臺灣高等法院民事判決 106年度重上字第30號
上 訴 人 王福華
訴訟代理人 林惠英
王毓欽
王俊夫
被上訴人 許永壽
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年8
月5日臺灣新北地方法院104年度訴字第1739號第一審判決提起上
訴，本院於106年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，此部分爰依上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊為坐落新北市○○區○○○段0000地 號土地(下稱系爭土地)之共有人，上訴人無使用系爭土地之 權源，以其所有門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號房 屋(下稱系爭建物)，占有如附圖所示Ａ部分面積30.29平方 公尺之土地(下稱Ａ土地)，並受有相當土地租金之利益，侵 害伊及其他共有人之權益。爰依民法第767條第1項、第821 條、第179條之規定，聲明請求：上訴人應將系爭建物拆除 ，並將占用之Ａ土地返還予伊及其他共有人全體，及自104 年5月1日起至返還Ａ土地之日止，按月給付伊1,031元。(原 審判決上訴人應將系爭建物拆除，並將占用之Ａ土地返還予 被上訴人及其他共有人全體，及自104年5月1日起至返還Ａ 土地之日止，按月給付被上訴人413元，而駁回被上訴人其 餘金額之請求。上訴人不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部 分未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍)。 並於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭建物係前屋主向地主黃麒麟租地興建，嗣 由訢外人朱萬益於55年8月17日出售予訴外人陳美，約定系 爭建物之基地租賃權隨同讓渡予陳美繼續租用；陳美再於71 年5月6日出售予伊父親王夏蓮，王夏蓮則於75年7月2日出售 伊，故依民法第425條第1項、第451條之規定，伊就系爭建 物占用Ａ土地部分與被上訴人成立租賃關係，非無權占有等 語置辯。
並於本院上訴聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。四、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人於103年12月12日登記為新北市○○區○○○段000 0地號土地(即系爭土地)之共有人，應有部分158/600，有土 地登記謄本在卷可查(原審卷一第8頁背面)。(二)上訴人為門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號房屋(即系 爭建物)之事實上處分權人，占用系爭土地如附圖所示Ａ面 積30.29平方公尺，有附圖可參(原審卷二第33頁)。(三)系爭土地104年之申報地價為每平方公尺15,520元，有新北 市三重地政事務所104年12月23日函、系爭土地之土地登記 謄本在卷可憑(原審卷一第8、120頁)。
(四)49年至85年間，系爭土地(重測前為三重埔段菜寮小段310-4 地號)之所有權人姓王或姓劉，黃麒麟並非系爭土地之所有 權人，有系爭土地之臺灣省臺北縣土地登記簿在卷可據(本 院卷第115-127頁)。
五、兩造爭點及本院論斷：
被上訴人主張，上訴人所有之系爭建物無權占有伊共有之Ａ 土地，爰請求上訴人拆除系爭建物，返還占用之Ａ土地予伊 及其他共有人全體，並給付伊相當於租金之不當得利，為上 訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠ 上訴人辯稱，伊所有系爭建物占用Ａ土地部分，與被上訴人 成立租賃關係，並非無權占有，有無理由？㈡被上訴人依民 法第767條第1項前段、第821條、第179條之規定，請求上訴 人拆除系爭建物，返還占有之Ａ土地予被上訴人及其他共有 人全體，並自104年5月1日起至返還Ａ土地之日止，按月給 付被上訴人413元，有無理由？以下分述之：(一)上訴人辯稱，伊所有系爭建物占用Ａ土地部分，與被上訴人 成立租賃關係，並非無權占有，有無理由？
經查，上訴人辯稱與被上訴人就Ａ土地成立租賃關係，固提 出朱萬益於55年8月17日與陳美簽訂之不動產買賣契約書、 陳美於71年5月6日與王夏蓮簽署之建築改良物買賣所有權移 轉契約書、王夏蓮於75年7月2日與上訴人簽立之建築改良物 買賣所有權移轉契約書，及地主黃麒麟自56年1月起至81年2 月15日止出具之租金收據等在卷可查(原審卷一第74頁、本 院卷第65-66、82-92頁反面)。上訴人所提出朱萬益與陳美 簽立之不動產買賣契約書第11條第2項雖記載：「該房屋之 基地是向地主租用，其租賃權隨同轉讓與陳美連續租用」等 語(本院卷第66頁)，然此僅朱萬益與陳美間之買賣約定，無 法證明朱萬益有向地主承租系爭土地之事實，須另提出朱萬 益有向系爭土地之所有權人，承租系爭土地之租賃契約或其
