臺灣高雄地方法院民事判決 106年度雄簡字第1891號
原 告 張正義
被 告 尤思云
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年12月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號房屋夾層遷讓騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一百零七年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬參仟柒佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊向訴外人陳孟言承租其所有門牌號碼高雄市○ ○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋），嗣伊將系爭房屋 之夾層（面積為35.43 平方公尺，下稱系爭夾層）出租予被 告，兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱前租約），約定租賃 期間自民國101 年10月1 日起至102 年9 月30日止，租金為 每月新臺幣（下同）7,000 元，嗣於102 年9 月30日租約期 滿後，轉為不定期租賃契約（下稱系爭租約），並自104 年 4 月1 日起租金調整為每月8,000 元。詎被告未繳交自106 年2 月起至5 月止共計4 個月之租金，共計3 萬2,000 元。 伊以106 年5 月30日新興郵局存證信函號碼1042號存證信函 （下稱系爭存證信函）通知被告終止系爭租約，被告自應將 系爭夾層騰空遷讓返還，而被告持續占用系爭夾層，當應繼 續支付每月租金7,000 元；又被告未給付105 年9 月份租金 ，伊已押租金抵充之，若認抵充不合法，伊自得請求該月租 金8,000 元。爰依租約、租賃物返還等法律關係，提起本訴 等語。並聲明：（一）被告應將系爭夾層遷讓騰空返還原告 ，並於原告有權使用系爭房屋期間，自106 年6 月6 日起至 遷讓返還上開房屋之夾層之日止，按月給付原告7,000 元。 （二）被告應給付原告4 萬元，及自107 年1 月23日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：原告原同意以每月租金為4,000 元，竟擅自漲租 至每月8,000 元，且原告自訴外人即伊母親吳美絨處取得4 個月份租金後，伊還有另外再拿2 個月份租金給原告，但是
原告惡意拒收；又伊未同意原告得將押租金抵充105 年9 月 份租金，故原告應將押租金1 萬4,000 元返還予伊，在原告 未返還押租金前，伊自得主張同時履行抗辯，拒絕搬遷等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第451 條規定定有明文。本件原告主張其自陳孟言處 承租陳孟言所有之系爭房屋，並將系爭夾層轉租予被告， 兩造以系爭夾層為標的，簽立約定租賃期間自101 年10月 1 日起至102 年9 月30日止之房屋租賃契約，每月租金為 7,000 元等情，有系爭房屋之建物登記謄本、租約及陳孟 言與原告所簽訂房屋租賃契約書各1 份在卷可稽（見本院 一卷第5 、6 、26至35頁），堪信為實。又兩造於系爭租 約租期屆滿後，仍就系爭夾層依原條件繼續維持不定期限 租賃契約等情，為兩造所不爭執（本院二卷第70頁）。原 告主張自104 年4 月1 日起調漲租金為每月8,000 元，為 被告所否認，並主張每月租金為4,000 元，且係原告惡意 調漲等語。經查，兩造成立不定期租賃之系爭租約後，被 告先稱迄至105 年8 月底止給付原告每月租金8,000 元等 語（本院二卷第38頁）；再陳伊未同意每月租金8,000 元 ，但伊仍有給付8,000 元，亦繼續居住等語（本院二卷第 71頁）；後翻稱兩造先前合意每月租金4,000 元等語（本 院二卷第79頁）。依被告提出系爭房屋房租收付款明細欄 資料所示（本院二卷第41、42頁），被告自104 年6 月至 105 年8 月確實每月支付租金8,000 元。本院審酌租金4, 000 元與8,000 元相差一倍，此攸關承租人權益甚鉅，倘 認租金僅為4,000 元，如無特殊情狀，被告豈會願意每月 多支付4,000 元計8,000 元予原告？甚至被告認原告調漲 租金不合理，當可自行終止租約搬離系爭房屋，又為何持 續居住於系爭房屋迄今？被告所辯，自與常情相違，顯難 憑採。是原告主張調漲後兩造同意每月租金為8.000 元， 自屬有據。
（二）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始 得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物， 民法第440 條第1 項、第2 項及第455 條定有明文。經查
：
１、原告主張⑴被告於105 年11月15日支付10月份租金4,000 元；⑵被告之母吳美絨於105 年12月25日交付原告租金1 萬2,000 元，其中4,000 元支付10月份租金、8,000 元支 付11月份租金；⑶被告於106 年2 月8 日支付105 年12月 租金4,000 元；⑷吳美絨於106 年2 月26日交付原告租金 1 萬2,000 元，其中4000元支付105 年12月租金，其中8, 000 元支付106 年1 月租金等情，為被告所不爭執（本院 二卷第71頁）。
２、依前租約所示（本院一卷第5 頁），被告於承租系爭房屋 時已交付原告1 萬4,000 元為押租金。原告固主張當時被 告實際僅交付7,000 元押租金，然為被告所否認，而原告 就此利己事實，並未舉以實其說，其此部分所指，自不足 採。
