房屋稅
最高行政法院(行政),判字,107年度,109號
TPAA,107,判,109,20180227,1

最　高　行　政　法　院　判　決
107年度判字第109號
上 訴 人　富邦建築經理股份有限公司
代　表　人　李震華
上 訴 人　國聚開發股份有限公司
代　表　人　盧明德
共 同
訴訟代理人　張福源　會計師
被 上訴 人　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　蘇鈞堅
上列當事人間房屋稅事件，上訴人對於中華民國106年3月16日臺
北高等行政法院105年度訴字第178號判決，提起上訴，本院判決
如下：
　　主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
　　理 由
一、事實概要：
㈠緣上訴人富邦建築經理股份有限公司（下稱富邦公司）因信 託登記所有之9戶房屋（門牌為臺北市○○區○○○路0段00 號2樓、5樓、6樓【有2位委託人】、11樓、13樓、16樓、18 樓、20樓、22樓），以及上訴人國聚開發股份有限公司（下 稱國聚公司）所有之5戶房屋【門牌為臺北市○○區○○○ 路0段00號4樓、8樓、14樓、19樓及21樓（與前開上訴人富 邦公司所有9戶房屋，下合稱系爭14戶房屋，原判決誤為15 戶，詳見下述七、本院按）】，坐落基地所興建之地上22層 、地下6層22戶之建築物，領有臺北市政府都市發展局○○0 00○0○00○○○○000○○○0000號使用執照（載明本案係 都市更新案件），建築物之構造種類為鋼骨造，系爭14戶房 屋用途為集合住宅，前經起造人即上訴人富邦公司，於103 年10月15日向被上訴人所屬松山分處（下稱松山分處）申報 設立房屋稅籍，並申請依都市更新條例第46條第2款規定減 半徵收房屋稅。
㈡經松山分處於103年11月5日派員至系爭14戶房屋所在之敦南 樞苑（下稱系爭社區）現場進行勘查，審認系爭14戶房屋總 面積均各達80坪以上，房地總價均各在新臺幣（下同）8,00 0萬元以上，且系爭14戶房屋所在建築物符合臺北市房屋標 準價格及房屋現值評定作業要點（下稱評定作業要點）第15 點（自103年7月1日起實施）所定之高級住宅8項特徵。被上 訴人乃以103年11月11日北市稽松山甲字第10348609100號函



核定系爭14戶房屋為高級住宅，自103年10月1日起按系爭14 戶房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計房屋構造標準單 價，核定系爭14戶房屋之房屋現值，及自103年10月1日至10 5年9月30日止，房屋稅減半徵收。
㈢嗣104年房屋稅開徵，被上訴人乃依房屋稅條例第5條第1項 第1款、臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第2目 及都市更新條例第46條第2款規定，對系爭14戶房屋按非自 住之其他住家用稅率3.6%減半課徵104年房屋稅，上訴人富 邦公司所有之9戶房屋各為101萬4,190元、120萬3,271元、 101萬4,190元、101萬4,190元、101萬4,190元、101萬4,190 元、101萬4,190元、99萬5,672元、及101萬4,190元；上訴 人國聚公司所有之5戶房屋各為101萬4,190元。 ㈣上訴人不服，申請復查，經被上訴人104年8月24日北市稽法 甲字第10430724400號（下稱原處分1）、104年8月25日北市 稽法乙字第10430724300號（下稱原處分2）及104年8月24日 北市稽法乙字第10430724200號復查決定（下稱原處分3）駁 回，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起行政訴訟。經原審法 院以105年度訴字第178號判決（下稱原判決）駁回，乃續提 本件上訴。
二、上訴人起訴主張：
