臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度湖簡字第747號
原 告
即反訴被告 林崇哲
被 告
即反訴原告 黃金惠
上列當事人間返還押租金事件，於民國107 年1 月24日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國一百零六年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元，其中新臺幣肆佰陸拾元由反訴被告負擔，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、按簡易訴訟程序中，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬 之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴 ；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防 禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第436 條第2 項 、第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之 標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標 的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的 之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者 之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為 防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一， 或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴 標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之 原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件 原告起訴主張與被告訂有房屋租賃契約，並有給付押租金， 然於租約到期後，被告未返還房屋押租金，便請求原告返還 房屋押租金。被告則抗辯原告返還租賃房屋時，房屋狀態不 良，遭受原告塗鴉破壞，被告僅能自行聘僱第三人將房屋回 復原狀，而受有財產上之損害。經核反訴標的之法律關係， 為被告於本訴之防禦方法，亦與本訴標的之法律關係發生之 原因具有牽連關係，且原告即反訴被告就被告即反訴原告所 提反訴部分程序上並無意見，依首揭說明，被告提起反訴，
於法核無不合，應予准許。
二、本件原告即反訴被告經合法通知，無正當理由，未於最後言 詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事， 應准被告即反訴原告之聲請，由其對原告即反訴被告一造辯 論而為判決。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：
㈠伊自民國104 年3 月20日至105 年3 月20日向被告承租門牌 號碼台北市○○區○○路000 巷00號房屋（下稱系爭房屋） ，雙方訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定交付新臺 幣（下同）82,000元作為押租保證金（下稱系爭押租金）。 詎租約期滿後，依系爭租約第23條應將系爭房屋粉刷後遷空 返還被告，然被告竟藉故拒絕返還系爭押租金，屢經催討均 置之不理，實有督促其履行之必要。爰依系爭租約請求被告 返還系爭押租金及法定利息等語。聲明為：被告應給付82, 000 元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈因為請人拆除不用那麼貴，且原告當下就表示願意自己拆除 、清理及事後的油漆，被告提出的請款單和估價單部分都有 問題，價格不可能那麼高。被告將之後所有整修的部分全部 加進去，原本我可以簡單處理的部分因此增加龐大的支出， 實屬不合理，我覺得全部的項目都沒有必要。
