臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第610號
原 告 何國田
訴訟代理人 何福源
被 告 陳芷姍
陳新穎
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年1 月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳芷姍應將門牌號碼為新北市○○區○○路0 號7 樓之22之房屋騰空返還予原告。
被告陳芷姍應給付原告新臺幣柒萬貳仟柒佰元，及自民國一百零七年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳芷姍應自民國一百零七年一月七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告陳芷姍應自民國一百零七年一月七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾元，其中十分之八由被告陳芷姍負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告陳芷姍如以新臺幣捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告陳芷姍如以新臺幣柒萬貳仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告陳芷姍如於每月履行期屆至前各期以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項原告勝訴部分得假執行；但被告陳芷姍如於每月履行期屆至前各期以新臺幣柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將坐落新北市○○區 ○○路0 號7 樓之22房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告 ；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）46,400元，及自民國10 6 年5 月3 日起至遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告35 ,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於106 年7 月18 日言詞辯論期時，追加連帶保證人陳新穎為本件被告（參見 本院卷第34頁反面），並於107 年1 月12日言詞辯論期時變 更訴之聲明為：㈠被告2 人應將門牌號碼為新北市○○區○
○路0 號7 樓之22之房屋騰空返還予原告；㈡被告2 人應連 帶給付原告72,700元，及自107 年1 月13日起至清償日止按 年息百分之5 計算之利息；㈢被告2 人應自107 年1 月7 日 起至遷讓返還上開房屋止，按月連帶給付原告7,000 元；㈣ 被告2 人應自107 年1 月7 日起至遷讓返還上開房屋止，按 月連帶給付原告35,000元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。 核原告本件原請求係以其與被告陳芷姍間就系爭房屋所訂之 租賃契約為基礎，追加被告陳新穎為該租賃契約之連帶保證 人，則原告追加陳新穎為本件被告，與原訴訟請求之基礎事 實應屬同一；又原告補正其請求給付之金額後，核屬擴張應 受裁判事項之聲明，揆諸上開規定，原告所為訴之變更追加 ，均應予准許。
二、原告主張：被告陳芷姍邀被告陳新穎為連帶保證人，於105 年1月30日與原告訂定房屋租賃契約書（下稱系爭租約）， 承租原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路0 號7 樓之22 之房屋（下稱系爭房屋），約定租期2 年，自105 年2 月6 日起至107 年1 月6 日止，每月租金7,000 元，應於每月6 日前繳納，水費、電費、瓦斯費及管理費等均由被告2 人自 行負擔。詎被2 人告僅交付8 個月租金及押租金14,000元， 其餘各期房租均未繳納，自105 年11月6 日起至107 年1 月 6 日止，共積欠租金及管理費72,700元【包含105 年11月6 日起至106 年5 月6 日止、106 年9 月6 日起至107 年1 月 6 日止，每月租金7,000 元，共積欠10個月；管理費每月90 0 元，共積欠18個月，及另外欠款500 元，扣除2 個月押金 14,000元後，尚積欠72,700元（計算式：租金7,000 元×10 個月＋管理費900 元×18個月＋欠款500 元－押租金14,000 元＝72,700元）】。嗣原告分別於106 年4 月12日以新店檳 榔路69號存證信函催及106 年4 月27日以新店檳榔路80號存 證信函催請被告2 人給付上開欠款並主張終止租賃契約，然 被告2 人均置之不理，僅給付部分租金。被告2 人迄今仍無 權占用系爭房屋。從而，被告2 人應連帶給付已到期租金、 管理費、按月連帶給付相當於租金之不當得利7,000 元及租 金5 倍即35,000元之違約金，爰依租賃契約與不當得利之法 律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告2 人應將門牌號碼為 新北市○○區○○路0 號7 樓之22之房屋騰空返還予原告； ㈡被告2 人應連帶給付原告72,700元，及自107 年1 月13日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；㈢被告2 人應自 107 年1 月7 日起至遷讓返還上開房屋止，按月連帶給付原 告7,000 元；㈣被告2 人應自107 年1 月7 日起至遷讓返還 上開房屋止，按月連帶給付原告35,000元；㈤願供擔保，請
准宣告假執行。
三、被告部分：
㈠被告陳芷姍則答辯稱：房屋是由伊承租，亦由其居住，對租 金及管理費欠款總額沒有爭執。並聲明：㈠原告之訴駁回； ㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告陳新穎則答辯稱：租賃契約上簽名非其親簽，亦無蓋指 印，當時伊只有給原告看過其身分證，連帶保證人之簽名及 個人資訊均非伊所填寫等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、本院之判斷：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第421 條、43 9 條第1 項前段、455 條前段分別定有明文。查原告主張被 告2 人積欠租金及管理費並於系爭租約屆期後繼續無權占有 系爭房屋，業據提出系爭租約、存證信函等件為證（參見本 院卷第4 至13頁），被告陳芷姍對於原告主張之租金及管理 費欠款總額不爭執，然為被告陳新穎則否認系爭租約之連帶 保證人簽名真正，故本院所應審究者即為：㈠原告終止系爭 租約是否合法？㈡原告是否有權請求被告陳芷姍遷讓返還系 爭房屋、給付欠繳之租金與管理費暨按月給付相當於租金之 不當得利及違約金？如有，就相當於租金之不當得利即為約 金可請求之金額為何？㈢原告是否有權請求被告陳新穎遷讓 返還系爭房屋暨連帶給付欠繳之租金及管理費並按月給付相 當於租金之不當得利及違約金？