㈠原核定之計算所援引之評定作業要點第15點規定，就「其房 屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成 核計」多乘了（1＋270﹪）計370﹪，亦即本件門牌座落為 臺北市○○○路○段00號，位於八德路與市民大道間，路段 率為270％，其意思即（1＋170％）。依評定作業要點第15 點第2項「依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價 按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計」之規定， 其正確計算式應為〔1＋170％〕，惟原核課之計算式誤為〔 1＋270％〕，即〔1＋（1＋170％）〕，因此顯屬多核課徵1 個「標準單價」；卻未有法律明確授權依據，除依行政程序 法第158條規定自屬無效外；依釋字第620號解釋，業已涉及 「稅基」計算之租稅構成要件，已違反租稅法律主義。 ㈡系爭14戶房屋係於103年9月17日核發使用執照。本件核課之 房屋構造標準單價，係按臺北市政府103年2月11日公告增訂 「臺北市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用） 」為之，已無「標準單價」30多年未調增之因素。核與100 年間初次訂立豪宅加成之際，其基礎事實已屬不同，顯無本 院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議（下稱本院104 年度聯席會議決議）適用。又建設公司之待售房屋，屬商品 存貨之性質，並非囤房。而法人持有者，不會有「自住」之



概念。因為其自始既無享受自住用1.2％優惠稅率之可能， 故也不應該被反射到相對應最高3.6％「囤房稅率」之法律 邏輯。是本件就「法人」持有之房屋，卻比照「自然人」持 有三戶以上非自住最高3.6％「囤房稅率」核課，顯已違反 立法院103年5月20日三讀通過房屋稅條例第5條之修法意旨 。
㈢財政部106年1月13日台財稅字第10500171190號函釋（下稱 財政部106年1月13日函）指出房屋稅條例第5條第1項第1款 後段規定，係訂定差別稅率之例示而非列舉規定，非謂以所 有權人持有房屋戶數為唯一依據，若不具囤房性質，其房屋 稅徵收率宜從最低法定稅率1.5%起考量。而臺北市政府已於 106年1月23日修正發布「臺北市房屋標準價格及房屋現值評 定作業要點」高級住宅改採固定比率120%加價；給予6年新 標準單價緩漲機制，適用103年7月起新標準單價之房屋自10 6年7月1日起，以該標準單價按70%計算，之後每2年遞增10% ，採6年緩漲，依稅捐稽徵法第1條之1規定，係屬有利於納 稅義務人，適用於本件尚未核課確定之案件等語。上訴人富 邦公司求為判決：訴願決定1、訴願決定2、原處分1、原處 分2均撤銷；上訴人國聚公司求為判決：訴願決定3、原處分 3均撤銷。
三、被上訴人則以：
㈠現行各地方稅捐稽徵機關係以不動產評價委員會評定之「房 屋構造標準單價」、「房屋折舊率及耐用年數」及「房屋街 路等級調整率」（以下稱路段率）作為房屋評定現值的三大 主要因素，有關房屋稅及房屋現值之計算公式如下：房屋稅 ＝房屋現值×稅率；房屋現值＝核定單價×面積×（1－折 舊年數×折舊率）×路段率；一般房屋核定單價＝標準單價 ×（1±各加減項之加減率）依上述計算方式，並未將房屋 買賣價格列入房屋評定現值計算公式，自無減除地價之問題 。次按評定作業要點第15點第2項規定，高級住宅房屋構造 標準單價按該棟房屋坐落地點之路段率加成核計，係考量各 地區及各路段之高級住宅價值與其所處路段有緊密關聯性， 按所處路段之路段率加價，以反映其與一般房屋之價值差異 ，並無多課徵1個「標準單價」之情事。
㈡上訴人係公司法人，並不適用「住家用房屋供自住及公益出 租人出租使用認定標準」第2條個人持有自住房屋之規定， 且上訴人持有臺北市非自住之其他供住家用房屋在3戶以上 ，是被上訴人依房屋稅條例第5條第1項、臺北市房屋稅徵收 自治條例第4條第1項及都市更新條例第46條第2款規定，核 定系爭14戶房屋按非自住之其他住家用房屋稅率3.6%減半課



