋）而取得所有權，嗣 劉鍾珏於77年3 月18日以公證方式將系爭房屋處分權出售予 原告，因劉鍾珏前將系爭房屋其中樓梯下房間出租予被告， 雙方約定每月租金3,000 元，被告於95年劉鍾珏過世後即以 匯款方式支付租金予原告，然被告自105 年7 月起即未支付 租金，原告於105 年10月26日以書面催告被告限期3 日給付 積欠租金，逾期租賃關係即終止，被告迄未回覆催告內容。 又被告擅將系爭房屋1 樓大門更換為鐵門及鐵捲門，並拒絕 交付鑰匙予原告，阻礙原告進出系爭房屋2 樓，嗣於105 年 7 月在系爭房屋2 樓擅自加裝3 臺分離式冷氣，侵害原告對 於系爭房屋2 樓之占有權及使用權，並在系爭房屋1 樓庭院 搭蓋鐵皮違建包圍至系爭房屋2 樓供堆放雜物占有使用，爰 依民法第440 條、第962 條、第179 條及租賃法律關係提起 本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○ 街0 ○段000 地號即門牌編號臺北市○○區○○街000 巷0 號房屋（含樓梯下房間及庭院）騰空遷出返還予原告；㈡被 告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號即門牌編 號臺北市○○區○○街000 巷0 號房屋中如附圖七所示A 部 分鐵皮違建部分（面積39平方公尺）全部拆除，並將圍牆回 復原狀；㈢被告應自民國105 年7 月1 日起至騰空遷讓返還 訴之聲明第1 項所示房屋之日止，按月給付原告34,602元； ㈣被告應自105 年11月8 日起至騰空返還訴之聲明第1 項所 示樓梯下房間之日止，按月給付原告3,000 元；㈤被告應給 付原告12,600元，及自105 年11月8 日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息；㈥原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：被告與劉鍾珏間曾於81年12月29日簽立戶籍遷入 同意書，約定劉鍾珏同意被告在系爭房屋設籍居住，原告竟 於劉鍾珏過世後才提出其與劉鍾珏間於77年3 月18日簽立之 系爭房屋處分權買賣契約，倘該買賣契約為真，劉鍾珏當無 同意被告在系爭房屋設籍居住之處分權，且系爭房屋市價約 50萬元，買賣契約記載買賣金額僅73,100元，可證該買賣契 約應屬通謀虛偽意思表示而無效。另原告與劉鍾珏簽立買賣 契約之範圍應僅限系爭房屋2 樓，因系爭房屋地面層劉鍾珏 本來就沒有處分權。又劉鍾珏曾與被告簽立建物權利移轉書 ，約定劉鍾珏將系爭房屋占有賣給被告，被告先支付劉鍾珏 14萬元，並按月支付3,000 元予劉鍾珏並讓劉鍾珏居住系爭
房屋2 樓至亡故，系爭房屋占有權應歸屬被告，因原告係以 劉鍾珏姪女名義每月向被告收取3,000 元，被告迄至105 年 6 月方知劉鍾珏過世，即未再給付原告3,000 元。被告係因 取得系爭房屋使用權且持續擴建未遭阻止，否則系爭房屋之 屋齡老舊早已損壞等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。
四、得心證之理由：
查原告主張被告使用系爭房屋之空間如附件土地複丈成果圖 所示（使用面積39平方公尺），業經原告指界，有本院勘驗 筆錄、現場照片、臺北市大安地政事務所106 年11月1 日函 暨附件土地複丈成果圖（卷第123-136 頁）為憑，復為兩造 無爭執，固堪認屬實。至原告主張被告應遷讓返還系爭房屋 並給付租金，則為被告否認，茲論述如下：
㈠按對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便 宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權 之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度臺上字第 94號判決意旨參照）。占有被侵奪者，依民法第962 條上段 規定，其占有人固得請求返還其占有物，但所謂占有人，必 就其占有物有事實上之管領力，否則，即使對於占有物有合 法之權源，亦不能本於占有請求返還（最高法院64年臺上字 第2026號判例意旨參照）。按民法上之占有物返還請求權之 行使，以占有人之占有被侵奪為要件，此觀民法第962 條之 規定自明，如非物之占有人，縱對於該物有合法使用收益之 權源，亦不能行使此項權利（最高法院86年臺上字第52號判 決意旨參照）。查依原告所提房屋買賣契約書、公證書（卷 第12-15 頁），固得認出賣人劉鍾珏於77年3 月18日將系爭 房屋出賣予承買人即原告，然原告供承系爭房屋為未經保存 登記建物，並無建物登記謄本等語（卷第41頁），足見原告 顯未因買賣受讓取得系爭房屋所有權。參以原告到庭陳稱： 我從76年開始到我出嫁81年有使用系爭房屋，我大伯劉鍾珏 到86年都還一直住在系爭房屋，我大伯有出租系爭房屋給人 等語（卷第170 頁背面- 第171 頁），核與證人鄧秋萍到庭 具結證稱：於80幾年聯絡改建時就沒有看到原告住在173 巷 8 號房屋；原告約民國70幾年開始實際有使用173 巷8 號房 屋，大概頂多住了3 、5 年等語（卷第114 頁背面）相符， 堪認原告自81年出嫁後即未繼續居住使用系爭房屋，自難認 原告對系爭房屋確有事實上管領力，揆諸前揭說明，則原告 主張依民法第962 條規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋， 洵屬無據。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人 得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內 不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物，民法第421 條第1 項、第440 條第1 項、第 455 條前段分別定有明文。原告雖主張被告未按期支付租金 ，經原告催告仍未付而終止租賃關係，原告得依租賃之法律 關係請求被告遷讓返還系爭房屋云云。惟被告否認兩造間有 租賃關係存在，而證人鄧秋萍到庭具結證稱：我是47年在現 在的戶籍地臺北市○○區○○街000 巷0 號出生，大概住到 60幾年，中間離開過一段時間，等我結婚75年又搬回去，我 隔壁住的是劉鍾珏；被告是跟劉鍾珏租房子，因為改建的問 題我有在社區聯絡鄰居，甚至會親自拜訪住戶，因為當時劉 鍾珏都說被告是房客等語（卷第113 頁- 第114 頁背面）， 原告復到庭陳稱：原告不是劉鍾珏的法定繼承人；兩造間沒 有簽立書面的租賃契約等語（卷第171 頁），足見被告係與 劉鍾珏就系爭房屋成立租賃關係，而顯未與原告就系爭房屋 及租金數額合意成立租賃關係，則原告既非系爭房屋出租人 ，亦非系爭房屋出租人劉鍾珏之法定繼承人，揆諸前揭規定 ，原告自無請求被告依約給付租金及終止租賃關係之權利， 是原告依民法租賃之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋、 給付租金及相當於租金之不當得利，核屬無據。 ㈢綜上，原告聲明為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
臺北簡易庭
法 官 姚水文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 7 日
書記官 高秋芬