臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第269號
上訴人即附
帶被上訴人 高楊戒珍
訴訟代理人 葉書佑律師
康瑋庭律師
被上訴人即
附帶上訴人 柯佳伶即高盛地產
訴訟代理人 林邦棟律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106年1
月16日臺灣臺北地方法院105年度訴字第3207號第一審判決提起
上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於107年1月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣貳拾玖萬貳仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之附帶上訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國105年1月29日簽訂不動產專任委 託銷售契約書（下稱系爭契約），由上訴人以銷售價格新臺 幣（下同）2,920萬元委託伊仲介專任銷售上訴人所有坐落 臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺 北市○○區○○○路00巷00號0樓之房屋（下稱系爭不動產 ），委託銷售期間為105年1月29日至同年12月31日。伊受委 託後即積極尋覓買方，並經同業僑茂房屋仲介股份有限公司 洽詢潛在客戶，覓得訴外人翁麗卿於105年5月10日出具斡旋 金委託書，願以總價3,000萬元承買系爭不動產。詎上訴人 無故拒絕與翁麗卿簽訂系爭不動產買賣契約，經伊於105年5 月16日以臺北三張犁郵局第413號存證信函催告上訴人簽約 ，上訴人仍拒不履行委託人之出售義務。嗣伊於105年7月15 日調取系爭不動產之最新登記謄本，竟發現系爭不動產於 105年7月13日已由上訴人以買賣為原因，移轉登記予第三人 倫詠瑄。上訴人於專屬銷售期間內無端拒絕與伊所覓得之買 方簽訂買賣契約，更於專屬銷售期間擅自委託他人將系爭不 動產出售並移轉登記予第三人，顯屬違約致伊無法獲取委任 報酬，依系爭契約第11條第1項第1款及第3款違約處罰之約 定，伊得請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算
之違約金87萬6,000元（29,200,000×3%＝876,000）等情。 爰本於上開約定，求為判命上訴人給付87萬6,000元及自起 訴狀繕本送達翌日即105年9月2日起按法定利率計算遲延利 息之判決。
二、上訴人則以：系爭不動產市值至少達3,600萬元，惟被上訴 人及其員工高茂倫為賺取不當差價，明知前情，卻故意提供 錯誤資訊，並謊稱系爭不動產價值僅2,920萬元，誤導致伊 不察陷於錯誤，而與被上訴人簽訂系爭契約。此觀之伊嗣後 於105年5月29日另與第三人有為不動產經紀股份有限公司即 中信房屋台北八德加盟店（下稱中信房屋八德店）所簽訂一 般委託銷售契約書係以3,880萬元為銷售價格，並以3,606萬 元成交出售，價差近700萬元即明。伊得依民法第92條第1項 或第88條規定撤銷意思表示，被上訴人尚無從依系爭契約對 伊為任何請求。另系爭契約係屬定型化契約，契約首頁所載 於105年1月25日經委託人攜回審閱5日及末頁之契約成立日 期等，均為高茂倫事後所填載，事實上被上訴人並未給予契 約審閱期；且系爭契約第6條第5項約定剝奪伊磋商議約權， 對伊顯失公平，已違反消費者保護法第11條之1、第12條及 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1條規 定，系爭契約第6條第5項、第11條第1項第1款、第3款約定 均不構成系爭契約內容，應屬無效之條款。縱認伊應給付違 約金，被上訴人員工高茂倫亦與有過失，且其請求之違約金 尚屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人上開87萬6,000元請求部分，判命上訴人應 給付被上訴人29萬2,000元本息，並駁回被上訴人其餘請求 。