徵104年房屋稅，並無違誤：又按司法院釋字第485號解釋、 房屋稅條例第5條第1項各款及財政部依房屋稅條例第5條之 授權訂定房屋屬公益出租人出租使用者之規定，已使法人持 有房屋者在符合一定要件下，亦得享有住家用房屋之優惠稅 率；復以臺北市房價為全國之冠，房價所得比明顯偏高，是 臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，持有多戶非自住房 屋者，提高其房屋稅稅負，且持有戶數愈多，負擔愈高之持 有稅，實係完全體現憲法之平等權、實質平等原則之規定， 更係符合量能課稅及租稅公平原則。
㈢財政部106年1月13日函係就中華民國不動產開發商業同業公 會全國聯合會建議「起造人生產之住家用房屋非屬囤房，得 依1.5%稅率課徵房屋稅」一案，函知各縣市政府，並由各地 方政府據以檢討修正房屋稅徵收自治條例，並無指摘臺北市 政府依房屋稅條例第6條之授權，於臺北市房屋稅徵收自治 條例第4條第1項所訂定之房屋稅徵收率有所違誤，且該條項 規定迄今並未經修正，被上訴人依前揭規定課徵系爭14戶房 屋3.6%稅率，於法有據等語，資為抗辯。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以： ㈠房屋稅條例第24條明定「概括授權」各地方縣市政府分別制 定不同之「房屋稅徵收細則」，並報財政部備案。臺北市政 府依此授權而制定之臺北市房屋稅徵收自治條例第8條復明 定「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依 同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折 舊標準及地段增減率『等事項』調查擬定，交由本市不動產 評價委員會審查評定後，由臺北市政府（以下簡稱市政府） 公告之。」則臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定內容， 乃是房屋稅條例第11條第1項各款稅基量化規定之具體化， 依該具體化規定，臺北市政府可按臺北市之實際情況，參酌 房屋稅條例第11條第1項第1款及第3款之因素，按房屋結構 及地理區域分為「高級住宅」及「一般住宅」二類住宅。而 上開系爭作業要點正屬執行該具體化規定之行政規則，所規 範者則屬執行臺北市房屋稅徵收自治條例第8條之「技術性 」
及「細節性」事項，自屬處理本案之適格法規範（本院103 年度判字第473號、第472號、第471號判決參照）。 ㈡查上訴人富邦公司所有位於都更地區之系爭9戶房屋，及上 訴人國聚公司所有之系爭5戶房屋，均領有103使字第0233號 使用執照（屬都市更新案件），依該使用執照記載其興建之 構造種類為鋼骨造（即鋼筋混凝土以上構造等級）之地上22 層、地下6層共22戶之建築物。復依地籍登記資料記載，富



邦公司系爭9戶房屋總面積（含主建物、陽台、公共設施及 停車場面積），及國聚公司系爭5戶房屋總面積，均大於80 坪。依被上訴人高級住宅及實價登錄查詢系統查詢結果，雖 查無系爭14戶房屋之實際交易價格，惟同一建築物之8戶房 屋，於101年9月至10月之成交紀錄金額分別為總價2億8,660 萬元至3億4,235萬元不等，建物總面積227.54坪至247.45坪 不等，平均每坪單價152萬4,200元。以該平均每坪單價核算 ，系爭14戶房屋房地總價均各已逾8,000萬元。復經松山分 處於103年11月5日派員至現場進行勘查，參酌高級住宅8項 特徵逐項進行評估結果，共符合8項特徵，分別為1.獨棟建 築：未與其他建物或建案相連結。2.外觀豪華：建築設計華 麗，具設計風格；採用高級建材；具有特殊設施，豪華門廳 及庭院造景等。3.地段絕佳：位處市民大道、敦化南路一段 交叉口，交通便利；鄰近東區商圈，生活機能極為發達。4. 景觀甚好：鄰近吉仁公園、林蔭大道，有特殊造景、花園、 水池等，基地規劃良善。5.每層戶少：1層1戶（戶數單純， 隱密性高）。6.戶戶車位：使用執照登記車位數大於或等於 戶數（汽車車位81個，車位數大於戶數22戶）。7.保全嚴密 ：設有24小時保全人員及監視系統。