臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第1696號
原 告 鄭政雄
被 告 林歐素雲
訴訟代理人 李後政律師
複代理人 蕭予馨律師
上列當事人間請求酌定租金事件，經本院於民國106年11月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告就門牌號碼新北市○○區○○街○○○號一樓建物占有原告所有坐落新北市○○區○○段○○○地號之土地（面積三十點零四平方公尺），自民國九十九年八月十一日起至返還占用原告上揭土地之日止，每月租金應按當期土地申報地價百分之八之三分之一計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，其餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：請求被告林歐素雲應 給付原告鄭政雄使用坐落新北市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）租金，自民國99年8月11日起按每月新臺 幣（下同）2,580元計算之租金；嗣於106年9月20日言詞辯 論期日當庭變更聲明為：請求酌定自99年8月11日起至106年 1月止被告使用原告系爭土地租金數額。嗣復於106年11月9 日具狀變更聲明為：被告應按月給付原告10,000元。又嗣於 106年12月8日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應自99年 8月11日起至返還佔用原告系爭土地之日止，按月給付原告 15,000元。經核原告所為更正聲明，其請求之基礎事實屬同 一，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告林歐素雲使用原告鄭政雄所有系爭土地 ，原告提起返還土地訴訟，經臺灣板橋地方法院99年度訴字 1754號、臺灣高等法院100年度上字第634號、最高法院101 年度台上字第1468號民事案件審理，判決原告請求駁回，但 被告使用原告所有土地應給予租金。被告使用該一樓房屋營 業使用，據被告租客自承每月租金32,000元（經營小吃店） 。按照房屋及前後二筆土地各三分之一比率核定租金額（原 告土地面臨馬路經濟收益以每月15,000元為有理由）。為此 爰依民法第425條之1第2項之規定提起本訴，求為判決：請
求被告給付自99年8月11日起至返還佔用原告系爭土地之日 止，按月給付原告15,000元。
三、被告則以：
（一）原告與被告均為新北市○○區○○街000號（下稱系爭建 物）之住戶，先前原告曾對被告提起返還土地並依據不當 得利之法律關係請求自99年8月11日起至返還為止，按月 依建物及騎樓部分分別給付2,700餘元及1,200餘元之訴訟 。惟上述請求業經台灣高等法院100年上字第634號判決認 為：「系爭房屋及騎樓既非無權占用系爭土地，且依民法 第425條之1第1項規定，於得使用期限內，就系爭土地有 租賃關係。則自應由被上訴人（本件原告）與上訴人（本 件被告）及系爭房屋2樓及3樓建物所有權人依民法第425 條之1第2項規定，協議相當之租金數額。惟於雙方未達成 協議之前，租金之數額既尚未確定，被上訴人之請求權內 容即未明確，自難認上訴人有何無法律上原因，而受有不 當利益之情事可言，故被上訴人主張上訴人應返還不當得 利，亦非可取。」本件原告仍未依上開裁判意旨，與系爭 建物二樓、三樓之房屋所有權人及被告就租金協商，即起 訴請求被告給付租金，自非有據。
（二）退萬步言，即使原告得請求被告給付租金，就租金分攤而 言，（1）座落於新北市○○區○○段000地號土地之地上 一樓至五樓住戶，在室內建物部分須平均分擔前揭地號土 地租金。（2）座落於新北市○○區○○段000地號土地之 地上一樓至五樓之住戶，在騎樓部分應按實際使用比例負 擔前揭地號租金。故建物部分，系爭建物1-5樓每戶平均 分攤1/5。騎樓部分，因騎樓上有上述二至五樓住戶，依 據所占用面積多寡，按比例負擔，本件被告認為應以1/25 為妥當。
（三）至於原告主張被告將一樓店面出租予他人經營麵店，因所 請求租金金額擴張為每月15,000元云云。關於出租部分， 被告否認之，自應由原告舉證證明，而系爭房屋並非全部 位於原告土地。依據前述台灣高等法院民事判決認定，被 告占用原告土地面積為面積30.04平方尺，其中騎樓部分 為25.39平方公尺，房屋室內部分僅4.65平方公尺。系爭 房屋含騎樓為121.95平方公尺，不含騎樓則為95.41平方 公尺平方公尺，房屋室內部分僅占百分之0.49（四捨五入 ），自應以此比例計算租金金額。騎樓一樓部分乃建物所 有人在面臨馬路面依法預留之公開空間，並非被告單獨使 用，二樓以上有他人所有建物，計算租金時，被告認應以 1/25為妥當等語置辯。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用
由原告負擔。
四、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，89年5月5日 施行之民法第425條之1定有明文。上開條文生效前，最高法 院48年臺上字第1457號判例與73年5月8日73年度第五次民事 庭會議決議均採相同見解。衡其意旨為：「土地及房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與 土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有， 而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，認為除有特別約定外，應推斷土 地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，以免土地上房屋無 座落權源，而遭拆屋還地之結果；但應支付相當代價。故其 法律關係之性質，當屬租賃，故除有反證外，推定有租賃關 係；以兼顧房屋受讓人及社會經濟利益。」。
五、原告主張之事實，業據提出土地地籍謄本為證，且為被告所 不爭執。揆諸上開說明，應推定系爭土地於98年11月23日完 成移轉登記予原告時，與系爭建物間存在租賃關係，則原告 依民法第425條之1第2項之規定，請求本院核定租金，自屬 有據。兩造間既有租賃關係存在，則原告請求確認租金應以 多少數額為當，分析如下：
