臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第40號
上 訴 人 許○○
訴訟代理人 林○○律師
廖○○律師
複 代理人 王○○
被 上訴人 蔡○○
訴訟代理人 李○○律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國105年
11月30日臺灣臺中地方法院105年度訴字第894號第一審判決提起
上訴，經本院於107年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○地號、地目建、面積一一六平方公尺土地，及同段○○○之○地號、地目建、面積五三平方公尺土地，暨其上建號○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○號建物，其分割方法：應分歸被上訴人單獨所有。被上訴人應補償上訴人新臺幣柒佰陸拾萬捌仟玖佰壹拾伍元。第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000地號、地目建、 面積116平方公尺土地，及同段000之0地號、地目建、面積 53平方公尺土地，暨其上建號000號即門牌號碼臺中市○○ 區○○街00巷0號建物（下稱系爭房地），為兩造所共有， 兩造所有權應有部分比例均各二分之一，且系爭房地無不能 分割之情形，兩造對之亦無不得分割之約定，然兩造無法就 系爭房地之分割方法達成協議，為此訴請裁判分割，上訴人 於民國102年3月間購買坐落臺中市○○區○○段000地號土 地，並為增加興建房屋範圍，於102年10月14日向訴外人○ ○○購買系爭房地所有權應有部分比例各二分之一，且上訴 人多次與被上訴人洽商買賣系爭房地所有權應有部分及分割 事宜，雙方始終未能達成共識。而前揭上訴人所有同段000 地號土地緊鄰系爭土地，故系爭000、000之0地號土地如附 圖所示編號A1及A2部分如劃歸上訴人所有，上訴人可與前揭 000地號土地合併利用，以較大土地面積興建房屋。再者， 系爭房屋之建材為加強磚造，依臺中市地價調查用建築改良 物耐用年數及每年折舊率表記載，其耐用年數為53年，系爭 房屋於61年10月20日建築完成，迄今已逾43年，現破舊不堪 ，宜由上訴人分配取得系爭房屋之全部，俾拆除系爭房屋， 在系爭土地上興建房屋，上訴人願依法院囑託鑑定價額補償 未受原物分配之被上訴人，原審未就上訴人所主張之方案有
何不可採敘明其理由，自有判決理由之不備。被上訴人已荒 廢系爭房地甚久，更曾委託仲介出售系爭房地之持分，且所 出之價格遠高於市價，在在顯示上訴人只想從中獲取高額利 潤，根本未有一絲情感存在，亦不宜將系爭房地僅分歸其一 人單獨取得等語。起訴聲明求為判決：㈠兩造共有系爭000 、000之0地號土地，如附圖所示編號A1部分（面積74平方公 尺）及A2部分（面積10.5平方公尺）分歸上訴人所有，編號 B1部分（面積42平方公尺）、B2部分（面積42.5平方公尺） 分歸被上訴人所有。㈡兩造共有系爭房屋全部分歸上訴人取 得，並由上訴人按法院囑託鑑定之價額補償被上訴人。上訴 聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭000、000之 0地號土地，如附圖所示編號A1部分（面積74平方公尺）及 A2部分（面積10.5平方公尺）分歸上訴人所有，編號B1部分 （面積42平方公尺）、B2部分（面積42.5平方公尺）分歸被 上訴人所有。㈢兩造共有系爭房屋全部分歸上訴人取得，並 由上訴人按法院囑託鑑定之價額補償被上訴人。二、被上訴人則以：系爭房地原為伊配偶○○○之母○○○○所 有，感念伊對於○家之辛勞付出，為保障伊及兒子權益，故 將系爭房地之應有部分二分之一登記予伊，剩餘二分之一則 登記於○○○名下，系爭房地為伊全家安身立命之處所。○ ○○於102年間因細故大發脾氣，將家中內部擺放物品亂摔 一地，伊因恐懼而離開，然並未完全搬離住處，未料○○○ 於不到三個月內，即將其系爭房地所有權應有部分比例二分 之一出售予上訴人，並未以口頭或書面通知伊，致伊完全不 知悉，然○○○出售時伊應有優先購買權。上訴人購買時若 有自用之打算，為何未透過管道詢問伊是否出售，且該時段 伊亦經常與二子前往打掃庭院或拿取物品，但於105年元月 間該處所大門卻遭上訴人換鎖，伊始寄發存證信函向上訴人 表示無法接受，上訴人於此時即透過各種管道逼迫伊將應有 部分二分之一出售，實有違反誠實信用之方法。上訴人自從 與○○○結婚二十餘年以來，均居住於系爭房地內，對系爭 房地有深厚感情，二名子女在此出生、長大亦有濃烈感情， 相較於上訴人取得系爭不動產之目的在於利益，故請求將系 爭房地全部分配予伊，再以鑑定價格補償上訴人等語資為抗 辯。答辯聲明求為判決：駁回上訴。
