臺灣高等法院民事判決 106年度上字第843號
上 訴 人 張淑滿
訴訟代理人 曾能煜律師
被上訴人 鄭庭
訴訟代理人 許恒輔律師
上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國106 年4
月24日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第40號第一審判決提起上
訴，本院於106 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國100 年7 月4 日簽署買賣斡旋 契約書（下稱系爭斡旋契約），約定由上訴人委託被上訴人 居間向訴外人鄭阿賢表示願以新臺幣（下同）1 億4,837 萬 元之價格，買受坐落新竹縣寶山鄉園區段752 、753 、754 、755 、756 、741 、746 、758 、759 、760 、761 、76 4 、757 等地號土地（下稱系爭13筆土地），並簽發票據號 碼：238181，發票日：100 年7 月4 日，受款人：鄭阿賢， 金額：300 萬元之斡旋金本票1 紙（下稱系爭本票）交付被 上訴人，作為被上訴人居間向鄭阿賢洽談承購條件之用，並 授權被上訴人辦理支付予鄭阿賢，被上訴人並得同時擔任鄭 阿賢收受定金之代理人。委託期間自100 年7 月5 日起至10 0 年7 月20日止。鄭阿賢如同意以上開價格出售，斡旋金即 生定金效力，買賣契約即成立，上訴人同意給付以承購價2% 計算之服務報酬予被上訴人。鄭阿賢業於100 年7 月20日同 意以1 億4,837 萬元之價格出售系爭13筆土地，鄭阿賢與上 訴人間之買賣契約即成立生效，上訴人自應依系爭斡旋契約 給付按承購價格2%計算之服務報酬即296 萬7,400 元予被上 訴人。爰依系爭斡旋契約第6 條、第7 條約定，請求上訴人 給付被上訴人服務報酬296 萬7,400 元，並加計自起訴狀繕 本送達翌日即106 年1 月17日起算之遲延利息等語。（原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於 本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：其簽署系爭斡旋契約，係因被上訴人表示上訴 人必須簽署授權文件及本票，其始有立場找鄭阿賢洽談土地 價格等語，兩造間並無所謂按承購價格2%計算仲介費之約定 ，系爭斡旋契約屬仲介業者單方出具之制式定型化契約，其 內明顯不利於上訴人之文字，對上訴人不生法律上之效力。
且系爭740 、757 地號土地之共業問題迄未處理完成，依系 爭斡旋契約附件第4 條約定，系爭13筆土地交易尚未成立。 又被上訴人除須媒合系爭13筆土地買賣外，尚負有協助處理 共業完成、依土地法第34條之1 規定辦理土地買賣登記，及 請土地全體共有人簽署正式不動產買賣契約等義務，其迄未 依債之本旨提出上開契約給付。而被上訴人明知鄭阿賢為顯 無訂約及履約能力之人，仍向上訴人居間系爭13筆土地買賣 ，復未據實告知僅鄭阿賢一人與上訴人訂約，顯未依債之本 旨給付。是上訴人並無給付服務報酬之義務。再上訴人於10 4 年6 月2 日申請系爭740 、757 地號土地之土地登記謄本 ，發現系爭740 地號土地有19名所有權人之應有部分於102 年4 月8 日遭假處分限制登記，757 地號土地有18名所有權 人之應有部分於102 年4 月8 日遭假處分限制登記，已處於 給付不能之狀態。上訴人於104 年6 月9 日限期催告鄭阿賢 除去上開限制登記，經鄭阿賢明確拒絕除去上開限制登記， 上訴人已於104 年6 月18日解除系爭斡旋契約，系爭斡旋契 約因可歸責於鄭阿賢之事由，致給付不能而解除，依系爭斡 旋契約附件第5 條約定，應由鄭阿賢給付服務報酬。縱認上 訴人應給付服務報酬，然依民法第570 條規定，其中2 分之 1 應由鄭阿賢負擔。且兩造約定之服務報酬，較諸被上訴人 所任勞務價值，為數過鉅且失其公平，上訴人亦得依民法第 572 條規定，請求酌減本件服務報酬等語，資為抗辯。並於 本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於100 年7 月4 日簽署系爭斡旋契約及其附件，由上 訴人委託被上訴人居間向鄭阿賢表示願以1 億4,837 萬元之 價格買受系爭13筆土地，並簽發系爭本票交付被上訴人，作 為被上訴人居間向鄭阿賢洽談承購條件之用，並授權被上訴 人辦理支付予鄭阿賢，被上訴人並得同時擔任鄭阿賢收受定 金之代理人。委託期限自100 年7 月5 日起至100 年7 月20 日止（原審卷第85-89 頁）。
