臺灣臺北地方法院民事判決 105年度重訴字第1196號
原 告 孫蕙英
訴訟代理人兼
送達代收人 林銘龍律師
被 告 林眉汝（林天平之繼承人）
林繼榮（林天平之繼承人）
共 同
訴訟代理人 林金鈴律師
上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國106 年12月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○街○○○巷○號五樓房屋（建號為臺北市○○區○○段○○段○○○○號）交付原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌佰捌拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟陸佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴 訟代理人時不適用之；前開所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第173 條、 第175 條第1 項分別定有明文。經查，原被告林天平於本院 審理中之民國106 年6 月28日死亡，其全體繼承人為林眉汝 、林繼榮一情，有繼承系統表、全戶戶籍謄本、林天平除戶 戶籍謄本、林眉汝、林繼榮戶籍謄本、林葉光輝家事聲請狀 在卷可憑（見本院卷一第280 至291 頁），是林眉汝、林繼 榮聲明承受訴訟（本院卷第278 頁），核無不合，應予准許 。
二、原告起訴主張：
㈠林天平前受訴外人吳碩學、陸駿誠詐騙，將其所有臺北市○ ○區○○街000 巷0 號5 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土 地（下合稱系爭不動產）均移轉登記於吳碩學所有，再由吳 碩學以系爭不動產向台新國際商業銀行股份有限公司（下稱 台新銀行）設定抵押權借貸款項。林天平為取回系爭不動產 ，乃協同其孫葉權賢委請原告之配偶柳樹德處理，並約定由 柳樹德代墊所有取回系爭不動產所需之費用、台新銀行貸款 、稅捐等，待取回系爭不動產後，林天平再以變賣系爭不動 產付加利息償還，或由原告以新臺幣（下同）2,650 萬元向 林天平購買系爭不動產，再自買賣價金中扣抵柳樹德代墊之
所有款項，林天平並另支付報酬150 萬元。商議既定，林天 平即與柳樹德於102 年6 月10日簽訂協議書，並於同日由林 天平與葉權賢簽訂委託暨授權書、葉權賢與柳樹德簽訂委任 契約書，由林天平委託葉權賢處理取回系爭不動產事宜，葉 權賢再委任柳樹德代為處理，林天平復於102 年6 月14日與 柳樹德簽定委託書，委託柳樹德處理並與銀行協商相關事宜 。嗣柳樹德委請律師為林天平對吳碩學、陸駿誠提起房屋所 有權移轉登記等訴訟勝訴確定，系爭不動產已回復登記為林 天平所有並交還林天平，惟因林天平無法償還柳樹德所有代 墊款項，林天平遂於104 年9 月1 日與柳樹德指定之原告簽 訂不動產買賣契約，約定買賣價金為2,650 萬元，扣除林天 平應清償柳樹德之款項後，原告已另再給付林天平600 萬元 ，餘48萬5,935 元待系爭不動產交付完成後再給付。惟林天 平嗣後卻拒不交付系爭不動產，爰依不動產買賣契約第8 條 、民法第348 條第1 項、民法767 條第1 項前段，請求：㈠ 被告應將門牌號碼臺北市○○街000 巷0 號5 樓房屋（建號 為臺北市○○區○○段0 ○段000 ○號）交付原告。㈡願供 擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：林天平於104 年6 月初即罹患中度失智症，原告 與柳樹德、葉權賢共同合謀騙取林天平所有之系爭不動產， 竊取林天平之印鑑章，並藉詞為林天平辦理人壽保險及補助 金，騙取林天平簽立申請印鑑委任書及不動產買賣契約書， 將系爭不動產出售並登記至原告名下，惟不動產買賣契約書 既為被告失智後簽訂，應屬無效等語。並答辯聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷二第22頁反面、第23頁）： ㈠原告之夫柳樹德與林天平及葉權賢於102 年6 月10日簽訂協 議書。
㈡林天平及葉權賢於102 年6 月10日簽訂委託暨授權書、委任 契約書。
㈢柳樹德與林天平於102 年6 月14日簽訂委託書。 ㈣柳樹德曾代林天平委請張耕豪律師就系爭不動產向吳碩學、 陸駿誠提出所有權移轉登記訴訟，經本院102 年度訴字第 4307號民事判決被告勝訴確定，並將系爭不動產移轉登記予 林天平。