上訴人就其受敗訴判決部分，提起上訴，被上訴人則對其 不利部分提起附帶上訴。上訴人於本院聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決 關於駁回被上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上訴人應再 給付被上訴人58萬4,000元，及自105年9月2日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。兩造各自答辯聲明：上訴或附帶 上訴駁回。（至被上訴人逾此部分請求即按委託銷售總價6% 計付違約金而超過3%部分，經原審駁回後，未據被上訴人聲 明不服，業已確定，不另贅述）
四、查兩造於105年1月29日簽訂系爭契約，由上訴人以銷售價格 2,920萬元委託被上訴人仲介專任銷售系爭不動產，委託銷 售期間為105年1月29日至同年12月31日。被上訴人於105年5 月10日覓得訴外人翁麗卿出具買賣斡旋金委託書，表示願以 總價3,000萬元承買系爭不動產，上訴人未出面簽約，於105
年5月29日以3,880萬元之銷售價格，另與中信房屋八德店簽 訂一般委託銷售契約書，並於同日以3,606萬元成交，出售 予第三人倫詠瑄，而於105年7月13日將系爭不動產移轉登記 予倫詠瑄之事實，有兩造不動產專任委託銷售契約書、不動 產契約內容更改書、翁麗卿買賣斡旋金委託書（見原審卷第 8-9頁、第54頁、第11頁），上訴人與中信房屋八德店一般 委託銷售契約書（見原審卷第111頁），經中信房屋八德店 仲介成交之上訴人與倫詠瑄不動產買賣契約書（見原審卷第 67-72頁）、建物登記謄本（見原審卷第17頁）可憑，並為 兩造所不爭（見本院卷第35-36頁），堪信為真實。被上訴 人主張上訴人違約未與所覓得買主訂約，且於專屬銷售期間 擅自委託他人將系爭不動產出售，請求賠償違約金等情，上 訴人則以上揭情詞置辯，茲就兩造爭點逐一論述如下： ㈠上訴人與被上訴人簽訂系爭契約時，就系爭不動產有無提供 偏離並低於市場成交行情之錯誤資訊？
1.查兩造於系爭契約約定委託銷售價格為2,920萬元之事實， 有不動產契約內容更改書可憑，並為兩造所不爭，上訴人主 張被上訴人所告知提供之系爭不動產市場行情價格明顯偏低 ，致其錯誤而與之簽約等情，則為被上訴人所否認，並辯稱 系爭不動產所在之光復北路及周遭巷內不動產價格在104年 12月至105年3月間之平均價格約81.9萬元，系爭契約約定委 託總價並無明顯低於行情的情形等語。經查，被上訴人主張 上訴人簽立上揭不動產契約內容更改書，約定委託銷售價格 為2,920萬元時，伊曾提出內政部不動產資訊平台及信義房 屋售屋網頁，關於系爭不動產鄰近地區之交易時價查詢及委 託開價等資訊予上訴人參考，並經其簽名等情（見原審卷第 50頁，第55頁正、背面之原證七），惟上開被上訴人所提出 之信義房屋售屋銷售網頁，所載鄰近地區即台北市松山區南 京東路五段之房屋，係七層房屋之第五層住宅，屋齡26.5年 ，建物登記37.99坪，每坪開價83.71萬元，總價為3,180萬 元，雖與系爭不動產屋齡27年相當，但與本件係位於光復北 路巷內14層房屋之第一層，且係登記商業用途（見原審卷第 17頁之登記謄本），而為店面之性質，尚有不同，已非適當 之比價基礎。系爭不動產坪數約24.35坪，依上訴人所委託 銷售價格計，每坪開價僅119萬餘元（2920萬/24.35坪＝ 119.91萬），並為被上訴人所不爭（見本院卷第135頁背面 ）。而被上訴人之受僱業務員高茂倫（按亦係被上訴人之配 偶）在上開信義房屋售屋銷售網頁上解說時，曾在其上書寫 標示80-100萬/坪，98萬/坪，70萬/坪等字樣，證人高茂倫 並於本院供稱「…我當時有把時價登錄與附近的價格帶過去
