臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1522號
上 訴 人 黃政宏
訴 訟 代理人 李淑寶律師
楊正評律師
上 一 人
複 代理 人 黃祈綾律師
被 上訴 人 澔翰開發有限公司
兼法定代理人 蕭文通
共 同
訴 訟 代理人 杜英達律師
謝政翰律師
上 一 人
複 代理 人 林宗諺律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年
9月30日臺灣桃園地方法院105年度訴字第101號第一審判決提起
上訴，本院於107年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二至六項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人蕭文通應將桃園市○○區○○○路○段○號一至三樓房屋遷讓返還予上訴人。
被上訴人澔翰開發有限公司應自前項所示房屋遷出。被上訴人蕭文通應自民國一百零六年七月一日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹拾萬元。被上訴人澔翰開發有限公司應自民國一百零六年七月一日起至遷出第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹拾萬元。本判決第四、五項所命給付，如其中一人已為給付，另一人於該給付範圍內同免其責任。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人澔翰開發有限公司（下稱澔翰公司）於本院審理中 ，其法定代理人變更為被上訴人蕭文通（下與澔瀚公司合稱 為被上訴人），業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第107 至112頁），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符。二、上訴人主張：蕭文通自民國102年8月1日起，承租伊所有桃 園市○○區○○○路0段0號1樓及2、3樓房屋（以下合稱為 系爭房屋），約定每月10日給付租金合計新臺幣（下同）10 萬元（下稱系爭租約）。詎蕭文通自104年4月起未給付租金 ，伊於同年10月27日發函催告限期清償欠租，並以其違約將 系爭房屋交由澔翰公司使用為由，終止系爭租約。惟蕭文通
屆期仍未清償，伊再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意 思表示，被上訴人自應返還系爭房屋。又於未返還前，被上 訴人無權占用系爭房屋，伊亦得請求蕭文通、澔瀚公司各按 月給付相當於租金之不當得利，並負不真正連帶債務責任等 情。爰依系爭租約第4條、第8條、第14條約定及民法第455 條、第767條第1項前段、第179條規定，求為命：㈠蕭文通 應將系爭房屋遷讓返還，及自106年7月1日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付10萬元；㈡澔翰公司應自系爭房屋 遷出，及自106年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給 付10萬元；㈢第㈠、㈡項關於金錢給付部分，如其中一人為 給付時，另一人於清償之範圍內，同免其給付之義務（原審 就此部分為上訴人敗訴之判決，經其不服，提起上訴；其餘 未繫屬本院部分，不予贅述）。於本院上訴聲明為：㈠原判 決關於駁回下列第㈡至㈥項之訴部分廢棄；㈡蕭文通應將系 爭房屋遷讓返還；㈢澔翰公司應自系爭房屋遷出；㈣蕭文通 應自106年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 上訴人10萬元；㈤澔翰公司應自106年7月1日起至遷出系爭 房屋之日止，按月給付上訴人10萬元；㈥第㈣、㈤項所命給 付，如其中一人為給付時，另一人於清償之範圍內，同免其 給付之義務；㈦願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：上訴人與蕭文通簽立系爭租約時，已同意系 爭房屋為設立澔瀚公司使用，蕭文通並無違約使用情事。上 訴人積欠澔瀚公司仲介報酬及違約金共3240萬元，經澔翰公 司將其中240萬元債權讓與蕭文通，蕭文通以該債權與上訴 人之租金債權為抵銷，並未遲付租金，上訴人請求遷讓返還 系爭房屋及給付不當得利，為無理由等語，資為抗辯。