⒉原告有重新塗刷，並曾表示若不滿意可以重塗（此有105 年 3 月31日之錄音可證），但被告就直接找其他人重新處理了 ，另1 樓廚具部分原告是用乳膠漆可以再刮掉，4 樓廁所很 臭所以有用矽利康再處理，門也可以關並非如被告所述，被 告重新裝潢要全部算在原告身上實在不合理。又原告於105 年3 月26日返還系爭房屋予被告時，是將系爭房屋之鑰匙放 在一樓的地板並鎖門，一樓的鑰匙被告應該也有，原告並有 告知房仲向被告交代若不滿意可以重塗乙事，所以就沒再跟 被告說，105 年3 月31日被告向原告表示對於系爭房屋之回 復原狀不滿意，原告當時有先要求要再次自行修理，然被告 不同意。
⒊證人黃瀚陞說沒漆好是因為該屋很潮濕、壁癌很多，所以無 法刷好，且被告也沒說怎麼刷，我們也是盡量刷均勻。另廚 具沒必要全部換，損害部分原告本來答應再多花幾天幫被告 負擔，但被告不接受要自己修復。
二、被告則以下開情詞置辯，聲明為：⑴駁回原告之訴；⑵如受
不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈠原告於104 年3 月20日邀同訴外人徐桂瑜擔任連帶保證人， 向被告承租系爭房屋後，未經被告同意，即擅自將整棟房屋 牆壁局部塗鴉成五花八門的顏色，顯得極盡雜亂不調和，且 將局部地板磁磚貼上塑膠地板顯得不搭調，更將廚房之不銹 鋼流理檯內部塗上一層油漆，已造成系爭房屋嚴重損壞已不 堪使用，且原告於尚未返還系爭房屋予被告時，即逕自搬離 。又原告將系爭房屋鑰匙交還被告後3 日，被告始發現上情 ，其後自行請裝潢公司即沁藝室內設計系統裝修有限公司（ 下稱沁藝公司）赴房屋現場估算遭破壞地方所應回復原狀之 修復費用，並經施工修復完畢，合計連工帶料之修繕費用為 371,950 元，30萬元已匯到沁藝公司負責人黃瀚陞配偶秦甄 薇的帳戶內，其餘是用現金。
㈡因為原告使用系爭房屋使被告受有損害，故以損害額主張抵 銷（反訴部分則詳下述）。
㈢針對原告所述油漆部分，原告當初東一塊西一塊沒有全部塗 刷，流理台髒的話要洗而不是油漆，原告也沒說願意再回復 原狀，且原告返還房屋之期限已經超過六天，而流理台部分 也無法拆一部份所以要全換。
㈣被告根本沒和原告通過電話，105 年3 月26日被告有到現場 ，原告是把鑰匙給房仲，被告到場時原告也還在，但被告還 來不及看屋況，原告夫妻即在樓下叫囂且先行離開，後來原 告都沒有聯絡。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告前與被告簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，且被告 有向原告收取85,000元之押租金。
㈡系爭租約第23條約定：「乙方（即承租人）同意於租賃期滿 或退租時重新粉刷屋內牆交予甲方（即出租人）」。故原告 於退租時確實需將系爭房屋重新粉刷後再交還被告。 ㈢系爭房屋於86年間建成，且原告係第一次向被告承租系爭房 屋。
㈣原告於105 年3 月26日將系爭房屋返還予被告。四、本院之判斷：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。經查:
（一）系爭房屋之租賃期限屆至105 年3 月20日已到期，原告並 已於105 年3 月26日返還系爭房屋予被告，為兩造不爭執
，被告本應返還系爭押租金予原告。然被告辯稱原告於承 租系爭房屋後，未經被告同意，即擅自將整棟房屋牆壁局 部塗鴉成五花八門的顏色，顯得極盡雜亂不調和，且將局 部地板磁磚貼上塑膠地板顯得不搭調，更將廚房之不銹鋼 流理檯內部塗上一層油漆，已造成系爭房屋嚴重損壞已不 堪使用，被告只好自行請裝潢公司即沁藝室內設計系統裝 修有限公司（下稱沁藝公司）赴房屋現場估算遭破壞地方 所應回復原狀之修復費用，並經施工修復完畢，合計連工 帶料之修繕費用為371, 950元等，業據被告提出系爭房屋 租賃前後照片、沁藝公司估價單、請款單、系爭房屋之建 物及土地所有權狀、台北市建物登記謄本在卷可據。按依 系爭租約第23條約定：「乙方（即承租人、原告）同意於 租賃期滿或退租時重新粉刷屋內牆交予甲方（即出租人、 被告）」，可知被告於將系爭房屋租予原告時，相當重視 屋內油漆之狀況才要求原告返還系爭房屋時應重新粉刷屋 內牆（壁），雙方既有此一特約，原告自應依約履行，而 由證人林國勝於本院106 年11月1 日言詞辯論期日具結後 之證述：「（訂立契約前，證人是否帶原告看過該屋？） 有。（在證人帶原告到該屋時，當時屋況如何，是否老舊 或油漆沒漆好之類的？）油漆正常，家具非全新，但狀態 保持地不錯。