㈡鄭阿賢於100 年7 月20日19時在系爭斡旋契約之賣方欄簽名 ，同意以1 億4,837 萬元之價格出售系爭13筆土地，並收受 系爭本票（原審卷第85頁、第89頁）。
四、被上訴人主張鄭阿賢業同意以1 億4,837 萬元之價格出售系 爭13筆土地，鄭阿賢與上訴人間之買賣契約即成立生效，上 訴人自應依系爭斡旋契約給付按承購價格2%計算之服務報酬 即296 萬7,400 元予被上訴人，為上訴人所否認，並以前詞 置辯，經查：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決 意旨參照）。
㈡系爭斡旋契約第6 條約定：「於簽認出售後，因可歸責於買 方（即上訴人）之事由，致買賣契約無效或解除者〔含與賣 方（即鄭阿賢）合意解除契約〕，不論有無簽訂不動產買賣 契約書，買方仍應支付以承購總價百分之二計算之服務報酬 予受託人（即被上訴人）」；第7 條第1 項約定：「受託人 通知賣方同意出售後，買賣契約即生效力，買方應於受通知 翌日起算七日內，完成不動產買賣契約書之簽約手續，買方 並同意由受託人指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過 戶之事宜。如無故拒絕簽約，買方除仍應支付以承購總價百 分之二計算之服務報酬予受託人外，應負擔契約不履行之責 任」（原審卷第85頁）。依其文義，固約定鄭阿賢同意以系 爭斡旋契約承購總價即1 億4,837 萬元之價格出售系爭13筆 土地而成立買賣契約本約時，上訴人應給付按承購價格2%計 算之服務報酬予被上訴人。惟系爭斡旋契約為一般不動產經 紀業者所印製之空白買賣斡旋契約書，依具體約定之不動產 標的、買賣金額、付款條件、委託期間等，加以書寫填載即 完成，屬所謂之定型化契約。於此情形，如委託人（即買方 ）、受託人、賣方另以手寫、附件方式為具體約定，解釋上 ，自應優先於此類定型化契約條款。系爭斡旋契約附有土地 明細及附件，土地明細關於登記於鄭阿賢名下之754 、741 、758 、760 、761 、764 等地號土地，其備註欄記載「37 5 減租」；關於登記於訴外人鄭神寶名下之740 、757 地號 土地，其備註欄記載「共業」；另有登記於訴外人鄭武雄名 下之752 、753 、755 、756 、759 地號土地。又系爭斡旋 契約附件第1 條至第4 條則就系爭13筆土地涉及之三七五租 約、共有關係、地上物等事項，約定：「一、賣方（即鄭阿 賢）須於買賣契約成立前，確認13筆土地內皆無任何租賃契 約。二、十三筆土地內如有祖墳或風水，賣方須於買賣契約 成立後半年內負責清除遷移，若於期限內未全部遷移完成， 則此買賣合約無效。三、賣方須於買賣契約成立前，確認除 752 地號外之十二筆土地未曾申請農舍建築。四、賣方同意 須等740 、757 地號共業處理完成，則其他十一筆土地交易 始成立，否則全部買賣合約均屬無效」等約款。有系爭斡旋
契約土地明細、附件在卷可憑（原審卷第86-88 頁）。而被 上訴人於鄭阿賢簽署系爭斡旋契約前，即表示其處理之事務 包括整合系爭740 、757 地號土地100 多位地主，其100 年 7 月20日電子郵件提及：「契約內容上載明一樁買賣經仲介 搓合確定成交簽約即收佣金是明確合理的，由（尤）其這有 共業的case更繁瑣，就光要整合100 多位地主就國內外政府 機關行政流程，及動用土地法第34-1都要業務單位、代書、 律師等通力合作才能完成，這需要相當的時間及金錢的耗費 」等語〔原法院101 年度審訴字第302 號卷（下稱原法院30 2 號卷）第88頁〕；於鄭阿賢簽署系爭斡旋契約後，仍持續 與上訴人、鄭阿賢洽商處理系爭740 、757 地號等公同共有 土地相關問題，其100 年11月3 日電子郵件提及：「他（即 鄭阿賢）深恐不及在約定半年內買賣完成，經商量後才提出 多一個月的要求」等語（原審卷第92頁），亦有上開電子郵 件附卷可參。