四、蕭文通自102年8月1日起，向上訴人承租系爭房屋，每月租 金合計10萬元。蕭文通於系爭房屋設立澔翰公司，由澔瀚公 司使用系爭房屋，其自104年4月10日起未繳交租金，上訴人 於同年10月27日以存證信函催告限於7日內給付欠租，經其 於同年月28日收到該函等事實，為兩造所不爭執（見本院卷 第217頁），堪信為真。上訴人主張蕭文通違約將系爭房屋 交由澔翰公司使用，且積欠逾二個月租額，系爭租約經其終 止，被上訴人應返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得 利等節，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：（一）系爭契約第8條約定：「乙方（即蕭文通）未經甲方（即 上訴人）同意，不得擅自將租賃房屋權利全部或一部出借 、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」；第14 條約定「甲乙各方遵守本契約各條項之約定，如有違背任 何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失
甲方概不負責」（見原審㈠卷第14頁背面、第15頁）。是 以，蕭文通倘未經上訴人同意，擅自將系爭房屋交由他人 使用，始有違約責任，否則即無上開約定之適用。（二）審諸蕭文通陳稱：伊是澔瀚公司股東，澔瀚公司是伊開的 。伊與上訴人簽立系爭契約時，已告知上訴人承租系爭房 屋，是要開設仲介公司之用，上訴人同意後才簽立系爭租 約。租賃期間上訴人多次前往系爭房屋收取租金，從未表 示反對澔瀚公司在系爭房屋設立招牌。系爭房屋若供住家 使用，租金行情大約2萬元，出租予超商或仲介公司，租 金才有機會提高到10萬元等語（見原審㈠卷第176頁）； 蕭文通屢以澔瀚公司店長身分繳付系爭房屋租金，有請款 單可稽（見原審㈠卷58至66頁）以考，可知蕭文通為經營 澔瀚公司，而向上訴人承租系爭房屋，上訴人於簽訂系爭 租約時，同意該屋得供澔瀚公司營業使用。據此，蕭文通 將系爭房屋交由澔翰公司使用，並無違反系爭租約，應可 認定。
（三）綜觀上訴人自陳：伊將系爭房屋出租後，曾親自前往系爭 房屋，知悉係由澔瀚公司作為營業使用，門口有設立澔瀚 公司之廣告招牌。伊曾在系爭房屋內委託澔瀚公司仲介土 地買賣契約。澔瀚公司另向伊承租同段6號1樓房屋（下稱 6號房屋），但沒有給付該屋之租金等詞（見原審㈠卷第 173至174頁）；澔瀚公司登記所在地為6號房屋（見原審 ㈠卷第88頁之公司變更登記表），惟實際營業處所為系爭 房屋，有桃園市政府警察局大園分局埔心派出所查訪表及 現場照片可參（見原審㈡卷第5至10頁）以察，足見上訴 人對於澔瀚公司向其承租6號房屋，僅作為登記地址使用 ，實際營業處所為系爭房屋等情，知之甚詳，益徵其與蕭 文通簽立系爭租約時，已同意將系爭房屋作為澔瀚公司實 際營業處所使用，甚為明顯。職是，上訴人以蕭文通將系 爭房屋交由澔翰公司使用，違反系爭租約為由，主張終止 系爭租約云云，尚不可取。
（四）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條 第1項、第2項前段定有明文。
（五）蕭文通向上訴人承租系爭房屋，每月應繳租金為10萬元， 惟自104年4月10日起未繳交租金，經上訴人於同年10月27 日以存證信函催告限期給付欠租，其於同年月28日收受該 函等事實，為蕭文通所不爭執（見本院卷第217頁）。由
是，足認蕭文通遲付租金之總額，已達二個月之租額，經 上訴人定期催告，仍未支付。基此，上訴人主張以本件起 訴狀繕本送達（於104年11月30日送達蕭文通，見原審㈠ 卷第25頁）為終止系爭租約之意思表示，核屬有據，堪認 系爭租約業於104年11月30日終止。
（六）抵銷固使雙方債務溯及最初得為抵銷時消滅，惟雙方互負 得為抵銷之債務，並非當然發生抵銷之效力，必一方對於 他方為抵銷之意思表示，而後雙方之債務乃歸消滅（最高 法院29年上字第1123號判例意旨參照）。而抵銷之溯及效 力，對於已發生之法律事實，不生影響。因債務人不履行 債務而終止契約者，該債務嗣後縱因抵銷而不存在，亦不 得認為終止權之發生原因溯及歸於消滅，而謂該契約仍然 存在。