（提示被告民事反訴狀後所附第一張標明為 出租前之片，當時帶原告看屋時屋況是否如此？）大概就 是如此沒錯。…（退租時證人到屋內時，其屋況如何？） 牆面上因為有釘東西所以有些損傷跟小髒污，廚房部分流 理台上有用矽利康封住，下面有用油漆漆過。…（提示被 告提出之反訴狀書狀後所附證據之第二張照片以後，被告 表示左邊是原告交屋後產生之破壞，證人是否可以證實？ ）原告當時有在一樓的廁所塗油漆，另一樓油漆的部分， 原告鑰匙交給我前雖然有些髒污但原告說他會補，最後補 的情形就是被告所提照片中左邊的狀況。原告塗油漆的狀 況確實不理想，跟當時交屋之正常狀況確實有差距。（原 告把鑰匙交給證人後，是否有表示其會再來補油漆？）原 告有提過會來補，但當時還沒返還房屋，被告所提左邊的 照片就是原告補過以後之油漆。（那時證人也沒有提醒原 告要通知被告或自己通知被告到場？）返還鑰匙前原告有 補漆，那時是分開交屋沒有一起碰頭。最後一起碰頭是在 返還房屋後沒多久，當時兩造針對返還房屋有瑕疵及返還 押租金部分都有討論，但當天討論並無結果。…（證人剛 剛所述兩造曾經碰頭講到返還押租金及交屋瑕疵時，原告 是否提過要將油漆回復原狀？）那時就沒有提了。（原告
交還鑰匙時，屋內油漆的狀況為何？）一到三樓都有補漆 落差的情形，四樓的牆面比較少我就不確定了。（證人擔 任信佛布人看屋有多久？）應該有10年。（依證人帶看之 10年經驗，原告將鑰匙給證人時，屋內狀況是否需要整層 樓重漆？）二樓應該要重漆、一樓還好、三樓臥室可能需 要油漆、四樓面積比較小不是很清楚。（提示租約，簽約 時雙方特別約定乙方即原告租賃期滿後退租時要重新粉刷 屋內牆交予甲方即被告，這是何意？）這約定我知道，就 是因為被告有提出這要求，原告也同意。當時沒有特強調 是否一定要返還房屋時粉刷，但就合理認知觀之應該是指 有產生污損時就要粉刷。」，按證人與兩造間並無直接利 害關係，除其應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之動機及必 要外，證人上述證詞與經驗法則及論理法則亦無違背，則 證人林國助上訴證詞應可採信；亦足見兩造於系爭租約上 述第23條之約定，應指原告於返還系爭房屋時，系爭房屋 若有產生污損原告即應重漆並需達到無污損狀況，雖原告 已於105 年3 月26日將系爭房屋返還予被告，然依證人曾 看過確認應為真實之被告於反訴暨答辯狀內檢附反證2 各 頁左邊之照片，縱使原告在還屋前曾經粉刷屋內油漆，但 系爭房屋返還予被告時，本院依上述照片肉眼觀之於牆面 上即有多處明顯與原來牆面底色顏色不同、面積均不小之 各種痕跡，確實嚴重影響美觀，則原告就系爭租約中屬於 承租人之義務，尚未履行完畢，且原告之行為顯已違反系 爭租約之約定，按上所述，押租金自應先抵充系爭房屋所 受損害，而不當然得請求返還系爭押租金。
（二）原告雖稱當時其返還系爭房屋時，其曾要求重漆等，是被 告不同意云云，然就此業經被告否認，而原告雖稱其於 105 年3 月30日朝向被告說要全部重漆，及於106 年11月 27日（本院收狀日）雖曾提出2 段錄音譯文，但其中第1 段錄音譯文完全沒有錄到被告有在場，只有原告與證人林 國勝之聲音，而第2 段錄音譯文，大部分均為原告與被告 配偶吳勝榮之對話，縱原告曾表示「那可以復原」這句話 ，但當時原告顯然正與吳勝榮吵架爭執，無從認定原告該 段話是對出租人之被告表示，又證人林國勝於本院上述辯 論期日亦證述：「（最後返還押金時我有提過我還要油漆 回復原狀共兩次，證人是否當時有聽到？）我不確定；且 就算有提但原告補漆狀況也很不理想，如果是原告自己要 補漆也不適合。」，亦即依原告當時情況根本無重新油漆 至無污損之能力；更且系爭租約之租賃期限於105 年3 月 20日已到期，被告於租約屆滿時已即可要求原告返還系爭
房屋並應依系爭租約第23條規定履行，但原告係遲至105 年3 月26日才返還系爭房屋予被告，當時原告既已有未依 系爭租約第23條約定約定重新油漆至無污損狀況之違約情 況，原告亦未取得被告同意或繼續給付房租，被告實無義 務再給予時間及等待原告重新油漆，則原告另行表示曾要 求重漆等，於105 年3 月30日系爭租約早已屆滿並經過10 天後，已非原告之權利，被告復未同意，則原告上開曾要 求被告給予重漆機會之主張縱然屬實，該等主張仍無從為 有利原告之認定，本院自無需再加審酌。
