臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1487號
原 告 天廈公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 劉永智
訴訟代理人 黃國榮
趙鵬華
王秉宏
被 告 皇翔歡喜城管理委員會
法定代理人 張錦芳
訴訟代理人 周祖丞
上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國107 年1 月16日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一○六年十月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造間訂有「事務服務契約書」（下稱系爭契約 ），約定於105 年10月1 日起至106 年9 月30日止，由原告 提供被告有關公寓大廈一般事務管理及清潔環境衛生維持之 服務，每月之服務費用105 年10月至12月為934,150 元，10 6 年1 月為982,518 元，106 年2 月至3 月為1,029,700 元 ，被告應於次月5 日前給付。嗣兩造於106 年3 月31日合意 終止系爭契約並已交接完畢，惟被告迄今仍積欠106 年2 月 份之服務費用25萬元，爰依契約之法律關係，請求被告給付 積欠之服務費用等語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告社區外牆於106 年10月22日遭不明人士潑灑 不明液體汙損200 多處，經估算如回復原狀需26萬8,275 元 ，且社區外牆屬系爭契約第1 條委託管理維護之標的物範圍 之「共用部分」，原告自應負賠償責任，另公寓大廈管理條 例第8 條規定公寓大廈外牆面亦屬「共用部分」，況原告於 事發後，遲遲未通報被告致無法保留社區監視器影像，而喪 失追查犯案人士的機會，又依民法第544 條規定受任人（即 原告）因處理委任事務有過失，對委任人（即被告）應付賠 償之責，故原告自應就外牆污損負責。再者，被告於106 年 2 月16日函催原告與訴外人皇翔建設有限公司釐清並協調回 復原狀，嗣兩造於106 年4 月8 日簽署備忘錄，同意由被告 因社區外牆污損而暫押原告2 月份服務費25萬元，並由被告 於106 年4 月13日函知原告，顯見兩造均合意以該筆款項因
應後續污損外牆之修復等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。三、查原告主張之事實，業據提出系爭契約、被告保留25萬元服 務費之函文、統一發票、原告存摺明細（見本院卷第63頁至 第75頁、）等影本附卷為證，且被告均不爭執，自堪信為真 實。又被告社區大樓外牆面多處遭受不明人士潑灑不明液體 造成污損，回復原狀需費26萬8,275 元，兩造於106 年4 月 8 日簽署備忘錄約定外牆污損部分由被告暫押2 月份服務費 25萬元等情，業據被告提出現場照片、估價單、備忘錄在卷 可稽（見本院卷第99頁至第119 頁、第125 頁），原告對此 均不爭執，亦堪認為真實。
四、是本件應審酌者厥為：被告社區外牆遭汙損，原告應否負責 ？說明如下：
（一）兩造間訂有系爭契約，約定於105 年10月1 日起至106 年 9 月30日止，由原告提供被告有關公寓大廈一般事務管理 及清潔環境衛生維持之服務已如前述，故原告為被告提供 之服務項目應依系爭契約之約定。查兩造所簽署之系爭契 約第2 條約定：「管理維護服務內容：乙方（即原告）同 意提供甲方（即被告）下列服務項目：1.公寓大廈一般事 務管理服務事項。2.公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事 項。3.服務人員派駐工作時間表。4.服務人員報價單。 5.免費區大召開人力支援與各項文書印製。6.免費社區各 項節慶活動人力支援。」。又有關公寓大廈一般事務管理 服務事項，約定之服務事項有：公共事務服務、公共設施 管理、檢查修繕、人員督導指揮、回饋事項，工作內容為 電話接聽、郵件代收、會議召開之準備事項、管理費收據 印製、公共設施之使用與保管、檢查修繕時應會同視查等 事項；而關於公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項，約 定之服務事項有：公共走道、樓梯、大樓外圍、頂樓平台 及中庭、大樓門廳及服務台、垃圾集中場所、公用洗手間 、停車空間、升降機間及機廂，工作內容多為清潔維護等 事項，而就大樓外圍、頂樓平台及中庭約定之工作內容為 ：「1.巡視垃圾雜物之清除。2.地面視需要以水清洗。3. 排水溝雜物之清除。4.廣告等張貼物之清除。5.花台上花 木澆灑。6.花台內落葉之清除。」（見本院卷第10-14 頁 ）。細擇上開契約，僅就一般事務管理及清潔環境衛生維 持之服務項目為約定，未見原告需維護被告社區外圍牆面 之規定。
（二）另依被告於105 年8 月21日訂定之皇翔歡喜住戶規約第2 條第2 項約定：「本公寓大廈共用部分，除下列約定專用 外，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。㈡外牆廣告
招牌：1.一樓一般零售業廣告招牌本公寓大廈各棟地上一 樓外牆約定供該棟一般零售業之承購戶專用，並由其等依 公寓大廈管理條例及其他相關法規管理使用。」是以，一 樓外牆為約定專用部分，當由約定專用之區分所有權人使 用。再按公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項前段規 定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由 各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔 其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。」從而，一樓外牆之修 繕、管理、維護，應由各該約定專用部分之使用人為之， 並負擔其費用。縱認上開住戶規約僅約定就外牆廣告招牌 設置約定供該棟一般零售業之承購戶專用，而非將一樓外 牆約定為約定專用部分，然外牆面之清潔並非兩造所約定 之服務項目已如前述，況公寓大廈外牆面之清洗係屬專業 清洗大樓外牆公司之範疇，衡情一般物業管理公司沒有能 力也沒有義務提供外牆面之清洗服務，是兩造簽訂系爭契 約時，當不會將外牆面之清洗納入契約範圍內。