臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1094號
原 告 陳易明
訴訟代理人 陳定朋
被 告 朱駿傑
上列當事人間解除買賣契約等事件，於中華民國107 年1 月9 日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明第1 項為被告應 返還原告訂金新臺幣（下同）20萬元。嗣於本院審理中將上 開聲明變更為：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為減縮應受 判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國106 年3 月1 日向被告購買門牌號碼 桃園市○○區○○○街00號3 樓房屋及其坐落土地（下稱系 爭房地），並簽立買賣契約（下稱系爭契約），總價金1,05 0 萬元，第1 期款（簽約款）20萬元，第2 期款（用印款） 0 元，第3 期款（完稅款）於106 年3 月31日給付140 萬元 ，第4 期（尾款）於106 年4 月15日給付890 萬元。原告簽 約後致力於向銀行申請貸款，但因銀行近年來緊縮額度等因 素致申貸時間延長，致原告無法按照系爭契約約定於106 年 3 月31日給付第3 期款140 萬元，但原告並非不願意履約， 詎被告逕自寄發存證信函予原告表示解除系爭契約，惟原告 因工作繁忙且未居住戶籍地，不知有上開存證信函寄至家中 ，亦不知其內容，被告以此信件催告及解約不生效力，系爭 契約仍屬有效，被告卻於106 年6 月間將系爭房地賣予訴外 人，視同違約，原告自得主張解約，請求返還訂金；縱認被 告解除契約有理由，然被告沒收訂金20萬元作為違約金實屬 過高，請求法院酌減至2 萬元，其餘18萬元請求被告返還等 語。並聲明：被告應給付原告18萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第3 條第2 項約定，買方應在土地增 值稅、契約單核下後，經承辦地政士通知之日起3 個工作日
內，給付第3 期款140 萬元；復依第8 條第2 項約定，買方 如未依約履行支付價金義務，經賣方以書面通知限期催告至 少7 日仍不履行時，賣方得以書面通知解除本買賣合約，並 沒收買方已繳價款，作為懲罰性違約金。本件承辦地政士於 106 年3 月31日收受上開稅捐繳款書後，通知買方即原告依 約繳納第3 期款，詎原告未依約繳納，被告乃分別於106 年 4 月7 日、106 年5 月2 日以存證信函催告原告於文到7 日 內給付第3 期款，因原告仍未於期限內繳款，被告始於106 年5 月23日以存證信函通知原告解除系爭契約，並依約沒收 20萬元訂金。被告所寄上開存證信函，均寄至原告記載在系 爭契約上之住址，雖因原告故意拒收信件，致招領逾期而退 回，然依系爭契約第11條既已約定以契約載明之地址為送達 處所，上開存證信函已送達原告自行記載於系爭契約之通信 地址，而居於原告可隨時了解之地位，即屬合法送達，該催 告、解約之通知均生效力。被告合法解除系爭契約並沒收20 萬元訂金，核屬有據，且被告是因急需用錢所以低價將系爭 房屋售出，原告違約致被告每月仍需繳交4 萬多元房貸，解 約前不能出租系爭房屋亦不能任意買賣，受有不能運用資金 之損失，沒收20萬元作為違約金並未過高，故原告請求返還 訂金為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張向被告購買系爭房地並簽立系爭契約，原告已給付 訂金即第1 期款20萬元，惟未依約於106 年3 月31日給付第 3 期款140 萬元，而有遲延給付之違約情事，嗣被告於106 年6 月23日轉賣系爭房地予他人並已移轉登記等情，業據原 告提出系爭契約、建物及土地登記謄本等件（本院卷第8 至 13頁反面、91至92頁），且為被告所不爭執（本院卷第76頁 ），自堪信為真實。
四、原告另主張其未居住於戶籍地址，故被告將存證信函寄至該 地址為催告及解約不合法，且違約金20萬元實屬過高，再被 告轉賣他人亦有違約，原告主張解約返還訂金等節，則為被 告所否認，並以前詞置辯，故本件爭點為：（一）系爭契約 是否已合法解除？（二）若被告解約合法，被告沒收20萬元 違約金是否過高？（三）若被告解約不合法，原告主張被告 違約，故解約請求返還訂金有無理由？分述如下：（一）被告已合法解除系爭契約：
1.依系爭契約第3 條約定：「第3 期款（完稅款）140 萬元 應於106 年3 月31日給付。（一）於土地增值稅、契稅單 核下後，經承辦地政士通知日起三個工內，買方應將第3 期款存入履保專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，
繳稅後稅單收據交付承辦地士辦理產權移轉作業。」（本 院卷第8 頁反面）。查承辦地政士已於106 年3 月31日收 受土地增值稅、契稅、印花稅等繳款書，並已通知原告， 有上開稅捐繳款書附卷可參（本院卷第53至57頁），且為 原告自承：有接到地政士通知繳納第3 期款，但因為我母 親本來答應要當我的保證人，後來反悔不願意，所以貸款 無法核定等語（本院卷第76頁反面）。足見原告已受通知 應給付第3 期款，然逾期未給付。
