臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上字第125號
上 訴 人 方世瑩
訴訟代理人 蕭琪男 律師
被 上訴 人 陳萬福
訴訟代理人 廖錦葉
上列當事人間請求協同辦理地上權登記事件，上訴人對於中華民
國106年3月29日臺灣雲林地方法院第一審判決（105年度訴字第
549號）提起上訴，本院於106年12月26日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審(確定部分除外)、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，准依上訴人之聲 請，對之為一造辯論之判決。
二、被上訴人主張：坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下 稱系爭土地），原係訴外人陳月媚與其他共有人所共有，系 爭土地上建物建號000號，門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○ ○街00號建物（下稱系爭建物）則係陳月媚所有，占用如原 審判決附圖（下稱附圖）C1部分，面積118.89平方公尺土地 。上訴人嗣於民國102年間經由法院拍賣程序取得系爭土地 ，同年11月13日完成所有權移轉登記後，主張系爭土地與系 爭建物同屬一人而先後讓與相異之人，土地與建物之受讓人 與讓與人彼此間有民法第425條之1推定租賃關係存在，而以 陳月媚為對造，訴請原審法院另案以103年度訴字第195號核 定土地租金確定在案。系爭土地與建物之受讓人間既有推定 之租賃關係，伊於105年5月23日自陳月媚受讓取得系爭建物 ，自得依最高法院63年台上字第766號判例、民法第425條之 1、第422條之1及土地法第102條規定，請求上訴人協同辦理 地上權登記。原審為其勝訴判決，並無不當。答辯聲明：上 訴駁回(被上訴人逾上述之請求部分，經原審為其敗訴判決 後，未據聲明不服)。
三、上訴人則以：系爭土地原係其與訴外人周錦福等數十人所共 有，而系爭建物所有權人僅係系爭土地之部分共有人，並非 全體共有人，無民法第425條之1第1項規定適用。又共有物 經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借 貸契約，即應認為終止，本件系爭土地前經判決准予變價分 割確定在案，故就系爭土地上共有人之占有於裁判分割確定
時，均成為無權占有，自無民法第425條之1第1項規定之適 用。再者本件縱有民法第425條之1規定之適用，亦不應類推 適用土地法第102條及民法第422條之1規定，請求為地上權 登記，蓋法律業已充分保障被上訴人之權利，無另賦予地上 權之必要，否則即屬過度侵害上訴人之權益等語，資為抗辯 。原審為其敗訴判決，尚有未洽。上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回 。
四、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原為上訴人與訴外人陳月媚、柯威鳴、柯國興、柯 國在、林盧錦雲、盧政雄、盧政榮、盧俊全、柯宗賢、柯冠 宇、柯素惠、柯幸妙、劉永霖、方武男、方武興、林玉雯、 柯王秀雲等人共有。而系爭土地與同段000地號土地經共有 人請求裁判合併分割，經臺灣雲林地方法院(下稱雲林地院) 以85年度訴字第157號判決變價分割確定。嗣訴外人方武興 持上開判決及確定證明書聲請強制執行，經雲林地院以101 年度司執字第21689號變價分割共有物事件執行，於102年10 月9日由上訴人分別以新臺幣（下同）2368萬8千元、663萬8 千元得標買受，取得所有權。
(二)系爭土地上有陳月媚原有之系爭建物，該建物面積114.15平 方公尺，連同圍牆內之空地占用上訴人所有系爭土地，面積 合計118.89平方公尺。
(三)被上訴人於105年5月23日以買賣為原因取得系爭建物所有權 。
五、被上訴人主張陳月媚原所有系爭建物與系爭土地所有權人間 存有推定之租賃關係，其取得系爭建物所有權，自得依民法 第425條之1、第422條之1及土地法第102條規定，請求上訴 人協同辦理地上權登記，惟為上訴人否認，並以上情置辯。 是本件被上訴人得否依民法第425條之1對上訴人主張有推定 之租賃關係？又縱有民法第425條之1適用，可否類推適用土 地法第102條及民法第422條之1為地上權登記？厥為本件應 審究之爭點，茲分述如下：
(一)被上訴人得依民法第425條之1規定對上訴人主張有推定之租 賃關係存在：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1 項定有明文。次按，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋
分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有 繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬 一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共 有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形 在內（最高法院89年度台上字第284號判決意旨參照）。２、查陳月媚原為系爭建物之所有權人，且該建物登記為雲林縣 ○○鎮○○段000○號，被上訴人於105年5月23日以買賣為 原因取得系爭建物所有權等情，有建物登記第一類謄本及土 地登記申請書等件可稽（原審卷第17頁、第161頁至第181頁 )，足見系爭建物係經保存登記之建物，於建造之初應有取 得系爭土地其他共有人之同意，而為有權占用。