8.管理周全：有物業管 理公司進駐管理，外來訪客及洽公人員須登記。被上訴人依 上開評估結果，審認系爭14戶房屋符合評定作業要點第15點 認定為高級住宅之規定，爰依上開規定按系爭14戶房屋坐落 地點之街路等級調整率加成核計其房屋構造標準單價，計算 房屋現值，並依房屋稅條例第5條第1項第1款、臺北市房屋 稅徵收自治條例第4條第1項第1款第2目及都市更新條例第46 條第2款規定，核定按非自住之其他住家用稅率3.6%減半課 徵104年房屋稅，其中12戶各為101萬4,190元；1戶120萬3,2 71元；1戶99萬5672元，經核於法並無不合。 ㈢上訴人主張評定作業要點第15點之規定，違反房屋稅條例第 11條第1項之規定，而違反租稅法律主義及比例原則云云； 惟按本院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議（下稱 本院104年度聯席會議決議）在案，再比較修正後之評定作 業要點第15點第1項、第2項與修正前評定作業要點第15點第 1項規定內容可知，前者乃是後者分成兩項，並在第1項增列 「用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000萬元以上，且 建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不 含車位價）以上者」之規定。至於本件爭執所在之經認定為 高級住宅者，「其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之 街路等級調整率加成核計」規定，兩者並無不同（本院106 年度判字第1號判決參照）。因此，本院104年度聯席會議決



議自亦適用於修正後之評定作業要點第15點第1項及第2項規 定，亦即該等規定無違法律保留原則及租稅法定主義。準此 ，可知房屋稅之稅基量化，除時間因素外，應斟酌建物本體 之設計及其結構建材，以及建物所座落之地理區域。易言之 ，若經認定為「高級住宅」，其對應之稅基量化調整法律效 果，必須按「坐落地點之街路等級調整率」加成核計，考慮 因素仍然是建物之地理區段，而非素地價值，因此上開法規 範仍符合房屋稅條例第11條第1項第1款及第3款之規範意旨 （本院105年度判字第374號判決參照），要無違反租稅法定 主義及比例原則可言。
㈣上訴人主張本件與100年間台北市政府初次訂立豪宅加成時 之基礎事實不同，已發生情事變更，無本院104年度聯席會 議決議適用云云；惟按房屋稅為1年徵收1次之週期稅，每一 稅捐週期屆至（每年7月1日至次年6月30日），稅捐債務即 告成立。臺北市政府103年2月11日府財稅字第10330000500 號公告：「主旨：公告重行評定臺北市房屋標準價格有關事 項。依據：一、房屋稅條例第11條。二、臺北市不動產評價 委員會103年1月22日常會決議。公告事項：一、重行評定臺 北市房屋標準價格及相關作業要點如下：（一）修訂臺北市 房屋標準價格及房屋現值評定作業要點……（三）修訂臺北 市房屋街路等級調整率評定表及其說明……（八）臺北市35 層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……（十一 ）修訂臺北市房屋街路等級調整率表……二、增訂之臺北市 35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……適用 於103年7月1日（含）以後建築完成之房屋。三、修訂後之 『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』……『臺 北市房屋街路等級調整率評定表及其說明』……自103年7月 1日起實施。」系爭14戶房屋既係於103年9月17日核發103使 字第0233號使用執照，被上訴人依上開規定核定系爭14戶房 屋適用上開規定，據以核計房屋現值及核定104年度房屋稅 ，並無不合，亦符合本院104年度聯席會議決議意旨，上訴 人此項主張，亦不足取。