2.次依系爭契約第8 條第2 項約定：「買方若不依合約履行 各項義務或支付價金，…。經賣方書面通知限期催告（至 少7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合 約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約 金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得 異議。」（本院卷第10頁）。本件原告未依約給付第3 期 款，經被告於分別於106 年4 月7 日、106 年5 月2 日寄 發存證信函至原告記載於系爭契約之通訊地址，催告原告 於文到7 日內給付第3 期款，又因原告仍未履約，故被告 再於106 年5 月23日寄發存證信函至上開地址，通知原告 解除系爭契約，並沒收20萬元訂金等情，業據被告提出上 開存證信函及信封附卷可稽（本院卷第31、58至63頁）， 堪信被告辯稱其已經以書面定期催告及解約等情屬實。 3.原告雖主張其未實際居住於戶籍地址，未收受上開存證信 函而不知信函內容云云，然：
⑴依系爭契約第11條約定：「買賣雙方相互之間之洽詢或通 知辦理事項，如未另行約定概依本合約所載之地址掛號郵 寄送達，若一方地址變時，應即以書面通知他方，否則因 此無法送達被退回或拒收者，均以第1 次郵遞日期視為已 依本合約受通知。」（本院卷第10頁），且按非對話而為 意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力 ，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示 達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之 客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知 ），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收， 或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達 到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以瞭解其內容 之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院 96年度台上字第2792號判決要旨參照）。 ⑵查原告於系爭契約上之通訊地址記載：「新北市○○區○ ○村○○街00巷0 弄00○0 號」（本院卷第11頁），核與 被告寄發存證信函予原告之地址相符，雖上開存證信函均
因招領逾期而退回（本院卷第31、58、60頁，惟依系爭契 約第11條之約定，原告既未將變更之地址以書面通知他方 ，而被告已依系爭契約所載之地址掛號郵寄送達上開存證 信函，因郵差未會晤本人而張貼通知在該處所，則原告隨 時可以持通知單前往領取信件以瞭解其內容，且上開契約 約定已記載若因當事人未以書面通知變更地址致「有無法 送達或拒收」之情形，自包括招領逾期之情形，而可以第 1 次郵遞日期視為已依約通知，故被告所為之催告及解約 之意思表示均已到達原告而發生效力，系爭契約即已為被 告合法解除。
（二）違約金並未過高：
1.依系爭契約第8 條約定第2 項：「買方若不依合約履行各 項義務或支付價金，…。經賣方書面通知限期催告（至少 7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約 ，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金 。」，系爭契約既經被告合法解除，則被告沒收原告已付 價金20萬元作為懲罰性違約金，自屬有據。
2.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（ 最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查被告在 等待原告履行的時間內無法轉賣系爭房地，喪失其他締約 機會，且仍須支出系爭房地貸款之利息，復依系爭契約第 1 條第5 項約定：本買賣標的點交日期至遲於106 年4 月 15日前交屋，則被告本可預期取得全部買賣價金投資運用 以獲得利息或報酬，卻因原告逾期未履約而無法如期取得 資金，自受有相當損失。又原告於簽訂系爭契約時為將近 四十歲之成年人，並非毫無智識及社會經驗之人，理當衡 量自身財務能力及信用狀況，並對本件違約風險有相當瞭 解，而爭契約之總價金為1050萬元，原告給付予被告之違 約金為20萬元，衡量原告違約之原因、違約之期間、被告 之損害、買賣之價金等情形，本院認違約金並無何過高之 處，亦無酌減之必要。
（三）被告已合法解除契約，系爭契約即失其效力，被告自得將 系爭房地再出賣予他人，不生違約問題，況系爭契約已經 被告解約而失效，原告亦無從再解除契約請求返還訂金。五、綜上所述，系爭契約業經被告合法解除，被告自得依約取得 原告繳納之訂金20萬元作為懲罰性違約金，則原告請求被告 應返還其給付之20萬元訂金，為無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 2 月 1 日
桃園簡易庭 法 官 吳佩玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 5 日
書記官 王冠雁