（三）另查依證人黃瀚陞於本院106 年7 月19日言詞辯論期日證 稱：「（證人是否有幫被告進行過室內裝修，地點在哪？ ）有，地點為內湖區瑞光路132 巷49號，確切的時間則要 看單子，大概是去年處理的，大約弄了三星期，被告房屋 是油漆整棟共5 層樓半，另還有廚具、廁所塑膠門、油漆 、3 樓主臥室地板被貼塑膠板、3 樓浴室門被打矽利康封 死、1 樓廁所磁磚和廚房磁磚都被漆油漆、廚具上半層被 矽利康封死下半層也有被封到，另櫃子內本來是白鐵的顏 色，但後來也被漆成白色，而整棟房屋的油漆被漆的一塊 一塊像貼膏藥一樣，就是一面牆只劃一下一下不均勻。… （一樓廚具中有被人漆成白色，這是否會影響到廚具功能 ？）因為有用矽利康，且油漆時有弄到五金的總成（滑軌 ），所以開關時很不滑順，漆已經卡在裡面會影響到廚具 的功能，即使可以刮掉也不符成本，因為是用油漆而非水 泥漆，縱使用有機溶劑也不一定可以清除完全。（證人公 司所提出之7 萬元單據，喜特麗三機和廚具是指？）是指 烘碗機、排油煙機、瓦斯爐，廚具是指整個底座，上面的 部分沒換，下面是因為太糟，譬如前述三機都有沾到油漆 連側面也是，雖沒影響功能但是很不美觀，所以才全換掉 。而廚具部分則會影響功能，檯面部分本來是白鐵之顏色 ，但也被漆成白色稍微黃黃的顏色，雖然可以重漆但無法 那麼均勻，水槽部分也是有漆到。（最後證人向被告收取 之費用為何？）一共是371950元，最後明細是請款單而非 估價單。（依照請款單，上面所列項目很多為4 樓之相關 費用，與證人剛剛所述為3 樓不同？）更正主臥房廁所門 是4 樓的，被用矽利康封住，矽利康是直接打在門框上， 雖然可以打開但會卡住且也關不緊。磁磚部分是因為要把 門框打掉，因修理前已經關不緊，要把門框換掉就要連磁 磚一併換掉，門的部分也要一起更換，地磚部分是因為門 框底座有連到地磚，所以要整個換掉。馬桶因為作濕式的 而直接黏在地磚上，所以在打地磚時一定會碰到所以也要
一併更換，而因為屋齡已久所以打地磚時天花板也會掉下 來，水電配管是指地上的排水及進水，因為打的時候不知 道原本位置，所以有打到，最後才又重新配管。衛浴及淋 浴柱是因為廁所的磁磚打掉後再裝浴缸沒有意義，所以才 改成淋浴柱，洗臉盆是因為固定洗臉盆和牆壁的螺絲已經 舊了，打掉以後已經沒辦法再裝回去所以只好全部重用。 」，除亦可再次佐證原告粉刷系爭房屋之效果不彰，無法 達到維護系爭房屋無污損狀態，原告並有其他破壞系爭房 屋裝潢之情形，而民法第438 條第1 項已規定「承租人應 依約定方法，為租賃物之使用、收益」，系爭租約第13條 則規定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋」，但原 告使用系爭房屋僅1 年時間即有上述使系爭房屋牆面多處 明顯與原來牆面底色顏色不同、面積均不小之各種痕跡而 確實嚴重影響美觀，及破壞家具、地板及廁所房門等行為 ，顯未盡善良管理人之義務保管使用系爭房屋等，故被告 依民法第184 條侵權行為規定請求原告應負回復原狀之損 害賠償責任，並主張以回復原狀費用之一部主張抵銷，依 法自屬有據。
（四）承前所述系爭房屋係因原告之行為，致系爭房屋之牆面油 漆、家具、地板及廁所損害而與出租予原告前之狀態大不 相同，原告亦無法將其回復原狀，被告已提出沁藝公司之 請款單，及證人黃瀚陞亦證稱確有收到被告給付之371, 950 元，此部分應可採信。但系爭房屋依被告所提建物登 記謄本，其完成日期為86年9 月24日，被告租予原告時已 非全新，而原告縱使依約需重新油漆，因兩造契約未特別 約定及依民法第200 條第1 項等，應僅負中等品質之義務 ，而證人黃瀚陞因屬專業室內設計公司，重新油漆之費用 已高達80,000元，及就所謂1 樓廚具（指3 機烘碗機、排 油煙機、瓦斯爐）共7 萬元及就4 樓地板及廁所全部更換 等，雖含有回復原狀之意，被告交予原告時既非全新物品 ，依法各項物品本應扣除折舊，被告使之全部更新，就應 扣除折舊以外部分，被告亦應有獲得本不應要求原告負擔 之利益，惟因物品項目眾多，要求被告提出各項物品原始 購買資料如發票及各細項物品逐一列出計算折舊顯有重大 困難，故本院認本件應有民事訴訟法第222 條第2 項規定 ：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有 重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額 。」之適用，本院綜合建物屋齡、被告請求回復原狀之各 項明細（各項明細中即便有如全室清潔項目應全部屬工資 ，但如上所述被告以較高品質及將4 樓廁所全部更換等，