三、得心證之理由
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查上訴人主張系爭房 地為兩造所共有，兩造應有部分比例各二分之一，且系爭房
地並無不能分割之情形，兩造對之亦無不得分割之約定，惟 兩造無法就系爭房地之分割方法達成協議等情，業據其提出 與所述相符土地及建物登記謄本影本為證（見原審卷第17至 19頁），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真。是上訴人訴 請裁判分割系爭房地，於法即無不合，應予准許。 ㈡次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固 有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等， 公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配 於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共 有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積 ，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地 之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生 活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適 當，有無符合公平原則，即值推求，最高法院98年度台上字 第2058號著有判決意旨。經查：
1.系爭土地分別為臺中市○○區○○段000○00000地號二筆， ，000-0地號分割自000地號土地，重測前均為同段00-00地 號，二筆土地合併前為同一筆土地，合併此二筆土地坐落方 位為東北-西南走向，地形由東北往西南走向呈一長方形， 東北方則緊鄰○○街00巷，另系爭房屋則分別坐落上開二筆 土地之上，略偏靠近西南側，建物面積佔據二筆土地約48.5 2%【即（40+42）/169=48.52%，小數點以下第三位四捨五入 】，而為兩筆土地主要使用之目的，而東北側緊鄰○○街00 巷處則除設置圍牆外，圍牆外與○○街00巷連接處亦作為道 路使用（面積27平方公尺），另系爭房屋僅有一個出入口， 目前為無人居住狀態，業經原審於105年9月1日會同兩造至 現場勘驗屬實，並囑託臺中市中正地政事務所派員到場實施 測量，除有勘驗筆錄、現場照片，另有土地複丈成果圖在卷 可稽（見原審卷第65至81頁）。
2.次查，系爭房屋僅有1個出入口，已如前述，然系爭房屋雖 無法一分為二部分單獨使用，是否即不能原物分割，而逕採 用變價分割方案，依上開說明，仍應審究原物分割是否有困 難。次查，系爭土地為二筆土地，原為同一土地，僅因重劃 因素而變成兩筆土地，然原本重劃前既屬同一筆土地，且地 形完整，僅因重劃因素造成土地分成二筆，是使用上自應合 併使用始能達到經濟效益，又因系爭土地上既因系爭房屋之 坐落面積達48.52%，而使之成為土地之主要使用目的，故而 在分割考量上自應審酌系爭房屋之經濟效益，又查，系爭房 屋主要建材為加強磚造，主要用途為住家用，於61年10月20
日完成建築（至今已超過45年），登記總面積為83.5平方公 尺，此有建物登記謄本在卷可參（見原審卷第19頁），目前 課稅現值僅餘3萬2400元（見原審卷第21頁），而該房屋扣 除折舊後目前殘值金剩餘7830元（見鑑定報告第58頁），其 客觀價值雖屬不高。然上訴人主張000、000-0地號土地依照 附圖所示，將000地號關於A1部分及000-0地號關於A2部分分 歸上訴人取得，輔以將超過40年之系爭房屋分由上訴人取得 後予以拆除，可與其現有之鄰地即同段000地號土地共同開 發乙節，惟因若將上訴人所稱A1及A2部分與毗鄰之000地號 土地合併利用，因其臨路、面寬、深度、地形，合併後之面 積仍不足以開發集合住宅（含公寓、華夏及大樓）使用，及 參酌000地號土地使用現況等情形，未來開發使用仍以透天 厝為主，故將A1及A2部分與000地號合併利用之前提考量下 ，A1及A2部分之土地價格差異性輕微，此亦有卓越不動產估 價師事務所同此意見，有該事務所函一份在卷可稽（見本院 卷第195頁），是見上訴人主張將系爭房屋物拆除，將系爭 土地合併分割將附圖A1及A2分歸上訴人取得，而與000地號 合併使用，其能增加之土地價值甚微，尚難認為拆除系爭房 屋後，而供其土地合併利用之共同開發價值甚高。 