臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第1294號
原 告 高如羚
被 告 黃主良
訴訟代理人 馮志平
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國107 年1 月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落於新北市○○區○○路○○○○○號房屋騰空返還原告。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國102 年8 月間訂立房屋租賃契約 （下稱系爭租約），原告將所有門牌號碼新北市○○區○○ 路00○0 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租期自 102 年8 月5 日起至112 年8 月5 日止，租金每月10,000元 ，兩造並約定非經原告同意，不得將系爭房屋全部或一部出 借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用；房屋有改裝施 設之必要時，被告取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害 原有建築，被告於交還房屋時自應負責回復原狀；如有違約 即得隨時終止租約收回房屋（系爭租約第8 條、第9 條及第 14條）。詎料，被告未經原告同意即擅自將系爭房屋另行違 法加蓋2 間鐵皮屋，並將系爭房屋坐落之土地斜坡上樹木砍 筏殆盡，致水土流失，嚴重影響山下其他住戶之居住安全， 且將加蓋之鐵皮屋出租予第三人。原告數次至現場要求被告 將違法加蓋之鐵皮屋拆除並應恢復山坡地植披以利水土保持 ，然被告均不予理會，原告遂於105 年5 月口頭告知被告終 止租約，並以106 年6 月16日永和郵局305 號存證信函為終 止契約之意思表示，業經被告於同日收受，故系爭租約業已 終止，並依系爭租約第8 條、第9 條及第14條規定請求被告 騰空返還系爭房屋予原告。
二、被告則答辯稱：伊均有繳納房租，並無轉租情事亦無加蓋。 2 間鐵皮屋實為1 間上下層，下層木板磚造係97年首租時為 出租人舊建屋寮，屋寮上方山坡地常因豪雨及颱風造成坡地 土層滑落，105 年間壓垮屋寮屋頂後，被告告知原告，經允 諾後所維修繕，實非違法加蓋，亦無樹木砍罰殆盡之事實云 云。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張系爭租約業於106年6月16日終止，被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院 應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租約？㈡原告請 求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？茲分述如下： ㈠原告是否已終止系爭租約？
⒈按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者， 非經登記，不生效力。民法第758 條，定有明文。而自己建 築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦 不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41 年台上字第1039號判例意旨參照）。是以，未辦理保存登記 （即第一次所有權登記）之建物，所有權人仍為原始建築之 人。嗣後因移轉而取得系爭建物權利者，僅為事實上之處分 權，而非不動產所有權（最高法院67年第2 次民事庭總會決 議及69年度台上字第1204號判決意旨參照）。次按就未辦理 保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦 理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力 ，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分 權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決意旨 參照）。則事實上之處分權其性質實係為所有權權能之集合 ，該事實上之處分權亦可為讓與。再按所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前 段定有明文。此所規定者乃所有權之物上請求權，此於未保 存建物嗣後繼受取得者，其權利雖非不動產所有權，然事實 上處分權其性質實係為所有權權能之集合，對於該事實上處 分權之保護，應同於不動產所有權之保護，是以前揭民法第 767 條第1 項前段有關所有權保護之規定，本於同一之利益 狀態、價值衡量，則於事實上處分權之情形，自亦應類推適 用之。經查本件系爭房屋未辦理保存登記，惟原告為事實上 處分權人，業據其提出106 年房屋稅繳款書、新北市政府稅 捐稽徵處房屋稅籍證明書等證據資料為證，且為被告所不爭 執，堪信原告此部分主張為真實。
⒉按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係 終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前 段定有明文。經查，原告主張系爭房屋之租賃期限經雙方約 定為10年即自102 年8 月5 日起至112 年8 月5 日止；租金 每月10,000元，租金於每月5 日前繳納，惟被告違法加蓋2 間鐵皮屋並違約轉租，依系爭租約第8 條、第9 條及第14條 之規定，業經原告已於106 年6 月16日以存證信函終止租約 等情，有房屋租賃契約書、存證信函及收件回執在卷可稽（ 參見本院卷第3 頁至第11頁），並當庭提出照片，指出被告 違法加蓋之鐵皮屋2 間（參見本院卷證件存置袋）。被告雖
抗辯伊無轉租情事亦無加蓋，並稱該鐵皮屋係經原告同意所 為之修繕，而非違法加蓋云云，然被告上開辯稱為原告所否 認，被告則未能舉證證明該鐵皮屋係經原告同意所為之修繕 等事實，自難為有利於被告之認定，故被告上開辯稱，洵無 足取。
⒊本件被告違約加蓋2 間鐵皮屋，原告依系爭租約第8 條、第 9 條及第14條之規定以存證信函終止租約，又該存證信函業 具被告於106 年6 月16日收受（參見本院卷第17頁），系爭 租約業於106 年6 月16日發生終止效力。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？ 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段亦定有明文。本件原告與被告間就系爭房屋之租賃契約 既經原告合法終止，已如前述，則被告依前揭規定即負有返 還租賃物之義務，原告請求判令被告應騰空返還系爭房屋予 原告，即屬有據，應予准許。
四、從而，原告係依租賃契約法律關係，請求被告騰空返還系爭 房屋，為有理由，應予准許。
五、至本件原告另主張被告因違約轉租而有終止租約之事由部分 ，因本院業已判准原告之請求，爰無再為認定之必要；又本 件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費12,880元。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 陳尚鈺