㈠原告終止系爭租約是否合法部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按出租人非因承 租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不 得收回房屋，土地法第100 條第3 款定有明文。又按土地法 第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期 限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由， 自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照）。 土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以 上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件， 而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終
止之規定，又上開規定係法律上為保護經濟上之弱者即承租 人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹 保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之 強制規定，且於住屋與供營業用之房屋、定期及不定期之租 賃關係均一體適用。
⒉本件原告主張被告2 人自105 年11月6 日起即未依約繳納租 金及管理費，經原告於106 年4 月12日及106 年4 月27日分 別以存證信函催告給付上開欠款並表示終止租約等情，業據 其提出房屋租賃契約書、新店檳榔路郵局第69號及第80號存 證信函等件為證（參見本院卷第4 頁至第13頁），然觀諸原 告所提出之匯款明細，被告陳芷姍於106 年5 月5 日曾匯款 至原告帳戶7,000 元。另觀諸106 年1 月13日原告與被告陳 芷姍手機簡訊對話，原告稱：「收到3500，去年一年水費電 費1200請過年前先補上3500半個月房租及加1200共4700比較 好對帳，目前尚欠10半個月，11月，12月，1 月3 個半月， 及去年水電費1200。」（參見本院卷第78頁、第83頁），佐 以諸原告所主張租金欠款係由105 年11月6 日起至106 年5 月6 日止及106 年9 月6 日起至107 年1 月6 日止，可知原 告於上開2 次存證信函表達終止租約之意思表示後，仍容任 被告陳芷姍續住其內並繳納租金，復於106 年1 月13日始明 確表示租金結算至該月，實係以107 年1 月6 日為終止系爭 租約之意思表示，且為被告2 人所不爭執，依前揭說明，扣 除押租金14,000元後，被告2 人遲付租金總額已達2 月以上 ，則系爭租約已於107 年1 月6 日合法終止。 ㈡原告是否有權請求被告陳芷姍遷讓返還系爭房屋、給付欠繳 之租金與管理費暨按月給付相當於租金之不當得利及違約金 ？如有，就相當於租金之不當得利即為約金可請求之金額為 何？
⒈關於騰空返還系爭房屋部分：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455 條 前段定有明文。查，系爭租約已於107 年1 月6 日合法終止 ，已如前述，則被告陳芷姍即負有返還系爭房屋之義務，其 繼續占有系爭房屋即屬無權占有，則原告依上開規定請求被 告陳芷姍遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⑵按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。查，兩造約定被告陳芷姍應於每月6 日前支付租金7, 000 元，此觀系爭租約第3 條約定自明（參見本院卷第6 頁 ），原告主張被告陳芷姍應給付系爭租約終止前已到期之租 金（包含105 年11月6 日起至106 年5 月6 日止及106 年9 月6 日起至107 年1 月6 日止），及欠繳之18個月管理費，
及另外積欠500 元，扣除2 個月押金14,000元，總計72,700 元（計算式：租金7,000 元×10個月＋管理費900 元×18個 月＋欠款500 元－押租金14,000元＝72,700元），為被告陳 芷姍所不爭執，堪信為真實，則原告依系爭租約請求被告陳 芷姍給付72,700元，為有理由，應予准許。 ⒉關於被告陳芷姍返還系爭房屋之日前，原告得請求止按月給 付相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得 相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例 足資參照。承前所述，系爭租約已於107 年1 月6 日合法終 止，則被告陳芷姍自原告終止租賃契約日之翌日（即107 年 1 月7 日）起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，而獲有 相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，則 原告依民法第179 條，請求被告陳芷姍賠償相當於租金之利 益，自屬有據。
⑵復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價 為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價 ，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報 之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另 按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ⑶經查，系爭房屋所坐落新北市○○區○○段○○○段000000 000 地號，本院審酌系爭房屋位於新北市○○區○○路0 號 7 樓之22，屋齡28年，原為翡翠皇宮飯店租借經營，各個房 屋皆為飯店套房模式，一層樓有十幾到二十幾個房間，皆以 數字編號，由各個屋主出租或自用，並設有管理員、警衛室 等；社區聘有24小時保全警衛，並設有室內外停車場、撞球 場、乒乓球桌、會議室、游泳池、投幣式快速烘乾機等；周 圍沒有賣場，惟有一些超商店家，距離約10分鐘路程；距離 新店捷運站約20分鐘車程，有公車可到達；附近交通為新店 客運燕子湖站及廣興路口公車站等節，有原告106 年6 月13 日民事補充理由狀詳述記載及兩造當庭陳述租屋附近狀況附 卷可憑（參見本院卷第27頁至第28頁、第90頁反面）。本院 審酌上情，則原告主張被告陳芷姍應返還之不當得利，按土 地及其建築物申報總價年息計算，並參酌系爭房屋及其所坐 落土地之不動產實價登錄之現況，認系爭房屋作為居家生活
