給付延遲利息等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,105年度,1060號
TPDV,105,重訴,1060,20180110,2

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1060號
原　　　告　城邦有限公司
法定代理人　陳壽美
原　　　告　寬築建設股份有限公司
法定代理人　陳壽美
原　　　告　大薰有限公司
法定代理人　翁依平
共　　　同
訴訟代理人　陳清進律師
　　　　　　吳旻靜律師
被　　　告　台灣肥料股份有限公司
法定代理人　康信鴻
訴訟代理人　陳添信律師
複　代理人　李宗憲律師
上列當事人間給付延遲利息等事件，本院於民國106 年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代 理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用 之；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，此觀 諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項規定自明。 查被告之法定代理人於本院審理期間變更為康信鴻，其於民 國106年2月2日具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟 狀及股份有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷二第1至5 頁），核無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告 給付原告新臺幣（下同）1155萬4098元，及自民國105年4月 14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於105年 11月1日言詞辯論期日減縮聲明請求被告給付原告1097萬482 0元，及自105年4月14日起至清償日止按年息5%計算之利息 （見本院卷一第64頁）。又於106年8月14日以民事減縮聲明 暨準備(八)狀，減縮聲明請求被告給付原告1081萬1466元， 及自105年4月22日起至清償日止按年利率5%計算之利息合於 前揭規定，應予准許。




貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告於100年3月18日以總價7950萬元向被告購買日升月恆建 案A棟A3戶9樓房屋（門牌號碼編配為臺北市○○區○○○路 000巷00號9樓，下稱系爭房屋），及位於地下三層編號52、 53之法定停車位2位，暨上開房屋及停車位坐落之基地。依 兩造所簽訂之房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約）第 17條通知交屋期限第1項約定「乙方（即被告）應於領得使 用執照六個月內，通知甲方（即原告）進行交屋。於交屋時 雙方應履形下列各款義務：…(二)乙方就合約約定之房屋瑕 疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」；第20條約定：「 「一、驗收：乙方依照完成本戶一切主建物、附屬建物之設 備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區 ，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成合約、廣告圖說所 示之設施後，應通知甲方進行驗收交屋手續。甲方就本合約 所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求乙方限 期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為 交屋保留款。二、甲方應按乙方指定之交屋時間及地點辦理 交屋手續。甲方就交屋當時本戶有瑕疵或未盡事宜應一次載 明於驗收單上（以一次為限），要求乙方於合理約定期間內 完成修繕。」