臺灣雲林地方法院民事判決 八十九年度訴字第三四五號
原 告 乙○○○
訴訟代理人 林景源律師
被 告 甲○○ 住
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落雲林縣北港鎮○○段四０二地號土地上、建號一八一號即門牌號碼雲林縣北港鎮○○路四七號之本國式磚造店舖二層樓房一棟遷讓交還予原告，並應給付原告自民國八十九年三月二十三日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣柒仟元計算之損害金。
前項交還房屋之履行期間為貳個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告應將坐落雲林縣北港鎮○○段四０二地號土地上、建號一八一號即門牌 號碼雲林縣北港鎮○○路四十七號之本國式磚造店舖二層樓房一棟（以下簡 稱系爭房屋）遷讓交還予原告，並應給付原告自民國八十九年三月二十三日 起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣（下同）七千元計算之損害金。（二）、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）、訴外人即債務人蘇錦源所有以其妻龔連香名義登記、坐落雲林縣北港鎮○○ 段四０二地號建地面積四九．九二平方公尺土地及其上系爭房屋，經訴外人 即蘇錦源之債權人陳秋英於七十八年七月三十一日以本院七十八年度民執字 第一七八號實施假扣押查封並登記在案，嗣經本院八十八年度執字第四七二 三號債權人陳秋英等與債務人蘇錦源間清償借款強制執行事件公開拍賣，由 原告拍定買受並於八十九年三月二十三日取得前開房地所有權之全部。（二）、如前所述，債權人陳秋英已於七十八年七月三十一日以本院七十八年度民執 字第一七八號查封前開系爭房地並登記在案，而被告竟於八十五年三月十九 日與龔連香訂立系爭房屋之租賃契約，每月租金七千元，定於每年之三月十 九日繳納租金，租賃期間自八十五年三月二十日至一０二年三月十九日止計 十七年，故該系爭房屋之租賃契約對原告不生效力；另伊亦否認被告主張之 七十一年至八十一年租賃契約對伊繼續存在，且該租賃關係與前開八十五年 訂立之租賃契約並非繼續、期間已中斷。
（三）、又依債務人蘇錦源之配偶龔連香與被告間、就系爭房屋之租賃契約所約定之 每月租金七千元為計算標準，被告應給付原告自登記取得系爭房屋所有權之 日即八十九年三月二十三日起至被告遷讓房屋之日止按每月七千元計算之損 害金。
三、證據：提出土地及建物登記簿謄本各二份、不動產權利移轉證書、房屋租賃契約 書、戶藉謄本各乙份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。二、陳述：
（一）、系爭房屋是伊配偶龔秀媚祖產，並登記在龔連香名下，於七十一年以前即出 租予伊父親呂賜是，嗣自七十一年至八十一年均有訂立租賃契約，且其後再 與龔連香訂立八十五年到一百零二年之租賃契約，此實際上是延續以前的租 約，故原告請求交還房屋，實非有理由。
（二）、伊居住於斯已久，實已成不定期之房屋租賃，請准繼續承租，而原告雖已標 到系爭房地，要被告搬遷也非一朝一夕可搬，如確須使用，實宜補償被告搬 遷費用，被告再另覓房屋租用始得搬遷，以維護承租人之權利。三、證據：提出房屋租賃契約書、房屋租金收據、台灣電力公司雲林區營業處書函、 匯款單各乙份及戶籍謄本二份為證，並聲請訊問證人吳重義、龔蔡完。丙、本院依職權調閱本院七十八年度民執全字第一七八號、八十八年度執字第四七二 三號民事執行卷宗。
理 由
一、原告主張：伊於本院八十八年度執字第四七二三號債權人陳秋英等與債務人蘇錦 源間清償借款強制執行事件公開拍賣中，拍定買受並於八十九年三月二十三日取 得前開系爭房地所有權之全部，而債權人陳秋英已於七十八年七月三十一日以本 院七十八年度民執字第一七八號查封前開系爭房地並登記在案，惟被告竟於八十 五年三月十九日與龔連香訂立系爭房屋之租賃契約，租賃期間自八十五年三月二 十日至一０二年三月十九日止計十七年，核該系爭房屋之租賃契約對原告不生效 力，為此請求被告交還系爭房屋予伊，並給付原告自登記取得系爭房屋所有權之 日即八十九年三月二十三日起至被告遷讓房屋之日止按每月七千元計算之損害金 等情；被告則以：系爭房屋是伊配偶龔秀媚祖產，並登記在龔連香名下，於七十 一年以前即出租予伊父親呂賜是，嗣自七十一年至八十一年均有訂立租賃契約， 且其後再與龔連香訂立八十五年到一百零二年之租賃契約，而伊居住於系爭房屋 已久，實已成不定期之房屋租賃，原告請求交還房屋，實非有理由等詞資為抗辯 。
二、原告主張伊拍定系爭房屋並取得所有權之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄 本各二份、不動產權利移轉證書乙份為證，且經本院依職權調閱本院八十八年度 執字第四七二三號民事執行卷宗屬實，並為被告所不爭執，自堪信為真實。惟關 於被告與訴外人龔連香間就系爭房屋有無租賃關係、該租賃契約是否對原告繼續 存在及被告應否負交還系爭房屋並給付損害金之義務，被告則以上開情詞置辯， 經查：
（一）、被告抗辯之事實，固據其提出七十一年至八十一年房屋租賃契約書、房屋租 金收據及台灣電力公司雲林區營業處書函文各一件為證。惟核該份七十一年 至八十一年之租賃契約書、其上記載之租賃標的物為坐落於雲林縣北港鎮○ ○路三十七號木造房屋一棟，與系爭房屋之所在位置並不相符合，且承租人
