臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第307號
上 訴 人 穩鼎開發建設有限公司
法定代理人 張雅惠
訴訟代理人 童瀚毅
被 上訴人 大智立建設股份有限公司
法定代理人 趙友寧
訴訟代理人 趙榮增
上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國106年
5月12日本院臺北簡易庭106年度北簡字第3038號第一審判決提起
上訴，本院於107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國105年9月22日簽訂買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），約定被上訴人向上訴人購買坐落新北 市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），兩造並於 同日簽訂協議書（下稱系爭協議書），於系爭協議書第1點 、第3點約定，被上訴人給付簽約金新臺幣（下同）50萬元 予上訴人，由被上訴人向銀行辦理貸款方式給付買賣價金予 上訴人，如被上訴人未能於期限內取得貸款，兩造即合意解 除系爭買賣契約，上訴人應返還簽約金35萬元予被上訴人。 被上訴人已依系爭協議書第1條約定交付簽約金50萬元予上 訴人，因被上訴人未能按期取得銀行貸款，兩造已合意解除 系爭買賣契約，被上訴人卻拒不返還簽約金35萬元，為此爰 依系爭協議書第3條約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明 ：上訴人應給付被上訴人35萬元，及自105年11月7日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、上訴人則以：
㈠原審未合法通知上訴人，逕為一造辯論判決，其判決違背法 令。
㈡被上訴人無法向銀行貸得相當額度款項，致無法履行系爭契 約時，依系爭買賣契約第11條約定，上訴人得無條件沒收被 上訴人已付價金；而依系爭協議書第3條「做道義性之補貼 」用語可知，兩造真意係限於非可歸責於被上訴人之情形始 有該該適用，否則應撰寫為「作為違約之損害賠償」。系爭 協議書第3條之適用，應以「非可歸責於被上訴人之事由」 為要件，致未能於期限內完成貸款額度核批，上訴人始須返 還簽約金35萬元。本案係因可歸責於被上訴人之事由，致生 解約之情形，不應適用系爭協議書第3條，而係依系爭買賣
契約第11條約定，上訴人除得解除系爭買賣契約外，並得沒 收被上訴人已付簽約金50萬元。
㈢兩造雖於105年9月22日訂立系爭協議書約定被上訴人須於15 個工作天內完成貸款，若因非可歸責於被上訴人之事由致未 能貸得約定款項時，則雙方合意解約，即於同年10月7日視 為解約，惟被上訴人於同年11月7日至上訴人公司協商繼續 履行買賣契約時，宣稱已提出系爭土地規劃圖供中泰租賃公 司審閱，並表示中泰租賃公司今年已無貸款額度，欲貸款需 待明年為由，要求將貸款日期延至106年1月，是以縱認有非 可歸責於被上訴人之事由致無法依協議書所訂日期向銀行申 請特定額度貸款，系爭協議書內容亦因兩造於105年11月7日 合意延長被上訴人之貸款期間而失其效力。被上訴人不得復 以系爭協議書請求上訴人返還35萬元等語資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應 給付被上訴人35萬元，及自105年11月15日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求， 上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人 對其敗訴即自105年11月7日起至105年11月14日止按週年利 率5％計算利息部分未聲明不服，則該部分已告確定）。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第18頁反面）： ㈠被上訴人向上訴人購買上訴人所有坐落新北市○○區○○段 000號土地（即系爭土地），於105年9月22日簽訂買賣契約 書及協議書，被上訴人支付上訴人簽約金50萬元。 ㈡被上訴人於105年11月7日以已提出系爭土地規劃圖供中泰租 賃公司審閱，中泰租賃公司表示105年度已無貸款額度，欲 貸款需待106年為由，兩造合意將貸款期限延至106年1月。 ㈢被上訴人未於106年1月間向銀行完成貸款作業並塗銷訴外人 吳啟駸就系爭土地所設定之第二順位抵押權。
五、得心證之理由：
被上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，約定於被上訴人無法 向銀行貸得相當額度款項，致無法履行系爭契約時，上訴人 依系爭協議書第3條約定應返還被上訴人簽約金35萬元等語 。為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：被上訴 人以系爭協議書之法律關係請求上訴人返還35萬元有無理由 ？敘述如下：
㈠按對於無訴訟能力之公司法人為送達者，應向當事人本人或 其法定代理人之住居所、事務所或營業所行之，此觀民事訴 訟法第127條第1項及第136條規定自明。上訴人雖主張：原
審未合法通知上訴人，逕為一造辯論判決，其判決違背法令 等語。經查，原審言詞辯論期日開庭通知書已送達上訴人法 定代理人之戶籍地址，有開庭通知書存卷可參（見原審卷第 23頁），應認上訴人已受合法通知，原審乃依被上訴人之聲 請，由其一造辯論而為判決，核無違誤，先與敘明。 ㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第 1118號民事判例要旨參照。經查：