據上開約定，系爭房屋應先經驗屋程序，經驗 屋合格認已符合系爭合約約定之內容及品質後，再由被告通 知原告指定辦理交屋日，否則豈非容許建商得恣意通知交屋 ，以規避遲延通知交屋之賠償，使該條約定形同具文，顯非 當事人締約真意。況原告亦未收受被告104年6月2日通知交 屋函（下稱系爭通知交屋函），依104年2月13日、104年4月 28日、104年6月10日、104年6月25日、104年9月2日、105年 3月2日、105年3月8日驗屋記錄表，系爭房屋仍有多項瑕疵 ，且有6項瑕疵因被告不願修繕，被告最終是以減少45萬元 價金方式處理，惟廚具因可歸責於被告，遲至105年2月才完 成安裝，公設廣告圖說至今仍未完成，上開驗屋紀錄表所示 之瑕疵確實存在，系爭房屋並未符合系爭合約約定之內容及 品質，系爭通知交屋函仍非屬有效之交屋通知。另被告於系 爭房屋銷售時印製精美絕論廣告圖冊，標榜系爭房屋具有近 1500坪之中庭花園，且一樓大廳內設有近七米高之植生牆， 依系爭合約第20條約定，被告應完成上開廣告圖說所示之設 施後，方得通知原告進行驗收交屋。惟於105年7月間，被告 欲辦理公共設施點交時，原告始發現根本無廣告中所標榜之 近1500坪之中庭花園，而僅有種有數十棵稀疏樹木且約佔地 僅400多坪之庭園，一樓大廳亦完全未設置植生牆，益證系



爭交屋通知函於104年6月2日製作時，被告仍無法提出符合 系爭合約債之本旨之房屋，亦未符合系爭合約第20條規定通 知交屋之要件。
(二)依系爭合約第18條之約定，兩造關於地價稅及房屋稅係以被 告通知交屋日作為責任負擔之分界線，於被告通知交屋日前 之地價稅及房屋稅及房屋稅由被告負擔，於被告通知交屋日 後之地價稅及房屋稅及房屋稅由原告負擔，被告於105年2月 25日通知原告已將廚具安裝，兩造遂約定於105年3月2日進 行現場驗屋，被告並郵寄交屋事項通知及交屋明細表等資料 予原告，原告於105年3月3日收受上開資料，是被告應係於 105年3月3日為第一次交屋，此亦經被告員工余佩倩於交屋 事項通知載明「第一次交屋通知日105年3月3日」；又兩造 於105年3月8日進行交屋及結算，原告表示因被告係於105年 3月3日方為第一次通知交屋，依系爭合約第18條約定，地價 稅及房屋稅應以105年3月3日做為稅賦責任分擔之分界線， 兩造均同意，遂於交屋結算明細表上記載：「因為105年03 月03日為第一次通知交屋，故房屋稅及地價稅結算至105年3 月3日」。嗣被告於105年3月30日派員工李沂庭及王冠仁將 地價稅及房屋稅之退款支票交付原告負責交屋事務之代理人 翁國薰，並於地價稅及房屋稅退款支票簽收單上記載：「因 台肥第一次通知客戶交屋日為105年3月3日，故依雙方買賣 合約規定地價稅、房屋稅應依前述日期結算，今日105年03 月08日交屋結算明細表，其中代收費用09地價稅結算及10房 屋稅結算金額計算有誤，故台肥退還溢收客戶之地價稅、房 屋稅款項，共計新台幣壹拾伍萬參仟參佰參拾參元整，客戶 收訖上開台肥溢收金額共三張支票無誤，但有關台肥延遲交 屋責任另議。」。據上，足證105年3月3日係被告第一次通 知交屋日，否則何以被告會以105年3月3日作為地價稅及房 屋稅等稅賦責任負擔之分界線，而非以104年6月2日作為上 開稅賦責任負擔之分界線。
(三)依系爭合約第17條第1項第4款約定：「乙方如未於領得使用 執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價 款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。」。被告係於103 年12月4日領得系爭房屋使用執照，其至遲應於104年6月3日 前通知原告交屋，被告遲至105年3月3日始通知原告交屋， 自應給付自104年6月4日起至105年3月2日止，按原告已繳房 地價款依萬分之5單利計算遲延利息共計991萬2345元予原告 （請求金額明細詳見附表一）。另依系爭合約第9條第2項、 第11項約定：「前項由乙方（即被告）洽定辦理之貸款金額 少於預定貸款金額，其差額依下列各款處理：(一)不可歸責