（三）又按公寓大廈管理條例第8 條規定：「公寓大廈周圍上下 、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其 變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為 ，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區 分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機 關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議 之限制。. . . 住戶違反第一項規定，管理負責人或管理 委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依 第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復 原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會 回復原狀，其費用由該住戶負擔。」僅係規範住戶就變更 公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似 之行為應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，且負 責管理者為管理委員會或地位等同於管理委員會之管理負 責人，要非指管理委員會所僱請之第三人（即原告），被 告引此遽認公寓大廈之外牆面屬於管理委員會管理之範疇 ，從而認定原告應就外牆面污損之部分負責，容有誤會。（四）被告陳稱社區遭毀損之外牆係位於社區外圍，社區大樓沒 有圍牆直接鄰接人行道與馬路，有些污損處位於棟距的一 樓牆面，非社區住戶亦可進入棟距間之開放空間，警衛室 設置於大樓社區外之人行道上，不能管制開放空間進出之 民眾等語（見本院卷第144 頁、第168 頁），並有原告提 出之現場照片為證（見本院卷第137 頁、第138 頁），足
認遭汙損之牆面所在為公共開放空間，且並未管制非社區 住戶不得接近，既然無法管制出入之人員，應認原告就此 並無從管理，更無管理上之過失。再者，兩造定有「綜合 管理委託契約書」，約定由原告委任「天下特勤保全股份 有限公司」為被告提供服務，受任人之行為視為原告自己 之行為，原告對受任人提供之服務應全權負責（見本院卷 第181 頁），再依被告與「天下特勤保全股份有限公司」 締結之「駐衛保全服務契約書」第11條約定免責事由「七 、標的物內設施設備之自然或人為損害。」（見本院卷第 172-176 頁），可見已將設施設備之人為損害列為免責之 事由。準此，本件被告社區外牆既經被告自承係遭人為潑 灑不明液體造成汙損，當屬人為損害而為原告免責範圍， 原告自不應對此負損害賠償責任。
（五）再按前開駐衛保全服務契約書第4 條第4 項約定：「不論 於標的物範圍或專有部分或非公共區域內，若有意外事故 或發現盜賊入侵或暴行發生，乙方（即原告委任之天下特 勤保全股份有限公司）應即報告警察、消防機關及甲方（ 即被告），並予監視，設法阻止或防止災害擴大。」，故 若有意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生等緊急事件發生 ，「天下特勤保全股份有限公司」負有立即通報警消機關 之責任。惟被告陳稱社區外牆遭汙損之時點為105 年10月 22日，卻遲至106 年2 月16日始發函告知原告（見本院卷 第82頁、第168 頁），況依被告之例會紀錄可知，被告於 105 年10月23日、105 年11月20日、105 年12月4 日、10 5 年12月10日、105 年12月15日、105 年12月29日、106 年1 月15日、106 年2 月11日多次開會，會中均未針對社 區外牆遭汙損之事件提出討論（見本院卷第150-162 頁） ，是該污損外牆事件之發生時點已有所疑，縱認污損外牆 事件確發生於105 年10月22日，被告卻未於相當時間內向 原告或「天下特勤保全股份有限公司」反應並於會議中討 論，亦非常情，從而難認外牆污損事件為相當於意外事故 或發現盜賊入侵或暴行發生等緊急事件，是認原告未於事 發後立即通報被告乙情，並無過失。
（六）綜上所述，原告既無違反契約及相關法令，自不應對被告 社區外牆遭汙損負損害賠償責任，從而，被告不應暫押原 應給付給原告106 年2 月份之服務費25萬元，故原告請求 被告給付服務費25萬元為有理由，應予准許。五、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」、「應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5 ％」，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查原告對被告之服務費請求權 ，本屬定有期限之請求，惟原告既同意由被告暫扣，應認已 拋棄期限利益，而可認屬未定期限之金錢債權，是原告得請 求自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月26日起（見本院卷第 18頁）至清償日止，按年息5 ％計算之利息，應予准許。六、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付如主文第 1 項所示，為有理由，應予准許。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應 依職權宣告假執行；併依同法第436 條第2 項、第392 條第 2 項規定，依職權宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行 ，如主文第3 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
桃園簡易庭 法 官 陳容蓉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 23 日
書記官 賴家瀅
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