為訴外人呂賜是、並非被告，自難認定被告於七十一年就系爭房屋即與龔連 香訂立租賃契約；且證人吳重義（即本院七十八年度民執全字第一七八號假 扣押執行卷宗內、查封筆錄所記載系爭房屋一樓之承租人、另有租賃契約附 於該卷宗可參）到庭證述：「我租樓下，樓上是由房屋的主人龔李差及其女 兒龔秀媚在住，這兩個人是否與龔連香租房子我不知道，是自已的房子應沒 有租賃的問題，在八十四年我就沒有租了，因生意不好，租賃期間龔李差及 龔秀媚都住在樓上，我搬走後也一直住那邊，包括龔秀媚的先生及家人」等 語，亦僅能證明被告有使用系爭房屋二樓之事實，並無法證明被告租用之情 ；又核本院七十八年度民執全字第一七八號假扣押卷宗內之查封筆錄亦僅記 載訴外人吳重義承租系爭房屋一樓之事實，並未有被告向訴外人龔連香承租 之事，再者，被告提出台灣電力公司雲林區營業處書函，僅可證明系爭房屋 之裝表供電之申請人及日期為六十九年三月，此外，被告並無舉證以實其就 系爭房屋與龔連香間已成立租賃及不定期租賃關係，是被告抗辯其就系爭房 屋已成立租賃或不定期租賃，原告無權請求交還系爭房屋等詞，自非可採。（二）、按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之 行為，對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，所謂 「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力 之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債 權人及拍定人而言。本件系爭房屋乃訴外人蘇錦源、龔連香在七十四年六月 四日前結婚（即四十三年十二月十日結婚，參見本院七十八年民執全字第一 七八號民事執行卷宗內附之戶籍謄本），並在其等婚姻存續中（即四十五年 三月十日，參見上揭執行卷宗內附之土地登記簿謄本及建築改良物登記簿謄 本）以妻龔連香之名義取得之財產，依民法親屬編施行法第六條之一之規定 ，在該施行法八十五年九月六日修正生效一年後，適用七十四年民法親屬編 修正後之第一千零十七條規定，故系爭房屋仍為蘇錦源所有，故龔連香於八 十五年三月十九日將系爭房屋出租予被告，性質上係無權出租之行為，縱該 無權出租行為事前或事後經蘇錦源同意或承認，抑因被告為善意而使無權出 租系爭房屋予被告之行為為有效，但系爭房屋在七十八年七月三十一日業經 法院囑託雲林縣北港地政事務所辦理查封登記在案，故龔連香與被告間就系 爭房屋於八十五年三月十九日所訂立之租賃契約，顯然在系爭房屋查封後， 依上揭規定及說明，系爭房屋之租賃契約，對於拍定人即原告並不生效力， 承租人即被告殊無依民法第四百二十五條規定主張其租賃契約對系爭房屋之 拍定人繼續存在之餘地，是被告抗辯原告請求遷讓房屋無理由，並非有據。三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同。城市地方房屋之租金﹐以不超過土地及其建築物 申報總價額年息百分之十為限。民法第一百七十九條、土地法第九十七條第一項 分別定有明文。本件原告主張其於八十九年三月二十三日登記取得系爭房地所有 權之事實，業經其提出土地登記簿謄本及建築改良物登記簿謄本各一件為證，自 堪信為真實，而被告無權占用系爭房屋之事實，已如前述，故原告請求被告自其 取得系爭房屋所有權日起至遷讓日止，按月賠償原告相當於租金之損害，自屬正
當。而系爭房屋占坐落基地雲林縣北港鎮○○段四０二地號土地之面積為四十二 點七七平方公尺，該土地八十六年七月之申報地價為每平方公尺五萬四千七百二 十元，系爭房屋課稅現值自八十八年七月一日至八十九年六月三十日止為一萬九 千三百元，此有原告提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、不動產權利 移轉證書及系爭房屋房屋稅繳款書各一份在卷可稽，而本院審酌被告與龔連香間 就系爭房屋每月七千元租金之約定，及系爭房屋之課稅現值已較實際交易價格為 低，故認為原告請求被告返還相當於租金之損害以按系爭房地申報總價年息百分 之四為適當，另原告請求至交還系爭房屋止之相當於租金損害，因系爭房屋自八 十九年六月三十日起之課稅現值尚未核定，故應以八十八年度系爭房屋之課稅現 值作損害之計算標準，是原告得請求被告按月給付七千八百六十六元之損害金（ 計算方式：(54720X42X77+19300)÷12X0.04=7866）（元以下四捨五入） ，是原 告請求被告給付自八十九年三月二十三日起至交還系爭房屋止，每月給付原告七 千元之損害金，自為有理由，應予准許。
四、從而，原告本於系爭房屋所有權人之地位，請求被告應將系爭房屋即坐落雲林縣 北港鎮○○段四０二地號土地上、建號一八一號即門牌號碼雲林縣北港鎮○○路 四十七號之本國式磚造店舖二層樓房一棟遷讓交還予原告，並給付原告自八十九 年三月廿三日（即原告登記為系爭房屋所有權人）起至交還前開房屋之日止，按 月以七千元計算之損害金，為有理由，應予准許。五、又遷讓房屋，非立時可就，爰斟酌實際情況，定履行期間為二個月。六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。
七、本案事證已臻明確，故被告聲請訊問證人龔蔡完，核無必要，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項及第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 九 月 十五 日 臺灣雲林地方法院民事第一庭
~B法 官 楊曉惠
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 九 月 十五 日~B法院書記官 韓乾興
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