㈤再按房屋稅條例第5條第1項各款之規定，房屋稅稅率本即以 住家用房屋或非住家用房屋而有不同，之所以區分「住家用 」與「非住家用」，係為使空屋充分釋出，落實居住正義， 達到住者有其屋之目標，以維護憲法有關居住之生存權，所 為不同之處遇，此項差別待遇實具至為堅強之正當理由。惟 立法者已就法人所有房屋之情形為特別考量，因法人並無自 住之可能，遂於房屋稅條例第5條第1項第1款另以「公益出 租人出租使用者」之規定，使法人在符合上開要件時，亦能



享有住家用房屋之優惠稅率，上開規定不但亦規定於臺北市 房屋稅徵收自治條例第4條第1項第1款第1目，財政部依房屋 稅條例第5條之授權訂定之使用認定標準第3條，亦特別就「 房屋屬公益出租人出租使用」為技術性、細節性之規定，而 上開「公益出租人出租使用者」之規定，已使法人持有房屋 者在符合一定要件下亦得享有住家用房屋之優惠稅率；復以 臺北市房價為全國之冠，房價所得比明顯偏高，一般民眾一 屋難求，則臺北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，持有多 戶非自住房屋者，提高其房屋稅稅負，且持有戶數愈多，負 擔愈高之持有稅，實係完全體現憲法之平等權、實質平等原 則之規定，更係符合量能課稅及租稅公平原則。是上訴人此 部分以系爭房屋係與地主合建而分得，因景氣而一時無法出 售，並非囤房炒房為由，主張其所負擔最高稅率3.6%課徵房 屋稅，有違房屋稅條例第5條立法意旨云云，殊無可採。 ㈥按財政部106年1月13日函係就中華民國不動產開發商業同業 公會全國聯合會建議「起造人生產之住家用房屋非屬囤房， 得依1.5%稅率課徵房屋稅」一案，函知各縣市政府，並由各 地方政府據以檢討修正房屋稅徵收自治條例，並無指摘臺北 市政府依房屋稅條例第6條之授權，於臺北市房屋稅徵收自 治條例第4條第1項所訂定之房屋稅徵收率有所違誤，臺北市 政府因應前揭財政部函示，於106年1月23日公告自106年7月 1日起實施臺北市不動產評價委員會於106年常會審議通過之 臺北市房屋標準價格重行評定及有關作業規定，惟上開作業 規定核屬地方政府之自治事項，並非解釋函令之變更，無涉 稅捐稽徵法第1條之1規定之適用問題，況被上訴人本件所適 用之臺北市房屋稅徵收自治條例第4條第1項及第14條第3項 規定，迄今未經修正，從而，被上訴人依前揭規定課徵系爭 14戶房屋3.6%稅率，要屬於法有據。
㈦綜上，上訴人起訴主張均不足採，原處分並無違誤，訴願決 定予以維持，亦無不合。上訴人訴請撤銷訴願決定及原處分 ，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主 張及攻擊防禦，核與本件判決結果不生影響，無逐一論述之 必要，併此敘明。
五、上訴意旨略謂：
㈠財政部106年1月13日函所涉為「稅率」，臺北市政府因應前 揭財政部函於106年1月23日公告自106年7月1日起實施臺北 市不動產評價委員會於106年常會審議通過之臺北市房屋標 準價格重行評定及有關作業規定，所涉為「稅基量化」，兩 者間係屬各不相干之爭點，詎原判決理由以「臺北市政府因 應前揭財政部函示」為立論，即顯就本件爭點之「稅基量化



」與「稅率」混為一談，涉屬「判斷的錯誤」之違誤。 ㈡另原判決無視上訴人就基礎事實不同之指摘暨未斟酌相關證 據等，究竟是否造成論理邏輯上「新的高級住宅」（即上訴 人所謂103年2月11日修正公告之評定作業要點第15點所指之 房屋），既已適用103年7月1日調高成2.6倍的新標準單價， 如再以「1+路段率」加成之方式（已乘2.6倍，再乘上3.7倍 後，會變為9.62倍）。是否有違稅基量化法規範，至所核計 「房屋現值」，是否逾越比例原則之疑慮於完全不顧，顯已 違背「論理法則」及重要證據漏未斟酌之違背法令情事。本 件門牌為臺北市○○○路○段00號，位於八德路與市民大道 間，路段率為270％核課之計算式，正確計算式應為（1+170 ％），惟原核課計算式誤以（1+270％），即【1+（1+170％ ）】，因此顯屬多核課一個「標準單價」。詎原判決理由對 上訴人前揭指摘，完全付之闕如，顯有判決不備理由及違背 論理法則之違背法令情事。況查，臺北市政府亦於106年1月 23日修正發布「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要 點」，已從善如流予以調降稅基量化之計算。足證，上揭指 摘亦得到主管機關之承認，顯屬有理由。