於雙方時之處理如下：1.差額在預定貸款金額百分之三十以 內者，乙方同意以原承諾貸款相同年限及條件由甲方（即原 告）分期清償。」、「有關金融機構核撥貸款後之利息，由 甲方負擔。但於乙方通知之交屋日前之利息應由乙方返還甲 方。」本件因不可歸責於兩造致貸款不足原約定貸款成數， 被告依前揭約定以原承諾貸款相同年限及條件，即金融機構 核撥貸款之相同年限及條件，由原告按期給付利息及清償， 核該按期給付之利息性質應等同於金融機構核撥貸款後之利 息，應屬前揭合約第9條第11項約定之範圍，被告應一併返 還，經核算後，就原告向第一銀行貸款部分，被告應返還自 104年6月4日起至105年3月2日止之貸款利息627,762元，向 被告貸款部分，被告應返還自104年6月4日起至105年3月2日 止之貸款利息271,359元，合計被告應返還之貸款利息為899 ,121元。
(四)綜上，被告應給付原告遲延通知交屋之遲延利息及應返還之 貸款利息合計1081萬1466元（0000000元＋899121＝0000000 元）。原告於105年4月13日寄發臺北雙連郵局第400號存證 信函，通知被告應於函到7日內給付遲延通知交屋之遲延利 息及返還貸款利息，被告於同年4月14日收受上開存證信函 ，至遲應於同年4月21日給付原告，被告逾期未給付，而自 105年4月22日起陷於給付遲延狀態，依民法第233條、第203 條規定，被告應給付自同年4月22日起至清償日止之法定利 息。並聲明：⑴被告應給付原告1081萬1466元，及自105年4 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
(一)依照系爭合約第17條第1項第4款及第9條第11項之文義，所 指期限係通知交屋期限，並非完成交屋期限，蓋通知交屋後 尚有驗收、安裝廚具等後續工程，待全部完成後，原告應繳 清所有未付款項（含交屋保留款）。被告業已於使用執照核 發後6個月內（使用執照於103年12月4日核發，被告應於104 年6月4日通知交屋）即104年6月2日發函通知原告交屋，系 爭交屋通知函業於104年6月4日送達原告，此有傳真查詢國 內各類掛號郵件查單足佐，並經本院諭知原告應提出所收到 之郵件為何，原告迄今無正當理由拒絕提出，依民事訴訟法 第345條規定，應認被告於104年6月4日通知原告交屋之主張 為真正，則原告主張依系爭合約請求被告給付遲延利息及貸 款利息，並無理由。且依系爭合約第16條第1項約定，土地 所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照 核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。對



照系爭合約附件1之附款時間表，第10期為取得使用執照、 第11期銀行貸款、第12期交屋款，第11期必係在辦理所有權 登記後銀行完成抵押權設定同時撥款，最後一期交屋款即屬 最後完成驗收交屋時應付之款項。對照系爭交屋通知日為10 4年6月2日及原證10之交屋事項通知內容可知，需原告履行 合約第16條應盡義務並完成銀行貸款撥付後才有交屋驗收之 程序，若需達到原告主張之完全無瑕疵的交屋標準，才能通 知交屋，等同原告僅需繳交房屋總價約3成，即需辦理所有 權移轉登記及完全無瑕疵，與預售屋交易實務流程完全不符 。又依系爭合約第20條第3項所稱交屋，係指本合約第3條所 載之房屋、汽車停車位（不含共有部分），甲方（即原告） 不得以共有部分或公共設施未完成交付或進行瑕疵修繕或房 地有其他瑕疵為由拒絕交屋及繳交應付款項。本社區共有部 分，如社區綠化設施、地下層、屋頂突出物、安全梯、電梯 間等裝修美化，乙方（即被告）應於完工後交本社區管理委 員會，供全體住戶使用。本件爭點在於被告是否有依系爭契 約第17條第4款約定通知進行交屋，並非第20條之驗收交屋 ，而依照系爭合約之約定順序本為通知交屋、驗收交付及保 固，若通知交屋時需完全無任何瑕疵，則原告無須辦理銀行 貸款撥款，被告即需完成移轉所有權登記予原告，何需有交 屋款或第20條第1項可保留5%自備款之約定。另原告所爭執 之1500坪喬木森林、植生牆美化等項目，係屬公共設施，應 點交予設區管理委員會，並非原告。