3.再者，被上訴人主張該房屋連同土地之應有部分二分之一乃 ○○○○遺囑所遺留，提出○○○○書立之遺囑附卷可參（ 見原審卷第46頁），又查，系爭房地事後係以「夫妻贈與」 為原因登記應有部分1/2予被上訴人（見原審卷第17頁至19 頁），足見系爭房地係由○○○以夫妻贈與登記予被上訴人 ，是被上訴人主張取得系爭房地之應有部分權利，應源自○ ○○○所遺留等情，尚非虛偽。被上訴人主張其於84年與○ ○○結婚後即居住於系爭房屋，嗣後因故而於102年搬離系 爭房屋，對系爭房屋有濃烈之情感等情，上訴人則以系爭房 屋已無人居住達十餘年，屋內家具遭以荒廢、雜草叢生，並 遭致臺中市政府環保局多次發函要求改善環境，被上訴人並 未清理環境，係由上訴人僱請證人○○○到場清理，事後被 上訴人始有意願打掃環境，且事後為獲取較高之利潤執意要 求上訴人一同出售系爭房地之之應有部分，且因出價過高導 致無人應買，難認其對系爭土地有濃烈情感存在等語。惟查 ，上訴人所提出之臺中市政府環境保護局函文記載：經於 105年4月5日派員前往稽查發現臺中市○○區○○街00巷0號 旁空屋，因缺乏管理導致雜草叢生長度超過50公分，影響環 境衛生，故通知上訴人應於10日完成清除改善，並做好相關 防制措施，屆期複查如未完成改善將依法開處罰款等情（見 本院卷第129頁），該函文雖指系爭房屋無人居住，雜草叢
生應予改善，惟其稽查日期為105年4月5日，依當時之情形 而為論述，然並未認定系爭房屋已長達十餘年均無人居住。 另查，上訴人原審所提出之系爭房屋現況照片（見原審卷第 69頁至78頁），雖顯示系爭房屋內家具有荒廢之情形，然其 提出之照片均為105年1月9日日所攝影，此可參照上開照片 顯示之日期可知，該等情形亦為拍攝當日之情形，惟系爭房 屋是否長達十餘年均如此荒廢，尚無法參照該照片得知。且 查證人○○○到庭證稱：依我研判雜草及現場荒亂之程度應 有半年以上沒有清理等語（見本院卷第145頁正面），亦僅 稱約有半年以上未清理，然尚難據此認定系爭房屋長達十餘 年均未清理。又證人○○○（即○○○）到庭證稱：我曾經 去過系爭房屋現場，是被上訴人開門讓我進去，先前係談有 關合建之事，但並未談妥，後來○○○說他要賣給上訴人， 並以被上訴人之應有部分為其所贈與，故而認為其得出賣系 爭房地全部，之後因被上訴人不出賣其應有部分故，而與被 上訴人洽談未果，不賣之原因為何我不知道，被上訴人原本 居住於系爭房屋，是因為被上訴人開門讓我進去系爭房屋內 ，後來被上訴人因遭到家暴而搬出來，因為我跟被上訴人關 係蠻好的，她在遭到家暴當時有打電話給我，而買賣亦是家 暴之後才買賣的等語（見本院卷第146頁至148頁），是被上 訴人原本確實居住於系爭房地內，係被上訴人遭家暴後，始 搬離該處，搬離後始由○○○出面出賣予上訴人，原本以為 被上訴人應有部分為其所贈與，故而認為其得出售系爭房屋 ，但事後終因被上訴人不願出賣而作罷。又證人○○○到庭 證稱：上訴人購買系爭房地之過戶事宜係由伊承辦，伊有問 另外1/2為何未簽出來，他們說剩餘1/2要與被上訴人簽，因 為有家暴問題，○○○不能太靠近被上訴人，但○○○有承 諾要在103年2月20日前請被上訴人過來簽約，兩造曾談及買 賣，但價格談不攏，後來就說要一起賣，有聽說一起委託仲 介。結果我不知道，被上訴人反悔不出售之原因伊亦不知悉 等語（見本院卷第149頁至150頁），是依照證人○○○所述 ，兩造確曾因被上訴人不同意出賣其應有部分，而同意一起 出賣系爭房地，但被上訴人事後未出賣之原因證人並不知悉 。而縱認被上訴人曾有夥同上訴人一起出賣系爭房地之情形 ，但事後終究未出賣完成，況出售房屋之原因甚多，並非凡 出售房屋者，即均對所有房屋毫無情感存在，則可否以被上 訴人曾經出售系爭房地應有部分，即否認其對系爭房屋之情 感，尚非無疑。上訴人主張其與其子對系爭房屋存有相當之 情感存在，提出92年間於系爭房屋拍攝之個人及子女照片六 幀為證，而證人○○○即被上訴人之子到庭證稱：我出生到