，附近一樓店面時價登錄行情讓上訴人看。該棟大樓二樓以 上的成交價70萬元上下，附近店面一樓的行情按照二樓以上 70萬元，一樓的店面約為每坪70萬元乘以1.4倍，大約就是 一樓的行情，所以我那時候一坪抓90萬元，後來上訴人說她 很缺錢，希望賣高一點，她想要每坪超過100萬元以上，那 時抓到119萬元，我就告訴她不然就先賣賣看，因為這四年 左右房市跌價，店面沒有行情，她的房子有違建夾層，坪數 小，景氣差，需要有點空間給買方，因為會買店面的買方幾 乎都是投資客。因為上訴人要賣119萬元，我也同意。」（ 見本院卷第140頁背面-141頁），「（提示原審卷第55頁原 證七上面記載98萬元、70萬元坪，是否你記載的？）是。」 、「（問：80至100萬元是否你記載的？）是的。是我建議 可能有人會出成交的單價，這是系爭一樓店面的價格。另外 70萬元是二樓以上的價格，98萬元是一樓店面乘1.4倍的價 格。」（見本院卷第142頁），可見證人高茂倫所提供告知 予上訴人系爭不動產鄰近地區之市場行情價格資訊，僅係以 二樓以上住宅之成交價每坪70萬元，乘以1.4倍即每坪98萬 元（70萬×1.4＝98萬），即概略作為系爭不動產之一樓店 面市場成交行情，並非提供鄰近真實一樓店面之實際成交價 格，供作訂定售價之參考，被上訴人顯然已有未盡其據實提 供成交行情之義務。嗣經上訴人要求後，始提高委託銷售價 格至每坪119萬元，以作為將來銷售時折讓予買方之空間。 2.惟依上訴人所提出之內政部不動產交易實價查詢服務網所載 ，系爭不動產鄰近地區即光復北路1-30號，於104年12月之1 樓店面成交價為每坪144.8萬元（總面積為19.51坪，22年屋 齡），另於104年12月光復北路26巷1-30號之1樓成交價為每 坪133.9萬元（總面積為29.87坪，27年屋齡）【見原審卷第 60頁】，則於本件105年1月兩造簽立系爭契約時，系爭不動 產鄰近地區，不論係面臨光復北路大馬路之一樓店面或其巷 弄內華廈一樓，其成交單價市場行情，每坪均達130萬元以 上，況被上訴人自行所提出之內政部不動產交易實價查詢服 務網所載之104年1月光復北路000-000號之1樓店面成交價亦 高達每坪186.8萬元（總面積為17.29坪，32年屋齡）【見原 審卷第65頁背面】，再參酌上訴人於105年5月29日另與第三 人中信房屋八德店所簽訂一般委託銷售契約書係以3,880萬 元為銷售價格，並以3,606萬元成交出售，已如前述，上訴 人嗣後另行出售之實際成交單價亦高達每坪148.1萬元（見 原審卷第62頁），被上訴人於上訴人簽立系爭契約時竟告知 系爭不動產之市場成交行情單價每坪僅有98萬元，明顯已偏 離並低於市場成交行情甚多，而未盡其據實提供成交行情之
義務。而系爭不動產雖係坐落於光復北路11巷內，但係登記 商業使用，且位於光復北路、八德路四段、南京東路五段、 吉祥路之街廓間鬧區，該巷為雙向二線道，道路寬敞，街市 毗連，市況繁榮，系爭不動產並非作單純住宅使用，有上訴 人提出之現場照片可按（見本院卷第130-131頁），上訴人 當時亦係以每月租金7萬元，出租予他人作營業使用，有房 屋租賃契約書可憑（見本院卷第99-101頁），被上訴人自不 得以系爭不動產係位於巷內，並非臨光復北路大馬路之店面 ，且以自104年下半年以來，不動產市場景氣變化及波動甚 大，即謂伊所提供告知系爭不動產之市場成交行情每坪98萬 元並未明顯低估云云，所辯尚不足採。
㈡上訴人得否依民法第88條規定撤銷系爭契約之意思表示？ 1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條定有明文。
2.查系爭契約第7條第2項受託人之義務已載明「受託人於簽約 前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段，同性質 不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不 實，應負賠償責任。」（見原審卷第8頁背面），被上訴人 於上訴人簽立系爭契約時提供告知系爭不動產之市場成交行 情單價每坪僅有98萬元，明顯已偏離並低於市場成交行情甚 多，而未盡其據實提供成交行情之義務，已如前述，被上訴 人係不動產經紀業者，依約對上訴人所委託銷售之系爭不動 產，有據實提供成交行情之義務，被上訴人未依鄰近實際一 樓店面成交行情，而僅依二樓以上住宅單價概略計算而告知 提供系爭不動產之市場成交行情單價為每坪98萬元，明顯低 於市場成交行情甚多，被上訴人顯已有過失，致上訴人因而 誤認系爭不動產可能成交價格僅為每坪98萬元，因而據與被 上訴人簽約，約定銷售價格為2,920萬元，上訴人自係對於 系爭契約所委託出售標的物之價格內容為錯誤之意思表示， 而屬民法第88條第1項本文上段意思表示內容之錯誤。上訴 人簽約時係82歲之老嫗，且曾罹患憂鬱症，有被上訴人所不 爭之三軍總醫院之診斷證明書可參（見本院卷第167-168頁 ），其智識及反應判斷能力均較一般正常交易之人有所減低 ，而全數信賴被上訴人經紀業者據實報告正確交易之成交行 情，則不論就其主觀及客觀情狀上，一般人如知其情事，當 不致低價委託拋售，是系爭不動產實際成交行情在本件委託 仲介銷售契約之交易上確屬應據實告知之重要事項，尚不得