㈤原告與林天平於104 年9 月1 日就系爭不動產簽訂買賣契約 書，並據此於104 年11月3 日將系爭不動產辦理移轉登記予 原告。
㈥葉權賢於104 年11月9 日簽署費用表，並書寫「收到費用及 相關影本內容確認無誤」等文字，費用表上所列費用、擔保
金、貸款、稅捐全部由柳樹德支付。
㈦林天平於105年2月22日簽立聲明書予柳樹德。 ㈧原告曾於105 年4 月7 日寄發臺北中山郵局第708 號存證信 函予林天平，催告林天平交付系爭房屋。
㈨臺北市大安戶政事務所人員曾於104 年7 月15日至台大醫院 訪視林天平，由林天平親自於申請印鑑證明之委託書上簽名 。
㈩系爭不動產目前為被告及家屬占有使用。
林天平自102 年6 月10日起迄未支付柳樹德任何款項。五、原告另主張林天平已將系爭房屋出售予原告，被告應交付系 爭房屋予原告等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本 院應審酌者為：㈠林天平簽署102 年6 月10日協議書、102 年6 月10日委託暨授權書、102 年6 月10日委任契約書、10 2 年6 月14日委託書、105 年2 月22日聲明書是否合法有效 ？㈡原告取得系爭不動產所有權是否合法有效？㈢被告是否 無權占有系爭房屋？㈣原告請求被告交付系爭房屋有無理由 ？茲分述如下：
㈠被告簽署102 年6 月10日協議書、102 年6 月10日委託暨授 權書、102 年6 月10日委任契約書、102 年6 月14日委託書 、105 年2 月22日聲明書是否合法有效？
⒈102 年6 月10日協議書、102 年6 月10日委託暨授權書、10 2 年6 月14日委託書部分：被告雖抗辯林天平係依柳樹德及 葉權賢之指示在102 年6 月10日協議書上簽名，然不知其內 容云云，惟林天平簽名時並非無行為能力，且被告不能證明 林天平係於無意識及精神錯亂中所為，則102 年6 月10日協 議書、102 年6 月10日委託暨授權書、102 年6 月14日委託 書自屬有效。
⒉102 年6 月10日委任契約書部分：被告雖抗辯此份契約為葉 權賢與柳樹德簽立，林天平並不知契約內容為何云云，惟依 林天平於同日簽訂之協議書、委託暨授權書可知，林天平為 取回系爭不動產，授權葉權賢處理取回系爭不動產之相關事 宜，且依102 年6 月10日委託暨授權書記載葉權賢得以林天 平之名義「與銀行協商，進行訴訟，出售、設定抵押、處分 不動產，及保管價金計算管理財產清償債務等財務上之事項 」（見調字卷第7 頁），則葉權賢與柳樹德簽立102 年6 月 10日委任契約書係因受林天平委任處理取回系爭不動產所為 ，被告上開所辯，自不影響102 年6 月10日委任契約書契約 之效力。
⒊105 年2 月22日聲明書部分：被告雖抗辯林天平於104 年6 月初即有失智之現象，無從理解系爭聲明書之內容，係遭柳
樹德與葉權賢騙取林天平在系爭聲明書上簽名云云，惟被告 並未舉證證明系爭聲明書內容係柳樹德與葉權賢所寫，且林 天平嗣於105 年9 月2 日始經國立臺灣大學醫學院附設醫院 （下稱臺大醫院）神經內科之失智評估量表判定有失智現象 ，有臺大醫院105 年9 月8 日診斷證明書在卷可查（見本院 卷一第124 頁），尚不能以時隔數月後開立之醫師診斷證明 書反推林天平於簽立系爭聲明書時係於無辨別事理能力下所 為，況被告自承於林天平接獲原告105 年4 月8 日寄發臺北 中山郵局第708 號催告林天平交付系爭不動產之存證信函後 ，尚由訴外人陳松鎮於105 年4 月11日寄發簡復函否認原告 之所有權（見本院卷二第17頁），倘林天平無為意思表示或 受意思表示之能力，又豈能委託陳松鎮代發系爭簡復函，是 被告抗辯105 年2 月22日聲明書為無效，亦非可採。 ㈡原告取得系爭不動產所有權是否合法有效？
⒈原告主張林天平與葉權賢於102 年間委託柳樹德取回遭吳碩 學、陸駿誠詐騙取得之系爭不動產，並於102 年6 月10日由 林天平、葉權賢、柳樹德簽訂協議書，及由林天平與葉權賢 簽訂委託暨授權書、葉權賢與柳樹德簽訂委任契約書，由林 天平委託葉權賢處理取回系爭不動產事宜，葉權賢再委任柳 樹德代為處理，林天平復於102 年6 月14日與柳樹德簽定委 託書，委託柳樹德處理並與銀行協商相關事宜，嗣林天平取 回系爭不動產後，即於104 年9 月1 日與原告簽訂不動產買 賣契約，將系爭不動產出賣予原告，並於104 年11月3 日將 系爭不動產所有權移轉登記於原告名下，惟被告迄今仍拒不 將系爭不動產交付予原告等情，業據原告提出協議書、委託 暨授權書、委任契約書、委託書、不動產買賣契約書、土地 及建物所有權狀、土地及建物登記謄本為證（見調字卷第5 至9 、28、32至39頁）。