㈢另本件就「法人與供給者」持有之房屋，比照「自然人等」 持有3戶以上非自住最高3.6%「囤房稅率」核課，顯不符立 法院103年5月20日三讀通過房屋稅條例第5條文之修法意旨 。財政部106年1月13日函已指出臺北市房屋稅徵收自治條例 第4條第1項所訂定之房屋稅徵收率，以所有權人持有房屋戶 數為訂定差別稅率之唯一依據，即屬有誤；又該等案件如不 具囤房性質，其房屋稅徵收率宜從最低法定稅率1.5%起考量 ，縱認屬囤房性質亦應有合理認定標準，並由各地方政府據 以檢討修正房屋稅徵收率自治條例，不宜僅以持有戶數多寡 作為適用差別稅率之唯一依據，俾使租稅負擔更為公平合理 ，足證原判決理由誆稱上訴人並無指摘臺北市房屋稅徵收自 治條例第4條第1項所訂定之房屋稅徵收率有所違誤等語，核 與財政部106年1月13日函所示資訊完全不符，亦屬證據上判 斷的錯誤之違誤。
㈣臺北市政府於106年1月23日修正發布「臺北市房屋標準價格 及房屋現值評定作業要點」，就高級住宅改採固定比率120% 加價；並給予6年新標準單價緩漲機制，即適用103年7月起 新標準單價的房屋，自106年7月1日起，以該標準單價按70% 計算，之後每2年遞增10%，採6年緩漲等規定，足證上訴人 所指評定作業要點第15點（103年7月1日實施）之規定，顯 已違反比例原則乙節，亦已得到臺北市政府之承認。則本件 訴訟種類屬行政訴訟法第4條規定之撤銷訴訟，在本件訴訟



標的「稅率」項下，其訴訟審查之範圍，當然包括下位規範 （自治條例第4條之徵收率）是否逾越上位法律（房屋稅條 例第5條）規範之審查外，進而亦屬得撤銷之範疇。況且， 依房屋稅條例第6條規定稅率之擬定，最後須報請或層轉財 政部備案，故財政部106年1月13日函之具體指摘當然有法律 上之拘束力。蓋若被上訴人之違法行政處分，須俟相關機關 作出修正自治條例第4條之徵收率後，上訴人才能得到行政 訴訟有利判決，行政訴訟制度即無實益。足證，原判決理由 謂以自治條例迄今未經修正為由，核與「論理法則」有違。 另本件既屬未確定案件，亦應有上開臺北市政府於106年1月 23日修正發布「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要 點」之適用。況查地方政府之課稅事件，亦屬受理撤銷訴訟 之範圍，故核與係屬地方政府之自治事項無涉。 ㈤比較臺北市政府於100年1月24日修正公告之評定作業要點第 15點規定與103年2月11日修正公告之評定作業要點第15點規 定內容可知，其法規之性質已屬不同，並非如原判決所稱僅 係外觀文字少許差異，是原判決謂以本院104年聯席會議決 議意旨亦適用於103年2月11日修正公告之評定作業要點第15 點規定，顯已違背論理法則、重要證據漏未斟酌之違背法令 情事。
㈥103年2月11日修正公告之評定作業要點第15點顯已違反法律 保留原則：
原判決無視上訴人就「系爭103年2月11日修正公告之評定作 業要點，並非房屋稅條例第24條所謂徵收細則」，及「被上 訴人所主張授權之法源，係屬自治條例之再授權，並非直接 由房屋稅條例之授權」的具體指摘，顯已違背「判決不適用 法規」及「判決不備理由」之違背法令情事。查本件系爭10 3年2月11日修正公告之評定作業要點，係下位規範之行政規 則；與其相對應上位規範之行政規則，係指財政部92年8月1 3日臺財稅字第0920455343號函，發布「簡化評定防污標準 價格及房屋現值作業要點參考原則」。因此，此證據足以證 明，被上訴人歷來主張（係依自治條例第8條規定，再授權 擬定103年2月11日修正公布之評定作業要點）顯有未合。 ㈦106年1月23日修正發布之評定作業要點分別明定： ⒈第15點第2項但書規定：但適用「房屋構造標準單價表（1 03年7月起適用）」者，以120％加價核計房屋現值。 ⒉第2點第3項規定：適用「房屋構造標準單價表（103年7月 起適用）」核計房屋現值者，自106年7月1日至112年6月3 0日止採6年標準單價折減之緩漲機制，並增列每2年適用 之單價表。