(二)被告通知原告交屋後，原告遲遲未與被告洽定時間，且對於 廚具遲遲無法確認，加上因屬外國進口廚具，相關材料訂購 及船運時間產生之延滯，均非可歸責於被告，而雙方雖於10 5年3月2日及3月8日分別進行驗收，已屬通知交屋後之驗收 ，原告將通知交屋與完成交屋混為一談，實無理由。況被告 早於104年6月2日通知原告交屋，當時原告之銀行貸款尚未 撥款，原告豈能依系爭合約第9條請求被告負擔通知交屋前 之貸款利息。又依客戶工程變更說明書第4條「廚具、衛浴 變更作業」之約定，原告應自行與廚具廠商確認變更後選購 之品牌、規格、辦理緩裝等項目，因原告有進行廚具變更及 緩裝，卻遲遲未與廚具廠商聯絡確認，其一方面要求被告要 完成系爭房屋內廚具安裝，才願意交屋，另一方面，卻遲遲 不願與德荃公司確認變更內容及安裝時間，導致德荃公司無 法向國外訂貨，而無法順利完成廚具之安裝，以兩面手法製 造被告延遲交屋之假象，被告所銷售戶數共109戶中，有42 戶為廚具之變更設計或緩裝，僅原告所購買的1戶及原告代 理人之友人廖國智所購買之2戶，以同樣理由拒絕交屋，足



見關於廚具變更設計或緩裝後之安裝流程，應無瑕疵，否則 因廚具安裝而提起訴訟，絕不僅有原告與其友人。(三)被告嗣同意補貼原告房屋稅、地價稅，係基於客戶服務，希 冀盡量滿足客戶需求及完成交屋結案，並非承認本身有任何 遲延，原告交屋至今，仍未裝修入住，顯見其購買系爭房屋 應屬投資而非自住，而房屋稅、土地稅、管理費、水電費等 費用之負擔等，多以交屋為基準點，交屋前由建商繳納，交 屋後由住戶繳納，原告為專業不動產租售公司，對於交屋之 流程較一般人有更多之專業知識及認識，亦明瞭遲延交屋除 可節省上開費用之負擔外，甚至可藉交屋遲延為由與被告談 判降價，甚至向被告公司索賠。末依系爭合約第9條第11項 之文義，僅限於金融機構核撥之貸款，並未包括同條第2項 因買方向金融機構貸款成數不足，而由賣方即被告貸予買方 之貸款差額，原告請求被告給付貸款利息顯與前開約定不合 。並聲明：⑴原告之訴及假執行均駁回。⑵如受不利之判決 ，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第26頁背面、卷三第59頁） ：
(一)原告於100年3月18日以總價7950萬元向被告購買坐落臺北市 ○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地上之「日升 月恆建案」A棟A33戶9樓1戶（門牌號碼編配為臺北市○○區 ○○○路000巷00號9樓）及地下第3層編號第52、53號之法 定停車位，並簽訂房屋土地預定買賣合約書（見本院卷一第 8至27頁）。
(二)系爭房屋完工後，被告於103年12月4日取得使用執照（見本 院卷一第28頁）。兩造分別於104年2月13日、104年4月28日 、104年6月10日、104年9月2日、105年3月2日、105年3月8 日辦理驗屋（見本院卷一第107頁、第116至120頁），兩造 於105年3月8日完成系爭房屋之交屋手續。(三)原告已給付價款7643萬元（含自備款1989萬元、代收轉付款 90萬元、第一銀行貸款3975萬元、被告貸款1589萬元）；原 告向被告貸款1589萬元，自104年6月4日起至105年3月2日止 共給付利息271,359元（見本院卷一第87至96頁、卷二第137 頁)；原告向第一銀行貸款3975 萬元，自104年6月24日起至 105年3月2日止共給付利息627,762元（見本院卷一第98至10 2頁、卷二第137頁）。
四、原告主張被告違反系爭合約第17條第1項約定，未於領得使 用執照6個月內，通知原告進行交屋，應依同條第1項第4款 約定，給付遲延通知交屋之遲延利息991萬2345元，及依系 爭合約第9條第11項約定，返還通知交屋日前之貸款利息899



,121元，被告則否認有何給付義務，並以前揭情詞置辯。是 本件應審究者為被告是否於104年6月4日通知原告進行交屋 ？原告依系爭合約第17條第1項第4款及第9條第11項約定， 請求被告給付遲延通知交屋之遲延利息及返還通知交屋日前 之貸款利息，有無理由？茲分述如下：
(一)被告抗辯已於104年6月4日通知原告進行交屋，業據提出104 年6月2日肥資產字第1040000473號書函及傳真查詢國內各類 掛號郵件查單、大宗投遞簽收清單等件為證（見本院卷一第 62、123、124頁）。系爭交屋通知函說明欄記載略以：一、 台端（指原告）已依系爭合約第16條第4項約定履行義務， 本公司將依約辦理房地所有權移轉登記及交屋，惠請台端於 104年6月3日後，洽本公司排定時間辦理交屋手續。二、請 台端事先來電告知欲交屋時間，以利安排相關作業。本公司 聯繫窗口：00-00000000分機975（黃組長）…978（余小姐 ）…等語。原告雖否認收到系爭交屋通知函，並提出原證10 之交屋事項通知、原證11之105年3月8日驗屋紀錄表及原證 21交屋結算明細表（見本院卷一第105、107頁背面、卷二第 79頁）主張第一次通知交屋日期為105年3月3日。