依102 年6 月10日協議書第1 條約 定：「甲方（即林天平、葉權賢）對陸駿誠、吳碩學為取回 上開不動產所提起返還所有物之訴、異議之訴、調解、停止 執行等費用、擔保金及支付台新銀行房貸貸款所有款項皆由 乙方（即柳樹德）代墊，甲方應協助幫忙取回，並於前揭不 動產賣出後，自乙方支出時起至清償日止加計年利率百分之 12之利息，無條件返還乙方。」、第2 條約定：「甲方取回 前揭不動產後，乙方得以新台幣2650萬優先向甲方購買該不 動產。」、第4 條約定：「…取回前揭不動產後甲方不得拒 絕出賣不動產予乙方，如有違反，乙方得主張優先購買權而 逕將該不動產移轉登記於乙方或指定之人名下，甲方不得異 議。」，足見林天平於102 年6 月10日簽立協議書時即已委 託柳樹德向吳碩學、陸駿誠取回系爭不動產，並約定於取回
系爭不動產後清償柳樹德代墊之所有款項，倘無法以金錢償 還，則以2,650 萬元將系爭不動產出售予柳樹德或其指定之 人以為清償。被告雖抗辯林天平於104 年9 月1 日簽立不動 產買賣契約書係於欠缺辨識法律行為效果之能力下所為云云 ，並提出臺大醫院105 年12月6 日診斷證明書記載林天平「 於104 年6 月初診時即有重聽、溝通不良、中度失智之現象 」等語為證（見本院卷一第65頁），且經本院函詢臺大醫院 林天平自何時起患有失智症一情，臺大醫院以辦理司法機關 委託病情查詢意見表回覆以「林先生因淋巴癌於104 年7 月 8 日至105 年3 月24日治本院門診及住院，最近一次門診為 105 年12月20日。因就醫主要目的為治療淋巴癌，故病歷記 載以淋巴癌相關評估及紀錄為主，並未有其自失智起之完整 老人失智評估紀錄，現僅能以林先生之主治醫師實際診療過 程觀察答覆貴院函詢事項。林先生年事已高，加上重聽，故 每次回診均由其女兒與醫師應對，林先生僅可以極大音量簡 單溝通回應。…如醫師說：『身體治療反應不錯喔！』，他 會以點頭微笑回應，或醫師說：『我們再治療喔！』，他會 微笑點頭說：『好』。惟對於較為複雜需理解部分，如淋巴 癌每一期的治療方式？何時回診？注意事項及為何要新增放 射治療？林先生一概完全無法溝通，皆由其女兒決定，林先 生本著全然信任醫師，一律都回答：『好』，已完成治療。 綜上，就病患診治溝通上的觀察，林先生對於契約內容或超 過20字以上之同意書，應無理解能力。另林先生之失智程度 迄今變化不大，如其於105 年9 月2 日經神經內科之失智評 估量表，已判定有失智現象，…」等語（見本院卷一第71頁 ），惟林天平於104 年7 月起至臺大醫院就診時，就其醫師 持續對其所罹疾病施以治療，及醫師對其病情經治療後之評 價，能夠理解並予以回應，足見其僅是聽力較差、理解力較 慢，尚難認林天平於105 年9 月2 日經由臺大醫院判定失智 ，即認其於105 年9 月2 日以前已完全無法理解其所為法律 行為之意義；況葉權賢為辦理系爭不動產之買賣契約向戶政 事務所申請林天平之印鑑證明一事，尚經臺北市大安區戶政 事務所人員至林天平所在之醫院訪視，並於申請印鑑證明之 委託書上記載「經訪視當事人意識清楚，本人親自於委託書 上簽名」等語，且於104 年7 月14日為民服務「到府服務」 紀錄表上勾選林天平「意識清楚」「口語表達」、「表達情 形：明確：親自簽章」、「有意願並委託葉權賢辦理」，及 於104 年7 月15日實地訪查紀錄拍攝林天平當場簽名之照片 在卷可查（見本院卷一第127 、131 、132 頁），可知林天 平確有意委託葉權賢申請印鑑證明；況林天平於102 年6 月
間委託柳樹德取回系爭不動產後卻未清償柳樹德支付之代墊 款等費用，足見其已無資力清償該等費用，柳樹德既要求購 買系爭不動產，林天平自需依約出售予柳樹德，則由葉權賢 代林天平向戶政事務所申請不動產賣賣契約之印鑑證明，亦 難認有何違反林天平意願之處；而林天平前既已於102 年6 月10日協議書約定系爭不動產之售價為2,650 萬元，不動產 買賣契約書所記載除售價2,650 萬元外，其餘有關柳樹德為 取回系爭不動產所代墊之費用充作買賣價金之一部、塗銷抵 押權登記之約定等細節，亦與以出售系爭不動產清償對柳樹 德債務之目的相符，自難認林天平無法理解該契約內容；參 以林天平復於105 年2 月22日出具聲明書，表明本件買賣係 因無力清償吳碩學以系爭不動產向台新銀行設定抵押權借貸 之款項及柳樹德代墊款，遂依102 年間之協議將系爭不動產 出售予原告，顯見林天平出售系爭不動產予原告，係為履行 其與柳樹德之約定，被告抗辯不動產買賣契約書之簽訂為無 效，尚非可採。