（一）關於民法第425條之1推定房屋受讓人與土地讓與人間有租 賃關係之情形，有無土地法第105條、97條之適用？按土 地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建 築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房 屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前 手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符 立法意旨，最高法院74年台上字第2562號判例要旨可資參 照。次按，關於基地租賃，土地法及民法均設有特別規定 ，考其立法目的，在於使承租人能易於興建房屋（無需花 費大量資本購置土地），並充分發揮興建完成房屋之使用 價值。最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別
情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 」此一判例見解，並為民法增訂第425條之1第1項前段所 繼受，考此情形所成立之租賃關係，其目的主要在於保存 已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用、發揮系爭房屋 之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規範意旨相同， 自應解為基地租賃之一種；且民法第449條第3項就基地租 賃之租賃期限作特別規定以排除20年限制時，於立法理由 中亦稱：「…並配合第425條之1之增訂，爰增訂第3項， 使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限之規定。」 足見立法者顯然將第425條之1所成立之租賃關係與一般基 地租賃契約同等看待。是原告提起本件訴訟主張本件係關 於推定存有租賃關係事件而言，性質上與租地建屋之情形 更為相近，自應有土地法第97條之適用，應屬可採。（二）被告辯稱：原告未依臺灣高等法院100年上字第634號判決 意旨，與系爭建物二樓、三樓之房屋所有權人及被告就租 金協商，即起訴請求被告給付租金，自非有據云云，經查 ，被告係以本件訴訟訴請法院酌定租金，即委由法院斟酌 擬定租金，實未背於臺灣高等法院100年上字第634號判決 意旨，是被告所辯，即不足採。
（三）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限；建築基地租金之計算，依土地法 第105條準用第97條規定，亦係按申報地價年息百分之十 計算；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而 言，土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。 土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價 為法定地價。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指 該土地之申報地價而言。另土地法第97條第1項之所謂年 息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照 申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼 等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上 字第3071號判例意旨參照）。查兩造均未提供鄰近房屋實 際出租行情，惟原告陳稱：被告1樓使用用途是店面，租 金應該要更高云云；被告辯稱：就租金分攤而言，應由座 落於新北市○○區○○段000地號土地之地上一樓至五樓 住戶，在室內建物部分須平均分擔前揭地號土地租金及騎 樓部分應按實際使用比例負擔前揭地號租金。故建物部分 ，系爭建物1 -5樓每戶平均分攤1/5。騎樓部分，因騎樓 上有上述二至五樓住戶，依據所占用面積多寡，按比例負
擔，本件被告認為應以1/25為妥當云云。經查，系爭土地 坐落於新北市永和區，於99年1月申報地價為每平方公尺2 5,760元、102年1月申報地價為每平方公尺29,920元、105 年1月申報地價為每平方公尺38,240元等情，有原告提出 系爭土地登記第一類謄本附卷可稽。再查，系爭土地坐落 永和區保安街上，鄰近市場，附近商店林立，生活機能及 居住品質良好，有特定路線公車行通往市區各地，交通便 利性佳，系爭建物為磚造5層樓房等情，業經台灣高等法 院100年度上字第634號承審法官至系爭建物坐落土地現場 履勘查明，有該案勘驗筆錄附於該卷可稽。是本院審酌上 揭情狀，認本件以系爭土地申報地價年息百分之8核定為 年租金較為適當。又本院審酌被告占有使用之系爭建物為 1樓，可當店面，從事買賣交易，比起2樓至5樓僅得作為 住家之用途，經濟效用提高許多，被告使用之系爭1樓建 物坐落之土地應較其他樓層建物所有人分擔較多租金始稱 公允，是本院認本件被告所應負擔之租金以系爭土地申報 地價年息百分之8所核定之年租金之1/3之1/12為月租金較 為公允適當。是爰核定本件被告就門牌號碼新北市○○區 ○○街○○○號一樓建物占有原告所有坐落新北市○○區 ○○段○○○地號之土地（面積三十點零四平方公尺）， 自九十九年八月十一日起至返還占用原告上揭土地之日止 ，每月租金應按當期土地申報地價百分之八之三分之一計 算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入） 。
（四）從而，原告依民法第425條之1第2項之規定，請求被告就 門牌號碼新北市○○區○○街○○○號一樓建物占有原告 所有坐落新北市○○區○○段○○○地號之土地（面積三 十點零四平方公尺），自九十九年八月十一日起至返還占 用原告上揭土地之日止，每月應給付按當期土地申報地價 百分之八之三分之一計算年地租後，再以其十二分之一計 算（元以下四捨五入）之月租金，為有理由，應予准許， 逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
書記官 謝淳有