工資部分亦有超出之請求），認被告請求之系爭房屋回復 原狀費用，應以被告請求金額約超過三分之一（371,950/ 3=123,983 ，元以下四捨五入）即應以124,000 元計算合 理，故此部分以內之請求，核應准許。
（五）據上所述，被告抗辯系爭押租金已經被告以上述債權抵充 ，就124,000 元部分應屬有理由，而被告以該金額對原告 抵充後，原告原來得請求之押租金既已無剩餘，則原告再 請求被告給付系爭押租金，自無理由。
五、綜上所述，原告於租賃關係終止後，未將系爭房屋回復原狀 ，及未盡善良管理人之注意義務致系爭房屋、家具等受有損 害，而原告給付之系爭押租金82,000元尚不足以扣抵其應負 擔之損害賠償及回復原狀費用之124,000 元，從而，原告請 求被告給付82,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。貳、反訴部分：
一、反訴原告除援引本訴答辯，並主張：系爭房屋例如廚具部分 遭反訴被告用油漆塗過後全部都要更換掉，廚具中的流理台 和三台機器是一起算的，因為流理台一拆機器也壞掉而無法 再使用。油漆部分1 到5 樓都要處理，依系爭租約第23條， 反訴被告返還系爭房屋時應重新粉刷室內牆，但反訴被告沒 有全塗且顏色也不一樣。又4 樓廁所的門片和門框都被反訴 被告黏住了，門無法關緊，一拆掉所有的磁磚和防水層也要 全部重弄。爰依侵權行為損害賠償請求權，請求：㈠反訴被 告應給付原告371,950 元，及自106 年6 月28日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息（連帶聲明之部分，反 訴原告嗣僅以原告1 人為反訴被告，自已無連帶給付問題） ；㈡反訴部分如受有利判決，請准供擔保宣告假執行。二、反訴被告援引本訴中其對被告（反訴原告）所提抗辯之陳述 （主張）。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴原告主張之事實，業據提出系爭房屋照片、沁藝公司請 款單等件影本為證，反訴被告則以前詞置辯。
四、按民法第438 條第1 項已規定「承租人應依約定方法，為租 賃物之使用、收益」，系爭租約第13條則規定：「乙方應以 善良管理人之注意使用房屋」，本件反訴被告承租反訴原 告所有之系爭房屋，未依系爭租約第23條約定重新油漆，並 有破壞家具、、地板及廁所之可為，致反訴原告於終止系爭 房屋時，為回復原狀支出費用而受有損害371,950 元，但本 院依民事訴訟法第222 條第2 項核反訴原告所受損受應認定 於124,000 元之範圍內為合理業如上述，該等金額扣除反訴 原告應返還反訴被告之押租金82,000元後，反訴原告尚受有
損害42,000元，故反訴原告依民法第184 條侵權行為規定請 求被告賠償回復原狀所支出之必要費用，以代回復原狀，於 42,000元部分，於法並無不合，應予准許，逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、從而，反訴原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求反訴 被告給付如主文第三項之金額、利息，即無不合，應予准許 ，逾此範圍之請求部分，則難以准許，應予駁回。本件反訴 部分係適用簡易程序，所為反訴被告敗訴部分，應依職權宣 告假執行。反訴原告雖為宣告假執行聲請，然僅在促使法院 為此職權之行使，就反訴原告勝訴部分，本院自不受其拘束 ，仍應逕依職權宣告假執行，且無命反訴原告提供擔保之必 要。至於反訴原告敗訴部分，該部分反訴原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回。
叁、本院並依職權確定本訴訴訟費用為1,0000元（本訴第一審裁 判費），應由原告負擔；及反訴訴訟費用額為4,080 元（反 訴第一審裁判費），其中460 元應由反訴被告負擔，餘由反 訴原告負擔。另本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦 方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一 論述之必要。
據上論結，本件本訴部分原告之訴無理由，反訴部分反訴原告之訴則一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
內湖簡易庭法 官 黃紀錄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
書記官 潘建儒