十八歲均居住於系爭房屋，當初係因父親長期沒有工作，跟 母親要不到錢，開始使用家庭暴力，有一次算是蠻嚴重的， 我媽及弟弟就離開，搬到附近○○街00巷有出租的地方去住 ，一方面家裡被爸爸摔的亂七八糟沒有辦法住，另一方面我 母親及弟弟也無法忍受這樣，所以搬離，但當時僅係要暫時 搬離而已，系爭房屋是奶奶留下來我爸爸及媽媽一人一半。 我們搬出來後，還是蠻常回去整理院子，大約一個至兩個禮 拜回去一次，室內建材被爸爸砸的亂七八糟，所以有空是回 去整理院子，但亦有一段時間中段未回去整理，後來被換了 鎖，由我及弟弟翻牆進去開門讓媽媽進去，一起整理庭院、 處理雜草，房子的窗戶被拆掉是我請鄰居好友幫我們賣掉， 賣掉的原因是當時房子砸的很亂，所以請鄰居當忙整理家裡 時出賣的。因我這邊長大，基於感情因素，日後就職亦希望 留在臺中，沒有打算要到外地去工作，如果可以回到這個家 ，當然希望回到這個家，畢竟是在這邊長大，希望回到長大 的地方，與拿資金購買現場房屋相較，我較願意花錢及時間 整理房屋再搬進去系爭房屋居住等語（見本院卷第189頁至 192頁），是依照證人○○○所述之情形，被上訴人於遭受 家暴後，始搬離系爭房屋，且搬離後居住之處離系爭房屋不 遠，事後仍有陸續至系爭房屋整理相關事宜，而非長久以來 均任其荒廢不理，且證人○○○對於系爭房屋仍存有相當之 情感存在，而希望仍重回舊時成長之地。況上訴人僅擁有系 爭房屋應有部分之二分之一之權利，而因另一原共有人有家 暴情形而離家，雙方顯難達成具體分管協議，僅能為消極之 管理，是尚難以系爭房屋及庭院有荒廢、雜草叢生，並遭致 臺中市政府環保局多次發函要求改善環境之情形，即否認上 訴人對於該房屋之情感存在。
4.茲審酌系爭土地上之系爭房屋，對於被上訴人尚有感情上存 在，過往對該房屋亦有生活上密不可分之依存關係，比較上 訴人取得系爭房屋之目的僅在於拆除後，使其分得土地與毗 鄰之土地合併使用之利，就系爭房屋而言，顯應分配予被上 訴人較符合經濟價值，而就系爭土地之分配而言，二筆土地 合併使用後，若依照上訴人所提出之附圖所示分割方案，將 A1+A2部分之土地分配予上訴人，雖得與其毗鄰土地合併使 用，然卻造成上訴人僅取得B1及B2之狹長土地，相較之下， 被上訴人所提出分割方案僅在於達到自己合併使用之便，卻 造成被上訴人之不便，實非妥適之分割方案，且被上訴人既 有分配系爭房屋之實益，且該房屋亦無法再為分割，是採此 方割方案，亦將造成建物及土地產權不一致，是此一方案並 非妥適之方案，而系爭房屋既應分配於被上訴人為宜，則坐
落之土地自應一併歸由被上訴人所有，使其土地及建物之產 權一致，較符合共有物之性質、經濟效用，至於未分得土地 及建物之上訴人，則由被上訴人以相當之價值補償予上訴人 ，以兼顧全體人之利益，茲就系爭土地之分割後之價值送請 卓越不動產估價師事務所為定，經該鑑定單位到場勘驗及評 估分割前之土地基地，經比較、分析、調整分割後土地與基 準地間之個別條件（含土地面積、臨路寬度、土地寬度、平 均深度、地形、地勢平均法定建蔽率與平均法定建蔽率）差 異性，給予適當之價格調整裡，求得系爭房地之總價應為 1521萬7830元（詳鑑定報告第61頁），茲審酌該鑑定方法及 內容均屬客觀及符合一般行情，且為兩造所不爭執，故認為 該鑑定結果尚屬可採。而上訴人應有部分為二分之一，就分 割後其喪失系爭房地之應有部分之權利，故應由被上訴人以 760萬8915元（即00000000/2=0000000）補償上訴人，以符 合公平。乃此，被上訴人稱：「我在牙科診所當助理，一個 月薪水六萬多元，沒有負債，小孩大學畢業也在工作了，還 有和朋友投資一些土地」等語（見本院卷第232頁反面）， 被上訴人亦稱「對被上訴人經濟能力沒有意見」（見同上卷 頁），顯見被上訴人有當相能力負擔上開補償款，應可確認 。
5.系爭房地既得以上開原物分割方案為分割，自無再以變價分 割之必要，是兩造均稱不宜以變價為分割，要屬可採。四、綜上所述，本件原審法院就系爭土地酌定之分割方法部分， 即如原審判決採用變價分割方案，固非無見，惟其分割方案 尚未審究上揭各情，難認允當。是上訴意旨指摘原判決分割 方法部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判 決此部分廢棄改判如主文第二、三項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。六、據上論結，本件上訴人之上訴，為有理由，依民事訴訟法第 第450條、第78條、第80條之1，判決如主文所示。中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光
法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江玉萍
中 華 民 國 107 年 1 月 25 日