臺灣臺北地方法院小額民事判決
106年度北小字第3002號
原 告 林正堯
盧榮洲
葉憲榮
范明遠
陳沛圻
郭麗琴
林炳乾
廖景全
黃駱華齡
黃清忠
李麗美
劉雅麗
周宏山
陳振偉
林秋龍
林秋夢
林秋莉
蔣祖青
上18人共同
訴訟代理人 陳湘傳律師
被 告 劉巧鑾 住臺北市○○區○○路00號5樓
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國107年1月22日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付新臺幣壹萬肆仟元予松江精美華廈大樓B棟共有人全體，及自民國一百零六年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於 民國106年5月10日起訴時請求被告給付原告新臺幣（下同）1 萬4,000元及自本支付命令送達之翌日起至清償日止按週年利 率5％計算之利息，嗣於107年1月22日言詞辯論期日具狀變更
聲明為：被告應給付松江精美華廈B棟共有人全體1萬4,000元 ，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息，其請求之基礎事實同一，應予准許。貳、實體事項
原告主張：被告為松江精美華廈大樓（下稱系爭大廈）之住戶 ，系爭大廈自與建商交屋後，雖非屬各自獨立之建築物，惟自 84年5月前即約定以出入口劃分為系爭大樓之A、B棟建物，各 自管理、使用，彼此各自獨立管理，互不干涉，有關管理費之 收支，亦各自獨立為之。被告所有之門牌號碼：臺北市市○○ 道○段00號1樓及臺北市○○區○○路00號5樓同屬系爭大廈之 B棟大樓，B棟大樓總計23戶住戶，B棟住戶共同約定單純住家 及1樓店面每月應繳管理費700元，2至7樓如為公司行號使用， 每月應繳管理費1,000元，並自94年7月起，一次收取2個月， 由住戶輪流擔任收款人，每次收取款項後隨即開立收據並將收 取之管理費存入永豐商業銀行股份有限公司長安分行「戶名： 蔣祖青，帳號00000000000000」帳戶（下稱系爭帳戶），歷有 年所，可視為有分管協議之存在，被告居住多年明知且不否認 此約定之存在，被告亦曾繳納管理費數十年及擔任收取管理費 之人。詎被告所有之臺北市市○○道○段00號1樓每月應繳管 理費700元，惟被告自105年1月起至105年8月止每月少繳350元 ，共計欠繳管理費2,800元(350元×8個月)；另被告自105年9 月起即未繳納每月應繳之管理費，計至106年4月止，共積欠管 理費為5,600元(700元×8個月)；被告所有之臺北市○○區○ ○路00號5樓每月應繳管理費700元，伊自105年9月起即未繳納 每月應繳之管理費，計至民國106年4月止，共積欠管理費為 5,600元(700元×8個月)。綜上，被告共積欠管理費為1萬4,00 0元（計算式：2,800＋5,600＋5,600=14,000）。原告已於106 年3月13日以存證信函催告被告繳納積欠之管理費，然未獲置 理。爰依民法第820條、第822條規定，請求被告給付管理費等 語。並聲明：被告應給付1萬4,000元予松江精美華廈B棟共有 人全體，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。
被告則以：系爭大廈其坐落之土地地號為臺北市○○區○○段 0○段000地號，且在「松江精美華廈」內專有部分之建築物， 依原告所提附件「105年9月27日松江精美華廈B棟區分所有權 人會議紀錄」中所載，應分別有門號碼臺北市○○區○○路00 號1樓、渭水路18號1樓、渭水路20號1樓、市○○道0段00號1 樓、渭水路18號（2樓至7樓）、渭水路18號之1（2樓至7樓） 、渭水路20號（2樓至7樓）（以上計22戶），以及渭水路22號 1樓、渭水路24號1樓、渭水路26號1樓、市○○道0段00號1樓
、市○○道0段00號1樓、渭水路24號（2樓至7樓）、渭水路24 號之1（2樓至7樓）、渭水路24號之2（2樓至7樓）（以上計23 戶），共計45戶之住戶，另依臺北市○○區○○段0○段0000 ○號之建物登記謄本記載，該1705建號之建物，則係屬於臺北 市○○區市○○道0段00號、25號、27號，及渭水路16號、18 號、20號、22號、24號、26號之「共有」地下室，亦即臺北市 ○○區市○○道0段00號、25號、27號，及渭水路16號、18號 、20號、22號、24號、26號建物之區分所有權人既係「共有」 地下室，足證臺北市○○區市○○道0段00號、25號、27號， 及渭水路16號、18號、20號、22號、24號、26號之建物，顯然 非完全各自獨立之建築物，且臺北市○○區市○○道0段00號 、25號、27號，及渭水路16號、18號、20號、22號、24號、26 號目前係作為商業用途，另渭水路18號（2樓至7樓）、渭水路 18號之1（2樓至7樓）、渭水路20號（2樓至7樓）、渭水路24 號（2樓至7樓）、渭水路24號之1（2樓至7樓）、渭水路24號 之2（2樓至7樓），則係作為住家使用，並無辦公商場之出入 口與住宅之出入口各自獨立使用之情形，故應不符合公寓大廈 管理條例第26條第1項得由「辦公、商場」部分單獨成立管理 委員會之規定。