具有一定水平，雖該處距離交通便捷、商業繁榮之處仍有相 當之距離，然兼衡被告陳芷姍無權占有系爭房屋使用之經濟 價值，且依系爭租約兩造亦就系爭房屋租金約定為7,000 元 等一切情狀後，認原告主張以每月租金7,000 元計算相當於 租金之不當得利，洵屬適當。準此，原告請求被告陳芷姍自 107 年1 月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告7,000 元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據， 應予准許。
⒊關於違約金部分：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額 （最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例 意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照 ）。經查，系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期 屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租 賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推 諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向乙方請求相當每日租金五倍懲罰性之違約金至遷讓完了之 日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，係屬懲罰性違 約金，本院審酌原告因被告陳芷姍未依約返還房屋所受損害 應為其租金收益及利息損失，併參考民法第205 條規定當事 人依法得請求之最高約定週年利率為20％及兩造之利益損害 等一切情狀，認原告因被告陳芷姍未如期返還系爭房屋可請 求被告陳芷姍每月給付之懲罰性違約金應按租金1 倍計算始 為適當，原告請求按租金5 倍計算之違約金即屬過高，應予 酌減。又本件系爭租約於107 年1 月6 日終止，是原告請求 被告陳芷姍應自107 年1 月7 日起至騰空返還系爭房屋之日 止，按月給付違約金7,000 元（計算式：7,000 元×1 倍＝ 7,000 元）部分，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁 回。
⒋末按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自 受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力，民法第233 條第1 項、第203 條、第229 條 第2 項分別定有明文。本件原告請求被告陳芷姍給付積欠租 金及管理費共72,700元（計算式：租金7,000 元×10個月＋ 管理費900 元×18個月＋欠款500 元－押租金14,000元＝72 ,700元），此為以支付金錢為標的，原告自得請求被告陳芷 姍給付自107 年1 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息，併應准許。
㈢原告是否有權請求被告陳新穎遷讓返還系爭房屋暨連帶給付 欠繳之租金及管理費並按月給付相當於租金之不當得利及違 約金？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。 ⑵經查，系爭租約約定內容已如前述，且其上存有被告即連帶 保證人陳新穎之簽名，有系爭租約在卷可查（參見本院卷第 4 頁至第9 頁) ，然被告陳新穎主張該簽名非真正，自應由 原告就契約上簽名為真正之有利事實負舉證責任，原告固提 出系爭租約為證，並稱「所有簽名及身分證字號皆由被告2 人於簽約當天交付身分證並同意代簽，否則本人如何知道對 方之身分證字號」云云（參見本院卷第76頁），惟此僅能證 明被告陳新穎於簽約當日陪同被告陳芷姍前往，並同意給原 告看其身分證之事實，尚無法證明被告陳新穎親為簽名且同 意為連帶保證人之事實；復參法務部調查局問題文書鑑識實 驗室鑑定書106 年11月30日調科貳字第10603441450 號函鑑 定結果認系爭房屋租賃契約之「陳新穎」筆跡，與被告陳新 穎當庭書寫之簽名、中國信託商業銀行委託書及印鑑卡、郵 政存簿儲金立帳申請書、遠傳行動電話暨網際網路服務申請 書、和信電訊股份有限公司行動電話申請書、台灣大哥大一 退一租/ 過戶申請書、臺灣銀行印鑑卡資料等筆跡，筆跡比 劃特徵不同，研判應非出於同一人手筆，有法務部調查局問 題文書鑑識實驗室鑑定書附卷可稽（見本院卷第70頁正反面 ），且原告訴訟代理人於107 年1 月12日言詞辯論自承「陳 新穎上面那個名字是我寫的，如我補充說明狀所載」（參見 本院卷第90頁反面），足徵系爭契約非被告陳新穎親簽，原 告復未提出其他證據，證明被告陳新穎確有同意為連帶保證 人或同意出租人代為書寫連帶保證人之欄位之事，則被告陳
新穎前開所辯，應屬可採。原告既無法證明被告陳新穎有任 連帶保證人之意，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告 陳新穎騰空遷讓系爭房屋、給付租金及管理費、相當於租金 之不當得利及違約金，均無理由。
五、從而，本件系爭租約既經原告合法終止，則原告依系爭租約 及不當得利法律關係，請求被告陳芷姍遷讓返還系爭房屋， 並給付積欠之租金及管理費共72,700元（計算式：租金7,00 0 元×10個月＋管理費900 元×18個月＋欠款500 元－押租 金14,000元＝72,700元），及自107 年1 月13日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；及自107 年1 月7 日起至 遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當 得利7,00 0元；暨自107 年1 月7 日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告違約金7,000 元，為有理由，應予准 許。至原告逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部 分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。
八、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴 訟費用額，確定為第一審裁判費9,690 元。中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
書記官 陳尚鈺
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