足證系爭事項所根據之事實，均係指「於103年7月1日起適 用103年7月新標準單價者」之事實。因此並非嗣後任何「所 根據之事實或法律發生變更」之情事。至論，為何會訂定自 106年7月1日生效乙節，係基於法的安定性原則為之；因為 生效日期如果往前定者，那麼所有形式上確定案件，又會回 到法律上不確定之狀態，顯非「法的安定性原則」所許。但 此概念，係不及於未確定案件，故本件也不應受其拘束等語 。
六、本院按：
㈠上訴爭點之確定：
⒈原因事實部分：
針對被上訴人作成、以「上訴人2人各自所有或信託擁有 、如附表所示之14戶房屋（原判決誤為15戶，但其中附表 編號3、4之77號6樓實際上僅一戶房屋，分由所有人2人委 託上訴人富邦公司信託所有。又該戶房屋可分為住宅用及 非住宅用二部分，稅率有差異，需分別計算其稅額，二筆 稅額合計為1,203,271元，均詳附表所載）、於103年10月 至104年6月共計9個月」之房屋稅課徵處分，上訴人2人以 納稅義務人之身分（房屋經信託者，即以信託人為納稅義 務人），對該14戶房屋之稅基量化金額及稅率為爭議，進 而認定該等核課處分違法，乃提起行政爭訟。在經原審法 院駁回其等提起之處分撤銷訴訟後，復提起本件上訴。爭 執焦點則置於稅基量化上。
⒉上訴人則就本案之「稅基量化」及「應適用稅率」二項法 律適用事項提出爭議，其在原審法院審理中所主張之內容 ，可為以下之闡明：
⑴在此首應指明，雙方對稅基量化所應依循之實證法規範 並無爭議。而依現行實證法規定，有關房屋稅之稅基量 化金額，係依循下列規範操作模式而形成。
①按房屋稅條例第10條第1項規定，主管稽徵機關應依 據不動產評價委員會評定之標準核計「房屋現值」（ 即房屋稅捐客體之稅基量化結果）。
②又依前條規定足知，「房屋現值」之核定來自不動產 評價委員會對房屋之評定結果，此等評定被稱為「房 屋標準價格」。其形成機制依房屋稅條例第11條第1 項之規定，乃由不動產評價委員會依據下列事項分別 評定，即：
A.各種建造材料所建房屋，區分種類及等級（前開條 項第1款規定參照）
B.各類房屋之耐用年數及折舊標準（前開條項第1款



規定參照）。
C.房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概 況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價 部分，訂定標準（前開條項第3款規定參照）。 ③房屋標準價格之動態調整機制，依房屋稅條例第11條 第2項之規定，應「每三年重行評定一次」，並應「 依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格」。
④故「房屋現值」之計算，依房屋稅條例第10條第1項 之規定，應先由不動產評價委員會評定出「房屋標準 標格」，再由主管稽徵機關依據「房屋標準標格」， 核計「房屋現值」。
⑵在前開規範作業流程中，經由不動產評價委員會決議作 成之「房屋標準價格」，最具關鍵意義。為此臺北市政 府定有性質上具「統一事實認定」規範屬性之行政規則 「評定作業要點」，使不動產定價委員會在決定「房屋 標準價格」時，有「統一認識事實」之法規範可依循。 而行為時（103年2月11日修正公告）評定作業要點第15 點規定（亦為本案事實應適用之判準規範），則有下述 之規定內容。
①第1項：
房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按 戶認定房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登 記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位 價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅： （一）獨棟建築