被上訴人於 105年5月23日以買賣為原因取得系爭建物所有權，而系爭土 地原為陳月媚與上訴人等人共有，系爭土地與同段000地號 土地前經共有人請求裁判合併分割，經法院判決變價分割確 定執行後，由上訴人分別以23,688,000元、6,638,000元得 標取得所有權等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記第 一類謄本及異動索引表、系爭建物之建物登記第一類謄本可 參（原審卷第51頁至第97頁、第17頁)。足見，系爭土地原 為上訴人及陳月媚等人所共有，系爭建物則為陳月媚所有， 依前開說明，已符合「土地及其土地上之房屋同屬一人所有 」之要件。嗣系爭土地為上訴人買受取得，依民法第425條 之1規定，推定陳月媚就系爭建物在得使用期限內，對上訴 人之系爭土地有租賃關係存在。又被上訴人自陳月媚買受系 爭建物，按再因轉讓而繼受房屋所有權之人，亦應有民法第 425條之1規定之適用(最高法院85年度台上字第1293號裁判 參照)，故被上訴人對上訴人之系爭土地亦有推定租賃關係 存在，應堪認定。
(二)因民法第425條之1規定推定有租賃關係之承租人，不得主張 類推適用土地法第102條及民法第422條之1規定，請求出租 人為地上權登記：
１、按土地法第102條規定：租用基地建築房屋，應由出租人與 承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市） 地政機關為地上權之登記。另租用基地建築房屋者，承租人 於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，民法第422 條之1規定亦有明文；其立法理由係將土地法第102條所定協 同辦理地上權設定登記之特別規定移列於民法，並作適度之 修正，以保護承租人，有立法理由可參。惟從文義解釋，本 條適用之前提係租用基地建築房屋，並成立承租契約者為限 ，本件被上訴人與上訴人之間並無訂定承租契約，僅為推定 之租賃關係，自無民法第422條之1規定之適用。另查，上訴
人雖於103年間訴請陳月媚就系爭建物占有使用系爭土地核 定地租，有原法院103年度訴字第195號核定地租事件判決可 參(原審卷第193頁至第215頁)，而該案上訴人係基於民法第 425條之1第2項之規定，請求法院核定地租，法院亦係依該 條規定判命陳月媚給付租金等情，有前開判決內容可稽，足 見該案僅基於推定租賃關係，而透過民法第425條之1第2項 規定核定地租，尚難據此推論陳月媚與上訴人間已有明示或 默示成立租地建屋契約，其等相互間既無訂立承租契約，自 無民法第422條之1規定之適用。
２、最高法院63年台上字第766號判例雖有「房屋與基地同屬一 人所有，先後或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基 地使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人於買受之 初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係 ，併得請求辦理地上權登記。」之法律見解，惟為杜爭議， 並期明確，於88年04月21日修正公布之民法第425條之1，已 就前揭判例之法律見解明文化。然觀諸條文內容並無「併得 請求辦理地上權登記」之明文，足見立法者於經立法裁量結 果，並未將辦理地上權登記明定於民法第425條之1，此應認 為立法者有意忽略，如謂前揭判例有關「併得請求辦理地上 權登記」之見解得以繼續適用，無異以司法者既有之見解， 否定新的立法，並不適當，應認為前揭判例有關「併得請求 辦理地上權登記」之見解，受到新修正公布民法第425條之1 規定之限制，而不再適用。
３、另從法律保護之目的審究，房屋與基地同屬一人所有，先後 或同時出賣與二人時，房屋在性質上不能與基地使用權分離 而存在，為保護房屋之所有權人，於房屋與基地之所有權人 各異之後，法律乃推定房屋所有權人有租賃關係，且依民法 第425條之1第1項後段之規定，甚至推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項不得逾20年規定 之限制，故透過民法第425條之1第1項之規定，已足使房屋 所有權人於法律上受到相當之保護，並無再賦予地上權登記 之必要，否則對於基地所有權人無異造成過度之負擔，難認 為符合公平原則。基於法律規範意旨、衡平原則及民法保護 私權之目的性思考，本院認為因民法第425條之1第1項規定 ，推定有租賃關係之承租人，不得主張類推適用土地法第10 2條及民法第422條之1規定，請求出租人為地上權登記。六、綜上所述，被上訴人雖得依民法第425條之1規定對上訴人主 張推定之租賃關係存在。惟不得主張類推適用土地法第102 條及民法第422條之1，請求上訴人為地上權登記。從而，被 上訴人請求上訴人就系爭土地協同辦理地上權登記，自屬無
據，應予駁回。原審未遑詳查究明，遽為上訴人敗訴判決， 自有可議，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為 有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第463條、第385條第1前段，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 李文賢
法 官 蔡勝雄
法 官 黃義成
上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 16 日
書記官 施淑華
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。