經查，交 屋事項通知右下方原記載104年6月25日，經畫線刪除後，手 寫記載「余佩倩第一次通知交屋日105年3月3日」；105年3 月8日驗屋紀錄表第3項記載「台肥於105年3月3日第一次通 知」等字樣，並經原告代理人翁國薰及被告公司員工范綱緯 、余佩倩簽名。而據證人即被告公司員工余佩倩結證稱：「 （問：你在台肥公司擔任何職？）資產管理及建案交屋作業 。（問：本件是在何時第一次通知原告交屋？）據我所知是 104年6月2日。（問：原證10交屋事項通知記載余佩倩通知 105年3月3日第一次交屋，是否為你簽名？為何這樣記載？ ）是。這份是公司第三次寄的交屋通知及結算資料，右下角 104年6月25日是前一次通知交屋日期，現場客戶的代理人翁 國薰要求我把日期改為105年3月3日。現場有告知翁國薰這 不是第一次通知他交屋的日期。他說前面的他都沒有收到， 請我應該以105年3月3日的這份當作通知交屋的日期，我原 本是寫通知交屋日，翁國薰要求我寫第一次，要求我們公司 補貼他地價稅及房屋，後來他把這份文件收走時，他說他不 會害我，請我要幫他跟公司說應該要補貼他到105年3月3日 為止的地價稅及房屋稅。（問：104年6月2日公司如何通知 原告交屋？）我交屋前有進公司系統查看這戶的資料，他的 第一次通知交屋日期是104年6月2日用書函通知原告，書函 是另一位同事寄發的，會有掛號簽收的紀錄，公司系統有掃 瞄。（問：通知交屋書函是否是這一份？提示被證1）是。



（問：本院卷第123頁是否為寄發上開書函的掛號郵件？） 公司把書函寄出時，去郵局寄的時候會有掛號號碼，我有從 電腦核對掛號的號碼就是這份書函，公司會有紀錄。（問： 被證1書函的978余小姐是否為你本人？）是。跟我聯繫交屋 細節的時候已經105年3月了。我查系統後，系統顯示第一、 二次寄發通知交屋的資料是劉小姐，但我不確定原告有無跟 他聯繫交屋。（問：台肥公司指派你擔任系爭建案交屋工作 時，有無對你做任何權限限制？）沒有，但原則是依照合約 內容。（問：原證11的驗屋紀錄表為何有你的簽名？）現場 工程人員不在，我認為這是客戶寫的意見，我將他簽認帶回 公司簽報。第2、3、4項是翁國薰帶的陪同小姐寫上去的等 語（見本院卷二第99頁背面至101頁背面）。證人翁國薰證 稱：「（問：是否有代理原告處理系爭房屋買賣相關事務？ ）是。因為這張（即原證10交屋事項通知）我們收到日期日 是105年3月3日…所以我們希望回歸事實，余佩倩也同意我 們講的事實，修正為105年3月3日。余佩倩當天講的是他104 年6月25日有寄過，但我有跟他講我沒有找到。因為我當天 有跟余佩倩討論到合約書第20條規定，若台肥公司通知交屋 7 日後，台肥公司就不負保固修繕責任，所以如果他原來寫 的104年6月25日不僅與事實不符，且將來台肥公司就不會再 幫我除去瑕疵及修繕，所以證人余佩倩也理解這件事情，才 請他寫上正確的第一次通知交屋日為105年3月3日。（問： 原證21交屋結算明細表，當天結算結果如何？）當天有討論 到通知交屋為105年3月3日，所以依照合約，地價稅及房屋 稅也應該結算到105年3月3日。」（見本院卷二第103頁、第 105至106頁）。又依被告提出之傳真查詢國內各類掛號郵件 查單、大宗投遞簽收清單，被告於104年6月3日以掛號方式 寄送郵件予原告，該郵件於同年6月4日送達原告臺北市○○ 區○○○路○段00號11樓A 室營業處所，由大樓管理員收訖 ，如原告所收受之郵件非系爭交屋通知函，原告自得提出該 郵件，反證被告所辯不實，其迄未提出，則被告辯稱其已於 104年6月3日寄發系爭交屋通知函予原告，並於同年6月4日 送達原告等情，核與其提出之證據資料及證人余佩倩之證詞 相符，應屬可採。至於原證10之交屋事項通知係被告第三次 之交屋通知，翁國薰以其未收到前兩次交屋通知，並以瑕疵 保固修繕及要求被告補貼其地價稅及房屋稅為由，要求余佩 倩更改第一次交屋日期為105 年3月3日，余佩倩雖為被告公 司辦理系爭房屋交屋事宜之人員，然其僅能依照系爭合約內 容辦理，並無擅自變更契約內容之權限，而余佩倩亦僅係依 客戶指示將客戶要求記載於書面簽認後回報被告，並未同意