（七）蕭文通抗辯其於104年11月18日，以大園埔心街郵局存證 號碼84號之郵局存證信函（下稱84號信函），向上訴人為 抵銷租金債權之意思表示乙節，為上訴人所否認（見本院 卷第298頁背面）。而蕭文通對於84號存證信函已合法送 達上訴人之利己事實，並未舉證證明，難認該通知已達到 上訴人，而生抵銷意思表示之效力。蕭文通復辯稱：其於 本件訴訟中，曾以言詞向上訴人為抵銷租金債權之意思表 示云云（見本院卷第217頁）。惟承上（五）所述，系爭 租約已於104年11月30日終止，則蕭文通其後縱為抵銷租 金債權之意思表示，對於業已終止之系爭租約，亦不生影 響。以故，蕭文通抗辯其以受讓之240萬元債權，與上訴 人之租金債權為抵銷後，已無遲付租金，系爭租約仍存在 云云，自不可採。
（八）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 此觀民法第767條第1項前段規定即明。如上（五）所述， 系爭租約經上訴人於104年11月30日終止，堪認被上訴人 自系爭租約終止後，已無繼續占用系爭房屋之正當權源。 是以，上訴人依民法第767條第1項前段規定，分別訴請蕭 文通、澔瀚公司各遷讓返還、遷出系爭房屋，皆屬有據。 至上訴人另基於同法第455條規定，對蕭文通為同一請求 ，因其係就上開各請求權，請求擇一為其有利之判決（見 本院卷第216頁背面），本院既准其依民法第767條第1項 前段規定請求，自無庸再就同法第455條規定為論斷。（九）依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益
為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判 例意旨參照）。
１、承上（五）所述，系爭租約經上訴人於104年11月30日終 止，則被上訴人即無繼續占用系爭房屋之正當權源，其占 有該房屋而獲有相當於免繳租金之利益，致上訴人受有無 法使用該房屋之損害，則上訴人依民法第179條規定，分 別請求蕭文通、澔瀚公司各返還相當於租金之不當利益， 均屬有據。
２、本院審酌蕭文通承租系爭房屋係供澔瀚公司營業使用，系 爭房屋總面積達512.67平方公尺（見原審㈠卷第49頁）， 租金每月為10萬元，核與一般交易行情相當，認上訴人主 張被上訴人無權占用系爭房屋，每月受有相當於租金10萬 元之不當利益，尚稱允當。準此，上訴人分別請求蕭文通 、澔瀚公司各自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系爭房 屋之日止，按月返還其10萬元之不當利益，即屬可採。 ３、蕭文通、澔瀚公司固分別就系爭房屋為占有使用，上訴人 同時請求其各給付自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系 爭房屋之日止之不當得利，其對於上訴人上開請求雖各負 全部給付之責任，惟其給付目的相同，任一方為給付，即 可滿足上訴人債權之一部或全部，應認其所負之給付義務 ，係屬不真正連帶債務，如其中一人已為給付，另一人於 該給付範圍內，即同免給付之責任。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定 ，請求蕭文通、澔瀚公司分別遷讓返還、遷出系爭房屋，及 各自106年7月1日起至遷讓返還、遷出系爭房屋之日止，按 月給付其10萬元，且就上開金錢給付部分，如其中一人已為 給付，另一人於該給付範圍內，同免給付之責任，為有理由 ，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決 ，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄，並改判如主文第2至6項所示 。又房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以 房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，另附帶請 求相當於租金之不當得利部分，則不併算其價額（民事訴訟 法第77條之2第2項規定參照）。本件上訴人勝訴部分，其訴 訟標的價額核定為145萬1700元（見原審㈠卷第34頁之房屋 稅繳款書，內載系爭房屋起訴時之課稅現值為145萬1700元 ，計算式：967800＋483900＝0000000），不得上訴第三審 ，一經本院就此部分判決即告確定，自無宣告假執行之必要 ，併此陳明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 林政佑
法 官 邱育佩
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
書記官 林伶芳
, 台灣公司情報網