３、原告主張兩造已合意以押租金扣抵105 年9 月份租金，為 被告所否認，並以伊當時有寄送4,000 元現金袋予原告等 語。查被告自105 年9 月1 日起即未每月固定按時繳納租 金，為兩造所不爭執（本院二卷第71頁）。依上揭被告於 105 年11月15日支付租金，迄至吳美絨於106 年2 月26日 支付租金之上情以觀，顯見被告遲延給付租金後，兩造就 被告遲延所交付之租金已協議扣抵何月份之租金，倘被告 仍尚欠105 年9 月份租金，如無特別情事，兩造當可協議 遲延交付之租金儘先扣抵9 月份租金，而租金之收取及清 償，與兩造權利義務相關，豈會獨漏9 月份租金而未進一 步處理？況以1 個月押租金7,000 元抵付9 月份全數租金 （8,000 元），對於被告並無不利。而被告就已支付9 月 份租金4,000 元，並未舉證其說，是本院認原告主張兩造 已合意以1 個月押租金7,000 元扣抵9 月份租金，堪可採 信。原告既以押租金扣抵9 月份租金，其此部分租金之請 求，即屬無據。
４、原告主張被告未給付4 個月之租金共計3 萬2,000 元，伊 於106 年6 月5 日以系爭存證信函為終止租約之意思表示 等節。經查，依系爭存證信函記載略以：被告自106 年2 月1 日起至106 年5 月31日止共計4 個月欠繳租金3 萬2, 000 元，被告應於3 日內繳納，如未置理，以該函視為終 止契約之意思表示等情，被告並已於106 年6 月1 日收受 知悉，業據原告提出系爭存證信函及郵件收件回執各1 份 在卷為憑（本院卷一第7 、8 頁）。被告固主張其收受系 爭存證信函後已寄送4,000 元現金袋予原告，為原告所退 回等語，然被告既未依原告前開系爭存證信函所示催告內
容，如數清償所欠租金3 萬2,000 元，則被告所欠租金確 實已達2 個月租額，被告此部分所辯，難以採憑。揆諸前 揭意旨，原告主張兩造就系爭夾層所成立不定期限租賃契 約，被告積欠租金3 萬2,000 元，並自106 年6 月5 日起 已終止租約，被告應負返還系爭房屋之責等情，洵屬有據 。
５、按押租金契約與租賃契約為契約之聯立，押租金在擔保承 租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅以前 ，出租人不負返還之責，在租賃關係已消滅，承租人且無 租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金， 始為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參 照）。故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債 務不履行情事，而押租金尚有餘額時，承租人始得請求返 還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字第16 30號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號判 決，均同此見解）。非謂租賃關係終了，在已返還租賃物 前，承租人當然即得請求返還押租金。至於實務上，有認 為押租金之返還義務，與租賃物之返還義務具有牽連性， 應認得類推適用民法規定主張同時履行抗辯者（如最高法 院78年度台上字第1645號判決），並非判例，為本院不採 。況被告交付原告之押租金，在抵充其欠租後，已無餘額 （如後述），其抗辯在原告返還押租金前，得拒絕返還房 屋云云，顯屬無據。
６、次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上 字第1631號等判決意旨參照）。而所謂「當然抵充」，係 指抵充發生之時點屆至時，不待經過擔保物權實行之程序 、不問當事人意思如何、亦無須當事人之意思表示。通說 認為於租賃關係消滅後之抵充，為當然抵充，在抵充發生 之時點屆至時，自動發生以押租金抵償承租人債務而結算 其餘額之效力。被告依前租約已交付押租金1 萬4,000 元 予原告，兩造已合意就1 個月押租金7,000 元抵充105 年 9 月份租金，系爭租約已於106 年6 月5 日終止，被告尚 欠租金3 萬2,000 元，已如前述。原告既尚有留存被告所 交付1 個月押租7,000 元，則於租賃關係消滅時，該押租 金就被告所欠租金部分即發生當然抵充之效力，經抵充後 ，原告尚得請求被告給付租金2 萬5,000 元。（三）繼前所論，系爭租約業經原告於106 年6 月5 日終止，兩
造間就系爭系爭房屋之租賃關係已消滅，被告自6 月6 日 起已非基於系爭租約占用系爭房屋，原告即無從再依系爭 租約請求每月租金，原告此部分主張，應屬無據。四、綜上所述，原告依租約及租賃物返還等法律關係，請求被告 將系爭夾層騰空返還，並請求被告給付2 萬5,000 元及自10 7 年1 月23日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
五、本件訴訟係依民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔 保，得免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項、第79條 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
高雄簡易庭 法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書 記 官 吳韻芳