將交屋日期變更為105年3月3日，至於被告嗣雖以105年3月3 日結算地價稅及房屋稅，亦僅能證明被告就地價稅及房屋稅 部分因金額不多，故同意讓步以該日為結算日，仍不足以證 明被告有與原告達成以105 年3月3日為第一次通知交屋日之 合意。是系爭房屋第一次通知原告交屋日期為104 年6月4日 應堪認定。
(二)查依系爭合約第17條通知交屋期限約定：「一、乙方（即被 告）應於領得使用執照6個月內，通知甲方（即原告）進行 交屋。於交屋時雙方應履行下列各款義務：㈣乙方如未於領 得使用執照6個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳 房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。」；第20條 專有部分之交付約定：「一、驗收：乙方依約完成本戶一切 主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並接通自來水、 電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態 及完成合約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行驗收 交屋手續。甲方就本合約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載 明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，並得於自備款部分保 留房地總價百分之五作為交屋保留款。二、甲方應按乙方指 定之交屋時間及地點辦理交屋手續。甲方就交屋當時本戶房 屋有瑕疵或未盡事宜應一次載明於驗收單上（以一次為限） ，要求乙方於合理約定期間內完成修繕。三、本條款所稱『 交屋』，係指本合約第三條所載之房屋、汽車停車位（不含 共有部分），甲方不得以共有部分或公共設施未完成交付或 進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由拒絕交屋及繳交應付款 項。本社區共有部分，如社區綠化設施、地下層、屋頂突出 物、安全梯、樓梯間等裝修美化，乙方應於完工後移交本社 區管理委員會，供全體住戶使用。五、通知交屋期限及房屋 交付相關事宜。㈡甲方應於乙方通知辦理交屋期限內付清前 條應負擔之全部款項，並辦妥交屋手續及遵守下列事項：1. 有關本合約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法 令規定辦理，亦即除有重大瑕疵明顯不能居住外，甲方不得 藉故拒絕或遲延辦理交屋手續及保留款項。」（見本院卷一 第17頁背面至19頁）。又建築工程完竣後，應由起造人會同 承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣 (市) (局) 主 管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其 主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者 ，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通知其修 改後，再報請查驗。建築法第70條第1項定有明文。依上開 契約文義，兩造應係約定被告完成一切主建物、附屬建物之 設備及領得使用執照，並接通自來水、電力、於有天然瓦斯



地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成合約、廣告圖 說所示之設施後，於領得使用執照6個月內，通知原告進行 交屋，於進行驗收交屋手續時，原告如發現房屋有瑕疵或未 盡事宜，得載明於驗收單上要求被告限期完成修繕，並得於 自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，惟除有 重大瑕疵明顯不能居住外，原告不得藉故拒絕或遲延辦理交 屋手續及保留款項，被告如未於領得使用執照6個月內通知 原告進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利 計算遲延利息予原告。