他書面資料，以證明其與地主間有系爭土地之承租關係。上 訴人雖另提出朱萬益、陳美輾轉交付地主黃麒麟出具之租金 收據，以證明朱萬益與地主間有租賃關係云云，惟收據上未 載明出租之地號，且黃麒麟出具租金收據時並非系爭土地之 所有權人之一，亦有臺灣省臺北縣土地登記簿在卷可稽，並 為兩造所不爭執(見不爭執事項㈣)，則上開租金收據，即難 認上訴人與系爭土地之所有權人已成立租賃關係。又證人黃 春節即黃麒麟之子於本院證稱：父親黃麒麟有向地主買土地 ，伊不知是向何人買何地號土地，只知土地靠近大同南路82 巷附近，當時只有買斷書(已找不到)，但沒有辦理過戶，之 後父親將土地租給7間房屋之人，1年之地租是600元，因為 無所有權狀，只收租至70幾年，沒有見過陳美及上訴人，不 知他們有無承租土地等語(本院卷第225-227頁)。雖證述其 父親黃麒麟有向地主購買系爭土地，然未能提出購買之任何 文件證明，則黃麒麟是否有向系爭土地之所有權人購買系爭 土地，是否基於買賣關係之占有而出租予朱萬益，即有疑義 ，是黃春節之證詞亦無從為上訴人與地主間有租賃關係之認 定。從而上訴人辯稱，伊之前手有向系爭土地之地主承租系 爭土地，依民法第425條第1項、第451條之規定，伊就Ａ土 地與地主間亦有租賃關係，並非無權占有，要無可採。(二)被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第179條之規 定，請求上訴人拆除系爭建物，返還Ａ土地予被上訴人及其 他共有人全體，並自104年5月1日起至返還Ａ土地之日止， 按月給付被上訴人413元，有無理由？
１、查上訴人前所辯與被上訴人間就Ａ土地成立租賃關係乙節， 既無可採，復未能提出在原審主張已取得系爭土地之地上權 登記或其他有權占有之證明，則被上訴人主張，上訴人所有 之系爭建物無權占有Ａ土地，侵害伊及其他共有人之權利， 依民法第767條第1項前段、第821條、第179條之規定，請求 上訴人拆除系爭建物，返還Ａ土地予被上訴人及其他共有人 全體，即有理由，應予准許。
２、次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參 。查上訴人無權占有被上訴人共有之Ａ土地，致上訴人受有 利益，被上訴人受不能使用Ａ土地以獲取利益之損害，則被 上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金 之利益，核屬有據。復按土地法第97條、第105條之規定， 租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準， 土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，依土地法第14
8條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。上開計 收租金限制之規定，非不得據為本件計算相當租金利益之標 準。經查，系爭土地坐落新北市三重區大同南路82巷，近新 北市三重區大同南路與光興街交岔路口附近。此段大同南路 現為傳統市場，有眾多販賣果菜、肉品、衣服之攤商及商店 ，人潮甚多，商業活動興盛；距捷運菜寮站、臺北橋站，步 行約為8分鐘、11分鐘，至三重天臺廣場約6分鐘，交通便利 等情，有原審之勘驗筆錄、Google地圖及現場照片附卷可參 (原審卷一第109-115之7頁)。審酌系爭土地之位置交通、商 業經濟等機能，認本件應以申報地價年息4%計算相當於租金 之利益為適當。而系爭土地104年之申報地價為每平方公尺 15,520元，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢)，據此計算上 訴人自104年5月1日起，每月之不當得利為413元【15,520元 ×30.29㎡×4%×158/600÷12月＝413元(元以下四捨五入) 】。則被上訴人請求上訴人自104年5月1日起至拆屋還地之 日止，按月給付被上訴人413元，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，即無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、 第179條之規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還Ａ土地予 被上訴人及其他共有人全體，並自104年5月1日起至拆除系 爭建物返還Ａ土地之日止，按月給付被上訴人413元，為有 理由，應予准許。原審就上開准許部分為上訴人敗訴之判決 ，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第 385條第1項前段、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 高明德
法 官 林鳳珠
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具
律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。