認係上訴人自己之過失所致，此觀之事後被上訴人所覓得買 主翁麗卿於105年5月10日出具買賣斡旋金委託書之前，上訴 人即曾於105年5月1日向臺北市政府地政局申訴被上訴人有 未提供實價登錄行情，致使其被誤導行情等情狀，有本院向 臺北市政府地政局調取之上訴人申訴爭議資料可參（見本院 卷第83頁以下及第112頁），上訴人自得依民法第88條第1項 規定，將此項錯誤之意思表示撤銷。而上訴人係於105年9月 20日以原審民事答辯狀為撤銷意思表示，並經被上訴人當庭 收受（見原審卷第30-32頁），並未逾意思表示後1年之除斥 期間，依民法第114條第1項規定「法律行為經撤銷者，視為 自始無效。」，從而上訴人自不受系爭契約之拘束，被上訴 人尚不得再以已撤銷之系爭契約第11條第1項第1款及第3款 違約處罰之約定，主張上訴人有拒絕與伊所覓得之買方簽約 ，或於專屬銷售期間擅自委託他人出售系爭不動產之違約情 節，而請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之 違約金87萬6,000元，其請求自不能准許。五、綜上所述，被上訴人身為不動產經紀業者，於簽立系爭契約 時所提供告知系爭不動產之成交行情，明顯偏離並低於市場 成交行情甚多，未盡其據實提供成交行情之義務，致上訴人 對系爭不動產委託出售價格有所誤認，為錯誤之意思表示而 簽立系爭契約，就此不動產仲介交易上應據實告知之重要事 項，尚不得認係上訴人自己之過失所致，自屬意思表示內容 之錯誤，上訴人自得依民法第88條第1項規定，將此項錯誤 之意思表示撤銷。被上訴人尚不得再以已撤銷之系爭契約第 11條第1項第1款及第3款違約處罰之約定，主張上訴人違約 而請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之違約 金87萬6,000元。從而，被上訴人請求上訴人給付87萬6,000 元，及自105年9月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，非屬正當，不應准許。原審判命上訴人給付29萬2,000元 本息部分，並為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第二項所示。又原審駁回被上訴人其餘58萬4,000 元本息部分之請求，其理由雖有不同，但結論並無二致，仍 應予維持，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此 部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。六、本院既已依上訴人主張按民法第88條第1項錯誤之規定，撤 銷系爭契約之意思表示，上訴人其餘系爭契約有違反消費者 保護法第11條之1、第12條規定，其條款應屬無效及另依民 法第92條被詐欺而撤銷意思表示等主張，已據上訴人表明係 請求法院擇一為有利之判決（見本院卷第234頁背面），本
院自無再予審斷之必要。又本件事證已臻明確兩造其餘之攻 擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由；被上訴人之附帶上 訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍
法 官 朱耀平
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 顧哲瑜
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