原告將「松江精美華廈」45戶住戶逕自分為A 、B棟，除於法不符外，原告亦未依公寓大廈管理條例之規定 推選召集人，再加上召集開會之對象亦僅有渭水路22號1樓、 渭水路24號1樓、渭水路26號1樓、市○○道0段00號1樓、市○ ○道0段00號1樓、渭水路24號（2樓至7樓）、渭水路24號之1 （2樓至7樓）、渭水路24號之2（2樓至7樓）等23戶住戶，而 非全體45戶住戶，不符公寓大廈管理條例第25條之規定。而依 公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定，須經適法之公寓大 廈區分所有權人會議作成決議後，區分所有權人始有繳納管理 費之義務，故105年9月27日區分所有權人會議既非屬適法，該 會議作成關於「管理費制定」之決議內容，自屬無效，被告自 無繳納管理費之義務。況該管理費匯入原告蔣祖青個人帳戶， 與公寓大廈管理條例規定明顯不符，且無任何監督管理之機制 ，導致管理費之用途及流向均無法管控，被告拒絕繳納管理費 ，應有理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
得心證之理由：
㈠原告主張「松江精美華廈」自84年5月前即以出入口約定劃 分為A、B棟建物，彼此各自獨立管理，管理費之收支亦各自 獨立為之，原告依分管協議及民法第820條、第822條請求被 告給付自105年1月起至106年4月止之管理費等語，業據提出 松江精美華廈B棟管理費存根聯、94年管理費明細、催告繳
納管理費之存證信函及回執、105年9月27日區分所有權人會 議紀錄、系爭帳戶之存摺影本、A棟管理負責人呂學坡103年 10月22日出具之證明書、本院106北小字第2823號106年11月 1日言詞辯論筆錄等件影本為證（見本院106年度司促字第 7804號卷、本院卷第136頁、第142至144頁）。 ㈡被告雖辯稱松江精美華廈未成立合法之管理委員會，105年9 月27日所召開之松江精美華廈區分所有權人會議，並非適法 ，則該會議作成關於「管理費制定」之決議內容，自屬無效 ，其無繳納管理費之義務云云。惟按現代社會工商發達，人 口往都市地區集中，人類群居環境與往昔農業社會迥異，於 營群居生活時，應遵守團體規範，始能提昇居住品質，確保 良好生活環境，在都市居住之型態，或就公寓大廈之建物區 分所有而各有其專有部分，或就共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之社區內獨立使用之建築物有其單獨所有權， 然公寓大廈建物區分所有人就建物共用部分，按其應有部分 有所有權，社區內建物所有人亦就社區共同設施有共有權， 則就公寓大廈共有部分或社區共同設施之管理，是除有公寓 大廈條例之條款應優先適用外，另亦應適用民法有關共有之 規定。又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理 之；共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應 由各共有人，按其應有部分分擔之，民法第820條第1項、第 822條第1項分別定有明文，足見共有物之管理及其管理費或 其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治 之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人 ，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有 設施，應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權 人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，原則上係 經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費，作為公共基金 ，符合現代群居生活之要求。鑑於現代社會中，群居生活全 體住戶間之權利義務關係有現實規範之必要，以達增進大眾 福祉、促進團結及一致管理之目的，若准許個別區分所有權 人擅以個別原因否決規約之效力，會使公寓大廈之公共事務 無從進行，將有害其他大多數區分所有權人之公共利益，不 符現代群居生活之需要及公平正義，是區分所有權人或住戶 間如就相關權利義務關係達成決議或訂定規約，實際上亦經 由大多數區分所有權人遵循多年，則依當地之習慣，應認為 該決議或規約有事實上拘束全體區分所有權人之效力，以達 管理便捷之目的。