觀諸前揭條文，就賣方應於領得使用 執照6個月內通知買方進行交屋及賣方應於交屋前將房屋瑕 疵修繕完成分別設有規定及其法律效果，即被告如未於領得 使用執照6個月內通知原告進行交屋，每逾一日應按已繳房 地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告，如進行驗屋時 ，發現有瑕疵或未盡事宜，原告得要求被告限期完成修繕， 如屬重大瑕疵，並得於自備款中保留房地總價百分之五作為 交屋保留款，足見賣方通知交屋與完成瑕疵修繕係屬不同之 義務。而房屋既已取得使用執照，即足推認主要構造、室內 隔間及建築物主要設備等皆已完工，只待水、電及瓦斯配管 之接通及後續設施補強，是再依目的性解釋，若房屋已達可 供居住使用之狀態，若僅以輕微瑕疵而拒絕受領房屋，且賣 方於未交屋前無法取得尾款，又須承受房屋之危險負擔，亦 失事理之平，是綜合前揭條文規定之文義及目的以觀，系爭 合約第17條第1項所約定之「通知甲方進行交屋」與「交屋 」係屬兩事，通知進行交屋，乃以被告依約完成系爭契約所 約定領得使用執照，並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地 區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成合約、廣告圖說 所示之設施即依約完工為前提條件，即得通知原告進行交屋 ，並辦理驗收交屋手續；交屋則係驗收後，雙方各自履行瑕 疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房地標的物行為 ，兩者不容混淆。是系爭合約第17條第1項第4款所指之「乙 方如未於領得使用執照6個月內通知甲方進行交屋，每逾一 日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」 ，乃課予被告依約如期完工之義務，否則應負遲延利息之賠 償責任，至於兩造於通知交屋後因房屋瑕疵修繕或其他未盡 事宜所生交屋爭執，應依系爭合約第20條第1項保留交屋款 或依其他規定解決，尚非系爭合約第17條第1項第4款遲延通 知交屋約定遲延利息所得涵攝適用之範圍。
(三)原告復主張依驗屋記錄表，系爭房屋仍有多項瑕疵，且廚具 因可歸責於被告，遲至105年2月才完成安裝，系爭合約第20 條所約定之公設廣告圖說至今仍未完成，系爭房屋並未符合



合約約定之內容及品質，系爭通知交屋函非屬有效之交屋通 知等語。然查，驗屋紀錄表所載關於專有部分即系爭房屋之 瑕疵均屬輕微，除「未安裝廚具」以外部分，均非屬明顯不 能居住之重大瑕疵，依系爭合約第20條第2 項、第5項第2款 約定，原告僅能限期被告完成修繕，不得據以拒絕或遲延辦 理交屋手續。至於公設廣告圖說部分，屬於系爭建案之共有 部分或公共設施，依系爭合約定20條第3 項約定，本條款所 稱「交屋「係指合約第3 條所稱之房屋及汽車停車位（不含 共有部分），原告不得以共有部分或公共設施未完成交付或 進行瑕疵修繕或房地有其他瑕疵為由拒絕交屋。另廚具設備 雖屬被告依約應提供之標準配備，被告於104 年6月4日通知 原告進行交屋時，系爭房屋尚未安裝廚具，迄至105年1月間 始進行安裝，於同年3月驗收，此據證人即廚具廠商德荃企 業股份有限公司（下稱德荃公司）業務副理郭彥宏證述在卷 （見本院卷三第4頁背面），然原告將廚房天花板退料並變 更廚具設備，此有原告提出客戶工程變更追加減帳確認書、 客戶工程變更說明書（見本院卷二第146至162頁、第163至 167頁）及被告提出客戶變更設計洽談紀錄單、臺肥無雙廚 具設備追加減帳表（見本院卷三第69至71頁）可按，並經證 人翁國薰證述在卷（見本院卷二第103頁、106頁背面）。依 兩造所簽認之工程變更加減帳總表注意事項第4項載明「若 貴戶廚房天花板或壁、地磚退料或留料，廚具需辦理緩裝。 」（見本院卷二第147頁）。而依證人郭彥宏證稱：「（問 ：若住戶辦理廚具變更，如何處理？）客戶會來我們公司討 論生活需求、使用習慣做廚具變更調整。（問：若客戶辦理 變更，款項如何請款？）若有變更，建設公司有標準帳讓業 主做標準帳扣抵，變更後的金額大於標準帳，大於的錢會向 業主追加款項。變更完簽認後，訂貨要五個月時間，再一個 星期到貨，進場安裝約十個工作天。（問：本件A3戶9樓有 無客變規劃書？）有，有辦理客戶廚具變更。（問：若天花 板有退料如何處理？）廚具會視為延後安裝，因為在安裝廚 具時，廚房建材有地磚、天花板、牆面，這些安裝與廚具有 相關性連結。（問：你與原告何人做廚具變更聯繫？）A3的 窗口是一位溫小姐，都是電話聯絡。（問：你有無告知溫小 姐天花板退料，廚具要緩裝？）有，廚具會列為緩裝戶。（ 問：後來溫小姐或原告公司的人有無跟你確認緩裝及變更細 項？）沒有告知緩裝後何時安裝。（問：你何時接到何人通 知安裝廚具？）台肥范先生，約104年10月底或11月，他希 望能夠安裝廚具。（問：若有辦理客變，一般由被告公司通 知安裝時間或由客戶通知？）一般由客變業主，也就是客戶