⒉被告雖抗辯係葉權賢勾結原告、柳樹德等人移轉系爭不動產 所有權，系爭不動產之市價應為3,500 萬元，原告竟以低價 2,650 萬元向林天平買受，且林天平應給付之代墊費用、償 還台新銀行貸款餘額總計亦僅為1,811 萬7,222 元云云，惟 102 年6 月10日協議書既已約定系爭不動產之買賣價格為2, 650 萬元，自難以該價格低於市價為由否認不動產買賣契約 之效力，且柳樹德將取回系爭不動產之費用結算製成費用表 ，業經葉權賢於104 年11月9 日簽名並書寫「收到費用表及 相關影本內容確認無誤」等語（見調字卷第29、30頁），葉 權賢既於102 年6 月10日受林天平委任處理取回系爭不動產 事務，且得以「計算管理財產清償債務等財務上之事項」（ 見調字卷第7 頁），則葉權賢簽收系爭費用表以確認柳樹德 所支出之代墊款費用，柳樹德並據此計算抵充系爭不動產買 賣價金之費用，尚屬有據；而原告已於104 年11月6 日匯款 600 萬元至林天平之遠東銀行南門分行帳號00000000000000 號帳戶（下稱系爭帳戶）內，有匯款單在卷可憑（見卷第15 6 頁），縱使系爭帳戶於104 年7 月15日始開設，且系爭帳 戶內如附表所示金額事後均遭葉權賢提領或轉帳已繳交其投 保商業保險費，有遠東銀行活期儲蓄存款往來明細查詢、中 國人壽保險股份有限公司106 年8 月28日中壽契字第106000 2554號函、遠雄人壽保險事業股份有限公司106 年10月18日 陳報狀存卷可查（見本院卷一第233 、302 頁、卷二第28頁 ），惟被告並無證據證明系爭帳戶係遭原告或柳樹德盜用林 天平之名義開立，且該600 萬元匯入系爭帳戶後係由何人領
走，與不動產買賣契約之效力無關，被告上開所辯，自非可 採。
㈢被告是否無權占有系爭房屋？原告請求被告交付系爭房屋有 無理由？
按不動產之出賣人，負有交付該不動產予買受人之義務，即 買受人有依買賣契約請求出賣人交付為買賣標的物之不動產 之權利，為民法第348 條第1 項前段所明定。又按所有人對 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條 前段定有明文。另不動產買賣契約書第8 條第1 項前段亦約 定：「本買賣成屋，應於105 年2 月28日由賣方於現場點交 買方或登記名義人，賣方應於約定點交日前搬遷完畢。」。 原告既已因買賣取得系爭房屋之所有權，則被告即無權占有 系爭房屋，則原告主張依民法第348 條第1 項、民法767 條 第1 項前段、不動產買賣契約第8 條第1 項前段請求被告交 付系爭房屋，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告未能舉證證明 不動產買賣契約為無效，則原告本於民法第348 條第1 項、 民法767 條第1 項前段、不動產買賣契約第8 條第1 項前段 ，請求被告交付系爭房屋，為有理由，應予准許。兩造均陳 明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相 符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 1 月 5 日
民事第二庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 5 日
書記官 馮莉雅
附表
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│編│時間 │金額 │用途 │證據出處 │
│號│（民國） │（新臺幣） │ │ │
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│ │104 年11月9 日│180 萬元 │葉權賢以現金提領 │本院卷一第233 、│
│ │ │ │ │306 、307 頁 │
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│ │104 年11月12日│55萬7,915元 │繳納葉權賢向中國人壽保險股│本院卷一第233 、│
│ │ │ │份有限公司投保保險之保險費│236、302 頁 │
├─┼───────┼──────┼─────────────┼────────┤
│ │104 年11月12日│54萬2,280元 │繳納葉權賢向遠雄人壽保險事│本院卷一第233 、│
│ │ │ │業股份有限公司投保保險之保│238 頁、卷二第28│
│ │ │ │險費 │頁 │
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