系爭13筆土地並非全部登記為鄭阿賢所有，且 系爭斡旋契約簽署時，鄭神寶已死亡，登記於其名下之740 、757 地號土地為其繼承人公同共有之土地（即系爭土地明 細備註欄記載之「共業」），完成系爭740 、757 地號土地 之繼承登記、使鄭阿賢取得非其所有土地之產權或簽約之授 權，或依土地法第34條之1 規定完成買賣，為系爭13筆土地 買賣契約之必要之點，上訴人、鄭阿賢另以附件方式為系爭 斡旋契約附件第4 條之約定，被上訴人於系爭斡旋契約簽署 前亦表示其處理之事務包括整合系爭740 、757 地號土地10 0 多位地主，於系爭斡旋契約簽署後，仍持續與上訴人、鄭 阿賢洽商處理系爭740 、757 地號等公同共有土地相關問題 （即系爭斡旋契約附件第4 條約定之共業處理完成），探求 上訴人、鄭阿賢、被上訴人之真意，應認被上訴人除應媒介 上訴人、鄭阿賢就系爭13筆土地成立買賣契約外，尚受託處 理系爭740 、757 地號等公同共有土地相關問題（如：辦理 繼承登記、使鄭阿賢取得產權或簽約之授權、依土地法第34 條之1 規定完成買賣等），系爭斡旋契約兼具居間及委任之 性質，被上訴人應於完成上開委任事務始得請求服務報酬， 非鄭阿賢一同意以系爭斡旋契約承購總價出售系爭13筆土地 即得請求。至上訴人於系爭斡旋契約簽署後，曾委由律師陳 忠富提出「買賣簽約附件」，其第4 條約定：「買賣雙方同 意自買賣簽約日起半年內，將740 、757 地號2 筆土地處理 完成，則會同其他11筆土地，正式進行過戶代書流程，否則 全部買賣合約均屬無效且退回買方公司本票」，將共業問題 處理完成之時點延至買賣契約本約簽訂時起半年內，固有系 爭買賣簽約附件附於原法院302 號卷可憑（原法院302 號卷
第53頁）。惟系爭買賣簽約附件為上訴人、鄭阿賢擬簽訂買 賣契約本約之附件，係上訴人、鄭阿賢於系爭斡旋契約簽署 後所為之磋商，該附件為上訴人提出之買賣契約本約之預定 內容，上訴人、鄭阿賢嗣並未就該附件第4 條約定達成合意 ，並簽訂買賣契約本約，觀諸被上訴人100 年11月3 日電子 郵件仍提及：「他（即鄭阿賢）深恐不及在約定半年內買賣 完成，經商量後才提出多一個月的要求」等語（原審卷第92 頁），及鄭阿賢於原法院101 年度審訴字第302 號返還本票 事件101 年8 月7 日所提民事答辯狀亦記載：「原告（即上 訴人）甚至委請陳忠富律師、莊寶蓮代書修改草約，並提出 買賣契約附件（詳被證4 ）」等語（原法院302 號卷第46頁 ）即明。是系爭買賣簽約附件第4 條約定並未取代或補充系 爭斡旋契約附件第4 條約定，上訴人、鄭阿賢、被上訴人仍 應受系爭斡旋契約附件第4 條約定之拘束，亦即被上訴人應 於系爭740 、757 地號土地共業處理完成（即辦理繼承登記 、使鄭阿賢取得產權或簽約之授權、依土地法第34條之1 規 定完成買賣等），上訴人、鄭阿賢就系爭13筆土地成立買賣 契約本約時，始得請求給付服務報酬。被上訴人主張鄭阿賢 業同意以1 億4,837 萬元之價格出售系爭13筆土地，其即得 依系爭斡旋契約約定請求上訴人給付服務報酬，應無可採。 ㈢又系爭740 、757 地號土地雖已於系爭斡旋契約簽訂後之10 1 年2 月10日辦理繼承登記，然各共有人間仍有爭訟，部分 共有人之應有部分並遭假處分限制登記，鄭阿賢迄未取得該 土地產權或簽約之授權，上訴人、鄭阿賢亦未依土地法第34 條之1 規定完成買賣，其共業問題仍未處理完成，有土地登 記謄本在卷可憑（原審卷第95-114頁），足見被上訴人並未 完成系爭斡旋契約約定之受託事務，依上開說明，其即不得 請求上訴人給付服務報酬，其依系爭斡旋契約第6 條、第7 條約定，請求上訴人給付按承購總價2%計算之服務報酬即29 6 萬7,400 元，自屬無據。另被上訴人既不得依系爭斡旋契 約第6 條、第7 條約定請求給付服務報酬，有關系爭斡旋契 約是否因系爭740 、757 地號土地應有部分遭假處分限制登 記而經上訴人合法解除、被上訴人是否因系爭斡旋契約經解 除而不得請求給付服務報酬、兩造約定之服務報酬應否依民 法第572 條規定酌減等事項，本院自無庸再予審究。五、綜上所述，被上訴人依系爭斡旋契約第6 條、第7 條約定， 請求上訴人給付被上訴人296 萬7,400 元，及自起訴狀繕本 送達翌日即106 年1 月17日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決 ，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為
有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 23 日
書記官 李家敏
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。