。（問：為何本件有辦理客變，卻由被告公司通知安裝？） 我不清楚，我是直接接受被告公司希望我將廚具安裝。（問 ：客戶如何知道何時可以安裝廚具？）交屋後客戶會進行裝 潢施工，裝潢會有過程，也是廚具訂貨交貨的時間點，約五 個月的交貨期，裝潢結束後差不多也是我們廚具到貨進場的 時間，因為天地牆有一、兩項是退料的情形，我們就沒有辦 法安裝廚具。客變後不會立刻下料，因為倉儲問題，臺灣氣 候潮濕會造成廚具變化。本件接到被告公司才下料，被告公 司希望我們在105年1月安裝，但那時間已經小於我訂貨時間 ，我就調借別的緩裝戶不安裝廚具的物料來裝給A3戶9樓， 因為每個地形不一樣，安裝時有三個物件與變更不符合，所 以還是把可以替代的先安裝，我們一月中安裝，中間遇到過 年，三月驗收。中間有向國外訂貨那三個不同的物件，這三 個物件是105年6月底到貨，七月初交換替代安裝，所以七月 初整個廚具安裝完畢。（問：對於證人范綱緯陳述廚房天花 板退料不會影響廚具安裝有何意見？提示卷二第97頁背面） 每個建案天花板高度跟每個磚牆介面都不一樣，廚具屬於高 單價產品，會有介面上的問題，例如天花板高度設定多高如 何去做，都會影響廚具各個安裝的介面銜接問題。針對所有 進場規範，若天地牆沒有完成，我們會列為緩裝。若安裝過 後進場有施工問題，廚具可能會有拆卸、損傷等物料風險， 這些都會列為緩裝基本需求。除了原告還有其他客變戶，其 中有三戶是被告公司通知我們，其餘都是客戶通知我們等語 。」（見本院卷三第3至7頁）。證人即被告公司員工范綱緯 證稱：「（問：你負責什麼業務？）工地現場及公司內部工 程管理方面的行政事務。（問：廚房的設備是否被告公司負 責？）我們公司是提供標準廚具設備，但原告有變更，那就 是我們另外發包給德廚施工。（問：若客戶有變更是否就是 跟德廚聯繫？）對，廚具廠商負責安裝到好。依照104年9月 2日驗屋紀錄表第2項，因為原告天花板是退料，所以廚具一 律就是緩裝，我們客變的結算總表有記載。最後要等客戶通 知安裝，我們才會請廠商安裝。本件情形是客戶請我們通知 德廚，然後再由德廚安裝，我們是負責管理。（問：本件原 告何時請台肥公司通知德廚安裝廚具？）由我們公司王世權 先生告訴我們這個客戶廚具要安裝完成，才要辦理交屋，後 續我們就通知德廚並訂料進場安裝。（問：時間點為何？） 104年9月2日以後，詳細日期不知道。針對3月2日及3月8日 驗屋紀錄表，簽名主要是客戶針對現場施工品質要求做簽認 ，其他部分像是3月2日7至11項，跟交屋有關的部分，我們 就是轉告其他相關單位處理。針對客戶提出的廚具問題，我



們有轉告德廚儘快處理。（問：本戶房屋廚具是在何時安裝 完成？你們何時通知原告公司已經安裝完成？）應該是105 年1、2月廚具全部完成，而通知不是我負責的。（問：本戶 房屋廚具已經安裝完成，天花板安裝當時是否已經施作完成 ？）那時在廚具施工時，廚房天花板還沒有安裝。」等語（ 見本院卷二第94頁背面至97頁背面）。證人周鴻霖證稱：「 （問：你在台肥公司擔任何職？）工程管理組組長，負責工 程發包、施工管理相關工作。（問：你若代表台肥公司驗屋 ，就驗屋事項是否有代表台肥公司全部權限？）沒有。驗屋 部分就室內有瑕疵或是需要工程修繕，我們可以現場處理， 但驗屋部分範圍較廣，我僅就權限範圍內相關工程瑕疵改善 部分。（問：104年9月2日驗屋紀錄表，是否為你參與的驗 屋紀錄？）是，是我簽的。我依據客戶翁國薰要求我在上面 記載這些事項，我只是依照他的主張記載。…第2點本戶廚 具未送達是事實，但後面已延遲不是事實。…我有說明1至4 項不是驗屋紀錄表應記載的工程缺失。說明完後，客戶翁國 薰說你就照寫就對了」等語（見本院卷二第98至99頁）。依 原告所提104年2月13日、104年4月28日、104年6月10日驗屋 紀錄表（見本院卷二第116至118頁）均未記載廚具未安裝之 事，於104年9月2日驗屋紀錄表，周鴻霖始依翁國薰之要求