（二）外觀豪華
（三）地段絕佳
（四）景觀甚好
（五）每層戶少
（六）戶戶車位
（七）保全嚴密
（八）管理週全
②第2項
依前項認定為高級住宅者，其房屋構造標準單價按該 棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。
③第3項
第1項之價格，依市場行情定之；如查無市場行情者 ，得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。 ④第4項
第1項認定標準，除已依第14點規定加成課徵之房屋



外，自103年7月1日起實施。
⑶本案如附表所示之14戶房屋，經適用行為時評定作業要 點第15點之規定而為稅基量化（量化結果之稅基金額詳 如附表所示）。
⑷上訴人首先爭執前開稅基量化之合法性，分別提出下列 法律論點，強調此等稅基量化違法。
①首先強調量化方法有違「稅捐法律原則」。因為依前 開現行實證法規定，「房屋稅額」及「房屋現值」之 形成，是依下列計算方式得出。
房屋核定單價＝標準單價×（1±各加減項之加減率 ）。
房屋現值＝核定單價×面積×（1－折舊年數×折舊 率）×路段率。
房屋稅＝房屋現值×稅率。
但適用評定作業要點第15點規定之結果，等於是依下 列計算公式算得房屋現值及房屋稅額，以致重覆計算 「路段率」之加權因子（因為在第二條計算公式中， 路段率被計算2次）。與現行實證法（房屋稅條例第 11條第1項規定）有關稅基量化之標準不符。 房屋核定單價＝標準單價×（1±各加減項之加減率 ）。
房屋現值＝核定單價×（1+路段率）×面積×（1－ 折舊年數×折舊率）×路段率。
房屋稅＝房屋現值×稅率。
②再者強調房屋稅之「稅基量化」判準，要單純以「重 置成本」之經濟觀點為核心（換言之，即不應考量房 屋地理位置為房屋所帶來之價值）。復謂本案房屋之 （法定）標準單價（即由法律直接評定之建造價格， 該建造價格近似於重置成本之概念），因為適用新發 布之法定房屋構造標準單價表法規範，故已接近實際 建造價格，應無本院104年度聯席會議決議意旨之適 用。
③前開評定作業要點第15點之規定，違反比例原則，因 為其規定之8項判斷要件過於「抽象」，且沒有考量 形成高級住宅之其他因素，也無合理的「減除」機制 。
④事實上依臺北市政府於106年6月20日修正發布之「臺 北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」行政規 則（下稱「現行評定作業要點」）第15點規定，高級 住宅如適用「房屋構造標準單價表（103年7月起適用



）」者，採固定比率120%加價。同要點第2點則規定 ，給予6年新標準單價緩漲機制，適用103年7月起新 標準單價之房屋自106年7月1日起，以該標準單價按 70%計算，之後每2年遞增10%，採6年緩漲。則依稅捐 稽徵法第1條之1規定，此項新法應對本案有適用。 【註】：現行評定作業要點第15點及第2點之規定內 容，早於106年1月23日前次修正時即已完成 ，而為現行評定作業要點予以承續。
⑸其次上訴人則就稅率部分為爭議，強調其不應受房屋稅 條例第5條第1項第1款之規制。理由則是：
①按房屋稅條例第5條第1項第1款之規定內容為「房屋 稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：……一、住家用 房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現 值1.2%；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值 1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人 持有房屋戶數訂定差別稅率」。而該條規定中3.6%之 稅率即屬「囤房稅」。
②但上訴人為法人，法人擁有房屋，不可能供自住用， 因此不應受到適用「囤房稅率」之處遇（本案14戶房 屋實際上多已依稅捐減免規定，減半徵收）。而且不