㈢被告於106年12月18日言詞辯論期日自承：「74年我們就開 始繳納公共費用。94年之前每戶600元，94年之後每戶700元
。」（被告筆錄見本院卷第127頁）可知被告承認其所有臺 北市市○○道○段00號1樓及臺北市○○區○○路00號5樓每 月應各繳管理費700元。被告於本件106年12月18日言詞辯論 期日陳稱：「我是民國73年住戶…我94年是我輪收，每戶輪 流當時還是把錢交給原告…」（被告筆錄見本院卷第139頁 ），故被告成為住戶時起至104年12月止30餘年間，均有依 區分所有權人之約定繳交管理費，B棟住戶就該大樓共用部 分管理費之負擔，既已有決議或規約，縱未成立管理委員會 ，仍有拘束全體區分所有權人之效力，區分所有權人應遵守 約定所定之權利義務事項。又呂學坡所出具之證明書記載： 「茲證明松江精美華廈A、B棟之區分所有權人…早於民國 84年5月前即已約定，自A、B棟建物界線劃分，分別管理共 有土地，…各自獨立管理，互不干涉，有關管理費之收支， 亦各自獨立為之」（見本院卷第136頁）呂學坡並於106年12 月18日言詞辯論期日到場證稱：「我是松江精美華廈住戶， ...我是買二手房子，我買了2、30年了，...16號、18號、1 8之、20號1支樓梯出入，另外22號到26號1支樓梯，2支樓梯 之間住戶沒有關係，電費、水費、電梯保養清潔費等都是各 棟各自管理，我不知道另2棟管理情形，我從未過問。」（ 筆錄見本院卷第138頁），堪認松江精美華廈自84年5月起即 以出入口約定劃分為2棟建物，彼此各自獨立管理，管理費 之收支亦各自獨立，系爭大樓其中原告所稱之B棟，計有23 戶約定收取管理費之收取及標準，並由區分所有權人遵行交 費以處理大樓之公共事務多年。是原告依依民法第820條、 第821條之規定，請求被告給付自105年1月起至106年4月止 積欠之管理費1萬4,000元予共有人全體，應屬有據。 ㈢至被告抗辯：因住戶所交付之管理費均存入原告蔣祖青之私 人帳戶，為蔣祖青所把持，帳目不清，故不願再繼續繳納云 云。按利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共 基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金 與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前 條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕，公寓大廈 管理條例第35條固定有明文，惟管理費係為公寓大廈共有部 分修繕、管理、維護所需，並非為支付管理委員會管理之報 酬，而管理委員會則係依區分所有權人賦予之權力而為管理 ，兩者間並無對待給付關係，區分所有權人對於管理委員會 執行管理行為（例如質疑帳目不清）如有爭執時，應依規約 （或規約範本）規定或於區分所有權人大會時提出討論以謀 救濟，尚不能因此而拒絕繳納管理費。從而，被告所質疑之 帳目問題，不論實情如何，依前述說明，尚不得據此為拒絕
給付管理費之理由。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條 定有明文。從而，原告請求被告給付1萬4,000元予松江精美 華廈B棟共有人全體，及自支付命令繕本送達翌日即106年6 月17日起(送達證書見見本院106年度司促字第7804號卷第28 頁)至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准 許。
本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之 20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法同法第436條之 23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依聲請宣 告被告預供擔保，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌 後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述。另被告107年1月25 日陳報狀（本院於107年1月25日收狀）、原告107年2月12日陳 報狀，均係在本院言詞辯論終結後始提出，依法不得採為裁判 基礎，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 翁挺育
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
第一審證人旅費 530元
合 計 1,530元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
, 台灣公司情報網