⒈被上訴人因向上訴人購買系爭土地，於105年9月22日簽訂買 賣契約書及協議書，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠ ），堪認系爭買賣契約書及協議書均同為兩造本件買賣法律 關係之明文約定內容。系爭買賣契約第2條約定：「買賣總 價款：新台幣肆仟萬元整…」、第3條約定：「買賣價金付 款方式：依下列方式付款㈠簽約金新台幣伍拾萬元整…㈡本 約簽訂同時，經乙方（即上訴人）告知確認民間（吳啟駸） 債權為新台幣肆佰貳拾萬元整。甲方（即被上訴人）同意代 為清償塗銷，同時再支付乙方新台幣參拾萬元整。㈢本案含 簽約金及前項㈡共計伍佰萬元整後，餘款新台幣參仟伍佰萬 元整。採由銀行信託履約付款。並於民間債權塗銷時，雙方 備件用印開始辦理報稅手續及鑑界手續。乙方需配合由甲方 負責向銀行申請貸款，期限為二個月。于所有權移轉登記、 抵押權設定登記前若甲方貸款額度於約定期限內若不足支付 尾款價金之差額部分，甲方必須同意另以現金補齊並匯入信 託專戶，且本期款項應先全數匯入信託專戶再由信託專戶代 償乙方對銀行所欠全部債務，乙方配合甲方領取清償文件並 辦理抵押權塗銷登記後，乙方依簽約時約定現狀點交土地予 甲方管業之同時，由雙方辦理結清信託專戶手續。」（見本 院卷一第25頁），系爭協議書第1條約定：「甲方（即被上 訴人）需於乙方（即上訴人）收取簽約金新台幣伍拾萬元後 ，15個工作天內完成銀行方相關貸款作業，並塗銷民間吳啟 駸之民間債權。」（見原審卷第5頁）。足認兩造係以被上 訴人向銀行貸款核准之金額作為被上訴人買受系爭土地所應 支付價金之一部分。又系爭協議書第3條約定：「如甲方未 能於期限內完成額度核批，影響該案買賣行為，甲方同意支 付壹拾伍萬予乙方：做道義性之補貼。雙方合意解約決無異 議，並於七日內將餘款無息返還簽約金計新台幣參拾伍萬元 整。」（見原審卷第5頁）。復經證人即兩造買賣系爭土地 之仲介商崔奕宣到庭具結證稱：兩造簽約時其有在場，因為 其是仲介商，負責介紹被上訴人買受系爭土地，系爭協議書
第3條約定係指若被上訴人未取得銀行准予貸款，兩造即合 意解約的意思等語（見本院卷一第37頁反面）。堪認兩造係 以被上訴人未取得銀行貸款為合意解除系爭買賣契約之條件 。而被上訴人未取得銀行貸款一情，為兩造所不爭執（見兩 造不爭執事項㈢），是以於被上訴人未於期間內申辦完成銀 行貸款，系爭協議書第3條約定之條件已成就，系爭買賣契 約即生兩造合意解除之效力。至系爭契約第11條前段雖約定 ：「本約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日 期付款，經乙方（即上訴人）於7日內催告仍不給付時，願 將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本 約…」（見本院卷一第27頁），惟此部分約定未具體指明被 上訴人不買或不按約定日期付款之事由，與系爭協議書第1 條、第3條乃特別指明於被上訴人未完成銀行核貸手續時之 效果，為兩造合意解除系爭買賣契約，被上訴人並同意給付 簽約金中之15萬元予上訴人，剩餘簽約金35萬元則由上訴人 返還予被上訴人，兩者約定之構成要件、條件及條件成就之 效力等均有不同，應認兩造就被上訴人未能取得銀行貸款作 為給付系爭買賣契約價金時之效果特別約定於系爭協議書第 3條，而系爭買賣契約第11條應僅適用於被上訴人因未能取 得銀行貸款以外之原因有債務不履行之情形始有適用。 ⒉上訴人雖主張：系爭協議書第3條應解釋為於被上訴人係因 非可歸責之事由，致未能於期限內完成額度核批，始有適用 ，本案因可歸責於被上訴人之事由，致生解除契約之情形， 依系爭買賣契約第11條之約定，上訴人除得解除契約外，並 得沒收被上訴人已付之簽約金50萬元等語。然系爭協議書之 內容已明示若被上訴人未於期限內完成銀行相關貸款作業， 並塗銷吳啟駸對上訴人之債權，兩造合意將簽約金中之15萬 元作為補償，上訴人應將簽約金餘款35萬元無息返還被上訴 人，未如上訴人所主張限於因非可歸責於被上訴人之事由始 有適用，揆諸前揭判例意旨，應認系爭協議書之契約文字已 明示當事人真意，自無須再以其他方式探求真意，上訴人之 解釋加諸契約明文所無之限制，恐有曲解契約文字之情形。 ㈢上訴人復主張：系爭協議書之內容因兩造於105年11月7日合 意延長被上訴人向銀行貸款之期限而失其效力等語。經查， 證人崔奕宣證稱：被上訴人有以中泰租賃公司將在106年1月 核准被上訴人的貸款為由請求延長履約期限，上訴人有答應 要延展，但沒有約定要延展至何時，被上訴人請求延長履約 是指延長等待銀行核准貸款的時間，事後被上訴人法定代理 人有告知其銀行核准的貸款額度可能不如被上訴人的預期， 導致被上訴人的自備款較多，所以被上訴人評估後，向上訴
人要求要解約等語（見本院卷第37頁反面）。可知兩造確有 合意將系爭協議書第3條被上訴人向銀行申請貸款額度批核 之期限延至106年1月一情，然被上訴人申辦貸款期限延長， 僅係變更系爭協議書第3條關於銀行核貸期限之約定，尚不 影響同條關於未完成銀行貸款所生契約解除及上訴人所負返 還簽約金35萬元之效力。故被上訴人於106年1月間無法完成 銀行貸款，系爭協議書第3條約定之條件成就，兩造間系爭 買賣契約已生合意解除之效力，被上訴人依系爭協議書第3 條約定請求上訴人返還簽約金35萬元，即為可採。五、綜上所述，被上訴人依系爭協議書法律關係請求上訴人返還 簽約金35萬元，及自105年11月15日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開部 分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無 不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論 駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩
法 官 林欣苑
法 官 徐淑芬
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 賴竺君
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網